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Ejercicio de retracto por inquilino moroso.
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- Tema: Ejercicio de retracto por inquilino moroso.
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Estimado Leonjbr:
Te consulto tu parecer sobre este asunto, aunque cualquier otra aportación por parte del foro será bienvenida.
Me encuentro con un inquilino que adeuda un año entero de rentas: el casero vende la vivienda y en principio el nuevo adquirente se subroga en la posición del arrendador, y comunica de forma fehaciente -burofax con Nota Simple adjunta- al inquilino que ha comprado la finca. Asimismo requeire el pago de las rentas pendientes, pues al subrogarse en la posición del arrendador está legitimado porque sucede al anterior casero en todos los derechos y obligaciones.
Ni el vendedor ha ofrecido al inquilino el tanteo antes de la venta, ni el comprador y nuevo casero le facilita información para el ejercicio del retracto, solamente le remite una Nota Simple que acredita la transmisión, y le comunica una nueva cuenta corriente paga el pago de la renta, aunque todo parece indicar que no pagará, igual que ya lleva un año sin pagar.
El inquilino se pone en contacto de forma verbal (llamada telefónica) con el nuevo casero, y exige ejercer el retracto.
Mis dudas:
El art. 1124 CC dispone que el incumplimiento de las obligaciones recíprocas faculta a la contraparte para ejercitar la acción resolutoria, e incluso en caso de demanda sobre el derecho de retracto por parte del inquilino permitiría oponer la "exceptio non adimpleti contractus" (sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 2011).
Existe un caso análogo, y que permite a mi juicio invocar dicha analogía, en el ejercicio de la opción de compra anexa a un arrendamiento, en cuyo caso la jurisprudencia dominante establece que no puede ejercerla el inquilino que no está al corriente del pago de la renta (Tribunal Supremo, Sentencia de 6 de noviembre de 2009).
En este caso el casero nuevo interpondrá demanda de desahucio en el plazo de un mes, que es cuando cumple el plazo establecido en el art. 22, 4 LEC: "...Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación ...cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda..." Dias naturales ( S. T.S. 26.Feb.2018).
¿Ves posible que el inquilino demandado en el desahucio alegue cuestión compleja?
¿Ves posible que se considere necesario, para poder denegar el retracto, que haya sentencia firme de desahucio por impago, o al menos que se haya intepruesto la demanda de desahucio, o basta con que exista el incumplimiento contractual de impago de la renta?
Gracias anticipadas por tu tiempo.
Te consulto tu parecer sobre este asunto, aunque cualquier otra aportación por parte del foro será bienvenida.
Me encuentro con un inquilino que adeuda un año entero de rentas: el casero vende la vivienda y en principio el nuevo adquirente se subroga en la posición del arrendador, y comunica de forma fehaciente -burofax con Nota Simple adjunta- al inquilino que ha comprado la finca. Asimismo requeire el pago de las rentas pendientes, pues al subrogarse en la posición del arrendador está legitimado porque sucede al anterior casero en todos los derechos y obligaciones.
Ni el vendedor ha ofrecido al inquilino el tanteo antes de la venta, ni el comprador y nuevo casero le facilita información para el ejercicio del retracto, solamente le remite una Nota Simple que acredita la transmisión, y le comunica una nueva cuenta corriente paga el pago de la renta, aunque todo parece indicar que no pagará, igual que ya lleva un año sin pagar.
El inquilino se pone en contacto de forma verbal (llamada telefónica) con el nuevo casero, y exige ejercer el retracto.
Mis dudas:
El art. 1124 CC dispone que el incumplimiento de las obligaciones recíprocas faculta a la contraparte para ejercitar la acción resolutoria, e incluso en caso de demanda sobre el derecho de retracto por parte del inquilino permitiría oponer la "exceptio non adimpleti contractus" (sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 2011).
Existe un caso análogo, y que permite a mi juicio invocar dicha analogía, en el ejercicio de la opción de compra anexa a un arrendamiento, en cuyo caso la jurisprudencia dominante establece que no puede ejercerla el inquilino que no está al corriente del pago de la renta (Tribunal Supremo, Sentencia de 6 de noviembre de 2009).
