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Entidad de conservación
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Entidad de conservación
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Tengo una casa en una parcela de una urbanización (no recepcionada) donde hay constituida una Entidad de conservación (que promovió la urbanización). No hay planos de reparcelación, pero si un proyecto de urbanización. La entidad tiene acta notarial, esta aprobada por el ayuntamiento, pero no inscrita en el registro de entidades. El permiso de obra (de la casa) no estaba condicionado a la recepción de la urbanización.
La entidad es del año 1996, en Cataluña. El permiso de obras del año 2004. Aún no tengo el certificado de primera ocupación.
¿Que puedo hacer al respecto?
Tengo una casa en una parcela de una urbanización (no recepcionada) donde hay constituida una Entidad de conservación (que promovió la urbanización). No hay planos de reparcelación, pero si un proyecto de urbanización. La entidad tiene acta notarial, esta aprobada por el ayuntamiento, pero no inscrita en el registro de entidades. El permiso de obra (de la casa) no estaba condicionado a la recepción de la urbanización.
La entidad es del año 1996, en Cataluña. El permiso de obras del año 2004. Aún no tengo el certificado de primera ocupación.
¿Que puedo hacer al respecto?
Pues en ese caso la ley exige el ofrecimiento previo al ayuntamiento para que, si considera que no es de recibo, señale las deficiencias observadas para su subsanación con cargo a los propietarios, por supuesto, y posterior recepción.
Si las obras de urbanización están conforme a proyecto aprobado al afecto por el ayuntamiento, la recepción es obligatoria.
Si las obras de urbanización están conforme a proyecto aprobado al afecto por el ayuntamiento, la recepción es obligatoria.
Primero de todo, muchas gracias Alga por contestarme,
Veo que solo hay tres caminos:
La primera la Entidad realiza las adecuaciones para que el ayuntamiento haga la recepción.
La segunda la entidad no realiza las adecuaciones, y emprendo acciones contra la entidad.
La tercera emprendo acciones contra el ayuntamiento, por darme una licencia de obras que no debería haberme dado, o en todo caso debería estar condicionada a la recepción de la urbanización.
¿Sabes que implicaciones tienen que la Entitat no este registrada? ¿Tiene capacidad juridica?
Veo que solo hay tres caminos:
La primera la Entidad realiza las adecuaciones para que el ayuntamiento haga la recepción.
La segunda la entidad no realiza las adecuaciones, y emprendo acciones contra la entidad.
La tercera emprendo acciones contra el ayuntamiento, por darme una licencia de obras que no debería haberme dado, o en todo caso debería estar condicionada a la recepción de la urbanización.
¿Sabes que implicaciones tienen que la Entitat no este registrada? ¿Tiene capacidad juridica?
Aún siendo problemáticas por su complejidad estas situaciones te indico como actuaría yo a pesar del desconocimiento de antecedentes relativos a la tramitación administrativa de la actuación urbanística y las posibles condiciones contractuales entre el primitivo promotor y los sucesivos adquirientes de parcelas.
Lo primero que deberías comprobar, en la propia licencia de obras, es si su concesión está condicionada a la ejecución simultánea por el interesado, de las obras de urbanización para que la parcela sobre la que se autoriza construir pueda considerarse solar. Es una coletilla que suele ponerse en estos casos que pasa desapercibida o no se le hace demasiado caso.
Efectivamente, la responsabilidad de la correcta ejecución de las obras de urbanización, conforme a proyecto de urbanización aprobado por el ayuntamiento, corresponde al promotor o junta de compensación de la actuación urbanística y, si el promotor está desaparecido o la junta de compensación nunca se ha constituido legalmente, por subrogación, los actuales propietarios de las parcelas. Pero hay que tener en cuenta que cuantas actuaciones en orden al desarrollo de la actuación urbanística sean preciso realizarse para que las parcelas alcancen la condición de solar, sea quien sea el responsable de ejecutarlas, están tuteladas por el ayuntamiento.
