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Duda sobre negociar nuevo contrato de alquiler
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Duda sobre negociar nuevo contrato de alquiler
Mi duda es la siguiente, el 31 de mayo del 2020 me cumple el contrato de alquiler, ya cumpliremos los 8 años, yo y mi pareja hemos pensado en avisar de querer seguir a primeros de marzo, y ser nosotros quién se lo díganos al propietario, a parte miraremos otros pisos por si acaso , ya que supongo que no tendremos problemas en quedarnos, pero por si acaso.., mis dudas, avisar a primeros de marzo que serán casi 3 meses antes esta bien?, Lo digo por si en cualquier caso, el casero diga que no por lo que sea, me gustaria una opinion y la siguiente duda, ahora también tenemos pendiente de hacer la revisión del gas de los 5 años obligatoria, (en enero), ya en una revisión anual del mantenimiento mensual que pagamos nos avisaron que hay que cambiar un tubo, su valor es de 180 euros..y eso al ser parte de la instalación de gas pues se tiene que cambiar por normativa de la Generalitat y se tiene que pagar, cosa que es por parte del propietario al ser parte de la instalación de la casa, mi duda, como ahora se acerca el momento de la renovación, lo del tubo se lo comunicamos cuando pasen a mediados de enero paras hacer la revisión?, Puede afectar a la negociación?, Y mi otro duda, avisar casi con 3 meses es bastante tiempo por si por cualquier cosa nos dice de no renovar?, Perdón por el tocho, pero siempre que he tenido alguna duda, me habéis ayudado mucho sobretodo Leonjbr, muchas gracias y perdón por las molestias.
Estimado Pedro02:
Habría que ver el contrato, si establece algo al respecto. En caso de que no diga nada, se habrán cumplido las prórrogas legales, por lo que el contrato estaría extinguido. Notifique con más o menos antelación no es importante pues en este caso depende de la voluntad de las dos partes el volver a arrendar la vivienda. La ley no dice nada. He leído opiniones de que en ese caso entra en tácita reconducción, aplicándose las disposiciones del Código Civil (si el arrendatario está 15 días en el inmueble con aquiescencia del arrendador se renueva por años si el contrato se fijo en años). A mi juicio se extingue y el contrato deja de tener validez a no ser que se hubiera fijado una duración de más de 8 años, en cuyo caso habría que estar a lo pactado. En contratos de arrendamiento la duración es un elemento determinante, junto con el precio y el inmueble. El arrendador tiene la sartén por el mango, en este caso.
En resumidas cuentas y a efectos prácticos, notifique a su arrendador con la antelación debida e intenten negociar un nuevo contrato con o sin sujeción a las disposiciones del anterior. Con respecto a la duración, es algo que escapa de la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que volverían a aplicarse los plazos legales de 53. Cabría la posibilidad de hacer un arrendamiento para uso distinto del de vivienda en fraude de ley, para poder pactar la duración que quieran. En calidad de abogado no lo recomiendo por cuestiones éticas.
Espero que alguien le de una opinión más fundamentada.
Reciba un cordial saludo.
Habría que ver el contrato, si establece algo al respecto. En caso de que no diga nada, se habrán cumplido las prórrogas legales, por lo que el contrato estaría extinguido. Notifique con más o menos antelación no es importante pues en este caso depende de la voluntad de las dos partes el volver a arrendar la vivienda. La ley no dice nada. He leído opiniones de que en ese caso entra en tácita reconducción, aplicándose las disposiciones del Código Civil (si el arrendatario está 15 días en el inmueble con aquiescencia del arrendador se renueva por años si el contrato se fijo en años). A mi juicio se extingue y el contrato deja de tener validez a no ser que se hubiera fijado una duración de más de 8 años, en cuyo caso habría que estar a lo pactado. En contratos de arrendamiento la duración es un elemento determinante, junto con el precio y el inmueble. El arrendador tiene la sartén por el mango, en este caso.
