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Duda con el artículo 11
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Duda con el artículo 11
Tengo una duda sobre el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos, en el segundo párrafo dice lo siguiente “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.” esto se aplica a los tres años del contrato y a sus prórrogas anuales o solo a los tres años del contrato.
Es que dice “por cada año del contrato que reste de cumplir” pero no dice si se aplica a las prórrogas por periodos de un año que haya después de cumplir el contrato.
Un saludo
Es que dice “por cada año del contrato que reste de cumplir” pero no dice si se aplica a las prórrogas por periodos de un año que haya después de cumplir el contrato.
Un saludo
Tal como yo lo veo:
Esa indemnización la podrán pactar, pero no es obligatorio, si no la pactan no existe.
Una vez cumplido el plazo y si se aplica la tácita reconduccíon, nace un nuevo contrato con el mismo contenido que el extinguido, y por ello se conserva el pacto indemnizatorio y todos los demás pactos que incluya el contrato.
Si la prórroga se produce en virtud de anexo al contrato, y no por tácita reconducción, habrá que estar a lo pactado en dicho anexo.
Esa indemnización la podrán pactar, pero no es obligatorio, si no la pactan no existe.
Una vez cumplido el plazo y si se aplica la tácita reconduccíon, nace un nuevo contrato con el mismo contenido que el extinguido, y por ello se conserva el pacto indemnizatorio y todos los demás pactos que incluya el contrato.
Si la prórroga se produce en virtud de anexo al contrato, y no por tácita reconducción, habrá que estar a lo pactado en dicho anexo.
Pues yo lo veo de forma diferente. El problema es que no he visto ni una sola sentencia que trate el tema por lo que lo que voy a decir es unicamente mi opinión.
Yo creo que esa indemnización se refiere solo al plazo inicial pactado que normalmente es de un año y por tanto no se extendería ni a las prorrogas obligatorias ni a las tacitas reconducciones que pudieran darse. Y el motivo para que piense de esta manera es que interpreto esa norma de modo teleológico, es decir, teniendo en cuenta el fin para el que se insertó. En mi opinión el motivo de introducir esa norma es asegurar al casero la efectividad de un plazo mínimo de arrendamiento, es decir, que al momento de firmar el contrato el casero tenga una cierta garantía de que el inquilino va a respetar ese plazo. Pero entonces hay que concluir que ese plazo debe ser el inicialmente pactado, no el de las posibles prórrogas porque las partes bien que pueden pactar en el momento del contrato inicial otra duración, por ejemplo 5 años. Si las partes no lo hacen es porque consideran que el plazo inicial pactado es idóneo y por tanto no veo la necesidad de extender dicha posible indemnización a un plazo superior como por ejemplo el de las prorrogas.
Pero cuidado porque eso es solo mi interpretación personal.
Yo creo que esa indemnización se refiere solo al plazo inicial pactado que normalmente es de un año y por tanto no se extendería ni a las prorrogas obligatorias ni a las tacitas reconducciones que pudieran darse. Y el motivo para que piense de esta manera es que interpreto esa norma de modo teleológico, es decir, teniendo en cuenta el fin para el que se insertó. En mi opinión el motivo de introducir esa norma es asegurar al casero la efectividad de un plazo mínimo de arrendamiento, es decir, que al momento de firmar el contrato el casero tenga una cierta garantía de que el inquilino va a respetar ese plazo. Pero entonces hay que concluir que ese plazo debe ser el inicialmente pactado, no el de las posibles prórrogas porque las partes bien que pueden pactar en el momento del contrato inicial otra duración, por ejemplo 5 años. Si las partes no lo hacen es porque consideran que el plazo inicial pactado es idóneo y por tanto no veo la necesidad de extender dicha posible indemnización a un plazo superior como por ejemplo el de las prorrogas.
Pero cuidado porque eso es solo mi interpretación personal.
Es tal como tu dices, Leon, por eso aclaré que mi respuesta era "tal como yo lo veo". Y pudiera ser perfectamente como lo expones tu, de forma muy clara y razonada.
En todo caso, como parece que es una duda sobre el art. 11 pero que no hay aún un contrato concreto al que se refiera la consulta, me atrevería a sugerir al consultante que cuando redacte el contrato reseñe claramente cuál es su intención sobre este aspecto concreto.
En todo caso, como parece que es una duda sobre el art. 11 pero que no hay aún un contrato concreto al que se refiera la consulta, me atrevería a sugerir al consultante que cuando redacte el contrato reseñe claramente cuál es su intención sobre este aspecto concreto.
