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El contrato de arrendamiento tras la muerte de arrendadora viuda
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Gracias por tu ayuda, Leonjbr.
Si, yo creo que se puede armar una estrategia defensiva sobre los siguientes puntos:
Primero, pedir que se acredite la condición de titularidad del bien que de momento se pretende de forma meramente indiciaria.
Segundo: cubierta la etapa anterior, que será meramente dilatoria, oponernos a dejar el local argumentando que tenemos derecho a indemnización por aplicación analógica del art. 34 LAU, ya sea que encontremos alguna sentencia a favor, o ya intentemos abrir ese camino.
Tercero: con ello forzaremos a la propiedad a interponer demanda, como el procedimiento será declarativo porque solamente el desahucio por impago es sumario, reconvendremos a la demanda con la petición de indemnización.
Cuarto: entretanto seguiremos pagando la renta o si no aceptan el pago la consignaremos. En caso de ganar, bien está, si perdemos, tendremos que pagar las rentas, cosa que de todos modos habremos hecho, y las costas del juicio, que con la cuantía de demanda y reconvención podrán ascender a seis meses de renta, mas impuestos. A esto habremos de añadir nuestro propio gasto en abogados.
Quinto: esta postura que en principio parece un poco egoísta sin embargo es justificable, porque veo factible argumentar a favor de la indemnización, pero incluso en el peor de los casos y de ser vencidos el consultante debe valorar si los gastos y esfuerzos que supone esta oposición le compensan o no el tiempo adicional que podrá permanecer en el uso del local. Hay que examinar qué tal es la renta en comparación con otras de locales similares, y qué valor damos a nuestro fondo de comercio.
Si, yo creo que se puede armar una estrategia defensiva sobre los siguientes puntos:
Primero, pedir que se acredite la condición de titularidad del bien que de momento se pretende de forma meramente indiciaria.
Segundo: cubierta la etapa anterior, que será meramente dilatoria, oponernos a dejar el local argumentando que tenemos derecho a indemnización por aplicación analógica del art. 34 LAU, ya sea que encontremos alguna sentencia a favor, o ya intentemos abrir ese camino.
Tercero: con ello forzaremos a la propiedad a interponer demanda, como el procedimiento será declarativo porque solamente el desahucio por impago es sumario, reconvendremos a la demanda con la petición de indemnización.
Cuarto: entretanto seguiremos pagando la renta o si no aceptan el pago la consignaremos. En caso de ganar, bien está, si perdemos, tendremos que pagar las rentas, cosa que de todos modos habremos hecho, y las costas del juicio, que con la cuantía de demanda y reconvención podrán ascender a seis meses de renta, mas impuestos. A esto habremos de añadir nuestro propio gasto en abogados.
Quinto: esta postura que en principio parece un poco egoísta sin embargo es justificable, porque veo factible argumentar a favor de la indemnización, pero incluso en el peor de los casos y de ser vencidos el consultante debe valorar si los gastos y esfuerzos que supone esta oposición le compensan o no el tiempo adicional que podrá permanecer en el uso del local. Hay que examinar qué tal es la renta en comparación con otras de locales similares, y qué valor damos a nuestro fondo de comercio.
1.- Por la sentencia del supremo deduzco que en principio, como se ha extinguido el usufructo por la muerte de la causante, también se extingue el arrendamiento en su conjunto.
2.- No creo que el hecho de que se haya liquidado la herencia o no sea un punto importante, porque independientemente de dicha liquidación lo cierto y verdad es que el usufructo se ha extinguido y con ello el contrato inicial. Entonces si nos arriesgamos a ir a pleito es posible que la oposición nos la haga no el legatario, sino la comunidad hereditaria y en ese caso perderíamos si o si y con las costas. Sólo compensa si esas costas son menores que los gastos asociados a tener que cambiar de local o a perder la clientela o algo análogo a eso.
3.- En cuanto a la aplicación del art. 34 por analogía creo que si se podría. Vamos a ver si encontramos alguna sentencia al respecto.
