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Enervación de desahucio por falta de pago de rentas devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda
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Enervación de desahucio por falta de pago de rentas devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda
El pasado mes de octubre presenté demanda de desahucio por falta de pago de las rentas de un local de negocio correspondientes a los meses de mayo a septiembre, manifestando en la demanda que mi cliente NO se opondría a la enervación de la aqcción si el arrendatario abonar las rentas antes de la celebración del juicio.
El arrendatario no solo pagó las rentas reclamdas en la demanda, sino que tampoco pagó las de octubre y noviembre, motivo por el que le envié un burofax certificado y con acuse de recibo comunicándole que, ante la falta de pago de las mensualidades de octubre y noviembre, mi cliente se opondría a la enervación de la acción de desahucio.
Conb tales antecedentes, la pregunta del millón es: ¿Realmente puedo oponerme a la enervación de la acción de desahucio con base en el impago de dos mensualidades todavía no devengadas al interponer la demanda?
Gracias por vuestro comentarios, queridos compañeros.
Saludos a todos.
R.V.
El arrendatario no solo pagó las rentas reclamdas en la demanda, sino que tampoco pagó las de octubre y noviembre, motivo por el que le envié un burofax certificado y con acuse de recibo comunicándole que, ante la falta de pago de las mensualidades de octubre y noviembre, mi cliente se opondría a la enervación de la acción de desahucio.
Conb tales antecedentes, la pregunta del millón es: ¿Realmente puedo oponerme a la enervación de la acción de desahucio con base en el impago de dos mensualidades todavía no devengadas al interponer la demanda?
Gracias por vuestro comentarios, queridos compañeros.
Saludos a todos.
R.V.
Apen, yo no tengo tan claro que Roberto no se pueda oponer a la enervación, pues que, según dijo, la demanda la presentó en OCTUBRE por impago de rentas anteriores a ese mes, lo cual, para mí, significa que NO se opone a la enervación del desahucio si el demandado paga ESAS RENTAS (las anteriores al mes de octubre) antes del acto del juicio, PERO, no veo, en principio, motivo alguno por el que, si también resultan impagadas las rentas posteriores, no pueda oponerse a la enervación con base en el impago de mensualidades que a la hora de interponer la demanda todavía no se habían devengado, con más razón todavía si el compañero Roberto requirió de pago a la arrendataria mediante burofax certificado.
Es una cuestión interesante, y aunque no estoy segura al 100% de que mi criterio sea el correcto, yo intentaría la oposición...
Saludos
Es una cuestión interesante, y aunque no estoy segura al 100% de que mi criterio sea el correcto, yo intentaría la oposición...
Saludos
¿y que gana el demandado esperando al último momento para pagar? yo creo que nada o muy poco, y sin embargo terminará cabreando al arrendador, el cual, al mínimo retraso en el pago de cualquier otra mensualidad, le presentará otra demanda de desahucio y, entondes, pondrá al arrendatario de patitas en la calle en menos de lo que canta un gallo (es un decir, tal y como están los juzgados...).
Tampoco veo claro si cabe la oposición a la enervación de la acción de desahucio en el pleito de Roberto, pero como dice Julia2, nada o poco se pierde intentandolo. Yo la intentaría.
Tampoco veo claro si cabe la oposición a la enervación de la acción de desahucio en el pleito de Roberto, pero como dice Julia2, nada o poco se pierde intentandolo. Yo la intentaría.
Francamente, me parece un tema muy interesante en le que nunca me había parado a pensar.
yo le preguntaría a rafael33 si se opuso a la enervación de la acción de desahucio o se conformó cuando el demandado pagó las rentas pendientes. Si se hubiera opuesto y no hubiera prosperado la oposición, sería una pista.
¿A ningún otro compañero se le planteó un caso similar al de Roberto Vazquez?
yo le preguntaría a rafael33 si se opuso a la enervación de la acción de desahucio o se conformó cuando el demandado pagó las rentas pendientes. Si se hubiera opuesto y no hubiera prosperado la oposición, sería una pista.
