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Duración de laTácita reconducción, Local de negocio.
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- Tema: Duración de latácita reconducción, local de negocio.
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Duración de latácita reconducción, local de negocio.
Supuesto de hecho:
-Contrato celebrado el 1 de Octubre de 1991.
-Duración del contrato se pactó 3 años.
-La renta se pactó por meses.
-Aunque no hacía falta se mencionó dejar fuera la prorroga forzosa.
-A fecha de hoy 3 de noviembre de 2007 sigue el inquilino ejerciendo la misma actividad en el local.
Queremos desahuciar al inquilino, me debato entre dos teorías:
Esta claro que estamos en periodo de tácita reconducción pero la duda es la duración de la misma.Han pasado 13 años desde que terminó el periodo de tres años pactado.
La tácita reconducción comenzó el día 1 de Octubre de 1994, aún no había entrado en vigor la LAU de 1994, 1 de Enero de 2005.
Mis dudas van acerca de lo siguiente:
1ª La duración de la tacíta reconducción debería ser de tres años por que es lo pactado en el contrato y la naturaleza de aquella es la de que se crea un nuevo contrato con las mismas condiciones, sujetos y cosa. También se podría interpretar de la misma manera poniendo en relación el art. 1566 y 1581 del CC, ya que el contrato tiene pactada la duración.
2ª Poniendo en juego los mismos artículos del CC, la tácita reconducción se entiende por plazos de mes a mes ya que la renta fue pactada por meses y no se establece plazo alguno de duración de la misma.
La cuestión también estriba en si llegado el 1 de Enero de 1995, con la LAU 1994 en vigor, ya se le aplicaría esta norma. En la DTª 1ª 1), para los alquileres de vivienda si que establece un plazo de tres años de duración a la tácita reconducción y en el caso de los arrendamientos de local, DTª 1ª 2), no lo establece, por lo que de una interpretación conjunta de los arts. 1566 y 1581 del CC, se podría afirmar que plazo lo sería por meses ya que la renta así se paga.
Que opináis? Que es por meses o por tres años la duración de la tácita Reconducción, y a que teoría os apuntais.
Gracias por la ayuda.
-Contrato celebrado el 1 de Octubre de 1991.
-Duración del contrato se pactó 3 años.
-La renta se pactó por meses.
-Aunque no hacía falta se mencionó dejar fuera la prorroga forzosa.
-A fecha de hoy 3 de noviembre de 2007 sigue el inquilino ejerciendo la misma actividad en el local.
Queremos desahuciar al inquilino, me debato entre dos teorías:
Esta claro que estamos en periodo de tácita reconducción pero la duda es la duración de la misma.Han pasado 13 años desde que terminó el periodo de tres años pactado.
La tácita reconducción comenzó el día 1 de Octubre de 1994, aún no había entrado en vigor la LAU de 1994, 1 de Enero de 2005.
Mis dudas van acerca de lo siguiente:
1ª La duración de la tacíta reconducción debería ser de tres años por que es lo pactado en el contrato y la naturaleza de aquella es la de que se crea un nuevo contrato con las mismas condiciones, sujetos y cosa. También se podría interpretar de la misma manera poniendo en relación el art. 1566 y 1581 del CC, ya que el contrato tiene pactada la duración.
2ª Poniendo en juego los mismos artículos del CC, la tácita reconducción se entiende por plazos de mes a mes ya que la renta fue pactada por meses y no se establece plazo alguno de duración de la misma.
La cuestión también estriba en si llegado el 1 de Enero de 1995, con la LAU 1994 en vigor, ya se le aplicaría esta norma. En la DTª 1ª 1), para los alquileres de vivienda si que establece un plazo de tres años de duración a la tácita reconducción y en el caso de los arrendamientos de local, DTª 1ª 2), no lo establece, por lo que de una interpretación conjunta de los arts. 1566 y 1581 del CC, se podría afirmar que plazo lo sería por meses ya que la renta así se paga.
Que opináis? Que es por meses o por tres años la duración de la tácita Reconducción, y a que teoría os apuntais.
Gracias por la ayuda.
Hola Abogadon. Si el contrato es de Arrendamiento de Local de negocio la única teoría aplicable al supuesto de hecho planteado es la segunda de las que enumeras:
"2ª Poniendo en juego los mismos artículos del CC, la tácita reconducción se entiende por plazos de mes a mes ya que la renta fue pactada por meses y no se establece plazo alguno de duración de la misma."
Pero revisa el contrato para comprobar COMO SE FIJÓ la renta(de manera anual, mensual o diaria). Como ya sabrás la duración de la Tácita Reconducción se basa en la FORMA EN LA QUE SE FIJÓ LA RENTA y NO en la FORMA en la que se pactó PAGAR LA RENTA.
Así en el caso planteado si la renta se FIJÓ de forma mensual esa será la duración del contrato(mes a mes).
Avalan esta teoría las siguientes sentencias:
SSTS 11 de octubre de 1996, 3 de noviembre de 1973, 14 de junio de 1984 y 21 de febrero de 1985.