2.- No creo que el hecho de que se haya liquidado la herencia o no sea un punto importante, porque independientemente de dicha liquidación lo cierto y verdad es que el usufructo se ha extinguido y con ello el contrato inicial. Entonces si nos arriesgamos a ir a pleito es posible que la oposición nos la haga no el legatario, sino la comunidad hereditaria y en ese caso perderíamos si o si y con las costas. Sólo compensa si esas costas son menores que los gastos asociados a tener que cambiar de local o a perder la clientela o algo análogo a eso.
3.- En cuanto a la aplicación del art. 34 por analogía creo que si se podría. Vamos a ver si encontramos alguna sentencia al respecto.
Voy a anotar un par de cosas para que luego no se me olviden, pero usted no haga caso de lo que pongo, por favor, que falta darle forma:
SAP Cáceres 25-7-2002: aplicación analógica del art. 33 LAU (muerte arrendatario) a jubilación.
“Como se mantiene en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6ª, de 4 de abril de 2001 sector doctrinal, el criterio mayoritario, entiende que el art. 29 de la LAU ha de aplicarse a todos los supuestos de transmisión inter vivos de la propiedad, análogos al de compraventa, esto es, en definitiva a cualquier negocio que suponga un acto traslativo y de disposición por el que se transmita la titularidad de la cosa a un tercero, entre los que estaría la enajenación forzosa."
La aplicación analógica (art. 4.1 del C. Civil) exige como presupuesto la existencia de una laguna legal
Reconvenir demanda con la indemnización art. 34 LAU.
SAP Cáceres 25-7-2002: aplicación analógica del art. 33 LAU (muerte arrendatario) a jubilación.
“Como se mantiene en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6ª, de 4 de abril de 2001 sector doctrinal, el criterio mayoritario, entiende que el art. 29 de la LAU ha de aplicarse a todos los supuestos de transmisión inter vivos de la propiedad, análogos al de compraventa, esto es, en definitiva a cualquier negocio que suponga un acto traslativo y de disposición por el que se transmita la titularidad de la cosa a un tercero, entre los que estaría la enajenación forzosa."
La aplicación analógica (art. 4.1 del C. Civil) exige como presupuesto la existencia de una laguna legal
Reconvenir demanda con la indemnización art. 34 LAU.
Vale, el contrato es de 2010:
Por tanto, se somete a la LAU del 94.
Según la ya citada STS 21/2008 de 17 de enero, la muerte de la usufructuaria ha extinguido el contrato, podríamos a unas malas intentar oponer que no se a liquidado al herencia, o bien pedir que nos acrediten que sis e ha practicado la liquidación, en resumen, pedir que nos acrediten la condición desde la que nos reclaman.
Y nuestra única defensa, llegado al extremo de que liquiden la herencia y sean adjudicatarios del inmueble, es buscar que nos permitan la indemnización del art. 34 LAU, que en principio está pensado para finalización del plazo, y no para un evento cierto pero imprevisible como es el fallecimiento del arrendador en una fecha concreta.
Pudiera usted intentar ganar tiempo oponiéndose en juicio sobre la base de lo expuesto en el párrafo anterior, y al fin y al cabo solamente tendría que indemnizar, en caso de resultado adverso, con las rentas vencidas, las cuales hubiera debido pagar de todos modos, y con las costas, que si que pueden llegar a un tercio de la renta anual.
Voy a pensar un poco sobre el tema. A ver qué opina Leonjbr, si aparece por aquí.
Por tanto, se somete a la LAU del 94.
Según la ya citada STS 21/2008 de 17 de enero, la muerte de la usufructuaria ha extinguido el contrato, podríamos a unas malas intentar oponer que no se a liquidado al herencia, o bien pedir que nos acrediten que sis e ha practicado la liquidación, en resumen, pedir que nos acrediten la condición desde la que nos reclaman.
Y nuestra única defensa, llegado al extremo de que liquiden la herencia y sean adjudicatarios del inmueble, es buscar que nos permitan la indemnización del art. 34 LAU, que en principio está pensado para finalización del plazo, y no para un evento cierto pero imprevisible como es el fallecimiento del arrendador en una fecha concreta.