¿A ningún otro compañero se le planteó un caso similar al de Roberto Vazquez?
La verdad es que no me opuse a la enervación ( se tuvo por tal), porque en el momento del juicio estaba ya al corriente de todo. Me conformé para esperar el segundo impago (que por cierto no ha llegado que yo sepa).
¿no dice la doctrina que la enervación consiste en el pago de todas las rentas pendientes hasta el momento del juicio? Yo creo que aunque no le hubieras enviado el burofax, te las tiene que pagar de todas formas.
¿no dice la doctrina que la enervación consiste en el pago de todas las rentas pendientes hasta el momento del juicio? Yo creo que aunque no le hubieras enviado el burofax, te las tiene que pagar de todas formas.
rafael33: yo creo que el problema planteado no es cobrar las rentas, pues eso es claro que tiene que ser así, pues si el demandado no paga antes del acto de juicio la totalidad de las rentas devengadas hasta la fecha, se decretará el desahucio conb el consiguiente lanzamiento del local arrendado.
El problema planteado aquí (entiendo yo) es de otra naturaleza: ¿cabe oponerse a la enervación del desahucio por rentas devengadas DESPUES de la presentación de la demanda aunque el demandado las pague? ¿cabe que el arrendador afirme en la demanda que NO se opone a la enervación del la acción, logicamente por las rentqas adeudadas hasta la presentación de la demanda, y después opnerse a la enervación por el impago de rentas devengadas DES PUES de la presentación de la demanda? Esas dos preguntas, que me parecen muy interesantes, son las que no tengo claras.
El problema planteado aquí (entiendo yo) es de otra naturaleza: ¿cabe oponerse a la enervación del desahucio por rentas devengadas DESPUES de la presentación de la demanda aunque el demandado las pague? ¿cabe que el arrendador afirme en la demanda que NO se opone a la enervación del la acción, logicamente por las rentqas adeudadas hasta la presentación de la demanda, y después opnerse a la enervación por el impago de rentas devengadas DES PUES de la presentación de la demanda? Esas dos preguntas, que me parecen muy interesantes, son las que no tengo claras.
Partiendo de la bas de de que no soy precisamente veterano, te dire que tuve un desahucio parecido, en la demanda señale la posibilidad de enervar, con lo rapido que va la justicia pasaron varios meses antes de la vista, no pagando ninguno de ellos, y no hubo posibilidad de oponerme a la enervación. Hecho que tampoco fue un problema por que tampoco se produjo. En la mayoría de los casos no esperan a pagar en el ultimo momento, sino que apuran el "gorroneo" hasta el final.
Iciar: con todos mis respetos, no me parece acertada tu teoría de la posibilidad de enervar la acción si el inquilino deja de pagar dos mensualidades.
El art. 1563 de la LEC, en su nueva redacción, no habla de una semana, un mes, dos meses o un año, sino que el demandado podrá enervar el desahucio "si en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio, paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.".
La ley habla de 'las cantidades' en cuya inefectividad se sustente la demanda y las que en ese instante se adeuden, NO SE HABLA DE MENSUALIDADES.
Añade la Ley que no cabe la enervación "cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda".
No obstante lo anterior, para mí es dudoso si cabe la enervación en el supuesto descrito por el compañero Roberto Vazquez, que fue quien comenzó este tema.
Un tema interesante, sí señor.
Saludos a todos.
El art. 1563 de la LEC, en su nueva redacción, no habla de una semana, un mes, dos meses o un año, sino que el demandado podrá enervar el desahucio "si en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio, paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.".
La ley habla de 'las cantidades' en cuya inefectividad se sustente la demanda y las que en ese instante se adeuden, NO SE HABLA DE MENSUALIDADES.
Añade la Ley que no cabe la enervación "cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda".
No obstante lo anterior, para mí es dudoso si cabe la enervación en el supuesto descrito por el compañero Roberto Vazquez, que fue quien comenzó este tema.