Gracias por las respuestas, les explico:
El motivo de la consulta es el siguiente, tengo un contrato de alquiler de tres años en el que existe es cláusula, en su momento no le di importancia ya que sabía que estaría tiempo en esa vivienda, cumplí los tres años, estoy en la segunda prorroga de un año, pero por motivos personales me planteo mudarme antes de cumplir el año de la prórroga en curso, de hay mi duda de si me pertenecería pagar la parte proporcional de esa indemnización o no.
En resumen, mi duda es si esa cláusula se aplicaría solo a el tiempo firmado en el contrato inicial, el cual cumplí o también se aplica a las prórrogas de ese contrato, es que deja un margen a la interpretación de ese articulo a conveniencia, aunque en el artículo 10 dice que a las prórrogas se le aplicaría las condiciones del contrato.
Es que no lo tengo del todo claro, de hay mi duda y quería aclararme para llegado el momento saber que obligaciones me corresponden para rescindir el alquiler.
El motivo de la consulta es el siguiente, tengo un contrato de alquiler de tres años en el que existe es cláusula, en su momento no le di importancia ya que sabía que estaría tiempo en esa vivienda, cumplí los tres años, estoy en la segunda prorroga de un año, pero por motivos personales me planteo mudarme antes de cumplir el año de la prórroga en curso, de hay mi duda de si me pertenecería pagar la parte proporcional de esa indemnización o no.
En resumen, mi duda es si esa cláusula se aplicaría solo a el tiempo firmado en el contrato inicial, el cual cumplí o también se aplica a las prórrogas de ese contrato, es que deja un margen a la interpretación de ese articulo a conveniencia, aunque en el artículo 10 dice que a las prórrogas se le aplicaría las condiciones del contrato.
Es que no lo tengo del todo claro, de hay mi duda y quería aclararme para llegado el momento saber que obligaciones me corresponden para rescindir el alquiler.
Si acaso, y lo digo sólo por explorar mas posibilidades, díganos si la renta en el contrato originario se pactó se forma anual o mensual. Necesito saber, en concreto, si hay una cláusula que diga: "Renta: los firmantes pactan una renta de XXXX euros mensuales", o si dice "anuales".
Aún así, también habrá que interpretar el plazo originario ¿era de un año?
Buscando jurisprudencia he encontrado un artículo muy recomendable y cuya lectura encarezco de la Letrada barcelonesa Carla Villavicencio que estudia la STS de 26 de septiembre de 2018:
Llega a la conclusión de que producida la tácita reconducción por un plazo anual, al ser la renta fijada anual también, no cabe el desistimiento del arrendatario hasta transcurridos los seis primeros meses.
En su caso, y a la vista de dicha sentencia, yo interpreto que del año prorrogado debe usted agotar los primeros seis meses, y luego indemnizar con la renta de medio mes por los otros seis meses que restan por cumplir. Recuerde además el preaviso mínimo de treinta días.
Sobre esta STS llegan a la misma conclusión en el blog de actualidad jurídica de la editorial Lefebvre, en un artículo sin firma.
Y me parece, si no lo he entendido mal, porque los textos están sujetos a interpretación, que esta es la misma postura que adopta el Letrado Pedro Hernández del Olmo en un artículo en el que comenta la SAP Madrid de 23-2-15, si bien en este caso "a contrario sensu".
Aún así, también habrá que interpretar el plazo originario ¿era de un año?
Buscando jurisprudencia he encontrado un artículo muy recomendable y cuya lectura encarezco de la Letrada barcelonesa Carla Villavicencio que estudia la STS de 26 de septiembre de 2018:
Llega a la conclusión de que producida la tácita reconducción por un plazo anual, al ser la renta fijada anual también, no cabe el desistimiento del arrendatario hasta transcurridos los seis primeros meses.
En su caso, y a la vista de dicha sentencia, yo interpreto que del año prorrogado debe usted agotar los primeros seis meses, y luego indemnizar con la renta de medio mes por los otros seis meses que restan por cumplir. Recuerde además el preaviso mínimo de treinta días.
Sobre esta STS llegan a la misma conclusión en el blog de actualidad jurídica de la editorial Lefebvre, en un artículo sin firma.
Y me parece, si no lo he entendido mal, porque los textos están sujetos a interpretación, que esta es la misma postura que adopta el Letrado Pedro Hernández del Olmo en un artículo en el que comenta la SAP Madrid de 23-2-15, si bien en este caso "a contrario sensu".
