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Echar al Administrador
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Echar al administrador
Buenas tardes, unos vecinos estamos pensando en echar al administrador de la finca por su mala gestion y despreocupacion por la misma.
Quiesiera preguntarles lo siguiente:
- Se puede reprobar la actuacion del administrador en la aprobacion del acta anterior o se puede realizar en la aprobacion de los nuevos cargos en una junta que tenemos proximante.
- Se le puede pedir una auditoria a la administracion antes de cesarlo o despues.
- Que tiene que presentar, documentacion, el administrador en caso de su cese.
Muchas gracias.
Quiesiera preguntarles lo siguiente:
- Se puede reprobar la actuacion del administrador en la aprobacion del acta anterior o se puede realizar en la aprobacion de los nuevos cargos en una junta que tenemos proximante.
- Se le puede pedir una auditoria a la administracion antes de cesarlo o despues.
- Que tiene que presentar, documentacion, el administrador en caso de su cese.
Muchas gracias.
¿El Presidente de la finca tiene la misma opinión que esos vecinos?
En ocasiones las funciones del administrador son mal entendidas por sus administrados.
Los administradores en general carecen de la facultad de realizar actos de disposición en la comunidad que están administrando.
Por ejemplo, a preguntas como si el administrador puede negarse a abonar pagos ordenados por el presidente de la comunidad, debe entenderse que no puede negarse, salvo que el pago vaya en contra de lo acordado en junta.
El acta anterior no se aprueba en la siguiente junta y los acuerdos en él expresados no se convalidan por la ratificación del mismo ya que legalmente son ejecutables si no se ejerciera el derecho de impugnación y la misma prosperara o un juez declarara la suspensión cautelar de los mismos.
La rendición de cuentas del administrador se hace en la junta general ordinaria de propietarios y el administrador, desde un punto de vista estrictamente legal, únicamente tiene obligación de rendir cuentas a la comunidad UNA VEZ AL AÑO.
Cabe la posibilidad de acordar auditar las cuentas de la comunidad. En ese caso deberían ustedes distinguir dos supuestos:
1º. Si aprueban la gestión del administrador con anterioridad a auditar las mismas, difícilmente podrán en el futuro efectuar reclamaciones al administrador ya que sería de aplicación la teoría de los actos propios. No pueden ustedes ir contra sus propios actos aprobando unas cuentas, para posteriormente desdecirse y tratar de reclamar. En ese caso la auditoría, en mi opinión resulta innecesaria y estéril.
2º. Lo único que les cabe es no aprobar las cuentas y esperar al resultado del dictamente del auditor a fin de reclamar, en su caso.
De todos modos, como intuyo que el problema es de cuentas, cabe matizar que si el administrador no lleva libros de contabilidad de la comunidad, el trabajo del auditor en ese supuesto va a ser inútil, puesto que éste no va a rehacer la contabilidad del período o períodos objeto de auditoría y al final emitirá un informe en el que manifieste la imposibilidad de realizar la auditoría explicando las razones. En cualquier caso, la auditoría deberá pagarla la comunidad, sin que sea legítimo, en principio, exigir al administrador que pague de su bolsillo la misma.
En caso de cese, el administrador deberá devolver a la comunidad la documentación que obre en su poder y pertenezca a aquélla. A título de ejemplo citaré el libro de actas; los contratos que la comunidad tuviera firmados con terceros; los soportes contables en los que refleje las cuentas así como el soporte documental (que incluye TC1 y TC2, impuestos pagados por la comunidad, en su caso, nóminas, etc) de los soportes contables y los contratos que tuviera la comunidad en caso de empleados.
Para finalizar le diré que hace pocas fechas asistí a una junta de propietarios en la que muchos de ellos querían cesar a los administradores. La estructura jurídica del título constitutivo de aquélla comunidad era muy compleja. Los propietarios increparon a los administradores y les acusaron, sobre todo, de llevar mal las cuentas. Posteriormente tuve la ocasión de efectuar una revisión del trabajo de dichos administradores y debo decir que me impresionó por lo bien hecho que estaba. Llegué a la conclusión de que sus administrados no comprendían en absoluto la estructura jurídica de la comunidad y consecuentemente no entendieron el trabajo de sus administradores (que ya los habría querido para la mía).
