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Embargo de usufructo
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Embargo de usufructo
Hola, tengo una duda sobre el embargo del uaufructo.
Una finca tiene un crédito hipotecario(con la respectiva garantía de la propia finca).
Sobre esa finca hay un derecho de usufructo concedido a otra persona.
Este usufructo ha sido embargado debido a las deudas de esta persona.
Si un tercero compra dicho credito bancario con la respectiva garantía hipotecaria, tras la compra se extingue el usufructo?
Que puedo hacer para liberarme del embargo del usufructo de esta persona que me impide entre otras cosas refinanciar mi crédito hipotecario?
Muchas gracias por su atención. Un saludo.
Una finca tiene un crédito hipotecario(con la respectiva garantía de la propia finca).
Sobre esa finca hay un derecho de usufructo concedido a otra persona.
Este usufructo ha sido embargado debido a las deudas de esta persona.
Si un tercero compra dicho credito bancario con la respectiva garantía hipotecaria, tras la compra se extingue el usufructo?
Que puedo hacer para liberarme del embargo del usufructo de esta persona que me impide entre otras cosas refinanciar mi crédito hipotecario?
Muchas gracias por su atención. Un saludo.
Ud. dice que el usufructo ha sido embargado por lo que en principio parece que dicho usufructo está inscrito en el Registro.
Si es así, la compra del crédito hipotecario no podría extinguir el usufructo precisamente porque al estar inscrito quien compra sabe perfectamente qué es lo que está comprando.
No creo que pueda librarse de ese usufructo. Habría que leer el documento en el que se constituye para poder darle una respuesta totalmente segura, pero en principio no veo que haya ninguna forma, salvo esperar el tiempo necesario para que se extinga de modo "natural".
Si es así, la compra del crédito hipotecario no podría extinguir el usufructo precisamente porque al estar inscrito quien compra sabe perfectamente qué es lo que está comprando.
No creo que pueda librarse de ese usufructo. Habría que leer el documento en el que se constituye para poder darle una respuesta totalmente segura, pero en principio no veo que haya ninguna forma, salvo esperar el tiempo necesario para que se extinga de modo "natural".
Por una vez (y sin que sirva de precedente) disiento del enfoque del maestro León. Cipriano pregunta acerca del usufructo que grava una propiedad, y no sobre la transmisión de esa propiedad. Hubiese sido un dato interesante saber si el usufructo está inscrito antes o después de la hipoteca, pero en esencia el resultado es el mismo: el usufructo, en la medida en que es transmisible y renunciable, es también embargable. Los bienes absolutamente inembargables aparecen en el artículo 605 LEC, y puede decirse que el único de uso ajeno que se salva es el derecho de habitación, puesto que al ser personalísimo y no transmisible, carece de contenido patrimonial y declina ante la acción ejecutiva.
Cipriano se ha planteado adquirir el crédito que está ejecutando el usufructo, lo cual es perfectamente legal y legítimo; diariamente fondos buitres y mafiosos compran a 0,2 euros miles de créditos en España, de los que no se acordaba nadie. Incluso se puede adjudicar el usufructo en pago de ese mismo crédito, consolidando usufructo y propiedad en la misma persona con lo que queda liquidado definitivamente. Ni siquiera aunque el usufructo tenga causa testamentaria o provenga de donación pueden ser estas transmisiones revocadas o colapsadas una vez se practique el embargo, porque de esa forma se burlaría al acreedor, dejando que el usufructuario se condujese con impunidad en el ámbito del crédito.
Cipriano se ha planteado adquirir el crédito que está ejecutando el usufructo, lo cual es perfectamente legal y legítimo; diariamente fondos buitres y mafiosos compran a 0,2 euros miles de créditos en España, de los que no se acordaba nadie. Incluso se puede adjudicar el usufructo en pago de ese mismo crédito, consolidando usufructo y propiedad en la misma persona con lo que queda liquidado definitivamente. Ni siquiera aunque el usufructo tenga causa testamentaria o provenga de donación pueden ser estas transmisiones revocadas o colapsadas una vez se practique el embargo, porque de esa forma se burlaría al acreedor, dejando que el usufructuario se condujese con impunidad en el ámbito del crédito.
En mi opinión es fundamental aclarar si el crédito hipotecario está constituído sobre el pleno dominio de la finca o unicamente sobre la nuda propiedad.
En el primer caso, parece claro que en caso de compra del crédito hipotecario el usufructo quedaría 'extinguido' por consolidación con la nuda propiedad.
En el segundo caso, es decir si el usufructo fue constituído con anterioridad a la hipoteca y el crédito hipotecario solo tenía por objeto la nuda propiedad y no el usufructo, entiendo que la anotaciópn de embargo continuaría vigente.
Salvo mejor criterio.
En el primer caso, parece claro que en caso de compra del crédito hipotecario el usufructo quedaría 'extinguido' por consolidación con la nuda propiedad.
En el segundo caso, es decir si el usufructo fue constituído con anterioridad a la hipoteca y el crédito hipotecario solo tenía por objeto la nuda propiedad y no el usufructo, entiendo que la anotaciópn de embargo continuaría vigente.
Salvo mejor criterio.
Si compañero Juan Carlos, veo que llevas razón, pero lo que no termina de quedarme claro en tu enfoque es si finalmente el usufructo se extingue o no. Yo interpreto que en general (cuidado, digo en general, no en casos especiales de coincidencia de entre acreedor y usufructuario ni situaciones por el estilo) el derecho de usufructo no se extingue por el mero hecho de adquirir el crédito hipotecario. ¿Opinas igual?
