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Dos apartamentos en vivienda con única referencia catastral
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Dos apartamentos en vivienda con única referencia catastral
Buenos días. Ante todo, agradecer de antemano cualquier tipo de información sobre la cuestión que planteo. Recientemente he comprado una vivienda de 45m2 de superficie, la cual está en el catastro con una sola referencia catastral y consta de 2 plantas declaradas en el catastro que en total hacen 87m2. Las dos plantas están separadas y cada una tiene su entrada independiente, queremos hacer dos apartamentos turísticos independientes, uno en cada planta y se nos plantea la duda de si debemos o no segregar las plantas. La normativa aplicable para hacer los apartamentos turísticos es la de Castilla y León, en concreto el Decreto 17/2015, de 26 de febrero. Nosotros entedemos que no hace falta segregar puesto que no se indica nada ni el decreto ni en los requisitos de los apartamentos, y dice que "Los conjuntos o bloques formados por dos (2) o más unidades de alojamiento turístico, explotados por el mismo titular, a los que le resulta de aplicación el Decreto 17/2015, de 26 de febrero". Además superamos el tamaño mínimo exigido para una vivienda en castilla y león que si no hemos leído mal, está en 30m2. A nosotros nos saldrían 40m2 en cada planta. En la nota simple se indica que cada planta es independiente con cocina, baño, salon, 2 dormitorios, aunque actualmente la planta de arriba esta diafana y la de abajo se reformó y ahora tiene un sólo dormitorio. Puedo afirmar entonces que no necesito segregar para hacer los apartamentos y puedo empezar las obras o por el contrario necesito segregar?. La idea es que los apartamentos también compartan el suministro de luz y agua, aunque en las obras estas instalaciones se van a separar por si acaso un día se decide separarlos del todo que se puedan instalar suministros independientes.
Gracias por cualquier aclaración al respecto.
Un Saludo.
Gracias por cualquier aclaración al respecto.
Un Saludo.
supongo, solo supongo, que no habrá que hacer división horizontal. De hecho, en lo transcrito leo alojamiento y no leo vivienda.
no me queda claro si la descripción registral, por hacer mención a dos plantas independientes, ya es en si mísma una división horizontal. Habría que ver si habla de dos viviendas o de una vivienda unifamiliar, pero ese no es el tema en este momento.
en cuanto a la referencia catastral única, tengo que decir que no representa nada, que es normal cuando una edificación pertenece íntegramente a un mismo propietario, o a varios como propiedad indivisa. En esos casos es habitual que tenga una única referencia catastral y que, si hay división horizontal, la ficha catastral, incluso en los datos de acceso libre, indique que es un inmueble en división horizontal y de un único propietario
no me queda claro si la descripción registral, por hacer mención a dos plantas independientes, ya es en si mísma una división horizontal. Habría que ver si habla de dos viviendas o de una vivienda unifamiliar, pero ese no es el tema en este momento.
en cuanto a la referencia catastral única, tengo que decir que no representa nada, que es normal cuando una edificación pertenece íntegramente a un mismo propietario, o a varios como propiedad indivisa. En esos casos es habitual que tenga una única referencia catastral y que, si hay división horizontal, la ficha catastral, incluso en los datos de acceso libre, indique que es un inmueble en división horizontal y de un único propietario
Hola veo. Ante todo muchisimas gracias por la respuesta y por el tiempo que has dedicado a redactarla. Voy a intentar aclarar algunas de las cosas que comentas en la respuesta.
Si, es para alojamiento, no para vivienda permanente, es decir se va a alquilar fines de semana, semanas completas, o mes completo como mucho, pero siempre con la normativa de no alquilar mas de 2 meses seguidos a la misma persona. En cuanto a la descripción registral, la vivienda es una vivienda unifamiliar con única referencia catastral y en el catastro indica que la planta 00 es vivienda y que la planta 01 también es vivienda. Es de único propietario. Es por esto nuestras dudas de si podemos hacer un apartamento en cada planta sin necesidad de hacer segregación ni papeleo salvo la licencia de obra (entendemos que si, puesto que al indicar ya en el catastro que hay planta 00 y planta 01 ambas como vivienda...), o por el contrario necesitamos que cada planta tenga su referencia catastal y segregar como dos pisos independientes para hacer un apartamento en cada planta. Espero haberme explicado correctamente. Muchas gracias de nuevo por cualquier aclaración. Un saludo.
