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Entrega a cuenta en compra de vivienda (separación de bienes)
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Entrega a cuenta en compra de vivienda (separación de bienes)
Buenas,
En 2006 firmamos (mi mujer y yo) un contrato de compraventa con una promotora para la compra de una casa. Establecimos unos porcentajes del 50% y se pagó la reserva y la entrada (50000€).
Para acogerme a la exención por reinversión necesito hacer constar que esos 50.000€ los he entregado yo (exclusivamente en mi 50% de la vivienda). De hecho, realmente fue así. Tengo los justificantes bancarios donde aparece la cantidad y el destinatario (la promotora) desde una cuenta exclusiva mía, donde no está mi mujer.
Mi problema ha venido cuando he pedido un certificado de pago a la promotora y me han enviado dos facturas, una a nombre de mi mujer por 25.000€ y otra a mi por otros 25.000.
Dado que estamos en separación de bienes puedo exigirles que modifiquen esas facturas? Es que si no fuese así estaría incurriendo en una "donación" no?
Mi mujer y yo hemos llegado al siguiente acuerdo: yo pago la reserva, la entrada y la entrega de llaves y luego nos hipotecamos en el resto con distintos porcentajes de pago en la hipoteca. (por ejemplo, yo el 30% y ella el 70%)
Es posible este "reparto" de pagos en la compra de la casa de cara a hacienda?
En 2006 firmamos (mi mujer y yo) un contrato de compraventa con una promotora para la compra de una casa. Establecimos unos porcentajes del 50% y se pagó la reserva y la entrada (50000€).
Para acogerme a la exención por reinversión necesito hacer constar que esos 50.000€ los he entregado yo (exclusivamente en mi 50% de la vivienda). De hecho, realmente fue así. Tengo los justificantes bancarios donde aparece la cantidad y el destinatario (la promotora) desde una cuenta exclusiva mía, donde no está mi mujer.
Mi problema ha venido cuando he pedido un certificado de pago a la promotora y me han enviado dos facturas, una a nombre de mi mujer por 25.000€ y otra a mi por otros 25.000.
Dado que estamos en separación de bienes puedo exigirles que modifiquen esas facturas? Es que si no fuese así estaría incurriendo en una "donación" no?
Mi mujer y yo hemos llegado al siguiente acuerdo: yo pago la reserva, la entrada y la entrega de llaves y luego nos hipotecamos en el resto con distintos porcentajes de pago en la hipoteca. (por ejemplo, yo el 30% y ella el 70%)
Es posible este "reparto" de pagos en la compra de la casa de cara a hacienda?
En el segundo párrafo, donde dije:
"...Tengo los justificantes bancarios donde aparece la cantidad y el destinatario (la promotora) desde una cuenta exclusiva mía..."
debería decir
"...Tengo los justificantes bancarios donde aparece la cantidad y el destinatario (la promotora) en un ingreso en efectivo exclusivamente a mi nombre, donde mi mujer no consta para nada..."
"...Tengo los justificantes bancarios donde aparece la cantidad y el destinatario (la promotora) desde una cuenta exclusiva mía..."
debería decir
"...Tengo los justificantes bancarios donde aparece la cantidad y el destinatario (la promotora) en un ingreso en efectivo exclusivamente a mi nombre, donde mi mujer no consta para nada..."
La promotora no puede certificar otra cosa, si habéis firmado al 50 %. Estando en separación de bienes, deberíais haber tenido esto en cuenta, ya que cada uno debería poder acreditar la procedencia de sus fondos.
Cuando en su día firméis la compraventa, sucederá lo mismo: si lo hacéis al 50% lo es para todo, es decir, para los gastos, las cuotas del préstamo, etc. No puedes decir, por ejemplo que tu has pagado todos los gastos (notario, registro, impuestos) y que tu pareja va a pagar más cuotas a partir de tal año... Si fuera así, cada año "ajustaríais" los pagos de la forma que ps beneficiase más a efectos de deducción y hacienda no va a admitir eso.
En cuanto a la exención por reinversión, ten en cuenta los plazos, son 2 años de fecha a fecha de escritura. No pones cuando has vendido, pero como la promotora se retrasase y no pudierais firmar la compra dentro de los 2 años, perderías el derecho a la exención.
Cuando en su día firméis la compraventa, sucederá lo mismo: si lo hacéis al 50% lo es para todo, es decir, para los gastos, las cuotas del préstamo, etc. No puedes decir, por ejemplo que tu has pagado todos los gastos (notario, registro, impuestos) y que tu pareja va a pagar más cuotas a partir de tal año... Si fuera así, cada año "ajustaríais" los pagos de la forma que ps beneficiase más a efectos de deducción y hacienda no va a admitir eso.
