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Donación o compraventa
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Donación o compraventa
Hola, llevo viviendo en una casa de mis padres 8 años, pero esta a nombre de ellos. Se han separado y la casa me la quedo yo, están los 2 de acuerdo para que no haya problemas después con mis hermanos. Mi duda es de como pasar la casa a mi nombre, sería mi vivienda habitual. La gente me dice que con donación, con compraventa... la situación económica de todos no es muy buena, por lo que quería saber cual seria la opción más económica para todos. Soy de Almería.
Gracias y un saludo.
Gracias y un saludo.
Hola. Una posible solución sería establecer pacto sucesorio. Un documento notarial en el que tú y tu padre por un lado y tú y tu madre por otro, pactáis que cuando ellos falten la casa será para ti. Este pacto, sin tu intervención, no podrá ser anulado. Además, podrías pedir que se tomara anotación de su existencia en el Registro de la Propiedad y esto te daría una prioridad para el momento de inscribir frente a todos los posibles actos posteriores. Te hablo desde mi conocimiento del derecho catalán, habría que mirar si el común, que supongo que es el que rige en Almería, tiene previsiones similares. El documento notarial no valdría mucho y la anotación en el Registro tampoco.
Creo que en derecho castellano están expresamente prohibidos los pactos sucesorios salvo excepciones muy contadas:
I. REGLA GENERAL.
El Código civil español, recogiendo los principios romanos, prohíbe, como regla general, los pactos sucesorios, tanto de manera expresa, como tácita.
- De forma expresa, señala el artículo 1271.2:
“Sobre la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros contratos que aquéllos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal y otras disposiciones particionales, conforme a lo dispuesto en el artículo 1056”.
- De forma tácita, en el artículo 658 antes mencionado del que resulta que la sucesión no puede deferirse por voluntad del hombre manifestada en contrato.
Esta prohibición general se reitera de modo particular en otros preceptos. Así,
- El artículo 635 que dispone que:
“La donación no podrá comprender los bienes futuros.
Por bienes futuros se entienden aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la donación”.
- El artículo 816, que dispone que,
“Toda renuncia o transacción sobre la legítima futura entre el que la debe y sus herederos forzosos es nula, y éstos podrán reclamarla cuando muera aquél; pero deberán traer a colación lo que hubiesen recibido por la renuncia o transacción”.
II. EXCEPCIONES.
No obstante la regla general prohibitiva, el Código contiene algunos preceptos que admiten determinados pactos sucesorios. Así,
- En relación con la mejora, según el artículo 826:
“La promesa de mejorar o no mejorar, hecha por escritura pública en capitulaciones matrimoniales, será válida.
La disposición del testador contraria a la promesa no producirá efecto”.
- Conforme al artículo 827,
“La mejora, aunque se haya verificado con entrega de bienes, será revocable, a menos que se haya hecho por capitulaciones matrimoniales o por contrato oneroso celebrado con un tercero”.
- Dispone el artículo 1341 que,
“Por razón de matrimonio los futuros esposos podrán donarse bienes presentes.
Igualmente podrán donarse antes del matrimonio en capitulaciones bienes futuros, sólo para el caso de muerte, Y en la medida marcada por las disposiciones referentes a la sucesión testada”.
I. REGLA GENERAL.
El Código civil español, recogiendo los principios romanos, prohíbe, como regla general, los pactos sucesorios, tanto de manera expresa, como tácita.
- De forma expresa, señala el artículo 1271.2:
“Sobre la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros contratos que aquéllos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal y otras disposiciones particionales, conforme a lo dispuesto en el artículo 1056”.
- De forma tácita, en el artículo 658 antes mencionado del que resulta que la sucesión no puede deferirse por voluntad del hombre manifestada en contrato.
Esta prohibición general se reitera de modo particular en otros preceptos. Así,
- El artículo 635 que dispone que:
“La donación no podrá comprender los bienes futuros.
