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Embargo de fincas de una Comunidad de Propietarios
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Embargo de fincas de una comunidad de propietarios
Una Comunidad de Propietarios me debe una minuta bastante elevada por varios asuntos que le llevé durante un par de años, extrajudiciales y judiciales (todos con sentencia favorable, aunque algunos sin expresa imposición de costas).
La Comunidad no quiere pagarme o me dá largas. Ya he decidido presentar la correspondiente demanda en reclamación de lo que se me adeuda.
La Comunidad como tal carece de bienes embargables (las cuentas bancarias ya están practicamente a cero). Logicamente, tendré que embargar los apartamentos de los comuneros.
Mi duda es la siguiente: para poder embargar los apartamentos, ¿debo presentar la demanda también contra sus actuales titulares? ¿existe alguna otra via? ¿cabría la posibilidad de demandar solo a la Comunidad pidiendo no obstante que se dé traslado de la demanda a los actuales titulares registrales de los apartamentos? ¿con base en que fundamento juridico?
Agradecería 'ideas' de algún compañero que se hubiera visto en un caso similar.
Saludos a todos.
IMP
La Comunidad no quiere pagarme o me dá largas. Ya he decidido presentar la correspondiente demanda en reclamación de lo que se me adeuda.
La Comunidad como tal carece de bienes embargables (las cuentas bancarias ya están practicamente a cero). Logicamente, tendré que embargar los apartamentos de los comuneros.
Mi duda es la siguiente: para poder embargar los apartamentos, ¿debo presentar la demanda también contra sus actuales titulares? ¿existe alguna otra via? ¿cabría la posibilidad de demandar solo a la Comunidad pidiendo no obstante que se dé traslado de la demanda a los actuales titulares registrales de los apartamentos? ¿con base en que fundamento juridico?
Agradecería 'ideas' de algún compañero que se hubiera visto en un caso similar.
Saludos a todos.
IMP
El art. 22 de la LPH dice:
"1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior."
Ante la redacción de dichos texto, y en relación al tema planteado por el compañero Ignacio, me vienen dos preguntas a la cabeza:
1) Ese 'subsidiariamente' significa que primero habrá que demanda a la Comunidad y después, si no paga, a los propietarios, o se podrá proceder contra la Comunidad y los propietarios en la misma demanda? Cual sería la 'formula'? por 'otrosi'? habrá que requerir previamente a los propietarios, uno a uno, en proporción a sus cuotas de participación?
2) Al leer el apartado '2' del art. 22 LPH me asalta una duda ante un supuesto que bien podría ser el que expone el compañero Ignacio: supongamos que la Comunidad como tal dá la callada por respuesta cuando el compañero le reclama sus honorarios o bien se niega a pagar, con cualquier excusa o sin excusa. En consecuencia, la Comunidad no aprueba como gasto, y no incluye en su presupuesto, la partida correspondiente a la minuta de honorarios del compañero.
Supongamos también que los propietarios pagan sus cuotas de comunidad normalmente (en las que no está incluida la partida correspondiente a la minuta del compañero). Es decir, todos los propietarios están al corriente enj le pago de sus cuotas. ¿Que pasaría enj ese caso? ¿El compañero no podrá reclamar su minuta a los propietarios individualmente?
Saludos cordiales a todos.
"1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior."
Ante la redacción de dichos texto, y en relación al tema planteado por el compañero Ignacio, me vienen dos preguntas a la cabeza:
1) Ese 'subsidiariamente' significa que primero habrá que demanda a la Comunidad y después, si no paga, a los propietarios, o se podrá proceder contra la Comunidad y los propietarios en la misma demanda? Cual sería la 'formula'? por 'otrosi'? habrá que requerir previamente a los propietarios, uno a uno, en proporción a sus cuotas de participación?
2) Al leer el apartado '2' del art. 22 LPH me asalta una duda ante un supuesto que bien podría ser el que expone el compañero Ignacio: supongamos que la Comunidad como tal dá la callada por respuesta cuando el compañero le reclama sus honorarios o bien se niega a pagar, con cualquier excusa o sin excusa. En consecuencia, la Comunidad no aprueba como gasto, y no incluye en su presupuesto, la partida correspondiente a la minuta de honorarios del compañero.