Un saludo.
"2ª Poniendo en juego los mismos artículos del CC, la tácita reconducción se entiende por plazos de mes a mes ya que la renta fue pactada por meses y no se establece plazo alguno de duración de la misma."
Pero revisa el contrato para comprobar COMO SE FIJÓ la renta(de manera anual, mensual o diaria). Como ya sabrás la duración de la Tácita Reconducción se basa en la FORMA EN LA QUE SE FIJÓ LA RENTA y NO en la FORMA en la que se pactó PAGAR LA RENTA.
Así en el caso planteado si la renta se FIJÓ de forma mensual esa será la duración del contrato(mes a mes).
Avalan esta teoría las siguientes sentencias:
SSTS 11 de octubre de 1996, 3 de noviembre de 1973, 14 de junio de 1984 y 21 de febrero de 1985.
Un saludo.
Muchas gracias Jan por tu respuesta-ayuda.
Es un contrato de Arrendamiento de local.
Otra cuestión estriba sobre el régimen de prorroga forzosa del art. 57 LAU 64: ¿Ha de ser pactado expresamente su sometimiento a dicho régimen? El art. 9 del Decreto Boyer se aplica automáticamente ¿no?
En el caso de que el contrato fuera de vivienda o inquilinato, ¿Cual sería la duración de la tácita reconducción o el esquema a seguir de la vida del contrato? ¿no se aplicarían esas sentencias del TS?
Gracias por la ayuda de nuevo.
Es un contrato de Arrendamiento de local.
Otra cuestión estriba sobre el régimen de prorroga forzosa del art. 57 LAU 64: ¿Ha de ser pactado expresamente su sometimiento a dicho régimen? El art. 9 del Decreto Boyer se aplica automáticamente ¿no?
En el caso de que el contrato fuera de vivienda o inquilinato, ¿Cual sería la duración de la tácita reconducción o el esquema a seguir de la vida del contrato? ¿no se aplicarían esas sentencias del TS?
Gracias por la ayuda de nuevo.
Hola Abogadon.
1) Respecto a la prórroga forzosa en los contratos posteriores al 9-5-1985, en principio, SOLO si en el CONTRATO se PACTÓ EXPRESAMENTE el SOMETIMIENTO a la misma es cuando ésta tendrá lugar. En caso de NO haberse hecho referencia a la exclusión de la PRÓRROGA FORZOSA habría que examinar el clausulado del contrato para ver si IMPLÍCITAMENTE pudiera deducirse que la voluntad de las partes fue someterse a la prórroga forzosa( STS 13-03-2002, 17-03-1992, 18-03-1992, 20-04-1993).
2)"En el caso de que el contrato fuera de vivienda o inquilinato, ¿Cual sería la duración de la tácita reconducción o el esquema a seguir de la vida del contrato? ¿no se aplicarían esas sentencias del TS?"
En primer lugar indicarte que es de aplicación en cuanto a si está o no sometido a prórroga forzosa lo indicado en el apartado 1 de este post.
Si NO está sometido a prórroga forzosa la duración del mismo(tácita reconducción) es un tema en el que ni la Jurisprudencia ni la doctrina es pacífica,aunque la mayoritaria se inclina a favor de la duración de 3 áños y,una vez acabada esta, si se dan los requisitos del CC opera la tácita reconducción "normal"(1581 CC).
Por lo tanro, las sentencias que expuse en mi PRIMER POST SOLO son VALIDAS para los CONTRATOS de Local de negocio.
Un saludo.
1) Respecto a la prórroga forzosa en los contratos posteriores al 9-5-1985, en principio, SOLO si en el CONTRATO se PACTÓ EXPRESAMENTE el SOMETIMIENTO a la misma es cuando ésta tendrá lugar. En caso de NO haberse hecho referencia a la exclusión de la PRÓRROGA FORZOSA habría que examinar el clausulado del contrato para ver si IMPLÍCITAMENTE pudiera deducirse que la voluntad de las partes fue someterse a la prórroga forzosa( STS 13-03-2002, 17-03-1992, 18-03-1992, 20-04-1993).
2)"En el caso de que el contrato fuera de vivienda o inquilinato, ¿Cual sería la duración de la tácita reconducción o el esquema a seguir de la vida del contrato? ¿no se aplicarían esas sentencias del TS?"
En primer lugar indicarte que es de aplicación en cuanto a si está o no sometido a prórroga forzosa lo indicado en el apartado 1 de este post.
Si NO está sometido a prórroga forzosa la duración del mismo(tácita reconducción) es un tema en el que ni la Jurisprudencia ni la doctrina es pacífica,aunque la mayoritaria se inclina a favor de la duración de 3 áños y,una vez acabada esta, si se dan los requisitos del CC opera la tácita reconducción "normal"(1581 CC).
Por lo tanro, las sentencias que expuse en mi PRIMER POST SOLO son VALIDAS para los CONTRATOS de Local de negocio.
Un saludo.