Y es que el propio desconocimiento de los administrados en este tipo de temas, a veces lleva a aprobar actuaciones injustas como la que le acabo de narrar, porque en mi opinión, jamás debieron cesarles.
Un saludo
En ocasiones las funciones del administrador son mal entendidas por sus administrados.
Los administradores en general carecen de la facultad de realizar actos de disposición en la comunidad que están administrando.
Por ejemplo, a preguntas como si el administrador puede negarse a abonar pagos ordenados por el presidente de la comunidad, debe entenderse que no puede negarse, salvo que el pago vaya en contra de lo acordado en junta.
El acta anterior no se aprueba en la siguiente junta y los acuerdos en él expresados no se convalidan por la ratificación del mismo ya que legalmente son ejecutables si no se ejerciera el derecho de impugnación y la misma prosperara o un juez declarara la suspensión cautelar de los mismos.
La rendición de cuentas del administrador se hace en la junta general ordinaria de propietarios y el administrador, desde un punto de vista estrictamente legal, únicamente tiene obligación de rendir cuentas a la comunidad UNA VEZ AL AÑO.
Cabe la posibilidad de acordar auditar las cuentas de la comunidad. En ese caso deberían ustedes distinguir dos supuestos:
1º. Si aprueban la gestión del administrador con anterioridad a auditar las mismas, difícilmente podrán en el futuro efectuar reclamaciones al administrador ya que sería de aplicación la teoría de los actos propios. No pueden ustedes ir contra sus propios actos aprobando unas cuentas, para posteriormente desdecirse y tratar de reclamar. En ese caso la auditoría, en mi opinión resulta innecesaria y estéril.
2º. Lo único que les cabe es no aprobar las cuentas y esperar al resultado del dictamente del auditor a fin de reclamar, en su caso.
De todos modos, como intuyo que el problema es de cuentas, cabe matizar que si el administrador no lleva libros de contabilidad de la comunidad, el trabajo del auditor en ese supuesto va a ser inútil, puesto que éste no va a rehacer la contabilidad del período o períodos objeto de auditoría y al final emitirá un informe en el que manifieste la imposibilidad de realizar la auditoría explicando las razones. En cualquier caso, la auditoría deberá pagarla la comunidad, sin que sea legítimo, en principio, exigir al administrador que pague de su bolsillo la misma.
En caso de cese, el administrador deberá devolver a la comunidad la documentación que obre en su poder y pertenezca a aquélla. A título de ejemplo citaré el libro de actas; los contratos que la comunidad tuviera firmados con terceros; los soportes contables en los que refleje las cuentas así como el soporte documental (que incluye TC1 y TC2, impuestos pagados por la comunidad, en su caso, nóminas, etc) de los soportes contables y los contratos que tuviera la comunidad en caso de empleados.
Para finalizar le diré que hace pocas fechas asistí a una junta de propietarios en la que muchos de ellos querían cesar a los administradores. La estructura jurídica del título constitutivo de aquélla comunidad era muy compleja. Los propietarios increparon a los administradores y les acusaron, sobre todo, de llevar mal las cuentas. Posteriormente tuve la ocasión de efectuar una revisión del trabajo de dichos administradores y debo decir que me impresionó por lo bien hecho que estaba. Llegué a la conclusión de que sus administrados no comprendían en absoluto la estructura jurídica de la comunidad y consecuentemente no entendieron el trabajo de sus administradores (que ya los habría querido para la mía).
Y es que el propio desconocimiento de los administrados en este tipo de temas, a veces lleva a aprobar actuaciones injustas como la que le acabo de narrar, porque en mi opinión, jamás debieron cesarles.
Un saludo
