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División cosa cómún vs uso y disfrute
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División cosa cómún vs uso y disfrute
Quería saber en qué consiste y si es aplicable en el siguiente caso una acción de división de cosa común.
Tengo un convenio de separación con uso y disfrute de la vivienda para mi ex y mi hija de 6 años. Tenemos separación de bienes, y la casa está a nombre de los 2. También hay un capital pendiente de 30.000 euros, cuyas cuotas mensuales atendemos los 2 al 50% según el mismo convenio.
Gracias
p.d. he intentado llegar a un acuerdo con ella pero se niega (sé que está en su derecho) a plantearse la venta de la casa ni que ella me compre mi parte. Yo por mi parte tampoco puedo comprarle la suya.
Tengo un convenio de separación con uso y disfrute de la vivienda para mi ex y mi hija de 6 años. Tenemos separación de bienes, y la casa está a nombre de los 2. También hay un capital pendiente de 30.000 euros, cuyas cuotas mensuales atendemos los 2 al 50% según el mismo convenio.
Gracias
p.d. he intentado llegar a un acuerdo con ella pero se niega (sé que está en su derecho) a plantearse la venta de la casa ni que ella me compre mi parte. Yo por mi parte tampoco puedo comprarle la suya.
dependera de lo dispuesto en su convenio Regulador de separación.
si en su convenio existe alguna clausula que haga referencia " que la vivienda se adjudica a su esposa en régimen de usufructo hasta que los menores cumplan la mayoría de edad, momento en el cual, salvo común acuerdo en contrario de prórroga, se procederá a la venta del inmueble correspondiendo el cincuenta por ciento de la venta a cada esposo, en ese caso no podra procederse a la venta".
un saludo
si en su convenio existe alguna clausula que haga referencia " que la vivienda se adjudica a su esposa en régimen de usufructo hasta que los menores cumplan la mayoría de edad, momento en el cual, salvo común acuerdo en contrario de prórroga, se procederá a la venta del inmueble correspondiendo el cincuenta por ciento de la venta a cada esposo, en ese caso no podra procederse a la venta".
un saludo
Lo único que dice es por un lado:
"DOMICILIO: El uso del domicilio familiar, sito en Barcelona, calle xxxxxxxx, queda atribuido a la esposa doña xxxxxxx y a la hija de ambos xxxxx."
"BIENES DEL MATRIMONIO": Ambos esposos son copropietarios en común y pronindiviso de la vivienda que ha sido hasta la fecha conyugal sita en xxxxx, y cuyo uso queda atribuido a la esposa e hija del matrimonio."
No dice nada parecido a lo que me comentas. Entiendo (y corrígeme) que sí podría hacer esa acción de división de cosa común, ¿pero en la práctica qué ocurriría ? ¿no tiene derecho ella al uso y disfrute? ¿én qué consiste el tema de las subastas? ¿tiene derecho preferencial de compra? ¿quién puede querer comprar una vivienda con un uso y disfrute por el medio?
Gracias
"DOMICILIO: El uso del domicilio familiar, sito en Barcelona, calle xxxxxxxx, queda atribuido a la esposa doña xxxxxxx y a la hija de ambos xxxxx."
"BIENES DEL MATRIMONIO": Ambos esposos son copropietarios en común y pronindiviso de la vivienda que ha sido hasta la fecha conyugal sita en xxxxx, y cuyo uso queda atribuido a la esposa e hija del matrimonio."
No dice nada parecido a lo que me comentas. Entiendo (y corrígeme) que sí podría hacer esa acción de división de cosa común, ¿pero en la práctica qué ocurriría ? ¿no tiene derecho ella al uso y disfrute? ¿én qué consiste el tema de las subastas? ¿tiene derecho preferencial de compra? ¿quién puede querer comprar una vivienda con un uso y disfrute por el medio?
Gracias
Veo que eres de la zona de Barcelona. Por la situación , y creo que Teresa estará de acuerdo conmigo, no se ha acordado ni la venta ni la liquidación de la casa, ni siquiera que uno de vosotrs comprara la parte del otro en el convenio regulador lo cual habría tenido como ventaja el ahorro de la escritura notarial y la exención del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados salvo en lo atañente a la subrogación de la hipoteca que estaría gravado con un 7% (criterio que aplica Economia i Finances de la Generalitat que recauda este impuesto para ella sola).
