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El arrendador me quiere "echar" de casa
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El arrendador me quiere "echar" de casa
Hola soy nuevo por aqui un saludo a todos !, tengo un problemilla , firmé un contrato de alquiler de una vivienda que utilizo como principal hace casi un año.
Según el contrato firmado el alquiler es por duracion de un año, y la arrendadora me ha comentado que no va a renovarlo porque quiere vender la vivienda, pero claro, yo me he leido la ley de arrendamientos urbanos y por lo que yo entiendo no puede echarme... porque aunque yo haya firmado por un año, el contrato minimo es de 5 y por tanto se prorrogará OBLIGATORIAMENTE el contrato hasta los cinco años en periodos de 1 año si el arrendatario quiere, sin que el arrendador puda interponerse... ¿q derechos tengo? ¿me puede echar? ¿puede vender la casa conmigo dentro? ¿puede tomar represarias como subirme el precio de alquiler? estoy hecho un mar de dudas y no quiero quedarme sin casa :(
un saludo y gracias por la atencion !
Según el contrato firmado el alquiler es por duracion de un año, y la arrendadora me ha comentado que no va a renovarlo porque quiere vender la vivienda, pero claro, yo me he leido la ley de arrendamientos urbanos y por lo que yo entiendo no puede echarme... porque aunque yo haya firmado por un año, el contrato minimo es de 5 y por tanto se prorrogará OBLIGATORIAMENTE el contrato hasta los cinco años en periodos de 1 año si el arrendatario quiere, sin que el arrendador puda interponerse... ¿q derechos tengo? ¿me puede echar? ¿puede vender la casa conmigo dentro? ¿puede tomar represarias como subirme el precio de alquiler? estoy hecho un mar de dudas y no quiero quedarme sin casa :(
un saludo y gracias por la atencion !
Hola Alex.Perez. Presumo por lo que usted manifiesta que el contrato por usted celebrado es de Vivienda.
Si estoy en lo cierto,los derechos que usted tiene como Arrendatario ante la posible enajenación(venta) de la vivienda son los siguientes:
Si, como imagino, el arrendador propietario pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) usted está facultado para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto. Hay otra excepción: que el contrato tuviese una duración inicialmente pactada superior a 5 años y en el mismo se hubiese pactado la exclusión del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le noifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.
2) Usted como Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que usted únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 usted NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y su arrendador-propietario pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. Usted podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.
A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
Finalmente,si usted no tuviese Derecho de Adquisición Preferente o de Retracto o NO quisiera hacer uso de ellos,la situación sería la siguiente:
El adquiriente de la vivienda arrendada se subrogará en los derechos y obligaciones del transmitente( arrendador)( art 14.1 LAU 1994) .
Ello significa que, si en el contrato que usted celebró con su arrendador, NO se incluyó la extinción del Arriendo por necesitar el Arrendador la vivienda arrendada para vivir en ella, el Adquirente no podrá alegar dicha excepción.
Tampoco podrá subirle la renta, ni modificar el régimen de actualización, ni pedirle otra fianza,el ect..El Adquirente tendrá que respetar TODO lo que usted hubiese pactado con su Arrendador(por lo tanto usted podrá estar,si cumple con sus obligaciones de pago,etc..) hasta el mínimo de 5 años que recoge la LAU 1994).
Reciba un cordial saludo.
Si estoy en lo cierto,los derechos que usted tiene como Arrendatario ante la posible enajenación(venta) de la vivienda son los siguientes:
Si, como imagino, el arrendador propietario pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) usted está facultado para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto. Hay otra excepción: que el contrato tuviese una duración inicialmente pactada superior a 5 años y en el mismo se hubiese pactado la exclusión del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le noifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.
2) Usted como Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que usted únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 usted NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y su arrendador-propietario pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. Usted podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.
A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
Finalmente,si usted no tuviese Derecho de Adquisición Preferente o de Retracto o NO quisiera hacer uso de ellos,la situación sería la siguiente:
El adquiriente de la vivienda arrendada se subrogará en los derechos y obligaciones del transmitente( arrendador)( art 14.1 LAU 1994) .
Ello significa que, si en el contrato que usted celebró con su arrendador, NO se incluyó la extinción del Arriendo por necesitar el Arrendador la vivienda arrendada para vivir en ella, el Adquirente no podrá alegar dicha excepción.
Tampoco podrá subirle la renta, ni modificar el régimen de actualización, ni pedirle otra fianza,el ect..El Adquirente tendrá que respetar TODO lo que usted hubiese pactado con su Arrendador(por lo tanto usted podrá estar,si cumple con sus obligaciones de pago,etc..) hasta el mínimo de 5 años que recoge la LAU 1994).
Reciba un cordial saludo.
Que bien, buenas noticias, por lo que entiendo no puede echarme ni "tomar represalias" menos mal.
Otra cosa... el motivo de venta es que dice que no puede pagar la hipoteca.... si no puede pagar la hipoteca y no encuentra comprador.... la casa supongo que la embarga el banco... y el banco ¿si me echa verdad? o no?
muchas gracias por contestar Jan
Otra cosa... el motivo de venta es que dice que no puede pagar la hipoteca.... si no puede pagar la hipoteca y no encuentra comprador.... la casa supongo que la embarga el banco... y el banco ¿si me echa verdad? o no?
muchas gracias por contestar Jan
Hola Alex,
Solo añadirle que durante los cinco primeros años del contrato solo se puede subir el alquiler en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato ( no antes) y aplicando únicamente la variación porcentual que haya experimentado el IPC en los doce meses anteriores a la fecha de cada actualización. Estos índices son públicos y están en la página web ine.es.
Como ve, tampoco le puede subir el alquiler por encima del IPC ni antes del año del contrato.
Saludos.
Solo añadirle que durante los cinco primeros años del contrato solo se puede subir el alquiler en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato ( no antes) y aplicando únicamente la variación porcentual que haya experimentado el IPC en los doce meses anteriores a la fecha de cada actualización. Estos índices son públicos y están en la página web ine.es.
Como ve, tampoco le puede subir el alquiler por encima del IPC ni antes del año del contrato.
Saludos.