Supongamos también que los propietarios pagan sus cuotas de comunidad normalmente (en las que no está incluida la partida correspondiente a la minuta del compañero). Es decir, todos los propietarios están al corriente enj le pago de sus cuotas. ¿Que pasaría enj ese caso? ¿El compañero no podrá reclamar su minuta a los propietarios individualmente?
Saludos cordiales a todos.
ogafsl@msn.com: sigue sin estar claras las cuestiones planteadas por el compañero Ignacio y por mí en nuestros anteriores posts.
Transcribo mi intervención en otro tema similar planteado en el foro de propiedad horizontal:
1) A la vista de lo dispuesto en el art. 22 de la LPH, está claro que el compañero Ignacio debe presentar la demanda contra los propietarios. Lo que yo no veo claro es si primero debe demandar a la comunidad y después, si ésta no le paga, a los propietarios individualmente, o si puede reclamar lo que se le adeuda simultaneamente a la comunidad y a los propietarios (a estos ultimos con caracter subsidiario, y en proporcion a sus cuotas).
Más concretamente: ¿como se debe interpretar esa 'subsidiaridad'?
2) Sigue quedando sin aclarar lo referente a la segunda cuestión planteada en mi anterior post. ¿que pasa si todos los propietario sestán al corriente en el pago de sus cuotas y en el presupuesto de la comunidad no se incluye la minuta del abogado?
Transcribo mi intervención en otro tema similar planteado en el foro de propiedad horizontal:
1) A la vista de lo dispuesto en el art. 22 de la LPH, está claro que el compañero Ignacio debe presentar la demanda contra los propietarios. Lo que yo no veo claro es si primero debe demandar a la comunidad y después, si ésta no le paga, a los propietarios individualmente, o si puede reclamar lo que se le adeuda simultaneamente a la comunidad y a los propietarios (a estos ultimos con caracter subsidiario, y en proporcion a sus cuotas).
Más concretamente: ¿como se debe interpretar esa 'subsidiaridad'?
2) Sigue quedando sin aclarar lo referente a la segunda cuestión planteada en mi anterior post. ¿que pasa si todos los propietario sestán al corriente en el pago de sus cuotas y en el presupuesto de la comunidad no se incluye la minuta del abogado?
debería primeramente embargar el fondo de reserva que obligatoriamente tiene la comunidad.
subsidiariamiento habra que embargar indivualmente a los comuneros en función de sus cuotas de participáción y notificar dicho embargo a cada uno de ellos, ya que de lo contrario dicho embargo no te lo inscribe el registrador de la propiedad.
subsidiariamiento habra que embargar indivualmente a los comuneros en función de sus cuotas de participáción y notificar dicho embargo a cada uno de ellos, ya que de lo contrario dicho embargo no te lo inscribe el registrador de la propiedad.
Me parece muy acertada la postura de Carlos Romay respecto a los asuntos judiciales. Está claro que lo adecuado, respecto a los honorarios devengados en un procedimiento judicial, que lo mejor es acudir a la via comunmente conocida como 'jura de cuenta'. Hasta ahí, totalmente de acuerdo que esa es la mejor via para recflamar honorarios, puesto que es un procedimiento rápido, ejecutivo y privilegiado, en el que apenas hay que demostrar nada, puesto que la prestación del servicio ya está acreditada ante el Juzgado o Tribunal, con lo cual al demandado pocos medios de defensa le quedan, salvo que los honorarios sean excesivos.
Ahora bien, desde un punto de vista estrictamente procesal, supongamos que el compañero Ignacio 'le jura la cuenta' a la Comunidad (que era su cliente, y cuyos intereses defendió en via judicial). Supongamos también que no hay oposición por parte de la Comunidad. Ya tenemos via libre para despachar la ejecución. Ahora resulta que la Comunidad no tiene dinero en las cuentas ni bienes embargables. ¿Como embargamos bienes propiedad de los comuneros? ¿Habría que notificarles algo? Esas cuestiones (que son las que imagino plantea el compañero Iganacio) son para mí un verdadero misterio.
