El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Duración de un año renovable
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Duración de un año renovable
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
7
Comentarios
Duración de un año renovable
Hola buenas tardes. Me gustaría conocer vuestra opinión sobre el siguiente caso:
Se trata de un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado el 11 de agosto de 2.007 cuya duración "es de UN AÑO RENOVABLE HASTA UN MAXIMO DE CINCO AÑOS, a partir de la entrega de la finca objeto de este contrato, que se entederá realizada en el momento de la firma del mismo. Llegada la fecha de vencimiento del presente contrato, la finca deberá quedar desalojada por la arrendataria, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar." Si con base en este contrato se llega al día 8 de septiembre de 2.007 con el inquilino en posesión del local, ¿el contrato está prorrogado o por el contrario y dado que no ha habido expresamente prórroga del mismo, el contrato ha expirado? Muchas gracias por vuestras opiniones.
Se trata de un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado el 11 de agosto de 2.007 cuya duración "es de UN AÑO RENOVABLE HASTA UN MAXIMO DE CINCO AÑOS, a partir de la entrega de la finca objeto de este contrato, que se entederá realizada en el momento de la firma del mismo. Llegada la fecha de vencimiento del presente contrato, la finca deberá quedar desalojada por la arrendataria, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar." Si con base en este contrato se llega al día 8 de septiembre de 2.007 con el inquilino en posesión del local, ¿el contrato está prorrogado o por el contrario y dado que no ha habido expresamente prórroga del mismo, el contrato ha expirado? Muchas gracias por vuestras opiniones.
Hola MACF. Ya sabes que en los contratos de USO DISTINTO AL DE VIVIENDA prima la voluntad de las partes,salvo que dicha voluntad fuera contraria a las normas imperativas de la LAU aplicables a dichos contratos.
La clausula que transcribes es un tanto ambigüa pues no establece si la prórroga es a voluntad del Arrendador, del Arrendatario o de ambos.
Además, el párrafo:"Llegada la fecha de vencimiento del presente contrato, la finca deberá quedar desalojada por la arrendataria, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar." tampoco es muy claro:
1) "salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato"
¿ Cual sería la duración de la prórroga?. ¿ Cual sería el sistema de actualización de la renta y la fianza a partir de la prórroga?(Lo digo porque ya habrán transcurrido 5 años)
2)"y la nueva renta a pagar".
¿ Se refiere al sistema de ACTUALIZACIÓN de la renta o al establecimiento de una NUEVA RENTA? En este último caso,¿ Cómo se procedería a su actualización?
Más que de prórroga mi opinión es que se celebraría un nuevo contrato:nueva renta, duración, sistema de actualización, prórrogas..
Un saludo.
La clausula que transcribes es un tanto ambigüa pues no establece si la prórroga es a voluntad del Arrendador, del Arrendatario o de ambos.
Además, el párrafo:"Llegada la fecha de vencimiento del presente contrato, la finca deberá quedar desalojada por la arrendataria, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar." tampoco es muy claro:
1) "salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato"
¿ Cual sería la duración de la prórroga?. ¿ Cual sería el sistema de actualización de la renta y la fianza a partir de la prórroga?(Lo digo porque ya habrán transcurrido 5 años)
2)"y la nueva renta a pagar".
¿ Se refiere al sistema de ACTUALIZACIÓN de la renta o al establecimiento de una NUEVA RENTA? En este último caso,¿ Cómo se procedería a su actualización?
Más que de prórroga mi opinión es que se celebraría un nuevo contrato:nueva renta, duración, sistema de actualización, prórrogas..
Un saludo.
Por eso digo si en el supuesto de que el inquilino estuviese en posesión del local el día 8 de septiembre de 2.007, el contrato ha sido renovado un año más dentro de ese máximo de cinco años y por tanto la duración ha sido de un año o por el contrario, como no ha habido acuerdo expreso de las dos partes de renovar la duración éste ha expirado el 11 de agosto de 2.007. Y además de eso, tengo noticia de que hay algún burofax del arrendador a la dirección del local sin recoger por el inquilino y, un cambio de cerradura del arrendador en el local en fecha 19 de septiembre de 2.007. ¿Qué acción cabría interponer para intentar reclamar la recuperación de la posesión del local de la forma más rápida posible? Muchas gracias Jan.
Hola MACF.Las fechas que indicas NO concuerdan. Me explico: Si el contrato tiene un plazo de duración inicialmente pactado de 1 año que empezará a computarse desde la firma del contrato(11 de agosto de 2.007) hasta el 11 de Agosto de 2008 NO habría transcurrido el plazo indicado.