En resumidas cuentas y a efectos prácticos, notifique a su arrendador con la antelación debida e intenten negociar un nuevo contrato con o sin sujeción a las disposiciones del anterior. Con respecto a la duración, es algo que escapa de la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que volverían a aplicarse los plazos legales de 53. Cabría la posibilidad de hacer un arrendamiento para uso distinto del de vivienda en fraude de ley, para poder pactar la duración que quieran. En calidad de abogado no lo recomiendo por cuestiones éticas.
Espero que alguien le de una opinión más fundamentada.
Reciba un cordial saludo.
La ley no dice nada al respecto. Solamente que durante las prórrogas legales el arrendatario debe notificar con dos meses de antelación su voluntad de no renovarlo; al arrendador con 4 meses de antelación. En su defecto, se renueva automáticamente hasta un máximo de 3 años cumplidos los 5. ¿Qué se aplica pasados esos 8 años como es su caso? Habría que ver si hay jurisprudencia al respecto.
En su caso, yo notificaría en forma fehaciente mi voluntad de continuar con el arrendamiento con al menos dos meses de antelación, y propondría un nuevo contrato que sumisión expresa al anterior, salvo que por circunstancias crea conveniente modificar alguna estipulación.
Un saludo.
En su caso, yo notificaría en forma fehaciente mi voluntad de continuar con el arrendamiento con al menos dos meses de antelación, y propondría un nuevo contrato que sumisión expresa al anterior, salvo que por circunstancias crea conveniente modificar alguna estipulación.
Un saludo.
Coincido con la acertada respuesta de ExequaturSpain y me permito simplemente hacer unas pequeñas matizaciones:
1.- La tácita reconducción es perfecta y legalmente posible. Es un mecanismo totalmente normal. Muchas veces es lo mejor: las partes se callan y todo sigue tranquilamente de mes en mes o de año en año.
2.- Hacer un contrato de temporada mientras se pacta uno nuevo es algo que veo desde luego legal y ético, pero no es nada práctico porque supone alargar una cuestión que puede y debe resolverse más o menos "rápido", no veo por qué haya que esperar más tiempo.
3.- Lo del tubo: yo lo diría a la mayor brevedad, no veo la ventaja de dejarlo para después. Además el casero lo verá como una señal de "juego limpio" por su parte, lo cual no creo que vaya a perjudicarle.
1.- La tácita reconducción es perfecta y legalmente posible. Es un mecanismo totalmente normal. Muchas veces es lo mejor: las partes se callan y todo sigue tranquilamente de mes en mes o de año en año.
2.- Hacer un contrato de temporada mientras se pacta uno nuevo es algo que veo desde luego legal y ético, pero no es nada práctico porque supone alargar una cuestión que puede y debe resolverse más o menos "rápido", no veo por qué haya que esperar más tiempo.
3.- Lo del tubo: yo lo diría a la mayor brevedad, no veo la ventaja de dejarlo para después. Además el casero lo verá como una señal de "juego limpio" por su parte, lo cual no creo que vaya a perjudicarle.
El tema de la tácita reconducción es muy discutible. La Exposición de motivos de la LAU explica por qué se limita la duración máxima de un arrendamiento. Siendo derecho imperativo, no se puede acudir al Código Civil y aplicar unas disposiciones que podrían ser contrarias a la LAU. Lex specialis derogat legis generalis. Si la voluntad del legislador es limitar a 8 años la duración del arrendamiento, ¿Por qué entra en juego la tácita reconducción y pueden las partes renovar ese contrato de manera “tácita”? A mi juicio, el contrato se extingue.
Con respecto al arrendamiento para uso distinto del de vivienda. A lo que me refería es a que podría darse el caso que el arrendador, después de 8 años con el arrendamiento, tenga dudas si volver a arrendar con contrato nuevo y plazo mínimo para él de 5 años, porque sea mucho tiempo y tenga otros intereses. Lo cierto es que no cabe otra, más que amoldar la ley a los intereses de la partes, y en fraude de ley, hacer un arrendamiento para uso distinto del de vivienda aunque en realidad sea de vivienda. Lo ético es amoldar los intereses de las partes a la ley y no al contrario.
Un cordial saludo.
