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Error en entrega de inmuebles.
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Error en entrega de inmuebles.
Hola. Esta es mi consulta:
En origen existen 2 locales gemelos L1 y L2 propiedad de 2 hermanos.
La hermana, propietaria del local 1, lo vende en marzo de 1999, pero entrega las llaves del local 2.
El hermano, en mayo de 1999, vende el local 2 a mi madre, pero entrega las llaves del local 1. Nadie se da cuenta del error.
Mi madre, pide un préstamo para pagar su local 2 (en escritura 2, pero fisicamente el 1), cumple con todos los pagos y registra su carta de pago y cancelación de hipoteca.
El comprador del local 1 (en escritura 1, pero fisicamente el 2), pide un préstamo hipotecario y no cumple con el pago.
En 2003 mi madre fallece y somos herederos mi hermana y yo (se arrastra el error)
En 2015 instalo un pequeño negocio en el local donde estamos fisicamente, para lo que hago una reforma y pido licencia de apertura en el Ayuntamiento.
En 2019 le compro su 50% a mi hermana.
En este 2019, se presenta una persona de una Gestoría que trabaja para una Entidad Financiera (no de la Entidad) y me indica que mi local (fisicamente el 1 pero en escritura el 2), es propiedad de dicha entidad porque el vecino no ha hecho frente al pago del préstamo, se ha subastado y se ha adjudicado a la propia Entidad.
Lógicamente, yo no recibo ninguna comunicación del Banco del vecino, ni siquiera sé si algún Juzgado está preparando el deshaucio de mi local (al estar yo instalado en el del vecino y él en el mío).
Tengo mi trabajo en este Local y estoy preocupado por el futuro, ya que si me quedo en la calle no puedo seguir trabajando.
Hice una consulta a un Notario y me indicó que existe la Subsanación por Permuta, pero en este caso debería de estar de acuerdo la Entidad Financiera, y además duda mucho que ésta quiera acometer los gastos que graban una permuta (equivalentes a una doble compraventa).
He intentado dirigirme a la Entidad Financiera, pero no encuentro ningún interlocutor.
Quisiera recibir asesoramiento sobre qué puedo hacer, antecedentes de una situación similar y el peligro que puedo tener de un deshaucio inmediato, ya que en nota simple del Registro veo que la anotación de final del juicio es del 23/01/2019.
En caso de que la Entidad no aceptara la Permuta de Subsanación, quisiera saber la posibilidad de echar al vecino de mi local nº 2 y como saber si existen más acreedores sobre este Local.
El vecino no ha realizado jamás una Reforma y el Local está muy deteriorado, en contraste con el mio en el que se ha realizado una Reforma para prepararlo de cara al públido, con lo que me puedo encontrar que la Entidad Financiera me expulse de mi local, y el vecino no quiera salir de mi local. Y aunque saliese me encontraría en la tesitura de tener que acometer una 2ª reforma y estar sin trabajar lo que dure la misma
En origen existen 2 locales gemelos L1 y L2 propiedad de 2 hermanos.
La hermana, propietaria del local 1, lo vende en marzo de 1999, pero entrega las llaves del local 2.
El hermano, en mayo de 1999, vende el local 2 a mi madre, pero entrega las llaves del local 1. Nadie se da cuenta del error.
Mi madre, pide un préstamo para pagar su local 2 (en escritura 2, pero fisicamente el 1), cumple con todos los pagos y registra su carta de pago y cancelación de hipoteca.
El comprador del local 1 (en escritura 1, pero fisicamente el 2), pide un préstamo hipotecario y no cumple con el pago.
En 2003 mi madre fallece y somos herederos mi hermana y yo (se arrastra el error)
En 2015 instalo un pequeño negocio en el local donde estamos fisicamente, para lo que hago una reforma y pido licencia de apertura en el Ayuntamiento.
En 2019 le compro su 50% a mi hermana.