En este caso el casero nuevo interpondrá demanda de desahucio en el plazo de un mes, que es cuando cumple el plazo establecido en el art. 22, 4 LEC: "...Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación ...cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda..." Dias naturales ( S. T.S. 26.Feb.2018).
¿Ves posible que el inquilino demandado en el desahucio alegue cuestión compleja?
¿Ves posible que se considere necesario, para poder denegar el retracto, que haya sentencia firme de desahucio por impago, o al menos que se haya intepruesto la demanda de desahucio, o basta con que exista el incumplimiento contractual de impago de la renta?
Gracias anticipadas por tu tiempo.
1.- Yo veo segurísimo que el inquilino va a alegar cuestión compleja, y aunque no lo es, el juez (por curarse en salud) lo estimará y os remitirá al correspondiente procedimiento ordinario.
2.- Lo segundo me temo que también, que hará falta la firmeza. En el procedimiento del retracto se establecería la litispendencia respecto al procedimiento de desahucio por falta de pago.
Quizás una posible solución pueda ser ejercitar directamente de entrada las dos acciones y así “simplificar” un poco todo el tema.
2.- Lo segundo me temo que también, que hará falta la firmeza. En el procedimiento del retracto se establecería la litispendencia respecto al procedimiento de desahucio por falta de pago.
Quizás una posible solución pueda ser ejercitar directamente de entrada las dos acciones y así “simplificar” un poco todo el tema.
Aquí tienes un inquilino que lleva un año sin pagar ni un duro, que encima exige ejercer un derecho como si fuera el más cumplidor del mundo. El propietario, nuevo en la plaza, hace lo que toca: manda un burofax, acredita la compra y le da una cuenta corriente para que pague, aunque todos sabemos que no va a ver ni un céntimo. Y el inquilino, lejos de agachar la cabeza, se viene arriba y pide retracto. De traca.
¿Qué se puede hacer? Dos caminos claros:
Desahucio directo por impago:
Aquí no hay mucha vuelta que darle. El contrato está claro, el tipo no ha pagado y el requerimiento ya está hecho. Presentas demanda y que sea lo que el juez diga. ¿Problema? Que va a saltar con que esto es una "cuestión compleja" y se liará la de Dios. Entonces, el juez, por curarse en salud (que ya los conocemos), lo mandará a un declarativo ordinario. Resultado: más tiempo, más pasta y el inquilino ganando meses gratis.
Declarativo por resolución del contrato:
Aquí cambias las tornas. Vas tú de frente con un procedimiento ordinario, pidiendo que se resuelva el contrato por incumplimiento de obligaciones recíprocas (art. 1124 CC). Si quiere sacar lo del retracto, que lo reconvenga, y ahí te plantas con los argumentos de que:
No puede ejercer derechos si lleva un año sin pagar (como dice la jurisprudencia).
Está actuando de mala fe (quiere retracto para retrasar lo inevitable).
Y encima no ha hecho ni el depósito de las rentas adeudadas.
¿Ventaja? Evitas que te bloqueen el desahucio con el tema del retracto. ¿Desventaja? Que es más lento y no recuperas el piso rápido.
¿Solución más práctica?
Lo que te recomendaría es juntar ambas cosas:
Demanda de desahucio por impago de rentas, para recuperar el inmueble cuanto antes.
A la vez, si ves que puede haber guerra con el retracto, interpones un declarativo por resolución del contrato.
Así, atacas por los dos frentes y dejas al inquilino con menos margen para hacer filigranas judiciales.
Y no te olvides:
Requerimiento fehaciente bien documentado (si hace falta, uno nuevo).
Documentar todos los incumplimientos.
Y a la mínima que alegue retracto, le sacas la excepción de contrato no cumplido (art. 1124 CC) y le cierras el paso con la jurisprudencia que ya conocemos.
Al final, esto va de mostrar músculo. Que el inquilino vea que no tiene escapatoria y que el juez tenga claro desde el minuto uno que el tema no es tan complejo como quieren pintarlo. Que se juegue limpio, pero con las cartas claras.