Mi opinión es que debes dirigirte al ayuntamiento. La actividad urbanística es una función que compete ejercer a las administraciones públicas, mas concretamente, a los ayuntamientos en el ámbito de sus respectivos municipios. En consecuencia, al ayuntamiento le compete adoptar cuantas medidas sean precisas para que el promotor de la actuación urbanística, o en su caso los actuales propietarios subrogados en el cumplimiento de las obligaciones contraídas por aquel, relativas a la correcta ejecución de las obras de urbanización y ofrecimiento para su recepción al ayuntamiento.
Si por cualquier causa debidamente justificada el ayuntamiento resuelve que es difícil o imposible hacer cumplir las anteriores obligaciones, entiendo que el ayuntamiento debe ejecutarlas subsidiariamente y repercutir sus coste equitativamente entre las parcelas lucrativas, incluyendo en el reparto las de cesión obligatoria para equipamientos.
Una Entidad Urbanística de Conservación no inscrita en el respectivo registro administrativo, tiene lacapacidad jurídica de una asociación privada, por tanto, no tiene naturaleza administrativa.
Lo primero que deberías comprobar, en la propia licencia de obras, es si su concesión está condicionada a la ejecución simultánea por el interesado, de las obras de urbanización para que la parcela sobre la que se autoriza construir pueda considerarse solar. Es una coletilla que suele ponerse en estos casos que pasa desapercibida o no se le hace demasiado caso.
Efectivamente, la responsabilidad de la correcta ejecución de las obras de urbanización, conforme a proyecto de urbanización aprobado por el ayuntamiento, corresponde al promotor o junta de compensación de la actuación urbanística y, si el promotor está desaparecido o la junta de compensación nunca se ha constituido legalmente, por subrogación, los actuales propietarios de las parcelas. Pero hay que tener en cuenta que cuantas actuaciones en orden al desarrollo de la actuación urbanística sean preciso realizarse para que las parcelas alcancen la condición de solar, sea quien sea el responsable de ejecutarlas, están tuteladas por el ayuntamiento.
Mi opinión es que debes dirigirte al ayuntamiento. La actividad urbanística es una función que compete ejercer a las administraciones públicas, mas concretamente, a los ayuntamientos en el ámbito de sus respectivos municipios. En consecuencia, al ayuntamiento le compete adoptar cuantas medidas sean precisas para que el promotor de la actuación urbanística, o en su caso los actuales propietarios subrogados en el cumplimiento de las obligaciones contraídas por aquel, relativas a la correcta ejecución de las obras de urbanización y ofrecimiento para su recepción al ayuntamiento.
Si por cualquier causa debidamente justificada el ayuntamiento resuelve que es difícil o imposible hacer cumplir las anteriores obligaciones, entiendo que el ayuntamiento debe ejecutarlas subsidiariamente y repercutir sus coste equitativamente entre las parcelas lucrativas, incluyendo en el reparto las de cesión obligatoria para equipamientos.
Una Entidad Urbanística de Conservación no inscrita en el respectivo registro administrativo, tiene lacapacidad jurídica de una asociación privada, por tanto, no tiene naturaleza administrativa.
Muchas gracias, vaya jaleo tengo…
La licencia de obras no esta condicionada a la recepción de la obra. Promovida por la Entidad (formada por los propietarios de unos terrenos que pasaron a urbano según NNSS)
En el 2004 el técnico que asumió la obra firmo el final de obra. Ese mismo año se pidió al ayuntamiento la recepción de la obra. A la Entidad se le comunica verbalmente que es negativa (El informe del técnico no esta firmado).
Un vecino que linda con la entidad cedía un trozo de terreno y la entidad le ponía los servicios a pie de terreno. Al final el vecino se echo atrás. Eso significa que un lado de la calle tiene acera y la otra no. En el 2012 se presenta una modificación del proyecto (siguiendo las directrices del arquitecto municipal) donde se anula esa acera. El ayuntamiento (junta de gobierno) aprobó la modificación (que cumple la normativa de 1996, cosa que yo tampoco entiendo). Ahora el arquitecto vuelve a pedir más cosas por ejemplo una memoria AS bulding (que nadie quiere hacer..)
Bueno ya ves que es todo bastante complicado, creo que lo mejor es que busque un buen abogado que nos asesore.
La licencia de obras no esta condicionada a la recepción de la obra. Promovida por la Entidad (formada por los propietarios de unos terrenos que pasaron a urbano según NNSS)
En el 2004 el técnico que asumió la obra firmo el final de obra. Ese mismo año se pidió al ayuntamiento la recepción de la obra. A la Entidad se le comunica verbalmente que es negativa (El informe del técnico no esta firmado).
