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Error en plano pgou clasificación parcela
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Error en plano pgou clasificación parcela
Lo primero y ante saludos y gracias a todos cuantos aquí colaboran y sirven, como en mi caso, a esclarecer lagunas que se presentan ante temas de los que no estamos acostumbrados a tratar.
Mi consulta trata sobre los errores en la redacción de los planes generales de ordenamiento urbano.
Hace un tiempo adquirí un chalé en un municipio de Valencia. Solicité informe urbanístico respecto del mismo antes de la compra y sorpresa para propietario y para mi, el ayuntamiento nos indica que la finca se compone de una parte urbana y otra rústica. La finca dispone de 1800m2, de los que 800m2 según el ayuntamiento son urbanos a día de hoy y el resto rústicos (1000m2 inferior unidad mínima de cultivo e imposible de segregación).
Consultado el propietario respecto la contestación al informe comienza a aportarme documentación de la parcela: licencia de segregación, licencia obras piscina, paellero, vallado... Todos autorizados por ayuntamiento.
La cuestión es que la segregación se produce mientras este municipio estaba elaborando su PGOU y al parecer las modificaciones de segregación no fueron llevadas a los Planos de Ordenación.
Tras tres escritos en los que por dos veces me niegan lo alegado y justificado, finalmente me reconocen (de momento verbalmente ya que estoy esperando contestación por escrito) que hubo un error en el dimensionamiento de los planos del PGOU o de actualización y que la parcela debería ser urbana totalmente.
A todo esto se une que la vivenda queda parcialmente fuera de ordenación por lo que tampoco me dejan obrar en parte de ella...
La solución aportada es que van a comenzar a elaborar un nuevo PGOU y que dentro de eso nuevo plan introducirán el cambio de clasificación del resto de mi parcela.
Tras todo ese rollo mi consulta es: Debo esperar a una nueva redacción de PGOU? Es esa la única vía de subsanación del error de la administración? No existe otra más rápida (me hablan de 5 años)? Me sugieren que si no quiero esperar que promueva una modificación puntual a modo particular corriendo con los gastos...
Es normal que no me dejen realizar obras por indicar un plano de ordenación rústico (parcialmente) cuando poseo de licencia de segregación de parcela de "x" de un solar... Y siendo esa licencia anterior a un PGOU dónde la memoria indica que "todos los suelos con clasificación urbana anteriores al nuevo PGOU (actual) seguirán teniendo tal clasificación", debe prevalecer la información del Plano de Ordenación a la del resto del PGOU (Memoria)?
Gracias de antemano, perdón si no me he explicado del todo bien.
Mi consulta trata sobre los errores en la redacción de los planes generales de ordenamiento urbano.
Hace un tiempo adquirí un chalé en un municipio de Valencia. Solicité informe urbanístico respecto del mismo antes de la compra y sorpresa para propietario y para mi, el ayuntamiento nos indica que la finca se compone de una parte urbana y otra rústica. La finca dispone de 1800m2, de los que 800m2 según el ayuntamiento son urbanos a día de hoy y el resto rústicos (1000m2 inferior unidad mínima de cultivo e imposible de segregación).
Consultado el propietario respecto la contestación al informe comienza a aportarme documentación de la parcela: licencia de segregación, licencia obras piscina, paellero, vallado... Todos autorizados por ayuntamiento.
La cuestión es que la segregación se produce mientras este municipio estaba elaborando su PGOU y al parecer las modificaciones de segregación no fueron llevadas a los Planos de Ordenación.
Tras tres escritos en los que por dos veces me niegan lo alegado y justificado, finalmente me reconocen (de momento verbalmente ya que estoy esperando contestación por escrito) que hubo un error en el dimensionamiento de los planos del PGOU o de actualización y que la parcela debería ser urbana totalmente.
A todo esto se une que la vivenda queda parcialmente fuera de ordenación por lo que tampoco me dejan obrar en parte de ella...
La solución aportada es que van a comenzar a elaborar un nuevo PGOU y que dentro de eso nuevo plan introducirán el cambio de clasificación del resto de mi parcela.
