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El propietario necesita la vivienda
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Hola leti22. En cuanto A LA NECESIDAD DE LA VIVIENDA POR PARTE DEL ARRENDADOR:
1) La cláusula de necesidad ,para que sea operativa, debe constar expresamente en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: "NO PROCEDERÁ LA PRÓRROGA FORZOSA..."
2)La cláusula de necesidad NO PODRÁ EJERCERSE durante el periodo INICIALMENTE PACTADO. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula SÓLO PODRÁ EJECUTARSE una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en CUALQUIER MOMENTO dentro de las PRÓRROGAS FORZOSAS del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de PREAVISAR NI NOTIFICAR la ejecución de la citada clausula. Sin embargo,es CONVENIENTE pactar la NOTIFICACIÓN así como dar un preaviso de,Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) Si es preciso alegar causa alguna.
A la hora de redactar el contrato NO es necesario incluir la FUTURA CLAUSULA DE NECESIDAD por 2 motivos:
1) Porque la LAU NO establece un listado cerrado o abierto de causas de necesidad. Por lo tanto, cualquier causa es válida.Lo importante es que el Arrendador,una vez ejecutada la cláusula, cumpla lo estipulado en el art 9.3 LAU 1994.
2) Porque en el momento de celebrar el contrato es CASI IMPOSIBLE determinar QUÉ causa de necesidad se va a producir en el futuro.
En cuanto a la NOTICACIÓN al arrendatario del ejercicio de la clausula. Como ya expliqué la LAU 1994 optó por NO incluir como obligatoria tal NOTIFICACIÓN y, por el mismo motivo, TAMPOCO existe obligación de alegar una causa en concreto.
El arrendatario puede oponerse al ejercicio de tal clausula porque considere que la CAUSA NO es de NECESIDAD. Además tiene DERECHO EL ARRENDATARIO a lo estipulado en el art 9.3 si el arrendador NO cumple los requisitos en él estipulados.
Efectívamente la mayor parte de las A.P exigen que se acredite la causa de necesidad por el Arrendador EN EL MOMENTO DE EJERCITARLA e, incluso, entran a valorar si la causa expuesta es SUFICIENTE para denegar la prórroga forzosa,lo cual a mi entender es excesivo. Sin embargo, también existen sentencias de A.P que avalan lo contrario basándose principalmente en los argumentos que expuse.
De todas formas,como nuestra labor consiste en asesorar y velar por los intereses de nuestros clientes,lo mejor será tener presente como primera opción a la hora de asesorar la tesis jurisprudencial mayoritaria: NOTIFICAR el ejercicio de la clausula(mejor con preaviso si ello es factible) explicando la causa de necesidad alegada y pudiendo acreditar la misma en caso de oposición por parte del arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
1) La cláusula de necesidad ,para que sea operativa, debe constar expresamente en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: "NO PROCEDERÁ LA PRÓRROGA FORZOSA..."
2)La cláusula de necesidad NO PODRÁ EJERCERSE durante el periodo INICIALMENTE PACTADO. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula SÓLO PODRÁ EJECUTARSE una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en CUALQUIER MOMENTO dentro de las PRÓRROGAS FORZOSAS del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de PREAVISAR NI NOTIFICAR la ejecución de la citada clausula. Sin embargo,es CONVENIENTE pactar la NOTIFICACIÓN así como dar un preaviso de,Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) Si es preciso alegar causa alguna.
A la hora de redactar el contrato NO es necesario incluir la FUTURA CLAUSULA DE NECESIDAD por 2 motivos:
1) Porque la LAU NO establece un listado cerrado o abierto de causas de necesidad. Por lo tanto, cualquier causa es válida.Lo importante es que el Arrendador,una vez ejecutada la cláusula, cumpla lo estipulado en el art 9.3 LAU 1994.
2) Porque en el momento de celebrar el contrato es CASI IMPOSIBLE determinar QUÉ causa de necesidad se va a producir en el futuro.
En cuanto a la NOTICACIÓN al arrendatario del ejercicio de la clausula. Como ya expliqué la LAU 1994 optó por NO incluir como obligatoria tal NOTIFICACIÓN y, por el mismo motivo, TAMPOCO existe obligación de alegar una causa en concreto.
El arrendatario puede oponerse al ejercicio de tal clausula porque considere que la CAUSA NO es de NECESIDAD. Además tiene DERECHO EL ARRENDATARIO a lo estipulado en el art 9.3 si el arrendador NO cumple los requisitos en él estipulados.
Efectívamente la mayor parte de las A.P exigen que se acredite la causa de necesidad por el Arrendador EN EL MOMENTO DE EJERCITARLA e, incluso, entran a valorar si la causa expuesta es SUFICIENTE para denegar la prórroga forzosa,lo cual a mi entender es excesivo. Sin embargo, también existen sentencias de A.P que avalan lo contrario basándose principalmente en los argumentos que expuse.
De todas formas,como nuestra labor consiste en asesorar y velar por los intereses de nuestros clientes,lo mejor será tener presente como primera opción a la hora de asesorar la tesis jurisprudencial mayoritaria: NOTIFICAR el ejercicio de la clausula(mejor con preaviso si ello es factible) explicando la causa de necesidad alegada y pudiendo acreditar la misma en caso de oposición por parte del arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
Hola leti22. Voy a responder a sus preguntas en 2 post distintos.
En cuanto a la ENAJENACIÓN(VENTA) de la vivienda arrendada:
En primer lugar habría que determinar si usted tiene o no derecho de tanteo o de retracto. Si, como imagino, el arrendador propietario pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) usted está facultado para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto. Hay otra excepción: que el contrato tuviese una duración inicialmente pactada superior a 5 años y en el mismo se hubiese pactado la exclusión del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le noifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.
2) Usted como Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que usted únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 usted NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y su arrendador-propietario pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. Usted podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.
A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
El contrato que usted firmó con su anterior arrendatario seguirá VIGENTEen todos sus puntos una vez producida la venta.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
"El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."
En cuanto a la ENAJENACIÓN(VENTA) de la vivienda arrendada:
En primer lugar habría que determinar si usted tiene o no derecho de tanteo o de retracto. Si, como imagino, el arrendador propietario pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) usted está facultado para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto. Hay otra excepción: que el contrato tuviese una duración inicialmente pactada superior a 5 años y en el mismo se hubiese pactado la exclusión del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le noifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.
2) Usted como Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que usted únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 usted NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y su arrendador-propietario pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. Usted podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.
A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
El contrato que usted firmó con su anterior arrendatario seguirá VIGENTEen todos sus puntos una vez producida la venta.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
"El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."
El propietario necesita la vivienda
Hola,
Vivimos en un piso de alquiler desde hace un año y medio y el propietario hace unos meses quería vender el piso pero ahora nos ha comunicado que tiene que hacer uso de el porque su casa está afectada por un plan general de urbanismo y supuestamente la derriban. Nos ha dado un plazo de seis meses. ¿Que plazo tengo de derecho de tanteo si cuando nos vayamos pone el piso a la venta? ¿Como puedo saber si realmente ocupa la vivienda realmente?
Un saludo
Vivimos en un piso de alquiler desde hace un año y medio y el propietario hace unos meses quería vender el piso pero ahora nos ha comunicado que tiene que hacer uso de el porque su casa está afectada por un plan general de urbanismo y supuestamente la derriban. Nos ha dado un plazo de seis meses. ¿Que plazo tengo de derecho de tanteo si cuando nos vayamos pone el piso a la venta? ¿Como puedo saber si realmente ocupa la vivienda realmente?
Un saludo
