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El arrendador reclama la casa
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El arrendador reclama la casa
El pasado 1 de Octubre de 2007 entramos, mi pareja y mis tres niños, en una casa con contrato de alquiler para uso como vivienda. El periodo del alquiler era por un año prorrogable a cinco. En el contrato se hace mención expresa a que este se acoje a la LAU de Noviembre del 94. Esta semana el propietario nos contacta telefonicamente y nos indica que necesita que desalojemos la casa por que su hijo se ha ido a vivir con el y que necesitan más espacio y por ello quieren volver a ocupar la casa que nos han alquilado.
El contrato de alquiler no hace ninguna mención expresa a la posibilidad de que el arrendador pueda reclamar la casa para uso propio. ¿nos pueden echar de la casa?. Además el arrendador vive con otro hijo minusválido. ¿le concede esto algún derecho adicional?. Hemos desembolsado una cantidad importante de dinero en mudanza y en hacer la casa habitable ¿hasta cuando nos podríamos quedar? Muchas gracias
El contrato de alquiler no hace ninguna mención expresa a la posibilidad de que el arrendador pueda reclamar la casa para uso propio. ¿nos pueden echar de la casa?. Además el arrendador vive con otro hijo minusválido. ¿le concede esto algún derecho adicional?. Hemos desembolsado una cantidad importante de dinero en mudanza y en hacer la casa habitable ¿hasta cuando nos podríamos quedar? Muchas gracias
Hola sanmuz. Mi opinión profesional respecto a su caso es la siguiente:
1) La cláusula de necesidad ,para que sea operativa, debe constar expresamente en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: "NO PROCEDERÁ LA PRÓRROGA FORZOSA..."
2)La cláusula de necesidad NO PODRÁ EJERCERSE durante el periodo INICIALMENTE PACTADO. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula SÓLO PODRÁ EJECUTARSE una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en CUALQUIER MOMENTO dentro de las PRÓRROGAS FORZOSAS del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de PREAVISAR NI NOTIFICAR la ejecución de la citada clausula. Sin embargo,es CONVENIENTE pactar la NOTIFICACIÓN así como dar un preaviso de,Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) Si es preciso alegar causa alguna.
A la hora de redactar el contrato NO es necesario incluir la FUTURA CLAUSULA DE NECESIDAD por 2 motivos:
1) Porque la LAU NO establece un listado cerrado o abierto de causas de necesidad. Por lo tanto, cualquier causa es válida.Lo importante es que el Arrendador,una vez ejecutada la cláusula, cumpla lo estipulado en el art 9.3 LAU 1994.
2) Porque en el momento de celebrar el contrato es CASI IMPOSIBLE determinar QUÉ causa de necesidad se va a producir en el futuro.
En cuanto a la NOTICACIÓN al arrendatario del ejercicio de la clausula. Como ya expliqué la LAU 1994 optó por NO incluir como obligatoria tal NOTIFICACIÓN y, por el mismo motivo, TAMPOCO existe obligación de alegar una causa en concreto.
SI tiene DERECHO EL ARRENDATARIO a lo estipulado en el art 9.3 si el arrendador NO cumple los requisitos en él estipulados,lo cual es, a fin de cuentas, una forma de OPOSICIÓN pero a posteriori.
Efectívamente la mayor parte de las A.P exigen que se acredite la causa de necesidad por el Arrendador EN EL MOMENTO DE EJERCITARLA e, incluso, entran a valorar si la causa expuesta es SUFICIENTE para denegar la prórroga forzosa,lo cual a mi entender es excesivo. Sin embargo, también existen sentencias de A.P que avalan lo contrario basándose principalmente en los argumentos que expuse.
De todas formas,como nuestra labor consiste en asesorar y velar por los intereses de nuestros clientes,lo mejor será tener presente como primera opción a la hora de asesorar la tesis jurisprudencial mayoritaria: NOTIFICAR el ejercicio de la clausula(mejor con preaviso si ello es factible) explicando la causa de necesidad alegada y pudiendo acreditar la misma en caso de oposición por parte del arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
1) La cláusula de necesidad ,para que sea operativa, debe constar expresamente en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: "NO PROCEDERÁ LA PRÓRROGA FORZOSA..."