Tras todo ese rollo mi consulta es: Debo esperar a una nueva redacción de PGOU? Es esa la única vía de subsanación del error de la administración? No existe otra más rápida (me hablan de 5 años)? Me sugieren que si no quiero esperar que promueva una modificación puntual a modo particular corriendo con los gastos...
Es normal que no me dejen realizar obras por indicar un plano de ordenación rústico (parcialmente) cuando poseo de licencia de segregación de parcela de "x" de un solar... Y siendo esa licencia anterior a un PGOU dónde la memoria indica que "todos los suelos con clasificación urbana anteriores al nuevo PGOU (actual) seguirán teniendo tal clasificación", debe prevalecer la información del Plano de Ordenación a la del resto del PGOU (Memoria)?
Gracias de antemano, perdón si no me he explicado del todo bien.
A priori, el informe municipal relativo a las condiciones de edificación, calificación y clasificación del suelo y normas urbanísticas de aplicación, nada indica que no estuviese redactado de conformidad con el PGOU vigente en la fecha de emisión.
Ni la licencia de segregación de una porción de suelo de 1800 metros de una finca rústica (SNU), ni las autorizaciones documentadas para construir una piscina, vallado o paellero, aportadas por el vendedor, son circunstancias que en el ejercicio de sus potestades de planificación urbanística el ayuntamiento esté obligado a tener en cuenta, apartándose de las potestades regladas que la legislación urbanística le confiere para establecer la clasificación y calificar del suelo ordenado por el PGOU.
Como anécdota, resulta llamativo que de entre la documentación aportada por el vendedor no se halle el proyecto arquitectónico del chalet ni la licencia autorizando su construcción.
De tu explicación deduzco que tu parcela está dentro de un ámbito o sector de suelo carente de la urbanización necesaria para ser considerada SOLAR, que el PGOU clasifica suelo urbano no consolidado (SUNC) e incluye en una Unidad de Ejecución para su desarrollo por cualquiera de los sistemas de gestión previstos en la Ley.
Desde esta deducción, es posible la situación de fuera de ordenación de cuantos construídos sean incompatibles con la ordenación previstas para la actuación urbanística y de que no te puedan conceder licencias mientras no se desarrolle urbanísticamente la Unidad de Ejecución que afecte a la parcela.
En consecuencia, considero que la totalidad de la parcela debería estar clasificada SUNC y sometida a las determinaciones previstas en el planeamiento de ordenación aprobado para la Unidad de Ejecución, lo que ya te han dicho va a solucionarse en la próxima revisión del PGOU.
Respondiendo a tus preguntas, teniendo en cuenta que la subsanación del posible error no cambiará las condiciones de edificación, calificación y clasificación de la parcela, excepto que abarcará a su totalidad, ni tampoco las normas urbanísticas de aplicación, puestas de manifiesto en el informe urbanístico que ya tienes, creo que vale la pena esperar a la exposición pública del nuevo PGOU para alegar la misma clasificación para toda la parcela, salvo que el ayuntamiento o de los propietarios surja una iniciativa cualificada en desarrollar la unidad de Ejecución.
Y es que una modificación de un PGOU ha de justificarse en el interés general, es costosa económicamente e imprevisible el transcurso de tiempo hasta su aprobación definitiva.
Ni la licencia de segregación de una porción de suelo de 1800 metros de una finca rústica (SNU), ni las autorizaciones documentadas para construir una piscina, vallado o paellero, aportadas por el vendedor, son circunstancias que en el ejercicio de sus potestades de planificación urbanística el ayuntamiento esté obligado a tener en cuenta, apartándose de las potestades regladas que la legislación urbanística le confiere para establecer la clasificación y calificar del suelo ordenado por el PGOU.
Como anécdota, resulta llamativo que de entre la documentación aportada por el vendedor no se halle el proyecto arquitectónico del chalet ni la licencia autorizando su construcción.
