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Doble comprador
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Doble comprador
Buenas a todos,
El otro día me encontré con el siguiente caso y quería conocer vuestra opinión jurídica.
Una finca rústica es vendida a su arrendatario, quien no la inscribe en el registro de la propiedad. 7 años más tarde, el arrendatario (ya supuestamente propietario) se encuentra con que el vendedor no solo se la vendió a él, sino también (6 años más tarde) a otra persona, la cual SÍ que la inscribió en el Registro.
En este caso, ¿se podría ejercitar la acción de retracto? ¿O conforme al art. 1.473 CC el primer comprador, que era arrendatario, no puede hacer nada al respecto dado que el otro la inscribió previamente?
Gracias de antemano.
El otro día me encontré con el siguiente caso y quería conocer vuestra opinión jurídica.
Una finca rústica es vendida a su arrendatario, quien no la inscribe en el registro de la propiedad. 7 años más tarde, el arrendatario (ya supuestamente propietario) se encuentra con que el vendedor no solo se la vendió a él, sino también (6 años más tarde) a otra persona, la cual SÍ que la inscribió en el Registro.
En este caso, ¿se podría ejercitar la acción de retracto? ¿O conforme al art. 1.473 CC el primer comprador, que era arrendatario, no puede hacer nada al respecto dado que el otro la inscribió previamente?
Gracias de antemano.
A mi criterio:
No existe doble venta sino venta de cosa ajena. Por tanto, no es de aplicación el art. 1473 del CC, ni tampoco el 34 de la Ley Hipotecaria.
La segunda venta, realizada años más tarde, es una venta de cosa ajena. El vendedor no tenía la cosa en su propiedad por tanto no puede transmitirla. El segundo contrato de compraventa es nulo por falta de objeto. Aplica el 33 de la Ley Hipotecaria.
OJO. Esto habría que verlo bien, para ver si se cumplen todos los requisitos de ambas figuras, si se perfeccionaron los contratos, traditio, buena o mala fe del segundo comprador, etc...Pero para ir tirando del hilo te puede servir.
No existe doble venta sino venta de cosa ajena. Por tanto, no es de aplicación el art. 1473 del CC, ni tampoco el 34 de la Ley Hipotecaria.
La segunda venta, realizada años más tarde, es una venta de cosa ajena. El vendedor no tenía la cosa en su propiedad por tanto no puede transmitirla. El segundo contrato de compraventa es nulo por falta de objeto. Aplica el 33 de la Ley Hipotecaria.
OJO. Esto habría que verlo bien, para ver si se cumplen todos los requisitos de ambas figuras, si se perfeccionaron los contratos, traditio, buena o mala fe del segundo comprador, etc...Pero para ir tirando del hilo te puede servir.
No soy ningun experto en derechos reales, pero disiento de la anterior respuesta: yo creo que el nuevo adquirente (siempre y cuando sea de buena fe) queda protegido por el art. 34 LH porque compro de quien en el registro aparecia como legitimado para transmitir la propiedad.
¿Esto es una duda de un curso de derecho o es una consulta "real"?
¿Esto es una duda de un curso de derecho o es una consulta "real"?
La doble venta sólo se da cuando el transmitente aún es dueño (STS 344/2008 de cinco de mayo) y ninguno de los compradores ha adquirido aún la propiedad. Y recordemos que la inscripción registral no es constitutiva.
Yo creo que estamos ante venta de cosa ajena:
Si en la primera venta hubo escritura pública, aunque no se inscribiera, hubo traditio, y se ha transmitido el dominio, pero ¡ojo! si hay posterior inscripción opera el art. 34 LH y ampara al primero que inscribe. Pero se exige buena fe. La STS 392/2012 de veinte de junio incluso habla de doble venta separada en el tiempo.
Si no hay buena fe, el primer adquirente puede instar con éxito la acción reivindicatoria y pedir que en virtud del art. 38 LH se cancele la inscripción.
Aparte, claro está, el resarcimiento del daño al primer comprador por parte del vendedor: STS de 11-12-12. El plazo de prescripción corre desde que se adquiere conocimiento de la venta de cosa ajena, aunque creo defendible que podría empezar a correr desde que una resolución firme priva del inmueble al primer comprador.