2)La cláusula de necesidad NO PODRÁ EJERCERSE durante el periodo INICIALMENTE PACTADO. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula SÓLO PODRÁ EJECUTARSE una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en CUALQUIER MOMENTO dentro de las PRÓRROGAS FORZOSAS del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de PREAVISAR NI NOTIFICAR la ejecución de la citada clausula. Sin embargo,es CONVENIENTE pactar la NOTIFICACIÓN así como dar un preaviso de,Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) Si es preciso alegar causa alguna.
A la hora de redactar el contrato NO es necesario incluir la FUTURA CLAUSULA DE NECESIDAD por 2 motivos:
1) Porque la LAU NO establece un listado cerrado o abierto de causas de necesidad. Por lo tanto, cualquier causa es válida.Lo importante es que el Arrendador,una vez ejecutada la cláusula, cumpla lo estipulado en el art 9.3 LAU 1994.
2) Porque en el momento de celebrar el contrato es CASI IMPOSIBLE determinar QUÉ causa de necesidad se va a producir en el futuro.
En cuanto a la NOTICACIÓN al arrendatario del ejercicio de la clausula. Como ya expliqué la LAU 1994 optó por NO incluir como obligatoria tal NOTIFICACIÓN y, por el mismo motivo, TAMPOCO existe obligación de alegar una causa en concreto.
SI tiene DERECHO EL ARRENDATARIO a lo estipulado en el art 9.3 si el arrendador NO cumple los requisitos en él estipulados,lo cual es, a fin de cuentas, una forma de OPOSICIÓN pero a posteriori.
Efectívamente la mayor parte de las A.P exigen que se acredite la causa de necesidad por el Arrendador EN EL MOMENTO DE EJERCITARLA e, incluso, entran a valorar si la causa expuesta es SUFICIENTE para denegar la prórroga forzosa,lo cual a mi entender es excesivo. Sin embargo, también existen sentencias de A.P que avalan lo contrario basándose principalmente en los argumentos que expuse.
De todas formas,como nuestra labor consiste en asesorar y velar por los intereses de nuestros clientes,lo mejor será tener presente como primera opción a la hora de asesorar la tesis jurisprudencial mayoritaria: NOTIFICAR el ejercicio de la clausula(mejor con preaviso si ello es factible) explicando la causa de necesidad alegada y pudiendo acreditar la misma en caso de oposición por parte del arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
Hola, agradecería que contestase al mensaje con rapidez, pues es un tema urgente.
Vivimos como arrendatarias de un piso que vamos a abandonar el día 30 de este mismo mes. El arrendador nos ha comunicado por terceras personas que va a enseñar nuestra vivienda a unos posibles inquilinos mientras nosotras estemos viviendo (mañana mismo, de hecho). Nosotras le hemos hecho saber nuestra intención de no permitírselo, pero aún así pensamos que no va a desistir, ya que su intención era enseñar la vivienda sin ni siquiera comunicárnoslo.
¿Tiene derecho a hacerlo?
Somos estudiantes universitarias, ¿tiene eso alguna importancia?
Él alega que en el contrato sí que aparece que tiene derecho para enseñarlo, pero nosotras lo hemos revisado y no aparece nada.
Muchas gracias. Un saludo.
Vivimos como arrendatarias de un piso que vamos a abandonar el día 30 de este mismo mes. El arrendador nos ha comunicado por terceras personas que va a enseñar nuestra vivienda a unos posibles inquilinos mientras nosotras estemos viviendo (mañana mismo, de hecho). Nosotras le hemos hecho saber nuestra intención de no permitírselo, pero aún así pensamos que no va a desistir, ya que su intención era enseñar la vivienda sin ni siquiera comunicárnoslo.
¿Tiene derecho a hacerlo?
Somos estudiantes universitarias, ¿tiene eso alguna importancia?
Él alega que en el contrato sí que aparece que tiene derecho para enseñarlo, pero nosotras lo hemos revisado y no aparece nada.
Muchas gracias. Un saludo.
A ver que opinión teneis de lo ss: Solicité desahucio por necesidad para vida independiente del hijo de mis clientes, los propietarios de la vivienda objeto de la litis.