Por bienes futuros se entienden aquellos de que el donante no puede disponer al tiempo de la donación”.
- El artículo 816, que dispone que,
“Toda renuncia o transacción sobre la legítima futura entre el que la debe y sus herederos forzosos es nula, y éstos podrán reclamarla cuando muera aquél; pero deberán traer a colación lo que hubiesen recibido por la renuncia o transacción”.
II. EXCEPCIONES.
No obstante la regla general prohibitiva, el Código contiene algunos preceptos que admiten determinados pactos sucesorios. Así,
- En relación con la mejora, según el artículo 826:
“La promesa de mejorar o no mejorar, hecha por escritura pública en capitulaciones matrimoniales, será válida.
La disposición del testador contraria a la promesa no producirá efecto”.
- Conforme al artículo 827,
“La mejora, aunque se haya verificado con entrega de bienes, será revocable, a menos que se haya hecho por capitulaciones matrimoniales o por contrato oneroso celebrado con un tercero”.
- Dispone el artículo 1341 que,
“Por razón de matrimonio los futuros esposos podrán donarse bienes presentes.
Igualmente podrán donarse antes del matrimonio en capitulaciones bienes futuros, sólo para el caso de muerte, Y en la medida marcada por las disposiciones referentes a la sucesión testada”.
Si lo llamo derecho castellano pero me refiero al derecho común, vamos al derecho civil que se aplica en las zonas de territorio español que no tienen especialidad o derecho foral, me parece una buena formula para distinguirlo del derecho civil de países de Surámerica.
Yo vivo en una zona donde no hay derecho foral y en la facultad no nos han enseñado absolutamente nada de esto, solo nos dicen que hay "otra realidad ahí fuera" y la verdad es que a nivel de jurista me resulta supercurioso encontrarme con estos casos.
Yo vivo en una zona donde no hay derecho foral y en la facultad no nos han enseñado absolutamente nada de esto, solo nos dicen que hay "otra realidad ahí fuera" y la verdad es que a nivel de jurista me resulta supercurioso encontrarme con estos casos.
El derecho común- bajo la égida del Código Civil- no es una especialidad con respecto a los derechos forales, sino al revés. La salvedad procede invocarla cuando se trata de estos últimos, pues la aplicación de lo que con tu neologismo llamas "derecho castellano" se hace por defecto. Las personas que consultan aquí lo que preguntan es por el "derecho civil español" y ese es el que se presume que se usa en la contestación. Algunas veces se pregunta por cuestiones de herencia y el consultante especifica que escribe desde Cataluña o Guipúzcua, pero si no se dice nada, es el Código Civil (la normalidad) frente al derecho foral (la especialidad). Ha habido intentos de asalto a las leyes de enjuiciamiento para fragmentarlas , como ha ocurrido con la ley civil; pero por ahora son las mismas en toda España, Así que chápate nuestra biblia y contesta sobre la misma. Si alguna vez te preguntan sobre zona-región-barrio donde no se aplica, ya te lo hará saber el interesado (de quien puedes estar seguro que sabe si se aplica o no el Código Civil). La vida es distinta aquí fuera, pero se cimenta sobre el trabajo, el enfoque y conocimiento del asunto, el trato con el cliente, lo aguerrido que seas en el tajo judicial y sobre todo en el estudio.
Rub_end: en tu caso, al ser de Almería, se aplica sin dudas el Código Civil.
La respuesta a tu pregunta es que, en principio, esa donación es perfectamente posible, salvo que lo donado sea tanto que lesione la futura herencia de tus hermanos, pero eso es otra cuestión. El pacto de donación, como tal pacto, es perfectamente posible.
La respuesta a tu pregunta es que, en principio, esa donación es perfectamente posible, salvo que lo donado sea tanto que lesione la futura herencia de tus hermanos, pero eso es otra cuestión. El pacto de donación, como tal pacto, es perfectamente posible.