En este 2019, se presenta una persona de una Gestoría que trabaja para una Entidad Financiera (no de la Entidad) y me indica que mi local (fisicamente el 1 pero en escritura el 2), es propiedad de dicha entidad porque el vecino no ha hecho frente al pago del préstamo, se ha subastado y se ha adjudicado a la propia Entidad.
Lógicamente, yo no recibo ninguna comunicación del Banco del vecino, ni siquiera sé si algún Juzgado está preparando el deshaucio de mi local (al estar yo instalado en el del vecino y él en el mío).
Tengo mi trabajo en este Local y estoy preocupado por el futuro, ya que si me quedo en la calle no puedo seguir trabajando.
Hice una consulta a un Notario y me indicó que existe la Subsanación por Permuta, pero en este caso debería de estar de acuerdo la Entidad Financiera, y además duda mucho que ésta quiera acometer los gastos que graban una permuta (equivalentes a una doble compraventa).
He intentado dirigirme a la Entidad Financiera, pero no encuentro ningún interlocutor.
Quisiera recibir asesoramiento sobre qué puedo hacer, antecedentes de una situación similar y el peligro que puedo tener de un deshaucio inmediato, ya que en nota simple del Registro veo que la anotación de final del juicio es del 23/01/2019.
En caso de que la Entidad no aceptara la Permuta de Subsanación, quisiera saber la posibilidad de echar al vecino de mi local nº 2 y como saber si existen más acreedores sobre este Local.
El vecino no ha realizado jamás una Reforma y el Local está muy deteriorado, en contraste con el mio en el que se ha realizado una Reforma para prepararlo de cara al públido, con lo que me puedo encontrar que la Entidad Financiera me expulse de mi local, y el vecino no quiera salir de mi local. Y aunque saliese me encontraría en la tesitura de tener que acometer una 2ª reforma y estar sin trabajar lo que dure la misma
Aqui hay dos asuntos que requieren examen separado:
Uno: el embargo de un local que tiene un ocupante de buena fe dentro. Puede usted personarse en el juicio, para lo que requerirá abogado y procurador, exponer su situación, e intentar defender en ese o en otro procedimiento separado que ha adquirido por usucapión el local que ha poseído de buena fe por sí o por sus causantes durante (mayo 1999) veinte años y cuatro meses. Independientemente de ello, sólo por personarse logrará que se tenga que fijar una fecha de lanzamiento, cuente con una dilación de unos tres meses, aunque depende mucho de la ciudad.
Y dos: usted está en ese local por error, y quiere irse al suyo, y en su local hay un "bicho": puede usar de dos procedimientos, el del desahucio por precario y el del art. 41 de la Ley Hipotecaria para la protección del titular registral. Yo optaría tal vez por el primer procedimiento pero ¡ojo!, no vayan a oponerle lo mismo que usted opone al Banco: usucapión de su local.
Como es algo lioso le recomiendo esperar un par de días a ver si otro forero aporta alguna otra forma de enfocarlo, ya que esta opinión que le doy se la ofrezco sin perjuicio de otra fundada en mejor Derecho, y sin tener mas idea del asunto que la que usted ofrece en su consulta.
Uno: el embargo de un local que tiene un ocupante de buena fe dentro. Puede usted personarse en el juicio, para lo que requerirá abogado y procurador, exponer su situación, e intentar defender en ese o en otro procedimiento separado que ha adquirido por usucapión el local que ha poseído de buena fe por sí o por sus causantes durante (mayo 1999) veinte años y cuatro meses. Independientemente de ello, sólo por personarse logrará que se tenga que fijar una fecha de lanzamiento, cuente con una dilación de unos tres meses, aunque depende mucho de la ciudad.