Y también aparte las acciones penales, que realmente no son mi especialidad:
CO, artículo.251.1 será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años el que enajenare cosa mueble o inmueble, nuevamente, antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero. Se aplica también, perfeccionada la venta, a quien se atribuye falsamente la facultad de disposición, y en su caso hay que mirar también si ha gastado el dinero (alzamiento de bienes).
Recomiendo la lectura de la STS, Sala de lo Civil, 144/2016 de 9 de marzo, ponente Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán.
Yo creo que estamos ante venta de cosa ajena:
Si en la primera venta hubo escritura pública, aunque no se inscribiera, hubo traditio, y se ha transmitido el dominio, pero ¡ojo! si hay posterior inscripción opera el art. 34 LH y ampara al primero que inscribe. Pero se exige buena fe. La STS 392/2012 de veinte de junio incluso habla de doble venta separada en el tiempo.
Si no hay buena fe, el primer adquirente puede instar con éxito la acción reivindicatoria y pedir que en virtud del art. 38 LH se cancele la inscripción.
Aparte, claro está, el resarcimiento del daño al primer comprador por parte del vendedor: STS de 11-12-12. El plazo de prescripción corre desde que se adquiere conocimiento de la venta de cosa ajena, aunque creo defendible que podría empezar a correr desde que una resolución firme priva del inmueble al primer comprador.
Y también aparte las acciones penales, que realmente no son mi especialidad:
CO, artículo.251.1 será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años el que enajenare cosa mueble o inmueble, nuevamente, antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero. Se aplica también, perfeccionada la venta, a quien se atribuye falsamente la facultad de disposición, y en su caso hay que mirar también si ha gastado el dinero (alzamiento de bienes).
Recomiendo la lectura de la STS, Sala de lo Civil, 144/2016 de 9 de marzo, ponente Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán.
Disiento de tu docta exposición, compañero Hoplon. La finca estaba siendo poseída por el primer comprador en el momento de la venta al segundo comprador. El título posesorio no puede, al menos en jerarquía, contra la inscripción; o no puede por sí solo. Pero no solo la finca estaba siendo poseída por el primer comprador, sino que además la misma fue vendida en fraude de ley, pues el vendedor ocultó el arriendo, ya que de otro modo, el arrendador hubiese sido notificado y se le abría abierto la posibilidad de adquirir con preferencia al segundo comprador, haciendo valer su condición de arrendatario. Teniendo en cuenta además que la segunda compraventa está inscrita con un año de antelación a trance de su descubrimiento por parte del primer comprador, opera sin duda el artículo 36.1 de la Ley Hipotecaria, que me apresto a pegar:
Artículo 36.
Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
Como quiera que el cómputo del año empieza desde que el primer comprador tuvo conocimiento de la segunda venta, la misma podrá anularse y operar el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, pues desde luego que el adquiriente segundo tuvo sobrados medios racionales para conocer el estado posesorio de la finca.
Y con esto ya le hemos hecho los deberes a Dálmato, pero como suspenda la presentación del trabajo ya verá.
Artículo 36.
Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
Como quiera que el cómputo del año empieza desde que el primer comprador tuvo conocimiento de la segunda venta, la misma podrá anularse y operar el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, pues desde luego que el adquiriente segundo tuvo sobrados medios racionales para conocer el estado posesorio de la finca.
Y con esto ya le hemos hecho los deberes a Dálmato, pero como suspenda la presentación del trabajo ya verá.
No veo mucha disensión en tu magnífica respuesta, Grisolia. Y sobre todo no la veo en la consecuencia práctica, que será la anulación de la inscripción del segundo comprador si se prueba su falta de buena fe.
No tengo muy claro lo del arrendamiento y el retracto, porque creo que si un arrendatario compra, y se convierte en dueño, deja inmediatamente de ser arrendatario, porque no va a seguir pagando la renta.
En fin, como bien dices, información ya hay para llegar a conclusiones.
No tengo muy claro lo del arrendamiento y el retracto, porque creo que si un arrendatario compra, y se convierte en dueño, deja inmediatamente de ser arrendatario, porque no va a seguir pagando la renta.
En fin, como bien dices, información ya hay para llegar a conclusiones.