Un vecino que linda con la entidad cedía un trozo de terreno y la entidad le ponía los servicios a pie de terreno. Al final el vecino se echo atrás. Eso significa que un lado de la calle tiene acera y la otra no. En el 2012 se presenta una modificación del proyecto (siguiendo las directrices del arquitecto municipal) donde se anula esa acera. El ayuntamiento (junta de gobierno) aprobó la modificación (que cumple la normativa de 1996, cosa que yo tampoco entiendo). Ahora el arquitecto vuelve a pedir más cosas por ejemplo una memoria AS bulding (que nadie quiere hacer..)
Bueno ya ves que es todo bastante complicado, creo que lo mejor es que busque un buen abogado que nos asesore.
Sólo unas someras precisiones.
No digo que la licencia de obras de tu vivienda pueda estar condicionada a la recepción de las obras de la urbanización, sino a la EJECUCIÓN de las obras de urbanización necesarias para dotar de los servicios a tu vivienda, imprescindibles para la concesión de licencia primera ocupación.
Al ofrecimiento de la urbanización, el ayuntamiento estaba obligado a contestar por escrito firmando el alcalde la razón de su negativa, la comunicación verbal carece de valor. Ahora no recuerdo, ya lo miraré, pero si transcurrido un determinado plazo sin que el ayuntamiento conteste al ofrecimiento se produce la recepción tácita. De todas formas, si desde entonces habéis recibido y aceptado algún escrito del ayuntamiento firmado por el alcalde relativo a la recepción, creo que habría que repetir el ofrecimiento hasta que el alcalde diga que es lo que está mal hecho o falta por hacer conforme, eso sí, a informe del técnico municipal.
Por cierto, eso de memoria AS bulding que pide el arquitecto, ¿ se puede saber que es ?
El abogado que os asesore que esté especializado en la materia.
No digo que la licencia de obras de tu vivienda pueda estar condicionada a la recepción de las obras de la urbanización, sino a la EJECUCIÓN de las obras de urbanización necesarias para dotar de los servicios a tu vivienda, imprescindibles para la concesión de licencia primera ocupación.
Al ofrecimiento de la urbanización, el ayuntamiento estaba obligado a contestar por escrito firmando el alcalde la razón de su negativa, la comunicación verbal carece de valor. Ahora no recuerdo, ya lo miraré, pero si transcurrido un determinado plazo sin que el ayuntamiento conteste al ofrecimiento se produce la recepción tácita. De todas formas, si desde entonces habéis recibido y aceptado algún escrito del ayuntamiento firmado por el alcalde relativo a la recepción, creo que habría que repetir el ofrecimiento hasta que el alcalde diga que es lo que está mal hecho o falta por hacer conforme, eso sí, a informe del técnico municipal.
Por cierto, eso de memoria AS bulding que pide el arquitecto, ¿ se puede saber que es ?
El abogado que os asesore que esté especializado en la materia.
Pues siendo ese su significado, no me parece que el asunto de la negativa a la recepción esté definitivamente olvidado.
Creo que ahora tenéis que mover ficha los interesados en que se ejecuten las obras de urbanización, procediendo a la subsanación de las carencias y defectos que se hagan constar en acta comúnmente aceptada, como la única posibildad de obligar al ayuntamiento a recepcionar la urbanización, como ppaso previo a la obtención de las ansiadas licencias de primera ocupación.
Creo que ahora tenéis que mover ficha los interesados en que se ejecuten las obras de urbanización, procediendo a la subsanación de las carencias y defectos que se hagan constar en acta comúnmente aceptada, como la única posibildad de obligar al ayuntamiento a recepcionar la urbanización, como ppaso previo a la obtención de las ansiadas licencias de primera ocupación.
Es como dice Oscar, es una descripción – memoria de la obras realizadas..
El viernes tuvimos una reunión con el técnico municipal y parece que reconduciremos la situación para bien.
Pero ahora repasando la documentación he visto que no tenemos planos de reparcelación, solo los planos del proyecto....