Si, es para alojamiento, no para vivienda permanente, es decir se va a alquilar fines de semana, semanas completas, o mes completo como mucho, pero siempre con la normativa de no alquilar mas de 2 meses seguidos a la misma persona. En cuanto a la descripción registral, la vivienda es una vivienda unifamiliar con única referencia catastral y en el catastro indica que la planta 00 es vivienda y que la planta 01 también es vivienda. Es de único propietario. Es por esto nuestras dudas de si podemos hacer un apartamento en cada planta sin necesidad de hacer segregación ni papeleo salvo la licencia de obra (entendemos que si, puesto que al indicar ya en el catastro que hay planta 00 y planta 01 ambas como vivienda...), o por el contrario necesitamos que cada planta tenga su referencia catastal y segregar como dos pisos independientes para hacer un apartamento en cada planta. Espero haberme explicado correctamente. Muchas gracias de nuevo por cualquier aclaración. Un saludo.
hola
dejemos a un lado el tema de los datos catastrales, porque no aportan nada a lo que agarrarse, porque solo dice que la planta baja tiene uso de vivienda, y la planta primera tiene uso de vivienda, pero para nada entra en si es una vivienda o son dos viviendas
Has sido tú quien ha escrito que "En la nota simple se indica que cada planta es independiente con cocina, baño, salon, 2 dormitorios...", y ahora escribes que "En cuanto a la descripción registral, la vivienda es una vivienda unifamiliar..."
El asunto es que, si está inscrita como vivienda unifamiliar, y si la normativa urbanística solo permite la construcción de viviendas unifamiliares, no te darán licencia para dividirla en dos viviendas porque lo prohíbe la ley del suelo. De ahí que los matices cobren importancia, las descripciones claras.
Pero en España no está regulada la forma de convivencia en una vivienda, e incluso siendo una única vivienda unifamiliar pueden convivir gentes o grupos de gentes sin vínculo parental, emocional, etc, y pueden compartir unas cosas y no compartir otras, y hasta pueden ser prácticamante independientes ... pero bajo una única finca registral y en general con una única conexión a las redes de electricidad y agua potable. Así se alquilan habitaciones, habitaciones con derecho a cocina, o unidades habitacionales autónomas dentro de una vivienda. Yo no veo problema en que en una vivienda haya dos cocinas, o tres, pero son muchos los técnicos municipales con vocación de cazadores de brujas. Digo todo esto porque, aunque soy partidario de solicitar licencia de obras cuando se pretenden hacer obras, considero que conviene ser cuidadoso en cuanto a la descripción de las obras y sus fines, porque es fácil que una descrición que contenga algún aspecto próximo al filo de la legalidad, como poco retrase la obtención de la licencia.
dejemos a un lado el tema de los datos catastrales, porque no aportan nada a lo que agarrarse, porque solo dice que la planta baja tiene uso de vivienda, y la planta primera tiene uso de vivienda, pero para nada entra en si es una vivienda o son dos viviendas
Has sido tú quien ha escrito que "En la nota simple se indica que cada planta es independiente con cocina, baño, salon, 2 dormitorios...", y ahora escribes que "En cuanto a la descripción registral, la vivienda es una vivienda unifamiliar..."
El asunto es que, si está inscrita como vivienda unifamiliar, y si la normativa urbanística solo permite la construcción de viviendas unifamiliares, no te darán licencia para dividirla en dos viviendas porque lo prohíbe la ley del suelo. De ahí que los matices cobren importancia, las descripciones claras.
Pero en España no está regulada la forma de convivencia en una vivienda, e incluso siendo una única vivienda unifamiliar pueden convivir gentes o grupos de gentes sin vínculo parental, emocional, etc, y pueden compartir unas cosas y no compartir otras, y hasta pueden ser prácticamante independientes ... pero bajo una única finca registral y en general con una única conexión a las redes de electricidad y agua potable. Así se alquilan habitaciones, habitaciones con derecho a cocina, o unidades habitacionales autónomas dentro de una vivienda. Yo no veo problema en que en una vivienda haya dos cocinas, o tres, pero son muchos los técnicos municipales con vocación de cazadores de brujas. Digo todo esto porque, aunque soy partidario de solicitar licencia de obras cuando se pretenden hacer obras, considero que conviene ser cuidadoso en cuanto a la descripción de las obras y sus fines, porque es fácil que una descrición que contenga algún aspecto próximo al filo de la legalidad, como poco retrase la obtención de la licencia.