Y dos: usted está en ese local por error, y quiere irse al suyo, y en su local hay un "bicho": puede usar de dos procedimientos, el del desahucio por precario y el del art. 41 de la Ley Hipotecaria para la protección del titular registral. Yo optaría tal vez por el primer procedimiento pero ¡ojo!, no vayan a oponerle lo mismo que usted opone al Banco: usucapión de su local.
Como es algo lioso le recomiendo esperar un par de días a ver si otro forero aporta alguna otra forma de enfocarlo, ya que esta opinión que le doy se la ofrezco sin perjuicio de otra fundada en mejor Derecho, y sin tener mas idea del asunto que la que usted ofrece en su consulta.
A veces ha ocurrido que la división de la propiedad horizontal no se ha hecho de acuerdo con la idea que tenían quienes compraron sobre plano o los primeros ocupantes, de forma que las unidades están intercambiadas. Fuera de la permuta, que es un instituto absolutamente voluntario, no es posible revertir la situación. Hay que proteger la seguridad jurídica de la inscripción registral y los derechos de la persona que ha adquirido en subasta una finca que no aparecía lastrada con ninguna cuestión posesoria. Si usted revisa sus escrituras y las que hizo con su hermana, comprobará que se trata siempre del que ha creído que era el local del vecino. Por lo tanto, ocupe el local que le corresponde y no se enrede en tiempo, dinero y pleitos. La mala suerte siempre es inesperada, pero procure cerrar este episodio lo antes posible.
El principal problema que veo es que yo no he recibido ninguna comunicación por parte de la Entidad Financiera n i de ningún Juzgado, sino que el procedimiento de deshaucio ( en caso de existir ), se lo están comunicando personalmente al vecino que está en mi local (el cual, o por desconocimineto o por mala fe) no me ha comunicado nada de que realmente el deshaucio va contra mí.
Le aliento a ponerse cuanto antes en contacto con un abogado.
Incluso si pudiese adquirir por prescripción la finca que ocupa ahora, sería una finca hipotecada.
Tras estudiar el asunto, he desestimado la prosperabilidad del desahucio por precario, y quedan dos opciones, o juicio ordinario o del art. 41 LH.
La única ventaja del juicio del art. 41 es que el demandado debe depositar caución, y si no tiene dinero tal vez no se oponga. Pero si ve la posibilidad de adquirir por usucapión un local libre de hipotecas va a ir a por ello seguro.
Pero en ambos casos veo posible que nos opongan la prescripción: es decir, veo posible que le echen a usted del local que ocupa hoy, o que de poder adquirirlo esté hipotecado, y a la misma vez pierda usted el local que ha pagado.
Tal vez lo mejor sea un juicio ordinario en el que acumule todas las pretensiones. Si alega que por su parte no hay dejación de su derecho, sino error, tal vez prospere.
Y hágalo ya, hoy: llega usted seis meses tarde (la usucapión es por veinte años, y el "bicho" lleva allí desde marzo del 99 ¡que faena!
Incluso si pudiese adquirir por prescripción la finca que ocupa ahora, sería una finca hipotecada.
Tras estudiar el asunto, he desestimado la prosperabilidad del desahucio por precario, y quedan dos opciones, o juicio ordinario o del art. 41 LH.
La única ventaja del juicio del art. 41 es que el demandado debe depositar caución, y si no tiene dinero tal vez no se oponga. Pero si ve la posibilidad de adquirir por usucapión un local libre de hipotecas va a ir a por ello seguro.
Pero en ambos casos veo posible que nos opongan la prescripción: es decir, veo posible que le echen a usted del local que ocupa hoy, o que de poder adquirirlo esté hipotecado, y a la misma vez pierda usted el local que ha pagado.
Tal vez lo mejor sea un juicio ordinario en el que acumule todas las pretensiones. Si alega que por su parte no hay dejación de su derecho, sino error, tal vez prospere.
Y hágalo ya, hoy: llega usted seis meses tarde (la usucapión es por veinte años, y el "bicho" lleva allí desde marzo del 99 ¡que faena!