Con respecto al arrendamiento para uso distinto del de vivienda. A lo que me refería es a que podría darse el caso que el arrendador, después de 8 años con el arrendamiento, tenga dudas si volver a arrendar con contrato nuevo y plazo mínimo para él de 5 años, porque sea mucho tiempo y tenga otros intereses. Lo cierto es que no cabe otra, más que amoldar la ley a los intereses de la partes, y en fraude de ley, hacer un arrendamiento para uso distinto del de vivienda aunque en realidad sea de vivienda. Lo ético es amoldar los intereses de las partes a la ley y no al contrario.
Un cordial saludo.
Es cierto que el contrato se extingue al concluir el plazo pactado y sus prórrogas.
Con la tácita reconducción nace un contrato nuevo (STS 14-4-06), con las mismas condiciones que el extinguido, salvo el plazo, que será anual, mensual o diario, según cómo se fijase la renta en el contrato originario: STS 29-9-1896.
La tácita reconducción no viene en la LAU sino en el CC, que es norma supletoria para todo lo que la LAU no recoja, como ésta misma reseña en su art. 2.
Hasta donde yo tengo noticia (insisto, por lo que yo sé), la institución de la tácita reconducción del art. 1566 CC no ha sido vaciada de contenido por ninguna jurisprudencia reciente.
Otra cosa será que las partes hayan pactado expresamente su exclusión al contratar,
por tener carácter facultativo y no imperativo del artículo 1.566 del Código Civil, STS del 28 de marzo de 1951 (cito)
:
"Por la cláusula 5ª del contrato celebrado entre los litigantes el 7 de mayo de 1936, se estipuló que la extinción del mismo tendría lugar a los cinco años de su fecha, y que se renunciaba a la posible tácita reconducción, y como tal renuncia era válida por virtud de lo dispuesto en el artículo 6º, apartado 2º del Código Civil, y obligatoria para los contratantes, conforme a los 1091 y 1255 del propio Cuerpo Legal, es visto que no puede alegarse la tácita reconducción, como hace el recurrente para oponerse a la extinción del contrato por vencimiento del plazo estipulado, ya que aquella no puede producir sus efectos por consecuencia de su renuncia ".
Por otra parte, el consultante habla de una "generalitat" por lo que puede que escriba desde Cataluña o Valencia; no sigo los pormenores de la legislación en estas comunidades, sé que hay un decreto en Cataluña de junio de este año pero creo que centrado sobre todo en los precios de alquiler, y no sé si en el Código Civil Catalán se regula algo sobre plazos o reconducciones.
Con la tácita reconducción nace un contrato nuevo (STS 14-4-06), con las mismas condiciones que el extinguido, salvo el plazo, que será anual, mensual o diario, según cómo se fijase la renta en el contrato originario: STS 29-9-1896.
La tácita reconducción no viene en la LAU sino en el CC, que es norma supletoria para todo lo que la LAU no recoja, como ésta misma reseña en su art. 2.
Hasta donde yo tengo noticia (insisto, por lo que yo sé), la institución de la tácita reconducción del art. 1566 CC no ha sido vaciada de contenido por ninguna jurisprudencia reciente.
Otra cosa será que las partes hayan pactado expresamente su exclusión al contratar,
por tener carácter facultativo y no imperativo del artículo 1.566 del Código Civil, STS del 28 de marzo de 1951 (cito)
:
"Por la cláusula 5ª del contrato celebrado entre los litigantes el 7 de mayo de 1936, se estipuló que la extinción del mismo tendría lugar a los cinco años de su fecha, y que se renunciaba a la posible tácita reconducción, y como tal renuncia era válida por virtud de lo dispuesto en el artículo 6º, apartado 2º del Código Civil, y obligatoria para los contratantes, conforme a los 1091 y 1255 del propio Cuerpo Legal, es visto que no puede alegarse la tácita reconducción, como hace el recurrente para oponerse a la extinción del contrato por vencimiento del plazo estipulado, ya que aquella no puede producir sus efectos por consecuencia de su renuncia ".
Por otra parte, el consultante habla de una "generalitat" por lo que puede que escriba desde Cataluña o Valencia; no sigo los pormenores de la legislación en estas comunidades, sé que hay un decreto en Cataluña de junio de este año pero creo que centrado sobre todo en los precios de alquiler, y no sé si en el Código Civil Catalán se regula algo sobre plazos o reconducciones.