Pudiera usted intentar ganar tiempo oponiéndose en juicio sobre la base de lo expuesto en el párrafo anterior, y al fin y al cabo solamente tendría que indemnizar, en caso de resultado adverso, con las rentas vencidas, las cuales hubiera debido pagar de todos modos, y con las costas, que si que pueden llegar a un tercio de la renta anual.
Voy a pensar un poco sobre el tema. A ver qué opina Leonjbr, si aparece por aquí.
Muchas gracias por su respuesta, en este caso se trata de un local comercial, el contrato inicial era de 2010, tenía una duración inicial de 5 años, que se renovó en dos ocasiones: 2015 y enero de 2020, y en febrero de 2020 es cuando se produjo la muerte de la viuda sobreviviente. En cuanto a la liquidación de la herencia, no dispongo mucha información, lo único que sé es que son dos hijos herederos.
Gracias de nuevo.
Gracias de nuevo.
He reflexionado un poco, y se me ocurre:
En primer lugar y ante todo, hay que examinar si el local es de comercio abierto al público (cito "local comercial") y ver la aplicabilidad de la indemnización por cese de negocio del art. 34 LAU ¿por "término convencional"? ¿se aplica a la extinción del usufructo, en alguna sentencia?
En segundo lugar, y a ver si no he entendido mal: el 100 % del pleno dominio se ha consolidado en los herederos: ¿es así, no hay mas usufructuarios hoy? Art. 513 CC: el usufructo se extingue al reunirse en la misma persona junto con la condición de propietario. Toda la propiedad ¿de cuántos herederos es? ¿a dónde ha ido el 50 % del indiviso que no era de la viuda?
El contrato no es divisible, o pervive, o no pervive. Yo opino que la transmisión de la propiedad, incluso del 50 % de esa propiedad, tiene mas peso para amparar su vigencia (la del contrato) que la extinción del usufructo (ex art. 490 CC: para los actos de administración basta la mayoría de intereses). Y lo pienso así porque -aparte de que la transmisión de la propiedad no extingue el contrato y esto es pacífico- para un observador desapasionado que se vea en la necesidad de elegir, posiblemente vea menos dañino para todos que el heredero acepte una situación contractual libremente pactada por su causante que la alternativa de extinguir el contrato y tal vez privar de su medio de vida al inquilino.
Aún así, y en contra de lo expuesto por mi y por supuesto mejor fundamentado: STS 21/2008 de 17 de enero, Fto. de Dcho, Cuarto, 4, último párrafo:
- "...pero D.ª Irene podía usar y aprovechar en exclusiva, tanto de manera directa como indirecta, todos los bienes comunes, pues ostentaba la propiedad plena sobre el 50% y el usufructo sobre el 50% restante correspondiente al cónyuge premuerto. (...) Con la extinción del usufructo desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento, porque ya no existe un derecho a usar y disfrutar los bienes en exclusiva que hasta entonces correspondía a la usufructuaria que otorgó el contrato, y los herederos del premuerto tienen derecho a la posesión en la parte de los bienes atribuible a su causante. "
Pero todo lo expuesto hasta ahora no significa nada, si no sabemos la fecha y el plazo, si es un contrato de renta antigua o incluso de los "decreto Boyer", y aunque el plazo sea indefinido, se ha extinguido, como mucho y pensando en posibles traspasos, el pasado 31-12-19.
Incluso hay que ver si se ha liquidado ya la herencia o aún no. El legado de la parte o derechos correspondiente al testador sobre un bien ganancial es válido, pero no atribuye de manera inmediata al legatario la titularidad del 50% del bien ganancial: la eficacia del legado dependerá de lo que resulte de la liquidación: Ya citada STS 21/2008 de 17 de enero.
Consideremos además (art. 114,12 LAU 64) que en los contratos anteriores al decreto Boyer no se aplica lo de la extinción por fallecimiento del usufructuario. Bajo esa ley, no es -en general, véase el texto del artículo- causa de extinción.
Y si es posterior a la LAU /94 tendrá un plazo pactado o en su defecto se aplicará el art. 1581 CC.
A la espera de que el consultante aclare las preguntas anteriores, considero muy posible que estemos ante un contrato en tácita reconducción, y el problema, de haberlo, sea cuestión de meses.
Hay que centrarse mas en la indemnización del art. 34 LAU, vuelvo a recordar.