Opino lo mismo, pero el crédito que quiere adquirir Cipriano, según dice, no es el hipotecario, sino el que recae sobre el usufructo, o sea: el embargo. El titular del usufructo tiene su derecho embargado por algo que dejó de pagar, y la pretensión es ejecutar ese embargo tras comprar el crédito litigioso. Es una buena idea, porque se puede quedar finalmente con el usufructo como pago del crédito o en una subasta ventajosa. De esa forma la finca le quedaría con la hipoteca que quiere reestructurar, aunque lo más probable es que esa sea una exigencia del banco porque no quiere ampliarle la hipoteca o dilatarle el plazo de reembolso.
Ya entiendo. Es que no se si me he equivocado, pero yo no interpreto eso. Lo que yo creo que quiere Sipriano (o al menos lo que yo creo que está diciendo) es saber si en caso de que alguien compra el crédito hipotecario (no el que genera el embargo del usufructo) se extingue el embargo sobre el usufructo. Ya comprendo que para tí o para mí es una idea rara, sin embargo creo que es lo que está preguntando Sipriano, por eso he dado la respuesta inicial que he dado.
Buenas tardes,
Exactamente, el problema que me ha surgido es que quiero refinanciar mi crédito hipotecario, o adquirir otro crédito con otro banco para liquidar el primer crédito, ya que este es un credito muy antiguo. Pero el problema es que el usufructo de esta finca lo tenia concedido a una tercera persona, y ese usufructo ha sido embargado( por otro banco, llamemoslo "banco b",) por las distintas deudas de esta tercera persona. Por ello, El banco que tiene la hipoteca ("banco A") con la respectiva garantía de la finca no me deja refinanciar la hipoteca al igual q ningun otro banco ya que dicen que no pueden debido a la carga que tiene el usufructo, es decir, el embargo que el "banco b" ha realizado sobre el usufructo.
En definitiva, mi intención es poder extinguir de alguna manera ese usufructo con el respectivo embargo para poder refinanciar mi credito.
Para ello tenia la duda de que sucedería si un tercero comprara dicho crédito liberándo la hipoteca con el banco A, que tiene la garantía de la finca, y en que posicion se quedaría el otro banco que tiene el usufructo embargado "banco b".
En cualquier caso, muchas gracias por vuestra atención y ayuda!
Exactamente, el problema que me ha surgido es que quiero refinanciar mi crédito hipotecario, o adquirir otro crédito con otro banco para liquidar el primer crédito, ya que este es un credito muy antiguo. Pero el problema es que el usufructo de esta finca lo tenia concedido a una tercera persona, y ese usufructo ha sido embargado( por otro banco, llamemoslo "banco b",) por las distintas deudas de esta tercera persona. Por ello, El banco que tiene la hipoteca ("banco A") con la respectiva garantía de la finca no me deja refinanciar la hipoteca al igual q ningun otro banco ya que dicen que no pueden debido a la carga que tiene el usufructo, es decir, el embargo que el "banco b" ha realizado sobre el usufructo.
En definitiva, mi intención es poder extinguir de alguna manera ese usufructo con el respectivo embargo para poder refinanciar mi credito.
Para ello tenia la duda de que sucedería si un tercero comprara dicho crédito liberándo la hipoteca con el banco A, que tiene la garantía de la finca, y en que posicion se quedaría el otro banco que tiene el usufructo embargado "banco b".
En cualquier caso, muchas gracias por vuestra atención y ayuda!
Ya veo. Claro: nadie quiere refinanciar el crédito porque la segunda hipoteca correspondiente a ese segundo crédito iría "por detrás" del usufructo embargado, y por tanto, en caso de impago de la segunda hipoteca el banco que quisiera ejecutar estaría en "segunda posición" lo cual merma su garantía y por eso no quieren refinanciar la hipoteca.
Hay una solución evidente que es cancelar la deuda que da lugar al embargo del usufructo. Por supuesto llegando a un acuerdo con el usufructuario para reducir el usufructo, cancelarlo o lo que fuere. Imagino que esta solución bien no le es viable bien le resulta demasiado cara.
Descartada esta posibilidad, creo que una buena alternativa podría ser renegociar ese primer crédito hipotecario de modo que el segundo banco, en lugar de concederle un nuevo crédito hipotecario que iría por detrás del usufructo, se subrogara en el primer crédito con su "primera" hipoteca y con otros plazos y tipos de interés. Así tendría la nueva financiación pero sin perder el rango de la hipoteca. No soy un especialista en derecho bancario ni en derecho registral por lo que me gustaría que otros compañeros abogados del foro nos dieran su opinión sobre esta segunda posibilidad a la que apunto.
Hay una solución evidente que es cancelar la deuda que da lugar al embargo del usufructo. Por supuesto llegando a un acuerdo con el usufructuario para reducir el usufructo, cancelarlo o lo que fuere. Imagino que esta solución bien no le es viable bien le resulta demasiado cara.
Descartada esta posibilidad, creo que una buena alternativa podría ser renegociar ese primer crédito hipotecario de modo que el segundo banco, en lugar de concederle un nuevo crédito hipotecario que iría por detrás del usufructo, se subrogara en el primer crédito con su "primera" hipoteca y con otros plazos y tipos de interés. Así tendría la nueva financiación pero sin perder el rango de la hipoteca. No soy un especialista en derecho bancario ni en derecho registral por lo que me gustaría que otros compañeros abogados del foro nos dieran su opinión sobre esta segunda posibilidad a la que apunto.