Estimado Hoplon:
Le agradezco su aportación. No obstante y aunque respeto la interpretación jurisprudencial citada, no acabo entender como puede operar tácita reconducción una vez cumplido la duración máxima.
Si la tácita reconducción supone un contrato nuevo, ¿no será que debería vincularse a las normas imperativas de los Arrendamientos Urbanos y por tanto la duración mínima es de 5 años para el arrendador? ¿Cómo es posible que el Código Civil sea el que fije la duración de ese nuevo contrato si es de aplicación supletoria? En este caso hay un conflicto de leyes: La LAU fija 5 años para ese nuevo contrato; El CC fija que es por un año si estaba fijada en años. Los Principios Generales del Derecho son fuente y entre ellos, el que he citado anteriormente: lex specialis derogat legis generalis.
La conclusión a la que llego es que cabe la tácita reconducción, pero la duración del contrato, de ese nuevo contrato, se rige por las normas de la LAU y por tanto será de 5 años. La tácita reconducción cabe por aplicación supletoria del CC, pero no puede afectar a la duración del contrato porque ahí la LAU no guarda silencio, y establece normas imperativas que prevalecen sobre las establecidas al efecto por el CC.
Un saludo
Le agradezco su aportación. No obstante y aunque respeto la interpretación jurisprudencial citada, no acabo entender como puede operar tácita reconducción una vez cumplido la duración máxima.
Si la tácita reconducción supone un contrato nuevo, ¿no será que debería vincularse a las normas imperativas de los Arrendamientos Urbanos y por tanto la duración mínima es de 5 años para el arrendador? ¿Cómo es posible que el Código Civil sea el que fije la duración de ese nuevo contrato si es de aplicación supletoria? En este caso hay un conflicto de leyes: La LAU fija 5 años para ese nuevo contrato; El CC fija que es por un año si estaba fijada en años. Los Principios Generales del Derecho son fuente y entre ellos, el que he citado anteriormente: lex specialis derogat legis generalis.
La conclusión a la que llego es que cabe la tácita reconducción, pero la duración del contrato, de ese nuevo contrato, se rige por las normas de la LAU y por tanto será de 5 años. La tácita reconducción cabe por aplicación supletoria del CC, pero no puede afectar a la duración del contrato porque ahí la LAU no guarda silencio, y establece normas imperativas que prevalecen sobre las establecidas al efecto por el CC.
Un saludo
ExequaturSpain: por no alargar mucho el post te diré que tu interpretación puede ser todo lo sensata que quieras, pero cuidado porque el Supremo no dice eso ni mucho menos. Ni el Supremo ni la Audiencia ni los Juzgados de Primera Instancia. Debemos informar a los consultantes sobre lo que dicen los jueces, no sobre lo que pensamos nosotros. Las opiniones de los abogados no son vinculantes ni mucho menos.
La tácita reconducción opera como una apisonadora y no hay dudas al respecto.
La tácita reconducción opera como una apisonadora y no hay dudas al respecto.
Quizás nos hemos desviado a un debate doctrinal sobre el tema más propio de un foro de juristas más que de consultas. En el terreno de la ontología jurídica estoy de acuerdo, está claro que la tácita reconducción opera.¿Que se hace mal jurídicamente? A mi juicio sí. ¿Que lo que diga un abogado no vale nada? También.
Un saludo.
Un saludo.
Creo que expuse mal el caso, veamos si me explico, en mayo del 2020 se me acaba el contrato de alquiler, 5 años más las 3 prórrogas serían 8 y tendría que hacer un contrato nuevo.
mi duda es, tenemos pensado avisar que nos queremos quedar 3 meses antes del 31 de mayo del 2020, para tener tiempo por si por cualquier motivo el casero no quiere que sigamos, o no lleguemos a un acuerdo, mi pregunta es, con 3 meses es suficiente para avisar de que quiero seguir? , Y con 3 meses es suficiente para mirar otro inmueble en caso de que no lleguemos a un acuerdo?, Gracias
mi duda es, tenemos pensado avisar que nos queremos quedar 3 meses antes del 31 de mayo del 2020, para tener tiempo por si por cualquier motivo el casero no quiere que sigamos, o no lleguemos a un acuerdo, mi pregunta es, con 3 meses es suficiente para avisar de que quiero seguir? , Y con 3 meses es suficiente para mirar otro inmueble en caso de que no lleguemos a un acuerdo?, Gracias
Gracias por la atención.