¿Accederá el Juzgtado a embargar directamente las fincas de los propietarios en proporción a sus respectivas cuotas en la Comunidad? ¿Como se articula 'eso'?
Tema interesante, sí señor.
Ahora bien, desde un punto de vista estrictamente procesal, supongamos que el compañero Ignacio 'le jura la cuenta' a la Comunidad (que era su cliente, y cuyos intereses defendió en via judicial). Supongamos también que no hay oposición por parte de la Comunidad. Ya tenemos via libre para despachar la ejecución. Ahora resulta que la Comunidad no tiene dinero en las cuentas ni bienes embargables. ¿Como embargamos bienes propiedad de los comuneros? ¿Habría que notificarles algo? Esas cuestiones (que son las que imagino plantea el compañero Iganacio) son para mí un verdadero misterio.
¿Accederá el Juzgtado a embargar directamente las fincas de los propietarios en proporción a sus respectivas cuotas en la Comunidad? ¿Como se articula 'eso'?
Tema interesante, sí señor.
A mí se me escapa la cuestión.
Careciendo la comunidad de personalidad jurídica diferenciada de sus miembros, deberíamos entender que son todos y cada uno de estos quienes responden frente a terceros.
Y su responsabilidad sería, digo yo, mancomunada entre ellos y solidaria frente a terceros ¿no? Por lo que entiendo que eliges a uno de ellos, le embargas y a partir de ahí que ente ellos se las ventilen. ¿pudiera ser así?
Ahí os dejo una resolución:
Cuando por obligaciones contraídas se demanda y condena a una Comunidad de Propietarios, se demanda y condena realmente a los propietarios que la constituyen, puesto que la Comunidad en sí carece de personalidad jurídica, pero hay que tener en cuenta que la deuda que pueda establecer la sentencia es una deuda que sólo lo es de los propietarios a través de la Comunidad y únicamente puede hacerse efectiva sobre ellos de acuerdo con las peculiares normas que sobre gastos y deudas están contenidas en la LPH.
(DGRN R 30 Jun. 1986) LA LEY, 1986-3, 812 (156-RN).
Careciendo la comunidad de personalidad jurídica diferenciada de sus miembros, deberíamos entender que son todos y cada uno de estos quienes responden frente a terceros.
Y su responsabilidad sería, digo yo, mancomunada entre ellos y solidaria frente a terceros ¿no? Por lo que entiendo que eliges a uno de ellos, le embargas y a partir de ahí que ente ellos se las ventilen. ¿pudiera ser así?
Ahí os dejo una resolución:
Cuando por obligaciones contraídas se demanda y condena a una Comunidad de Propietarios, se demanda y condena realmente a los propietarios que la constituyen, puesto que la Comunidad en sí carece de personalidad jurídica, pero hay que tener en cuenta que la deuda que pueda establecer la sentencia es una deuda que sólo lo es de los propietarios a través de la Comunidad y únicamente puede hacerse efectiva sobre ellos de acuerdo con las peculiares normas que sobre gastos y deudas están contenidas en la LPH.
(DGRN R 30 Jun. 1986) LA LEY, 1986-3, 812 (156-RN).
rafael33: entiendo que la responsabilidad de los propietarios es siempre MANCOMUNADA, tanto entre ellos como frente a terceros, y eso es así no solo porque el Código Civil establece, en general, la mancomunidad de las obligaciones (salvo que la solidaridad venga especificamente impuesta en la ley o en algún pacto de los contratantes), sino porque además así lo establece, especificamente, el art. 22 de la LPH (que habla de responsabilidad 'por la cuota' que le corresponda, es decir, no se habla de TODO).
Pero la cuestión inicialmente planteada sigue sin ser resuelta...
Pero la cuestión inicialmente planteada sigue sin ser resuelta...
No entiendo mucho del tema, pero supongo que para aprobar la contratación de un abogado se habrá realizado la correspondiente Junta de Comunidad; sino es así quien es la persona que se pone en contacto con el abogado, Administrador, Presidente, sería su responsabilidad sino está respaldado por la Comunidad.
Puede ser otra vía, y da opción a la reclamación a los propietarios de la deuda según su cuota de participación
Puede ser otra vía, y da opción a la reclamación a los propietarios de la deuda según su cuota de participación