De tu explicación deduzco que tu parcela está dentro de un ámbito o sector de suelo carente de la urbanización necesaria para ser considerada SOLAR, que el PGOU clasifica suelo urbano no consolidado (SUNC) e incluye en una Unidad de Ejecución para su desarrollo por cualquiera de los sistemas de gestión previstos en la Ley.
Desde esta deducción, es posible la situación de fuera de ordenación de cuantos construídos sean incompatibles con la ordenación previstas para la actuación urbanística y de que no te puedan conceder licencias mientras no se desarrolle urbanísticamente la Unidad de Ejecución que afecte a la parcela.
En consecuencia, considero que la totalidad de la parcela debería estar clasificada SUNC y sometida a las determinaciones previstas en el planeamiento de ordenación aprobado para la Unidad de Ejecución, lo que ya te han dicho va a solucionarse en la próxima revisión del PGOU.
Respondiendo a tus preguntas, teniendo en cuenta que la subsanación del posible error no cambiará las condiciones de edificación, calificación y clasificación de la parcela, excepto que abarcará a su totalidad, ni tampoco las normas urbanísticas de aplicación, puestas de manifiesto en el informe urbanístico que ya tienes, creo que vale la pena esperar a la exposición pública del nuevo PGOU para alegar la misma clasificación para toda la parcela, salvo que el ayuntamiento o de los propietarios surja una iniciativa cualificada en desarrollar la unidad de Ejecución.
Y es que una modificación de un PGOU ha de justificarse en el interés general, es costosa económicamente e imprevisible el transcurso de tiempo hasta su aprobación definitiva.
Gracias por tu respuesta.
La vivienda sí cuenta con su correspondiente licencia de edificación y certificado de ocupación, se me olvidó indicarlo en el anterior comentario.
Se encuentra dentro de una urbanización y cuenta con todos los servicios, el problema es que se trata de la última parcela urbana de la urbanización.
En 1993 se solicitó licencia de parcelación urbanística al ayuntamiento en la que claramente expresa: "conceder licencia para segregar 1800m2 del solar sito en...".
Desde 1993 siendo urbana la parcela, se realizó vallado, paellero y piscina todo con licencias. La vivenda se construyó en el año 2000 ya con el actual PGOU en vigor y sin ser advertido de ningún error, aun personándose personal de ayuntamiento en las obras. Cuenta con proyecto y licencias.
En el 1997 aprobaron el actual PGOU que establece que el suelo urbano del planeamiento anterior debe mantenerse como tal, y que de las edificaciones o construcciones se dejarán 3 metros a lindes. En este caso el PGOU divide la finca inicialmente urbana en su totalidad, en una parcela urbana y otra en no urbanizable y donde la linea divisoria de ambas cruza por encima de las construcciones del paellero y piscina construidos con su correspondiente licencia, lo cual contradice el mismo texto del Plan.
La vivienda sí cuenta con su correspondiente licencia de edificación y certificado de ocupación, se me olvidó indicarlo en el anterior comentario.
Se encuentra dentro de una urbanización y cuenta con todos los servicios, el problema es que se trata de la última parcela urbana de la urbanización.
En 1993 se solicitó licencia de parcelación urbanística al ayuntamiento en la que claramente expresa: "conceder licencia para segregar 1800m2 del solar sito en...".
Desde 1993 siendo urbana la parcela, se realizó vallado, paellero y piscina todo con licencias. La vivenda se construyó en el año 2000 ya con el actual PGOU en vigor y sin ser advertido de ningún error, aun personándose personal de ayuntamiento en las obras. Cuenta con proyecto y licencias.
En el 1997 aprobaron el actual PGOU que establece que el suelo urbano del planeamiento anterior debe mantenerse como tal, y que de las edificaciones o construcciones se dejarán 3 metros a lindes. En este caso el PGOU divide la finca inicialmente urbana en su totalidad, en una parcela urbana y otra en no urbanizable y donde la linea divisoria de ambas cruza por encima de las construcciones del paellero y piscina construidos con su correspondiente licencia, lo cual contradice el mismo texto del Plan.