En primer lugar y ante todo, hay que examinar si el local es de comercio abierto al público (cito "local comercial") y ver la aplicabilidad de la indemnización por cese de negocio del art. 34 LAU ¿por "término convencional"? ¿se aplica a la extinción del usufructo, en alguna sentencia?
En segundo lugar, y a ver si no he entendido mal: el 100 % del pleno dominio se ha consolidado en los herederos: ¿es así, no hay mas usufructuarios hoy? Art. 513 CC: el usufructo se extingue al reunirse en la misma persona junto con la condición de propietario. Toda la propiedad ¿de cuántos herederos es? ¿a dónde ha ido el 50 % del indiviso que no era de la viuda?
El contrato no es divisible, o pervive, o no pervive. Yo opino que la transmisión de la propiedad, incluso del 50 % de esa propiedad, tiene mas peso para amparar su vigencia (la del contrato) que la extinción del usufructo (ex art. 490 CC: para los actos de administración basta la mayoría de intereses). Y lo pienso así porque -aparte de que la transmisión de la propiedad no extingue el contrato y esto es pacífico- para un observador desapasionado que se vea en la necesidad de elegir, posiblemente vea menos dañino para todos que el heredero acepte una situación contractual libremente pactada por su causante que la alternativa de extinguir el contrato y tal vez privar de su medio de vida al inquilino.
Aún así, y en contra de lo expuesto por mi y por supuesto mejor fundamentado: STS 21/2008 de 17 de enero, Fto. de Dcho, Cuarto, 4, último párrafo:
- "...pero D.ª Irene podía usar y aprovechar en exclusiva, tanto de manera directa como indirecta, todos los bienes comunes, pues ostentaba la propiedad plena sobre el 50% y el usufructo sobre el 50% restante correspondiente al cónyuge premuerto. (...) Con la extinción del usufructo desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento, porque ya no existe un derecho a usar y disfrutar los bienes en exclusiva que hasta entonces correspondía a la usufructuaria que otorgó el contrato, y los herederos del premuerto tienen derecho a la posesión en la parte de los bienes atribuible a su causante. "
Pero todo lo expuesto hasta ahora no significa nada, si no sabemos la fecha y el plazo, si es un contrato de renta antigua o incluso de los "decreto Boyer", y aunque el plazo sea indefinido, se ha extinguido, como mucho y pensando en posibles traspasos, el pasado 31-12-19.
Incluso hay que ver si se ha liquidado ya la herencia o aún no. El legado de la parte o derechos correspondiente al testador sobre un bien ganancial es válido, pero no atribuye de manera inmediata al legatario la titularidad del 50% del bien ganancial: la eficacia del legado dependerá de lo que resulte de la liquidación: Ya citada STS 21/2008 de 17 de enero.
Consideremos además (art. 114,12 LAU 64) que en los contratos anteriores al decreto Boyer no se aplica lo de la extinción por fallecimiento del usufructuario. Bajo esa ley, no es -en general, véase el texto del artículo- causa de extinción.
Y si es posterior a la LAU /94 tendrá un plazo pactado o en su defecto se aplicará el art. 1581 CC.
A la espera de que el consultante aclare las preguntas anteriores, considero muy posible que estemos ante un contrato en tácita reconducción, y el problema, de haberlo, sea cuestión de meses.
Hay que centrarse mas en la indemnización del art. 34 LAU, vuelvo a recordar.
Antes de opinar me gustaría saber la fecha y plazo del contrato: algo parece indicar que es un "renta antigua" y si es así, en virtud de las disposiciones transitorias de la LAU/94, puede ser, según lo que la información desvele, que se haya extinguido de todos modos en un plazo de 20 años desde la entradas en vigor de dicha LAU /94, y que estemos en tácita reconducción.
Luego examinaremos si la parte arrendadora en a su vez consciente de dicha situación.
Sobre la situación teóricamente planteada, también podemos avanzar algo, voy a darle una vuelta al asunto pero de momento, y de forma provisional, me inclino por considerar que se ha de intentar aplicar el principio de conservación de los contratos (favor contractus).
Luego examinaremos si la parte arrendadora en a su vez consciente de dicha situación.