El convenio acuerda, única y exclusivamente, la atribución del uso y disfrute de la vivienda a tu esposa y a la hija extremo incorrecto porque el Código de Familia habla de atribución al cónyuge a cuyo cuidado queden los hijos, pero no a menores de edad.
Más que ejercitar la acción de división de cosa común (que suele ser cara, por cierto) te propongo que vuelvas a hablar con tu esposa. Ignoro qué ingresos tenéis y qué importe de hipoteca pagaís. Ella debe pensar que vivirá de gratis en la casa hasta que vuestra hija cumpla la mayoria de edad o tenga independencia pero supongo que podrías conseguir el acuerdo haciéndola concienciar del hecho de la edad que tendría en el momento que cesara el uso (y este no es eterno y menos en Catalunya cuyo Código de Familia a diferencia del Código Civil ya contempla la posibilidad de limitar temporalmente el uso y disfrute) que adquirir una nueva vivienda con lo que ello comporta. Yo he tenido clientas que se han arrepentido con el tiempo porque no es lo mismo meterse en una hipoteca a los 40 que a los 60 o a los 50 con los precios que puede alcanzar la vivienda a esas alturas. En ocasiones no se tiene eso en cuenta hasta que no ha ocurrido.
En ocasiones, cuando existe un uso y disfrute de larga duración como en tu caso, se suelen hacer las liquidaciones de comunidad valorando el bien a la baja (considerando que el uso y disfrute deprecia el bien y reduciendo así el precio. Tú pierdes una parte pero tú consigues un dinero para reiniciar (no me atrevo a decir que consigues la entrada para un piso en Barcelona dados los precios como en las grandes capitales).
Un saludo.
El convenio acuerda, única y exclusivamente, la atribución del uso y disfrute de la vivienda a tu esposa y a la hija extremo incorrecto porque el Código de Familia habla de atribución al cónyuge a cuyo cuidado queden los hijos, pero no a menores de edad.
Más que ejercitar la acción de división de cosa común (que suele ser cara, por cierto) te propongo que vuelvas a hablar con tu esposa. Ignoro qué ingresos tenéis y qué importe de hipoteca pagaís. Ella debe pensar que vivirá de gratis en la casa hasta que vuestra hija cumpla la mayoria de edad o tenga independencia pero supongo que podrías conseguir el acuerdo haciéndola concienciar del hecho de la edad que tendría en el momento que cesara el uso (y este no es eterno y menos en Catalunya cuyo Código de Familia a diferencia del Código Civil ya contempla la posibilidad de limitar temporalmente el uso y disfrute) que adquirir una nueva vivienda con lo que ello comporta. Yo he tenido clientas que se han arrepentido con el tiempo porque no es lo mismo meterse en una hipoteca a los 40 que a los 60 o a los 50 con los precios que puede alcanzar la vivienda a esas alturas. En ocasiones no se tiene eso en cuenta hasta que no ha ocurrido.
En ocasiones, cuando existe un uso y disfrute de larga duración como en tu caso, se suelen hacer las liquidaciones de comunidad valorando el bien a la baja (considerando que el uso y disfrute deprecia el bien y reduciendo así el precio. Tú pierdes una parte pero tú consigues un dinero para reiniciar (no me atrevo a decir que consigues la entrada para un piso en Barcelona dados los precios como en las grandes capitales).
Un saludo.
Ocurre que ella se niega a hablar de cualquier tema legal ya que me remite a su abogado. Quizás yo no tenga ni idea de cómo funciona el sistema, pero uno que es malpensado (o repito, desconocedor del sistema) tiene la impresión que a su abogado no le interesa en absoluto que lleguemos a un acuerdo, porque si no hay demandas por medio tampoco hay honorarios ¿o no funciona así?.
Seguro que hay profesionales con una ética intachable, pero comprendo que cada abogado vela por "sus intereses" económicos imagino.