Que sea una parcela lindando con suelo no urbanizable no es el problema, ya dí mi opinión respecto a que la clasificación otorgada a esa parcela debería abarcar a la totalidad de su superficie y de que la única forma de resolver esta cuestión es la aceptación de una solicitud en forma de alegación formulada durante la información pública de la revisión prevista del PGOU o bien mediante la modificación del actual plan, asumiendo las respectivas consecuencias.
Respecto al resto de conclusiones que de la situación extraes, salvo que el planeamiento vigente en 1.993 me contradiga, permíteme expresar mis reservas sobre su adecuación a la legalidad entonces vigente, sabiendo hoy que aquellas actuaciones que los propietarios denominaban urbanizaciones provistas de todos los servicios, no eran otra cosa que desarrollos residenciales carentes de planificación y, consecuentemente, de infraestructuras para ser consideradas como tal.
La entonces vigente ley del suelo, prohibía las parcelaciones urbanísticas en suelo que no tuvieran aprobado previamente el planeamiento urbanístico que le fuera exigible según la clase de suelo de que se tratare, el planeamiento general en los casos de clasificación directa como urbano o los planes parciales en los supuestos de que el planeamiento general clasificara suelo urbanizable programado.
El problema, no es otro que de aquellos barros provienen los actuales lodos. Sus consecuencias mediambientales y territoriales negativas a lo largo de estos años son las que se les encomienda paliar a los actuales PGOU. En primer lugar calificando como no consolidado aquellos suelos urbanos que aún conteniendo edificaciones carecen de los servicios urbanísticos previstos para alcanzar las parcelas la condición de solar, incluyéndolos en unidades de ejecución para proceder a la distribución equitativa de las cargas y beneficios entre los propietarios afectados, con las consecuencias de que el ayuntamiento se ve imposibilitado de conceder licencias urbanísticas en tanto esos suelos no hayan completado sus respectivos procesos de urbanización y cesión previstos legalmente.
Obviamente, la nueva ordenación urbanística determinara que construcciones o que parte de las mismas que han sido ejecutadas conforme a licencia concedida son declaradas en fuera de ordenación y la indemnización que habrán de sufragar los propietarios por las construcciones realizadas legalmente que el plan prevea necesario demoler.
Respecto al resto de conclusiones que de la situación extraes, salvo que el planeamiento vigente en 1.993 me contradiga, permíteme expresar mis reservas sobre su adecuación a la legalidad entonces vigente, sabiendo hoy que aquellas actuaciones que los propietarios denominaban urbanizaciones provistas de todos los servicios, no eran otra cosa que desarrollos residenciales carentes de planificación y, consecuentemente, de infraestructuras para ser consideradas como tal.
La entonces vigente ley del suelo, prohibía las parcelaciones urbanísticas en suelo que no tuvieran aprobado previamente el planeamiento urbanístico que le fuera exigible según la clase de suelo de que se tratare, el planeamiento general en los casos de clasificación directa como urbano o los planes parciales en los supuestos de que el planeamiento general clasificara suelo urbanizable programado.
El problema, no es otro que de aquellos barros provienen los actuales lodos. Sus consecuencias mediambientales y territoriales negativas a lo largo de estos años son las que se les encomienda paliar a los actuales PGOU. En primer lugar calificando como no consolidado aquellos suelos urbanos que aún conteniendo edificaciones carecen de los servicios urbanísticos previstos para alcanzar las parcelas la condición de solar, incluyéndolos en unidades de ejecución para proceder a la distribución equitativa de las cargas y beneficios entre los propietarios afectados, con las consecuencias de que el ayuntamiento se ve imposibilitado de conceder licencias urbanísticas en tanto esos suelos no hayan completado sus respectivos procesos de urbanización y cesión previstos legalmente.
Obviamente, la nueva ordenación urbanística determinara que construcciones o que parte de las mismas que han sido ejecutadas conforme a licencia concedida son declaradas en fuera de ordenación y la indemnización que habrán de sufragar los propietarios por las construcciones realizadas legalmente que el plan prevea necesario demoler.