El hijo de 29 años y funcionario, con carrera universitaria...en fin, con todo lo habido y por haber para ser una persona apta para valerse, es más, para hasta cuidar ya algo de sus padres.
Los inquilinos son de renta antígua, pagan unos 3 euros en la casa de unos 150 m2.
Los propietarios son familia numerosa y uno de los conyuges jubilado. Pues bien, el juez me ha tumbado en base a que no tiene el chico o "señor" necesidad clara de vida independiente ni su destino era del todo seguro en el municipio donde está la casa, al encontrarse cuando se pidió en un proceso funcionarial de prácticas. Está pendiente de recurso en la Audiencia.
Pensais que se han infringido, en la sentencia de instancia un montón de derechos fundamentales?...
Dercho a vida independiente, a formar una familia, al libre desarrollo de la personalidad, a la intimidad, a la libre circulación por el territorio español, por supuesto, la vulneración del concepto de "propiedad privada".
Si estos inquilinos han tenido opción de compra varias veces y no han comprado la vivienda y para colmo la LAU establece un plazo para el real cumplimiento de la necesidad expuesta, que de ser un engaño puede el inquilino denunciarno y volver a la casa, no os parece injusto?.
Mi pregunta es si a estos inquilinos no gozan de un "privilegio" que se debería erradicar. Y si es cierto que gozan de este tremendo privilegio que supera cualquier subvención de vivienda estatal,que me recomendais que haga.
Gracias.
El hijo de 29 años y funcionario, con carrera universitaria...en fin, con todo lo habido y por haber para ser una persona apta para valerse, es más, para hasta cuidar ya algo de sus padres.
Los inquilinos son de renta antígua, pagan unos 3 euros en la casa de unos 150 m2.
Los propietarios son familia numerosa y uno de los conyuges jubilado. Pues bien, el juez me ha tumbado en base a que no tiene el chico o "señor" necesidad clara de vida independiente ni su destino era del todo seguro en el municipio donde está la casa, al encontrarse cuando se pidió en un proceso funcionarial de prácticas. Está pendiente de recurso en la Audiencia.
Pensais que se han infringido, en la sentencia de instancia un montón de derechos fundamentales?...
Dercho a vida independiente, a formar una familia, al libre desarrollo de la personalidad, a la intimidad, a la libre circulación por el territorio español, por supuesto, la vulneración del concepto de "propiedad privada".
Si estos inquilinos han tenido opción de compra varias veces y no han comprado la vivienda y para colmo la LAU establece un plazo para el real cumplimiento de la necesidad expuesta, que de ser un engaño puede el inquilino denunciarno y volver a la casa, no os parece injusto?.
Mi pregunta es si a estos inquilinos no gozan de un "privilegio" que se debería erradicar. Y si es cierto que gozan de este tremendo privilegio que supera cualquier subvención de vivienda estatal,que me recomendais que haga.
Gracias.
Hola Fedor. Tanto la antigua como la nueva LAU son bastantes proteccionistas con el arrendatario. La razón creo que es favorecer a aquellos que no disponen de los medios suficientes para adquirir en propiedad una vivienda. Es evidente que la LAU 1994 necesita de forma urgente varias reformas en su articulado - nefasto en muchos puntos - y quizás en 1 o 2 años el Congreso se ponga a ello, pero hasta que no se lleve a cabo habrá que seguir aplicando la vigente.
La denegación de la próroga forzosa es un tema espinoso que la Jurirprudencia aborda caso por caso, sin reglas generales, dado que nos encontramos ante dos personas, arrendador y arrendatario, que arguyen el mismo derecho fundamental.
Quizás tengas más suerte en Segunda instancia,aunque en tema de arrendamientos hay tanta Jurisprudencia menor - APs - contraria entre sí que es difícil saber a qué atenerse.
Un saludo.
La denegación de la próroga forzosa es un tema espinoso que la Jurirprudencia aborda caso por caso, sin reglas generales, dado que nos encontramos ante dos personas, arrendador y arrendatario, que arguyen el mismo derecho fundamental.
Quizás tengas más suerte en Segunda instancia,aunque en tema de arrendamientos hay tanta Jurisprudencia menor - APs - contraria entre sí que es difícil saber a qué atenerse.
Un saludo.