Hola y gracias de nuevo por tu respuesta veo.
Te aclaro algunas cosas... Que igual debería haber empezado por copiarte la información tal cual me la han entregado a mi. En la nota simple que me entregaron en la reserva indica "Casa compuesta de dos plantas, en casco urbano, que se levanta sobre un solar de 40 metros cuadrados. Tiene una superficie construida de 80 m2, distribuidos en aseo, cocina y tres dormitorios en cada planta con una superficie contruida por planta de 40 m2." Y luego en el catastro indica "Urbano, residencial, Parcela construida sin división horizontal, VIVIENDAplanta 142m2, VIVIENDA planta 0 45m2". Entiendo por tus comentarios y por supuesto, corrígeme si me equivoco, que no hay inconveniente en hacer un apartamento en cada planta pero que debo tener cuidado al pedir la licencia de obra... Quizás indicando una obra diferente... como por ejemplo, en planta baja salon, cocina, aseo y en planta 1ª dormitorios?. Te refieres a eso?. Por otro lado también entiendo que si quiera separarlos del todo tendría los problemas que comentas al obtener las licencias... Esto último ya te comenté que es lo que quiero evitar, pues me interesa que estén juntos, con los mismos suministros, etc... Mas que nada para ahorrar papeleo, costes de suministros, etc. Gracias de nuevo y disculpa si anteriormente no he descrito las cosas con claridad. Un saludo.
Te aclaro algunas cosas... Que igual debería haber empezado por copiarte la información tal cual me la han entregado a mi. En la nota simple que me entregaron en la reserva indica "Casa compuesta de dos plantas, en casco urbano, que se levanta sobre un solar de 40 metros cuadrados. Tiene una superficie construida de 80 m2, distribuidos en aseo, cocina y tres dormitorios en cada planta con una superficie contruida por planta de 40 m2." Y luego en el catastro indica "Urbano, residencial, Parcela construida sin división horizontal, VIVIENDAplanta 142m2, VIVIENDA planta 0 45m2". Entiendo por tus comentarios y por supuesto, corrígeme si me equivoco, que no hay inconveniente en hacer un apartamento en cada planta pero que debo tener cuidado al pedir la licencia de obra... Quizás indicando una obra diferente... como por ejemplo, en planta baja salon, cocina, aseo y en planta 1ª dormitorios?. Te refieres a eso?. Por otro lado también entiendo que si quiera separarlos del todo tendría los problemas que comentas al obtener las licencias... Esto último ya te comenté que es lo que quiero evitar, pues me interesa que estén juntos, con los mismos suministros, etc... Mas que nada para ahorrar papeleo, costes de suministros, etc. Gracias de nuevo y disculpa si anteriormente no he descrito las cosas con claridad. Un saludo.
te decía anoche: "De ahí que los matices cobren importancia, las descripciones claras."
Ayer escribías que "En cuanto a la descripción registral, la vivienda es una vivienda unifamiliar con única referencia catastral ...", y hoy escribes que "En la nota simple que me entregaron en la reserva indica "Casa compuesta de dos plantas, en casco urbano, que se levanta sobre un solar de 40 metros cuadrados."
Si lo ajustado es lo que has escrito hoy: Eso no es una vivienda unifamiliar, sino dos viviendas independientes ... porque la nota registral habla de una casa, no de una vivienda unifamiliar. Realmente el término "casa" no parece adecuado, y debiera ser edificio, inmueble, construcción ... casi todo antes que casa, pero nada dice de unifamiliar y, al contrario, describe los elementos componentes de una vivienda en cada planta.
No hay problema, son dos viviendas independientes, no tienes que tomar prevención alguna en cuanto a la solicitud de licencia.
Sobre la existencia de un único contrato de suministro de agua, electricidad ... y de pago de basuras, pues no seré yo quien proclame que eso es una actitud poco solidaria, y no lo haré porque considero que el actual sistema de cánones, tasas y cuotas de conexión es claramente injusto por falta de un grado de proporcionalidad admisible entre el servicio utilizado y la cuota fija ... pero eso es un tema que no voy a desarrollar ahora. De momento lo dejo en que, por razones que serían tema de otro debate, me parece razonable que tengas un único suministro.
Ayer escribías que "En cuanto a la descripción registral, la vivienda es una vivienda unifamiliar con única referencia catastral ...", y hoy escribes que "En la nota simple que me entregaron en la reserva indica "Casa compuesta de dos plantas, en casco urbano, que se levanta sobre un solar de 40 metros cuadrados."