¿Qué se puede hacer? Dos caminos claros:
Desahucio directo por impago:
Aquí no hay mucha vuelta que darle. El contrato está claro, el tipo no ha pagado y el requerimiento ya está hecho. Presentas demanda y que sea lo que el juez diga. ¿Problema? Que va a saltar con que esto es una "cuestión compleja" y se liará la de Dios. Entonces, el juez, por curarse en salud (que ya los conocemos), lo mandará a un declarativo ordinario. Resultado: más tiempo, más pasta y el inquilino ganando meses gratis.
Declarativo por resolución del contrato:
Aquí cambias las tornas. Vas tú de frente con un procedimiento ordinario, pidiendo que se resuelva el contrato por incumplimiento de obligaciones recíprocas (art. 1124 CC). Si quiere sacar lo del retracto, que lo reconvenga, y ahí te plantas con los argumentos de que:
No puede ejercer derechos si lleva un año sin pagar (como dice la jurisprudencia).
Está actuando de mala fe (quiere retracto para retrasar lo inevitable).
Y encima no ha hecho ni el depósito de las rentas adeudadas.
¿Ventaja? Evitas que te bloqueen el desahucio con el tema del retracto. ¿Desventaja? Que es más lento y no recuperas el piso rápido.
¿Solución más práctica?
Lo que te recomendaría es juntar ambas cosas:
Demanda de desahucio por impago de rentas, para recuperar el inmueble cuanto antes.
A la vez, si ves que puede haber guerra con el retracto, interpones un declarativo por resolución del contrato.
Así, atacas por los dos frentes y dejas al inquilino con menos margen para hacer filigranas judiciales.
Y no te olvides:
Requerimiento fehaciente bien documentado (si hace falta, uno nuevo).
Documentar todos los incumplimientos.
Y a la mínima que alegue retracto, le sacas la excepción de contrato no cumplido (art. 1124 CC) y le cierras el paso con la jurisprudencia que ya conocemos.
Al final, esto va de mostrar músculo. Que el inquilino vea que no tiene escapatoria y que el juez tenga claro desde el minuto uno que el tema no es tan complejo como quieren pintarlo. Que se juegue limpio, pero con las cartas claras.
Bueno Hoplon, no exactamente: yo estaba pensando en que el casero interponga demanda ejercitando las dos acciones "directamente" no la de desahucio por falta de pago y esperar a que el inquilino reconvenga.
Yo digo interponer demanda para que se declare:
1.- que procede la resolución del arrendamiento por falta de pago
2.- que se declare que si el inquilino debe rentas no puede ejercitar el retracto.
Así lo lanzas y además te "proteges" del posible intento del inquilino de ejercitar el retracto, sin litispendencias y sin mayores cuestiones raras de tipo procesal. Directamente dos pájaros de un tiro.
Es más eficaz y mucho más seguro si bien tienes que pagar el precio de tardar más tiempo.
Yo digo interponer demanda para que se declare:
1.- que procede la resolución del arrendamiento por falta de pago
2.- que se declare que si el inquilino debe rentas no puede ejercitar el retracto.
Así lo lanzas y además te "proteges" del posible intento del inquilino de ejercitar el retracto, sin litispendencias y sin mayores cuestiones raras de tipo procesal. Directamente dos pájaros de un tiro.
Es más eficaz y mucho más seguro si bien tienes que pagar el precio de tardar más tiempo.
Terabel: me preocupa que si interpongo a la vez un desahucio y un declarativo, me aleguen litispendencia: no deberían, porque no es el mismo asunto, pero me preocupa.
Leonjbr: declarativo con dos acciones, la de resolución contractual y la de que se declare no haber lugar al retracto. No sé, debo meditar sobre ello.
Leonjbr: declarativo con dos acciones, la de resolución contractual y la de que se declare no haber lugar al retracto. No sé, debo meditar sobre ello.
Claro: si yo no veo en absoluto que sea una cuestión compleja. Está muy claro: si no paga pues desahucio y se acabó.
Pero siempre es posible que el juez diga lo contrario.
Puedes hacer otra cosa más simple: interpones el desahucio y adviertes a tu cliente de que el juez puede salir por peteneras y que el cliente se haga a esa idea.
Pero siempre es posible que el juez diga lo contrario.
Puedes hacer otra cosa más simple: interpones el desahucio y adviertes a tu cliente de que el juez puede salir por peteneras y que el cliente se haga a esa idea.