Lo que no me ha quedado claro es el tema de las subastas, quién acude a ellas, ¿quién puede querer una mitad proindivisa con un uso y disfrute que respetar?
Seguro que hay profesionales con una ética intachable, pero comprendo que cada abogado vela por "sus intereses" económicos imagino.
Lo que no me ha quedado claro es el tema de las subastas, quién acude a ellas, ¿quién puede querer una mitad proindivisa con un uso y disfrute que respetar?
Creo entender por el mensaje de Ines que en el convenio de separación conviene indicar expresamente que despues de la mayoria de edad de los menores se pueda vender el antes domicilio conyugal, bien el padre a la madre o viceversa, o a un tercero. Mi pregunta es: ¿se puede dejar eso solo como posibilidad, y que se realice cuando ambos lo decidan, independientemente de la mayoria de edad de los hijos? ¿Se puede incluso pactar que cuando adquieran la mayoria de edad el piso pase a ser propiedad de los hijos? ¿Que ventajas o inconvenientes supone expresarlo en el convenio de separación antes de que se produzca esa mayoria de edad? ¿Hasta que punto vincula ese acuerdo?
Muchas preguntas, espero que esté claro. Gracias.
Muchas preguntas, espero que esté claro. Gracias.
A ver , voy a aclararlo. Cuando se negocia el convenio regulador en muchas ocasiones se liquida ya la copropiedad de la vivienda o se acuerda ponerla a la venta. Si la esposa que tiene asignada la guarda del hijo menor tiene asignado el uso del domicilio lo que se suele hacer si tiene muchas reticencias es rebajar el precio del valor real consdierando el uso como una carga dado que te va a suponer una pérdida de disposición de la vivienda hasta que tus hijos tengan independencia económica (no los 18 años sino cuenta los 25 o 26). y la rebaja será más o menos en proporción al período de duración del uso en cuestión. El esposo percibe menos dinero pero se libra de pagar el 50% de la hipoteca y con lo obtenido (hoy no puede hacerse tal afirmación pero hace unos años sí) puede embarcarse en la adquisición de una nueva vivienda.
Si provocas una ejecución que conlleve una subasta el problema no es si alguien se quedará una mitad indivisa (hay gente que lo hace y después ejercita la acción de división de cosa común) sino el hecho de que el derecho de uso se mantiene y lo tiene que asumir el nuevo adquirente.
Si la venta de la vivienda se plantea como posibilidad, quedará eso, una posibilidad. Mi consejo es que se redacte claramente no posibilidades sino ventas claras, con precio mínimo y régimen transitorio. De esta manera en caso de que una de las partes se eche atrás, se podrá ejecutar judicialmente el convenio sin mayores dificultades.
Juanjo, si te remite a su abogado, no es que se escaquee, sino que intenta eludir la cuestión. ¿Has probado una mediación?
Atentamente.
Sí podéis pactar que el piso pase a los hijos cuando adquieran la mayoría de edad. Estaís fijando una donación y ojo con los impuestos que ello va a devengaros amén de que al día siguiente de la donación vuestros hijos se pueden vender el piso. La verdad, no vale la pena.
Si provocas una ejecución que conlleve una subasta el problema no es si alguien se quedará una mitad indivisa (hay gente que lo hace y después ejercita la acción de división de cosa común) sino el hecho de que el derecho de uso se mantiene y lo tiene que asumir el nuevo adquirente.
Si la venta de la vivienda se plantea como posibilidad, quedará eso, una posibilidad. Mi consejo es que se redacte claramente no posibilidades sino ventas claras, con precio mínimo y régimen transitorio. De esta manera en caso de que una de las partes se eche atrás, se podrá ejecutar judicialmente el convenio sin mayores dificultades.
Juanjo, si te remite a su abogado, no es que se escaquee, sino que intenta eludir la cuestión. ¿Has probado una mediación?
Atentamente.
Sí podéis pactar que el piso pase a los hijos cuando adquieran la mayoría de edad. Estaís fijando una donación y ojo con los impuestos que ello va a devengaros amén de que al día siguiente de la donación vuestros hijos se pueden vender el piso. La verdad, no vale la pena.
