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El administrador no ha cumplido con lo establecido en el titulo constitutivo
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El administrador no ha cumplido con lo establecido en el titulo constitutivo
Hola,
Después de 25 años, desde el momento en el que se constituyó la Cdad de propietarios de nuestra finca. Nos hemos enterado, por otros motivos, que los locales comerciales según el Titulo constitutivo formaban parte también de la comunidad de propietarios con su coeficiente de participación (suponiendo un perjuicio económico para la Cdad). Durante todos estos años y juntas celebradas el administrador incumpliendo con sus funciones, no ha informado de esta situación ni se ha sometido a votación sobre la participación de los locales y posibles exoneraciones de gastos, a parte de los establecidos en el titulo constitutivo y estatutos de la finca, en ninguna de las juntas celebradas a lo largo de estos 25 años. Próximamente, celebraremos una junta solicitada por los propietarios para que nos de motivos y explicaciones de esta dejadez de funciones.
Quisiera saber hasta qué punto los administradores de fincas están obligados a conocer y gestionar una finca de acuerdo con lo estipulado en el titulo constitutivo y estatutos de la Comunidad de Propietarios, así como su responsabilidad legal y consecuencias.
Gracias de antemano por sus respuestas.
Después de 25 años, desde el momento en el que se constituyó la Cdad de propietarios de nuestra finca. Nos hemos enterado, por otros motivos, que los locales comerciales según el Titulo constitutivo formaban parte también de la comunidad de propietarios con su coeficiente de participación (suponiendo un perjuicio económico para la Cdad). Durante todos estos años y juntas celebradas el administrador incumpliendo con sus funciones, no ha informado de esta situación ni se ha sometido a votación sobre la participación de los locales y posibles exoneraciones de gastos, a parte de los establecidos en el titulo constitutivo y estatutos de la finca, en ninguna de las juntas celebradas a lo largo de estos 25 años. Próximamente, celebraremos una junta solicitada por los propietarios para que nos de motivos y explicaciones de esta dejadez de funciones.
Quisiera saber hasta qué punto los administradores de fincas están obligados a conocer y gestionar una finca de acuerdo con lo estipulado en el titulo constitutivo y estatutos de la Comunidad de Propietarios, así como su responsabilidad legal y consecuencias.
Gracias de antemano por sus respuestas.
Ya tenemos claro ese aspecto, de incorporar a los locales y reclamarles con carácter retroactivo los últimos cinco años. Por que el resto ya no se les puede reclamar.
Nuestra intención es que dimita el administrador o en caso contrario tomar medidas legales.
Entonces, quisiera saber, que medidas legales podemos tomar en base a qué acusación se le podría aplicar.
Nuestra intención es que dimita el administrador o en caso contrario tomar medidas legales.
Entonces, quisiera saber, que medidas legales podemos tomar en base a qué acusación se le podría aplicar.
Por desgracia no van a poder reclamar ningún atraso, dado que anualmente la comunidad habrá aprobado el presupuesto del año anterior y la previsión de gastos del ejercicio siguiente.
De cualquier manera, los locales normalmente estan exonerados por la escritura de división horizonral de muchos gastos.
Normalmente sólo contribuyen a gastos de administrador y seguro si lo hubiese. Y las obras que se hayan efectuado en fachada y tejado.
Por desconocimiento de la LPH, el responsable final es la comunidad que al fin y a la postre aprobó durante todos estos años los presupuestos y los gastos y que se tendrian que haber dado cuenta que había propietarios que no contribuían a ciertos gastos que podrían estar obligados a contribuir
De cualquier manera, los locales normalmente estan exonerados por la escritura de división horizonral de muchos gastos.
Normalmente sólo contribuyen a gastos de administrador y seguro si lo hubiese. Y las obras que se hayan efectuado en fachada y tejado.
Por desconocimiento de la LPH, el responsable final es la comunidad que al fin y a la postre aprobó durante todos estos años los presupuestos y los gastos y que se tendrian que haber dado cuenta que había propietarios que no contribuían a ciertos gastos que podrían estar obligados a contribuir
Gracias por tu respuesta pero el tema con los locales lo tenemos claro. Si por ignorancia, inercia, u otra razón no se ha venido exigiendo a los locales comerciales que están en una división horizontal que contribuyan en aquellos gastos generales, no individualizables, que les correspondan afrontar conforme a su cuota de participación en el edificio. De acuerdo a una doctrina del Tribunal Supremo, no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.
Queda claro pues que, no existiendo ese acuerdo de exoneración total, serán exigibles esos gastos a los locales comerciales, previa aprobación en junta de propietarios del presupuesto de ingresos y gastos que los incluya en el reparto. O sea, están obligados al pago de sus cuotas según su coeficiente de participación y se les puede exigir las cantidades de los últimos 5 años. La duda es la expuesta sobre el administrador.
Queda claro pues que, no existiendo ese acuerdo de exoneración total, serán exigibles esos gastos a los locales comerciales, previa aprobación en junta de propietarios del presupuesto de ingresos y gastos que los incluya en el reparto. O sea, están obligados al pago de sus cuotas según su coeficiente de participación y se les puede exigir las cantidades de los últimos 5 años. La duda es la expuesta sobre el administrador.
La Comunidad como tal, dudo que esté en condiciones de exigir daños y perjuicios, habida cuenta que dicha impericia profesional, no irroga perjuicio alguno a la Comunidad como tal.
En cualquier caso, serían los propietarios perjudicados por la errónea distribución de los gastos, quienes, en su caso, podrían tratar de reclamar, si bien, creo que si reclaman a los propietarios de los locales su participación en dichos gastos, la reclamación al administrador tendría poco recorrido.
Por lo demás, dado que dice que el incumplimiento en sus funciones está claro, el hecho de la remoción en el cargo, es probablemente la única sanción que tienen ustedes en su mano.
En cualquier caso, serían los propietarios perjudicados por la errónea distribución de los gastos, quienes, en su caso, podrían tratar de reclamar, si bien, creo que si reclaman a los propietarios de los locales su participación en dichos gastos, la reclamación al administrador tendría poco recorrido.
Por lo demás, dado que dice que el incumplimiento en sus funciones está claro, el hecho de la remoción en el cargo, es probablemente la única sanción que tienen ustedes en su mano.
Dices que la impericia profesional del administrador no irroga perjuicio a la comunidad. Bueno pues no sé a qué llamas tu comunidad? Los propietarios que han venido pagando de más durante años, por esta impericia no han sido perjudicados? Yo creo que sí. Con echarle al administrador, no basta, aunque intentar meterse en un conflicto jurídico tal cómo está la justicia no lo recomiendo, pero al menos ponerle en un aprieto al exigirle verbalmente una reparación del daño, y a ver qué dice. Los administradores siempre se van de rositas; cuando no con el dinero como ha ocurrido muchas veces y alguno está entre rejas y otros ( los más) en busca y captura. Con esto no quiero decir que todos sean malos profesionales, pero aún me queda por encontrar al bueno.