¿Alguien sabe cuando es necesario plano de reparcelación o acuerdo de reparcelación?
El viernes tuvimos una reunión con el técnico municipal y parece que reconduciremos la situación para bien.
Pero ahora repasando la documentación he visto que no tenemos planos de reparcelación, solo los planos del proyecto....
¿Alguien sabe cuando es necesario plano de reparcelación o acuerdo de reparcelación?
He visto el topográfico inicial, mi parcela (superficie 2600) lindaba con un camino y una acequia de riego por el norte.
El primer proyecto fue denegado, entre otras cosas, porque las dos parcelas que lindaban con la mía por el norte tenían una superficie inferior a 2500 y no se habían escriturado antes del año 82 (de acuerdo con las NNSS)
El segundo proyecto (el que fue aprobado) mi parcela se queda con 2194 y las otras dos con una superficie superior a los 2500. Mi parcela se escrituro antes del 82.
Resulta que las dos parcelas se segregaron de una, propiedad del presidente de la Entidad...
Huele a chamusquina...
El primer proyecto fue denegado, entre otras cosas, porque las dos parcelas que lindaban con la mía por el norte tenían una superficie inferior a 2500 y no se habían escriturado antes del año 82 (de acuerdo con las NNSS)
El segundo proyecto (el que fue aprobado) mi parcela se queda con 2194 y las otras dos con una superficie superior a los 2500. Mi parcela se escrituro antes del 82.
Resulta que las dos parcelas se segregaron de una, propiedad del presidente de la Entidad...
Huele a chamusquina...
Deberías tener claro del significado de la reparcelación. Por tus comentarios, creo que la confundes con el acto de parcelar yno es así.
¿ Os han hablado en el ayuntamiento de la necesidad de iniciar un expediente de reparcelación para desarrollar la actuación urbanística ?
Como no me pare oportuno hacer un copio y pego de las modalidades de los distintos sistemas de actuación urbanística por reparcelación posibles, te recomiendo estudies el Capítulo III, artículos 124 al 151, del DL 1/2010, de 3 de agosto.
¿ Os han hablado en el ayuntamiento de la necesidad de iniciar un expediente de reparcelación para desarrollar la actuación urbanística ?
Como no me pare oportuno hacer un copio y pego de las modalidades de los distintos sistemas de actuación urbanística por reparcelación posibles, te recomiendo estudies el Capítulo III, artículos 124 al 151, del DL 1/2010, de 3 de agosto.
No el ayuntamiento no ha dicho nada de exp. reparcelación.
Lo siento Alga, me he vuelto a perder...
El proyecto de urbanización (del año 94, de acuerdo con las NNSS de 92 que clasifican la zona como suelo urbano) debería comprender el plano o proyecto de reparcelación. En todo caso primero el proyecto de reparcelación y posteriormente el de urbanización.
El proyecto solo incorpora un plano de parcelación, pero si se aumenta el ancho de la calle y se modifican las superficies de las parcelas ¿debería haberse gestionado de otra manera? Por ejemplo con Proyecto de reparcelación, junta de compensación...
El echo es que los 400 m que faltan los pago el presidente a 12000 pts/m2 y se los repartieron todos los propietarios en proporción a los nuevos coeficientes.
En el informe de denegación del primer proyecto pone “El plano-proyecto de parcelación (actividad sujeta a licencia ver art. 94, 95 i 96 L.S.) que incorpora el proyecto de urbanización .....
.....la obligatoriedad y necesidad de parcelación adaptada al plan programa o norma urbanística que sea de aplicación (artr. 94 a 95 L.S.) y porque las parcelas cumplan la condición de solar.
¿Sabes que es L.S?
Pediré al ayuntamiento una copia de la licencia de urbanización. Aunque se lo pasaran por el arco...
Estoy ya un poco saturado...
Lo siento Alga, me he vuelto a perder...
El proyecto de urbanización (del año 94, de acuerdo con las NNSS de 92 que clasifican la zona como suelo urbano) debería comprender el plano o proyecto de reparcelación. En todo caso primero el proyecto de reparcelación y posteriormente el de urbanización.
El proyecto solo incorpora un plano de parcelación, pero si se aumenta el ancho de la calle y se modifican las superficies de las parcelas ¿debería haberse gestionado de otra manera? Por ejemplo con Proyecto de reparcelación, junta de compensación...