Un tema interesante, sí señor.
Saludos a todos.
conforme al artículo 22.4 de la Ley de Enj. Civil, redacción dada por Ley 23/03 se podrá enervar el desahucio si se paga o pone a disposición del arrendador el importe de las cantidades reclamadas (las que figuran en la demanda), y las que se adeuden (los dos meses nuevos y los que vayan venciendo) antes de la celebración de la vista, este es el momento fatal en el que ya no se puede enervar (el comiernzo de la celebración de la vista), luego en principio el demandado puede esperar hasta segundos antes del tétm,ino falata para consignar todo lo reclamado más lo que haya ido devengándose, sin que se puede oponer nada a dicho enervamiento que era procedente en el momento de la demanda, momento en el que hay que decirlo, y comunicar el Juzgado su procedencia si se ejercita conforme a lo establecido en el artículo 439.3 de la Ley de Ritos Civiles. Así de sencillo y de fácil. En cuanto a la remisión del burofax, nada sirve en este procedimiento, por lo anteriormente dicho, si se enerva la acción de desahucio, ya no hará falta nada en un proceso posterior (sólo se enerva una vez), pero lo del burofax sól sirve para acortar el plazo para pagar, mandado el burofax requiriendo de pago y presentada la demanda dos meses después ya no hay enervación posible aunque sea la primera vez. Un saludo para todos.
Querido amigo, la cosa es sencilla, no te puedes oponer a nada tanto si planteas que cabe la enervación como si no, pues si no cabe la enervación no hay problema, si no paga a la calle y si cabe no te puedes oponer. Como decía algún compañero, la ley es explícita en este caso, se permite la enervación hasta el día señalado para el juicio y luego la condena sería por las cantidades adeudas y que se devenguen solo si el juicio es por desahucio y reclamación de rentas. Un saludo.
Hombre, Princeps, hasta ahí creo que llegamos todos: si es negro, es negro y si es blanco, es blanco.
Está calro que si no cabe la enervación, no cabe, y punto, pero lo que (creo) que aquí se discutía es si cabe o no cabe oponerse a la enervación (prospere o no prospere) y que posibilidades tiene de prosperar en unas dterminadas circunstancias.
Concretamente, lo que aquí se planteaba era si cabría oponerse a la enervación por rentas devengadas después de la presentación de la demanda (en la que se había manifestado que la parte actora 'no se oponía a la enervación por el impago de las rentas devengadas hasta esa fecha').
La cuestión no es tan clara como pueda aparecer a simple vista. ¿O sí?
Saludos a todos.
Está calro que si no cabe la enervación, no cabe, y punto, pero lo que (creo) que aquí se discutía es si cabe o no cabe oponerse a la enervación (prospere o no prospere) y que posibilidades tiene de prosperar en unas dterminadas circunstancias.
Concretamente, lo que aquí se planteaba era si cabría oponerse a la enervación por rentas devengadas después de la presentación de la demanda (en la que se había manifestado que la parte actora 'no se oponía a la enervación por el impago de las rentas devengadas hasta esa fecha').
La cuestión no es tan clara como pueda aparecer a simple vista. ¿O sí?
Saludos a todos.
Realmente sigo sin comprender donde se halla el problema, en los procedimientos de desahucio, en el auto de admisión a trámite se debe hacer constar si cabe o no la enervación, no cabe si ya la ejercitó una vez anterior y si la parte actora le reclamó de forma que quede debidamente acreditado con creo 2´ó 4 meses de antelación a la interposición de la demanda y en ese caso ¿quién es el que se opone? La parte demandada ¿con qué sentido? si debe las rentas y/o se les ha reclamado de modo fehaciente no tiene esa opción de oponerse para intentar tener ese cartucho en la recámara para un posible futuro impago. De ahí que no comprendo donde está el meollo del problema, porque si cabe la enervación con que méritos puede oponerse en su caso el actor? únicamente si ya le reclamó anteriormente. En fin ¿? Saludos