En cuanto a la exención por reinversión, ten en cuenta los plazos, son 2 años de fecha a fecha de escritura. No pones cuando has vendido, pero como la promotora se retrasase y no pudierais firmar la compra dentro de los 2 años, perderías el derecho a la exención.
Gracias por tu respuesta Mark9.
Mi idea era la siguiente: divido el precio total de la casa en dos mitades, en mi mitad meto todo "el capital a reinvertir de mi anterior vivienda" y su mitad (la de mi mujer) queda íntegra para hipotecar.
Por poner un ejemplo numérico, de mi 50%, al restar lo reinvertido quedan 32.000€ y de mi mujer 118.000€. Formalizamos una hipoteca de 32.000 118.000. O sea, de 150.000€. Los porcentajes de pago serán proporcionales a esas cantidades. Ella pagará el 78,24% de cada cuota de hipoteca y yo el 21,75% y así lo haremos constar en la escritura del préstamo hipotecario.
Por supuesto los gastos de notaría, gestoría y demás irían igualmente al 50%.
Parto de un planteamiento en el que las partes deciden libremente como repartir y hacer frente a los pagos (cumpliendo siempre el 50% del total para cada uno) Con ello superaría el requisito de la exención por reinversión, y además eliminaría la posible sombra de la “donación” de esos importes a mi mujer.
¿Lo ves así planteado más viable?
Porque, si finalmente este planteamiento no fuese admitido, y puesto ya a agotar posibilidades... ¿podría llegar al día de la firma y mi mujer "renunciar" a su 50% escriturando yo el 100% de la casa?
Mi idea era la siguiente: divido el precio total de la casa en dos mitades, en mi mitad meto todo "el capital a reinvertir de mi anterior vivienda" y su mitad (la de mi mujer) queda íntegra para hipotecar.
Por poner un ejemplo numérico, de mi 50%, al restar lo reinvertido quedan 32.000€ y de mi mujer 118.000€. Formalizamos una hipoteca de 32.000 118.000. O sea, de 150.000€. Los porcentajes de pago serán proporcionales a esas cantidades. Ella pagará el 78,24% de cada cuota de hipoteca y yo el 21,75% y así lo haremos constar en la escritura del préstamo hipotecario.
Por supuesto los gastos de notaría, gestoría y demás irían igualmente al 50%.
Parto de un planteamiento en el que las partes deciden libremente como repartir y hacer frente a los pagos (cumpliendo siempre el 50% del total para cada uno) Con ello superaría el requisito de la exención por reinversión, y además eliminaría la posible sombra de la “donación” de esos importes a mi mujer.
¿Lo ves así planteado más viable?
Porque, si finalmente este planteamiento no fuese admitido, y puesto ya a agotar posibilidades... ¿podría llegar al día de la firma y mi mujer "renunciar" a su 50% escriturando yo el 100% de la casa?
Aquí el problema parte del contrato que hayas firmado con la promotora:
- Para la primera solución que planteas, tendrían que rehacerte el justificante para que conste que tú pagas los 50.000. Dependerá lo que ponga en dicho contrato; si no se especifica nada, plantéales el problema a ver si acceden. El problema es que si en el contrato se limita a decir que compráis al 50 % y que depositais como entrada los 50.000 euros queda implícito que es a partes iguales.
- Para la segunda solución, creo que también sería complicado: si quisiérais escriturar sólo a tu nombre, a efectos legales tú le estarias comprando a tu mujer su "parte de casa" adquirida por ese contrato. Aquí no habría problema, pero aunque se trate de un contrato privado tiene trascendencia legal y estaríais obligados a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (es lo mismo que si antes de escriturar le vendéis la casa, o sea vuestros derechos sobre la misma según el contrato, a otra persona).
Por cierto, ¿cuándo os entregarán la casa?
- Para la primera solución que planteas, tendrían que rehacerte el justificante para que conste que tú pagas los 50.000. Dependerá lo que ponga en dicho contrato; si no se especifica nada, plantéales el problema a ver si acceden. El problema es que si en el contrato se limita a decir que compráis al 50 % y que depositais como entrada los 50.000 euros queda implícito que es a partes iguales.