Sobre la situación teóricamente planteada, también podemos avanzar algo, voy a darle una vuelta al asunto pero de momento, y de forma provisional, me inclino por considerar que se ha de intentar aplicar el principio de conservación de los contratos (favor contractus).
Nunca se me había planteado este caso que me parece muy interesante desde el punto de vista jurídico. Voy a contestarle según mi leal saber y entender y seguro que en cuanto se pase por aquí Hoplon y Legil, llegamos a una conclusión mas o menos segura.
Mi opinión provisional es que ese contrato de arrendamiento se ha extinguido y el motivo es el siguiente:
1.- cuando la viuda concierta el contrato lo hace mediante una "mezcla" de títulos: en un 50% como propietaria de pleno derecho, y en otro 50% como mera usufructuaria. Entre los dos se solapan y dan el 100% de legitimidad para arrendar.
2.- cuando muere la viuda, el 50% del contrato que se ha concertado como propietaria lo heredan los herederos con todas las cargas en particular con el contrato de alquiler. PERO el otro 50% pierde su legitimidad porque se extingue ese 50% de usufructo y el 50% del contrato de arrendamiento que se habia concertada con base en el título de usfructuaria desaparece y no pasa a los herederos.
3.- Por tanto ahora tenemos sobre ese contrato un 50% de cuota (la correspondiente al usufructo extinguido) que el inquilino posee sin título, sin contrato, y esa situación no es sostenible salvo que los herederos sobre los que recaía ese 50% quieran mantenerle a ud. en ese arrendamiento.
A ver que piensan Hoplon y Legil.
Mi opinión provisional es que ese contrato de arrendamiento se ha extinguido y el motivo es el siguiente:
1.- cuando la viuda concierta el contrato lo hace mediante una "mezcla" de títulos: en un 50% como propietaria de pleno derecho, y en otro 50% como mera usufructuaria. Entre los dos se solapan y dan el 100% de legitimidad para arrendar.
2.- cuando muere la viuda, el 50% del contrato que se ha concertado como propietaria lo heredan los herederos con todas las cargas en particular con el contrato de alquiler. PERO el otro 50% pierde su legitimidad porque se extingue ese 50% de usufructo y el 50% del contrato de arrendamiento que se habia concertada con base en el título de usfructuaria desaparece y no pasa a los herederos.
3.- Por tanto ahora tenemos sobre ese contrato un 50% de cuota (la correspondiente al usufructo extinguido) que el inquilino posee sin título, sin contrato, y esa situación no es sostenible salvo que los herederos sobre los que recaía ese 50% quieran mantenerle a ud. en ese arrendamiento.
A ver que piensan Hoplon y Legil.
El contrato de arrendamiento tras la muerte de arrendadora viuda
Buenos días a todos,
Somos inquilinos de un local comercial, la propietaria era una señora mayor viuda con 50% de propiedad y 100% de usufructo, con lo que el otro 50% de nuda propiedad la tienen los herederos. En marzo murió esta señora viuda, con lo que los heredereos adquieren la herencia, y ahora me avisa de que en aplicación del art. 13.2 LAU, que al extinguir el usufructo, tambien el contrato de arrendamiento. No obstante, estaba navegando un poco, y dice que al tener ese 50% de propiedad la señora antes de morirse, no se extingue usufructo con lo que el contrato sigue vigente con los herederos.
Ahora la situación es complicada y queremos seguir con el local para nuestro pequeño comercio.
Gracias
Somos inquilinos de un local comercial, la propietaria era una señora mayor viuda con 50% de propiedad y 100% de usufructo, con lo que el otro 50% de nuda propiedad la tienen los herederos. En marzo murió esta señora viuda, con lo que los heredereos adquieren la herencia, y ahora me avisa de que en aplicación del art. 13.2 LAU, que al extinguir el usufructo, tambien el contrato de arrendamiento. No obstante, estaba navegando un poco, y dice que al tener ese 50% de propiedad la señora antes de morirse, no se extingue usufructo con lo que el contrato sigue vigente con los herederos.
Ahora la situación es complicada y queremos seguir con el local para nuestro pequeño comercio.
Gracias