Así que supongo que el contrato fue celebrado el día 11 de Agosto de 2006 y tu preguntas si,al estar el arrendatario en posesión del local en fecha 8 de Septiembre de 2007,el contrato EXPIRÓ o si entró en juego la prórroga de 1 año más.
Para resolver esa cuestión hay que interpretar la cláusula que regula las prórrogas:
"es de UN AÑO RENOVABLE HASTA UN MAXIMO DE CINCO AÑOS, a partir de la entrega de la finca objeto de este contrato, que se entederá realizada en el momento de la firma del mismo. Llegada la fecha de vencimiento del presente contrato, la finca deberá quedar desalojada por la arrendataria, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar."
Posibles interpretaciones:
1) Que se entienda que el contrato es de 1 año de duración y que las prórrogas del mismo sean tácitas hasta un máximo de 5 años( 4 prórogas de 1 año de duración cada una)
En este caso, EL VENCIMIENTO DEL CONTRATO sería la ÚLTIMA PRÓRROGA(5º año) y es cuando entraría en juego la parte de la clausula que dice:"Llegada la fecha de vencimiento del presente contrato, la finca deberá quedar desalojada por la arrendataria, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar."
En mi opinión NO creo que esta interpretación sea correcta pues del SENTIDO LITERAL de la cláusula no se desprende está intención.
2º) Que se entienda que la VIGENCIA del contrato es de 1 año de duración- de 11-8-2206 a 11-8-2007.
En este caso,"la finca deberá quedar desalojada por la arrendataria, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar." Sin embargo, aquí se generan las siguientes dudas:
1) ¿ Las partes han de mostrar su acuerdo de renovación ANTES O DESPUES de la fecha de expiración del contrato?
La interpretación lógica es que debe ser ANTES de la finalización del contrato,pues si fuera después nos encontraríamos NO ante una PRÓROGA sino ante UN NUEVO CONTRATO,pues el anterior quedaría extinguido.
2) Aunque se entendiese prorrogado existiría el problema de la RENTA y su conjugación con el ejercicio de las prórrogas.
"salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar."
a) ¿ La NUEVA RENTA-que yo creo que daría lugar a un nuevo contrato- sería para el PRIMER AÑO de próroga o para todas las prórrogas(4 de 1 año de duración)
b) Una vez en vigor la primera prórroga.¿ Cuando y de qué modo se ejercerán las siguientes?Vg De forma tácita, mediante manifestación de la voluntad de renovar..
c) ¿ Cómo se procedería a la actualización de la renta si la del primer año es DISTINTA a la del segundo año?
Por otro lado,quizás todas estas preguntas NO sean relevantes a tenor de que el Arrendador ENVIÓ un burofax con acuse de recibo al Arrendatario.Imagino que lo enviaría ANTES DE LA EXPIRACIÓN DEL PLAZO DE DURACIÓN PACTADO(1 año),por la razón que expliqué en el punto 1).
De todas formas habría que saber el contenido del Burofax para saber cual era la intención del Arrendador: Comunicar su intención de renovar fijando una nueva renta, reclamarle las cantidades adeudadas, comunicar su intención de NO renovar el contrato..
Échale un vistazo a todo esto y mira con los datos que posees si te puede servir de alguna ayuda.
Un saludo.
Así que supongo que el contrato fue celebrado el día 11 de Agosto de 2006 y tu preguntas si,al estar el arrendatario en posesión del local en fecha 8 de Septiembre de 2007,el contrato EXPIRÓ o si entró en juego la prórroga de 1 año más.
Para resolver esa cuestión hay que interpretar la cláusula que regula las prórrogas:
"es de UN AÑO RENOVABLE HASTA UN MAXIMO DE CINCO AÑOS, a partir de la entrega de la finca objeto de este contrato, que se entederá realizada en el momento de la firma del mismo. Llegada la fecha de vencimiento del presente contrato, la finca deberá quedar desalojada por la arrendataria, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar."
Posibles interpretaciones:
1) Que se entienda que el contrato es de 1 año de duración y que las prórrogas del mismo sean tácitas hasta un máximo de 5 años( 4 prórogas de 1 año de duración cada una)
En este caso, EL VENCIMIENTO DEL CONTRATO sería la ÚLTIMA PRÓRROGA(5º año) y es cuando entraría en juego la parte de la clausula que dice:"Llegada la fecha de vencimiento del presente contrato, la finca deberá quedar desalojada por la arrendataria, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar."