- Para la segunda solución, creo que también sería complicado: si quisiérais escriturar sólo a tu nombre, a efectos legales tú le estarias comprando a tu mujer su "parte de casa" adquirida por ese contrato. Aquí no habría problema, pero aunque se trate de un contrato privado tiene trascendencia legal y estaríais obligados a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (es lo mismo que si antes de escriturar le vendéis la casa, o sea vuestros derechos sobre la misma según el contrato, a otra persona).
Por cierto, ¿cuándo os entregarán la casa?
Pues en dos semanas más o menos... de ahí mi angustia.
-Con respecto a la primera solución: el justificante de haber ingresado el dinero solo yo si lo tengo. En referencia a lo que pone en el contrato: "...Sr. tal y Sra tal, en adelante la parte compradora, quienes compran y adquieren según intervienen para si mismos, al 50% cada uno de ellos, la vivienda en construcción descrita en ...." Luego, en otro epígrafe, donde hace referencia a los importes pone "... siendo la cantidad total X, sin perjuicio de variación legal o reglamentaria, que la parte compradora entrega en este acto mediante ......... (ahí solo pone puntos suspensivos en el contrato, no viene reflejado nada) otorgando la vendedora carta de pago salvo buen fin...” Eso es todo lo que pone sobre porcentajes e importes entregados.
-Respecto a la segunda solución: ¿Cuánto me costaría comprarle a mi mujer su "parte de la casa" adquirida en ese contrato? ¿Solo el IAJD? La casa tiene un coste total de 236000€ y hemos entregado a cuenta a día de hoy 51000€, por si te sirve como referencia para estimar los costes.
-Me han llamado de la promotora hace un rato proponiendo una "solución", a ver qué te parece: se anula el contrato y me devuelven el dinero "en teoría" (la mitad a mi y la mitad a mi mujer). Firmamos esas devoluciones sin realmente coger ni un euro. En el mismo momento firmo un nuevo contrato por la casa con el 100% para mi, abonando el mismo importe que ya tenía pagado (es de suponer que me darán una factura nueva por ese importe no?). ¿Cómo ves esta solución? Puede acarrearme de cara a Hacienda más problemas de los que ya tengo?
Muchas gracias por tu atención mark9, lo estoy pasando faltal con todo este asunto y te agradezco de veras tu ayuda.
-Con respecto a la primera solución: el justificante de haber ingresado el dinero solo yo si lo tengo. En referencia a lo que pone en el contrato: "...Sr. tal y Sra tal, en adelante la parte compradora, quienes compran y adquieren según intervienen para si mismos, al 50% cada uno de ellos, la vivienda en construcción descrita en ...." Luego, en otro epígrafe, donde hace referencia a los importes pone "... siendo la cantidad total X, sin perjuicio de variación legal o reglamentaria, que la parte compradora entrega en este acto mediante ......... (ahí solo pone puntos suspensivos en el contrato, no viene reflejado nada) otorgando la vendedora carta de pago salvo buen fin...” Eso es todo lo que pone sobre porcentajes e importes entregados.
-Respecto a la segunda solución: ¿Cuánto me costaría comprarle a mi mujer su "parte de la casa" adquirida en ese contrato? ¿Solo el IAJD? La casa tiene un coste total de 236000€ y hemos entregado a cuenta a día de hoy 51000€, por si te sirve como referencia para estimar los costes.
-Me han llamado de la promotora hace un rato proponiendo una "solución", a ver qué te parece: se anula el contrato y me devuelven el dinero "en teoría" (la mitad a mi y la mitad a mi mujer). Firmamos esas devoluciones sin realmente coger ni un euro. En el mismo momento firmo un nuevo contrato por la casa con el 100% para mi, abonando el mismo importe que ya tenía pagado (es de suponer que me darán una factura nueva por ese importe no?). ¿Cómo ves esta solución? Puede acarrearme de cara a Hacienda más problemas de los que ya tengo?
Muchas gracias por tu atención mark9, lo estoy pasando faltal con todo este asunto y te agradezco de veras tu ayuda.
En cuanto al IAJD, hace poco hubo una consulta aquí de alguien que lo calculó por la parte ya pagada cuando se cambió el contrato, y por lo visto le habían practicado una liquidación por el valor total de la casa. Luego en el peor de los casos sería en este caso sobre la mitad, la otra mitad ya es tuya.
En cuanto a lo de rehacer el contrato, parece factible, otra cosa es que os interese a vosotros escriturar sólo a tu nombre. Si anulan el anterior contrato y el nuevo se hace con fecha 2007, entonces no afecta a la declaración del 2006 (no tienes que incluirlo) salvo que tienes que hacer constar expresamente que te acoges al plazo de 2 años para la exención por reinversión, ya que este plazo de 2 años no se presupone automáticamente.