Si lo ajustado es lo que has escrito hoy: Eso no es una vivienda unifamiliar, sino dos viviendas independientes ... porque la nota registral habla de una casa, no de una vivienda unifamiliar. Realmente el término "casa" no parece adecuado, y debiera ser edificio, inmueble, construcción ... casi todo antes que casa, pero nada dice de unifamiliar y, al contrario, describe los elementos componentes de una vivienda en cada planta.
No hay problema, son dos viviendas independientes, no tienes que tomar prevención alguna en cuanto a la solicitud de licencia.
Sobre la existencia de un único contrato de suministro de agua, electricidad ... y de pago de basuras, pues no seré yo quien proclame que eso es una actitud poco solidaria, y no lo haré porque considero que el actual sistema de cánones, tasas y cuotas de conexión es claramente injusto por falta de un grado de proporcionalidad admisible entre el servicio utilizado y la cuota fija ... pero eso es un tema que no voy a desarrollar ahora. De momento lo dejo en que, por razones que serían tema de otro debate, me parece razonable que tengas un único suministro.
Gracias por tus respuestas veo, me han sido de gran ayuda, ahora me queda claro que podemos iniciar las obras sin mas quebraderos de cabeza. También supongo que siendo así como indicas, si un día quisieramos vender por separado, podríamos hacerlo sin muchos problemas al ser independientes, correcto?. Y disculpame por no haberme explicado bien desde el principio... Hablas con unos y con otros y al final te acaban confundiendo con los términos y lo que es una cosa u otra... Gracias de nuevo y un saludo.
quiero pensar que sí, que podrías vender una planta ... porque sospecho que es una propiedad antigua, porque me obligas a hacer suposiciones, pero quizá en tu próximo mensaje digas que no, que es de otra manera
Verás, porque hablamos de una construcción descrita como de dos plantas, de 40 m2 por planta, en casco urbano ... me lleva a sospechar que es un casco histórico, o al menos un casco antiguo, en el que hay casa desde hace muuuuchos años aunque la construcción actual no necesariamente haya de ser muy antigua, que podría serlo. Resulta que la Ley de Propiedad Horizontal nació allá por 1960, algo después que yo, que todavía estoy en activo aunque me jubilaré pronto. Digo con esto que sospecho que allí había casa antes de existir la LPH, y que en el momento de otorgar la escritura, que puede ser antigua aunque la casa haya sido reconstruida, nadie pensaba que en el futuro habría una LPH, e incluso con LPH y dos propietarios de sendas plantas no es necesario constituir comunidad de propietarios.
Si mi suposición es acertada, podrás vender cualquiera de las plantas, sin problema y sin tener que otorgar escritura de división horizontal, si bien en la notaría se cuidarán de que queden claros los elementos compartidos (lo que serían elementos comunes, que en rigor no lo son porque eso es cosa de la LPH), las posibles servidumbres de uno respecto al otro, el coeficiente de participación en el valor residual del solar y en los gastos que afecten a esos elementos compartidos, y de la referencia a la LPH como legislación complementaria
Verás, porque hablamos de una construcción descrita como de dos plantas, de 40 m2 por planta, en casco urbano ... me lleva a sospechar que es un casco histórico, o al menos un casco antiguo, en el que hay casa desde hace muuuuchos años aunque la construcción actual no necesariamente haya de ser muy antigua, que podría serlo. Resulta que la Ley de Propiedad Horizontal nació allá por 1960, algo después que yo, que todavía estoy en activo aunque me jubilaré pronto. Digo con esto que sospecho que allí había casa antes de existir la LPH, y que en el momento de otorgar la escritura, que puede ser antigua aunque la casa haya sido reconstruida, nadie pensaba que en el futuro habría una LPH, e incluso con LPH y dos propietarios de sendas plantas no es necesario constituir comunidad de propietarios.
Si mi suposición es acertada, podrás vender cualquiera de las plantas, sin problema y sin tener que otorgar escritura de división horizontal, si bien en la notaría se cuidarán de que queden claros los elementos compartidos (lo que serían elementos comunes, que en rigor no lo son porque eso es cosa de la LPH), las posibles servidumbres de uno respecto al otro, el coeficiente de participación en el valor residual del solar y en los gastos que afecten a esos elementos compartidos, y de la referencia a la LPH como legislación complementaria