Tengo algunas dudas más. Si finalmente se hace un contrato nuevo, ¿qué duración puede tener según la nueva ley? A nosotros nos interesa que sea lo más larga posible, que creo que hay un mínimo de 5 años ahora , a no ser que el propietario pueda hacer otra cosa.
¿es necesario volver a depositar una fianza, cuando ya depositemos una cuando firmamos el contrato en el 2012?
¿qué costes podria surgir con la firma de un contrato nuevo?
Seguramente la inmobiliaria esté involucrada en el contrato pues la primera vez estuvieron presente, seguro que es quien le lleva el tema del alquiler al propietario. ¿los de la inmobiliaria pueden pedir algun mes de alquiler para quedarsela ellos? ¿es legal?
Tengo algunas dudas más. Si finalmente se hace un contrato nuevo, ¿qué duración puede tener según la nueva ley? A nosotros nos interesa que sea lo más larga posible, que creo que hay un mínimo de 5 años ahora , a no ser que el propietario pueda hacer otra cosa.
¿es necesario volver a depositar una fianza, cuando ya depositemos una cuando firmamos el contrato en el 2012?
¿qué costes podria surgir con la firma de un contrato nuevo?
Seguramente la inmobiliaria esté involucrada en el contrato pues la primera vez estuvieron presente, seguro que es quien le lleva el tema del alquiler al propietario. ¿los de la inmobiliaria pueden pedir algun mes de alquiler para quedarsela ellos? ¿es legal?
1.- La duración inicial puede ser cualquiera que quieran pactar, 10 años, 15 años o los que sean. Otra cosa es que la LAU garantiza al inquilino que si pacta una duración inicial inferior a 5 años tendrá las prórrogas necesarias para que la duración final sea de por lo menos 5 años. Por ejemplo: si ud. pacta que la duración inicial es 1 año, la LAU le garantiza al menos otros 4 por un total de 5.
2.- No: basta con actualizar la que ya está depositada.
3.- En principio ninguno.
4.- No entiendo qué quiere decir con eso de que se lo queden los de la inmobiliaria.
2.- No: basta con actualizar la que ya está depositada.
3.- En principio ninguno.
4.- No entiendo qué quiere decir con eso de que se lo queden los de la inmobiliaria.
perdon me confundi al expresar lo de la inmobilaria. supongo que la dueña/o, (si quiere que sigamos), sera quien le diga a la inmobilaria de hacer los tramites y mi duda es el coste de esa operacion y si ellos pueden pedir por el tramite del nuevo contrato, un dinero tan alto como una mensualidad.
por cierto, hoy mismo hemos echo llegar por whatshap al casero nuestra intencion de seguir, hemos avisado 3 meses y medio antes, es suficiente un mensaje de whatshap o mandamos un burofax?, gracias leonjbr por tu ayuda.
por cierto, hoy mismo hemos echo llegar por whatshap al casero nuestra intencion de seguir, hemos avisado 3 meses y medio antes, es suficiente un mensaje de whatshap o mandamos un burofax?, gracias leonjbr por tu ayuda.
1.- En cuanto a los honorarios de la inmobiliaria se puede negociar lo que se quiera, no hay limite legal a las configuraciones que se quieran hacer.
2.- En cuanto al preaviso: no es cuestión ni de meses ni de burofaxes. El principal problema es que el casero no está obligado a aceptar su voluntad de seguir en el arrendamiento, Puede decirles que se vayan, que no le interesa o lo que sea. Antes de nada hablen con el casero porque no está obligado a nada.
2.- En cuanto al preaviso: no es cuestión ni de meses ni de burofaxes. El principal problema es que el casero no está obligado a aceptar su voluntad de seguir en el arrendamiento, Puede decirles que se vayan, que no le interesa o lo que sea. Antes de nada hablen con el casero porque no está obligado a nada.