El echo es que los 400 m que faltan los pago el presidente a 12000 pts/m2 y se los repartieron todos los propietarios en proporción a los nuevos coeficientes.
En el informe de denegación del primer proyecto pone “El plano-proyecto de parcelación (actividad sujeta a licencia ver art. 94, 95 i 96 L.S.) que incorpora el proyecto de urbanización .....
.....la obligatoriedad y necesidad de parcelación adaptada al plan programa o norma urbanística que sea de aplicación (artr. 94 a 95 L.S.) y porque las parcelas cumplan la condición de solar.
¿Sabes que es L.S?
Pediré al ayuntamiento una copia de la licencia de urbanización. Aunque se lo pasaran por el arco...
Estoy ya un poco saturado...
La sigla L. S. significa Ley del Suelo. Sin embargo considero que si los instrumentos de desarrollo de esa urbanización no han sido aprobados, la actuación urbanística deberá desarrollarse conforme establece la legislación urbanística catalana vigente en la actualidad.
En ese sentido, el planeamiento general con toda seguridad tendrá establecida la clasificación de vuestro suelo y, probablemente delimitado el polígono de actuación, su ordenación detallada y determinado el sistema de gestión por el que actuar, esto podréis saberlo examinando las NNSS o el POUM vigente o preguntando en el ayuntamiento.
También podría ser que las NNSS o POUM remitieran a establecer los anteriores parámetros al planeamiento derivado a desarrollar por los propietarios conforme al procedimiento indicado en la Ley. En todo caso, sea de una u otra forma, en el ayuntamiento deben informar de cómo debéis proceder para terminar con esa situación.
Otra cuestión, en Cataluña tenéis la Ley 3/2009, de 10 de marzo, de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos, pensada para urbanizaciones como las que su propio nombre indica. Quizá sea interés del ayuntamiento establecer medidas de regularización.
Sin esclarecer tan esenciales cuestiones poca ayuda se os podrá facilitar, ahora bien, si lo prefieres, puedes dar el nombre del municipio y del polígono para que los consejos de cómo actuar puedan ser mas específicos.
En cualquier caso, si no tenéis los conceptos claros, creo que la ayuda de un arquitecto especializado en urbanismo podría ser de gran utilidad.
En ese sentido, el planeamiento general con toda seguridad tendrá establecida la clasificación de vuestro suelo y, probablemente delimitado el polígono de actuación, su ordenación detallada y determinado el sistema de gestión por el que actuar, esto podréis saberlo examinando las NNSS o el POUM vigente o preguntando en el ayuntamiento.
También podría ser que las NNSS o POUM remitieran a establecer los anteriores parámetros al planeamiento derivado a desarrollar por los propietarios conforme al procedimiento indicado en la Ley. En todo caso, sea de una u otra forma, en el ayuntamiento deben informar de cómo debéis proceder para terminar con esa situación.
Otra cuestión, en Cataluña tenéis la Ley 3/2009, de 10 de marzo, de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos, pensada para urbanizaciones como las que su propio nombre indica. Quizá sea interés del ayuntamiento establecer medidas de regularización.
Sin esclarecer tan esenciales cuestiones poca ayuda se os podrá facilitar, ahora bien, si lo prefieres, puedes dar el nombre del municipio y del polígono para que los consejos de cómo actuar puedan ser mas específicos.
En cualquier caso, si no tenéis los conceptos claros, creo que la ayuda de un arquitecto especializado en urbanismo podría ser de gran utilidad.
Muchas gracias alga,
Según mi punto de vista hay dos problemas:
1º la recepción de la urbanización, que creo que esta bien encaminado.
2º la desaparición de los 400 m2. El viernes pasado me reuní con el alcalde y le explique la perdida de superficie... El alcalde dice que es un problema de la entidad y que ellos son meros tramitadores...
Según mi punto de vista hay dos problemas:
1º la recepción de la urbanización, que creo que esta bien encaminado.
2º la desaparición de los 400 m2. El viernes pasado me reuní con el alcalde y le explique la perdida de superficie... El alcalde dice que es un problema de la entidad y que ellos son meros tramitadores...