Puede que esta opción sea para tí la más interesante, ya que tienes que tener en cuenta que para la exención por reinversión la cantidad a reinvertir es el total de lo obtenido en la venta, no sólo la ganancia.
En cuanto a lo de rehacer el contrato, parece factible, otra cosa es que os interese a vosotros escriturar sólo a tu nombre. Si anulan el anterior contrato y el nuevo se hace con fecha 2007, entonces no afecta a la declaración del 2006 (no tienes que incluirlo) salvo que tienes que hacer constar expresamente que te acoges al plazo de 2 años para la exención por reinversión, ya que este plazo de 2 años no se presupone automáticamente.
Puede que esta opción sea para tí la más interesante, ya que tienes que tener en cuenta que para la exención por reinversión la cantidad a reinvertir es el total de lo obtenido en la venta, no sólo la ganancia.
Parece la mejor opción si.
A efectos de la declaración de IRPF 2006 tendría que dejarlo todo igual, excepto que ahora hasta el 31-Dic-2006 no habré reinvertido nada aún. Y que el importe comprometido a reinvertir en los dos próximos años siguientes a la transmisión serán los 51.000€ del "nuevo contrato" más lo que entregue en efectivo el día de la firma ¿no es así?
A efectos de la declaración de IRPF 2006 tendría que dejarlo todo igual, excepto que ahora hasta el 31-Dic-2006 no habré reinvertido nada aún. Y que el importe comprometido a reinvertir en los dos próximos años siguientes a la transmisión serán los 51.000€ del "nuevo contrato" más lo que entregue en efectivo el día de la firma ¿no es así?
Bueno, en mi caso haré una reinversión parcial solamente, no será por el total del importe recibido por la venta del piso.
Entiendo que en el mismo porcentaje que reinvierta el importe total de la transmisión de mi piso quedará exento de tributación ese porcentaje de ganancia patrimonial.
O sea, si reinvierto el 80% del total recibido (menos el préstamo hipotecario pendiente) dejaré sin tributar al 80% de la ganancia patrimonial. ¿Creo que es así verdad?
Entiendo que en el mismo porcentaje que reinvierta el importe total de la transmisión de mi piso quedará exento de tributación ese porcentaje de ganancia patrimonial.
O sea, si reinvierto el 80% del total recibido (menos el préstamo hipotecario pendiente) dejaré sin tributar al 80% de la ganancia patrimonial. ¿Creo que es así verdad?
Una última duda...
Si por el motivo que fuese (aunque suene raro), al final la promotora no anulase mi contrato y siguiera vigente el antiguo, ¿que haría con la entrega a cuenta hecha en 2006 por valor de 51000€? Podría hacer una declaración complementaria incluyéndolos?
Me explico: como vamos a hacer la anulación del contrato antiguo (2006), el nuevo contrato constará con fecha actual, de 2007, por lo que, como decía más arriba, no tendría que meter en la declaración de este año nada en la casilla correspondiente a "importe reinviertido hasta 31-12-2006" y todo lo pondría a reinvertir en los dos próximos años.
Una vez entregue la declaración con esos datos, mi "miedo" está en si al final no se anula el contrato y sigue vigente el antiguo. En ese caso ¿perdería la opción de introducir esos 51000€ entregados en 2006 y no podría meterlos en la "exención por reinversión"? o bien podría rectificar mi declaración y volver a meter ese importe de nuevo?
Un saludo y gracias por tu paciencia :)
Si por el motivo que fuese (aunque suene raro), al final la promotora no anulase mi contrato y siguiera vigente el antiguo, ¿que haría con la entrega a cuenta hecha en 2006 por valor de 51000€? Podría hacer una declaración complementaria incluyéndolos?
Me explico: como vamos a hacer la anulación del contrato antiguo (2006), el nuevo contrato constará con fecha actual, de 2007, por lo que, como decía más arriba, no tendría que meter en la declaración de este año nada en la casilla correspondiente a "importe reinviertido hasta 31-12-2006" y todo lo pondría a reinvertir en los dos próximos años.
Una vez entregue la declaración con esos datos, mi "miedo" está en si al final no se anula el contrato y sigue vigente el antiguo. En ese caso ¿perdería la opción de introducir esos 51000€ entregados en 2006 y no podría meterlos en la "exención por reinversión"? o bien podría rectificar mi declaración y volver a meter ese importe de nuevo?
Un saludo y gracias por tu paciencia :)