En mi opinión NO creo que esta interpretación sea correcta pues del SENTIDO LITERAL de la cláusula no se desprende está intención.
2º) Que se entienda que la VIGENCIA del contrato es de 1 año de duración- de 11-8-2206 a 11-8-2007.
En este caso,"la finca deberá quedar desalojada por la arrendataria, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar." Sin embargo, aquí se generan las siguientes dudas:
1) ¿ Las partes han de mostrar su acuerdo de renovación ANTES O DESPUES de la fecha de expiración del contrato?
La interpretación lógica es que debe ser ANTES de la finalización del contrato,pues si fuera después nos encontraríamos NO ante una PRÓROGA sino ante UN NUEVO CONTRATO,pues el anterior quedaría extinguido.
2) Aunque se entendiese prorrogado existiría el problema de la RENTA y su conjugación con el ejercicio de las prórrogas.
"salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar."
a) ¿ La NUEVA RENTA-que yo creo que daría lugar a un nuevo contrato- sería para el PRIMER AÑO de próroga o para todas las prórrogas(4 de 1 año de duración)
b) Una vez en vigor la primera prórroga.¿ Cuando y de qué modo se ejercerán las siguientes?Vg De forma tácita, mediante manifestación de la voluntad de renovar..
c) ¿ Cómo se procedería a la actualización de la renta si la del primer año es DISTINTA a la del segundo año?
Por otro lado,quizás todas estas preguntas NO sean relevantes a tenor de que el Arrendador ENVIÓ un burofax con acuse de recibo al Arrendatario.Imagino que lo enviaría ANTES DE LA EXPIRACIÓN DEL PLAZO DE DURACIÓN PACTADO(1 año),por la razón que expliqué en el punto 1).
De todas formas habría que saber el contenido del Burofax para saber cual era la intención del Arrendador: Comunicar su intención de renovar fijando una nueva renta, reclamarle las cantidades adeudadas, comunicar su intención de NO renovar el contrato..
Échale un vistazo a todo esto y mira con los datos que posees si te puede servir de alguna ayuda.
Un saludo.
Estimado Jan: Muchas gracias por tu ayuda. Efectivamente las fechas son 11 de agosto de 2.006. Las dos interpretaciones que tu planteas son posibles pero dado que la prórroga debe ser pactada expresamente parece ser que la interpretación correcta es que tiene un año de duración con posibilidad de renovación hasta los cinco años. No conozco el contenido del burofax pero en todo caso puede ser que verse sobre las rentas adeudadas, sobre la intención de no renovar o también la posibilida de renovar con nuevas rentas. En todo caso, lo cierto y verdad es que hay una duda muy razonable de que el inquilino entregase las llaves al propietario el día 9 de septiembre en prueba de terminación del contrato y que el arrendador cambiara la cerradura el día 19 de septiembre porque no tenía ningún impedimento para hacerlo. El arrendador manifiesta que no es así y que lo que ocurrido es que lo ha despojado del uso y disfrute del local indebidamente. Como ves, es un asunto muy complicado por la dificultad de la prueba y por las posibles interpretaciones. También tengo que decirte que se trata de un inquilino un poco raro: ha venido dos veces a verme, una de las veces quería denunciar al propietario por la vía penal y no sé cuantas cosas más. Quedamos en que hago una gestión con el propietario y la hago y se la comunico. La idea era recuperar el local y el propietario dice que si haciendo otro contrato con aval bancario. Se lo comunico al inquilino y al cabo de una semana vuelve y dice que no quiere saber nada por las buenas, que quiere demandar pero claro el contrato era de renta anual de 15.120 euros con lo cual los honorarios son elavados y las posibilidad de triunfo muy difíciles. En definitiva que tengo la sensación de que es una persona con la que tendré problemas. Gracias por tu ayuda Jan.
Nada que añadir a las interpretaciones de Jan.
Sólo comentarte Macf , que dado que sospechas que va a haber dificultades tengas un contrato de arrendamiento de servicios en el que se refleje que el resultado del litigio va a ser incierto.
Ese es de los que te empujan a la acción, no te pagan, y si no le sale las cosas cómo el había pensado, te denuncia en el Colegio.
Saludos.
Sólo comentarte Macf , que dado que sospechas que va a haber dificultades tengas un contrato de arrendamiento de servicios en el que se refleje que el resultado del litigio va a ser incierto.
Ese es de los que te empujan a la acción, no te pagan, y si no le sale las cosas cómo el había pensado, te denuncia en el Colegio.
Saludos.
