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División cosa común con vivienda e hipoteca
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Eso es negociación entre particulares, y entran en juego cosas que no se pueden valorar, como las emociones.
Yo tan sólo puedo decirle que quedarse una vivienda con un valor de mercado de 100.000 € y una hipoteca de 150.000 € parece un negocio pésimo. Al menos visto desde fuera.
Intenten una dación en pago al Banco, o ponerla en alquiler, si con un poco de suerte la renta cubre las cuotas.
Yo, con esos números, no veo que pueda hacerse nada más.
Yo tan sólo puedo decirle que quedarse una vivienda con un valor de mercado de 100.000 € y una hipoteca de 150.000 € parece un negocio pésimo. Al menos visto desde fuera.
Intenten una dación en pago al Banco, o ponerla en alquiler, si con un poco de suerte la renta cubre las cuotas.
Yo, con esos números, no veo que pueda hacerse nada más.
Siempre tendré la duda de porque el que se queda la casa tiene que darle dinero a la parte que vende.
Porque, según pienso, el que se queda la casa ya le está eximiendo a la otra parte de pagar una hipoteca (es decir, el que vende ya obtiene un beneficio cada mes), y el tiempo que han estado en la casa ambos han pagado al 50% y la han disfrutado al 50%, entonces, porque darle nada??
En el caso que decía no hemos hablado del tipo de extinción. Imagino que la primera opción será la vía notarial y el mutuo acuerdo (para evitar juicios y más gastos).
Me gustaría saber, si es posible con los números que os dejo, cuales serian las cantidades a pagar/recibir según cada caso:
Valor vivienda 100.000
Hipoteca que queda por pagar 150.000
Valor en subasta (hipotético) 50.000
Caso 1. Mutuo acuerdo para uno de los propietarios.
Caso 2. Compra en Subasta por parte de uno de los propietarios.
Caso 3. Compra por parte de un tercero.
Gracias como siempre
Porque, según pienso, el que se queda la casa ya le está eximiendo a la otra parte de pagar una hipoteca (es decir, el que vende ya obtiene un beneficio cada mes), y el tiempo que han estado en la casa ambos han pagado al 50% y la han disfrutado al 50%, entonces, porque darle nada??
En el caso que decía no hemos hablado del tipo de extinción. Imagino que la primera opción será la vía notarial y el mutuo acuerdo (para evitar juicios y más gastos).
Me gustaría saber, si es posible con los números que os dejo, cuales serian las cantidades a pagar/recibir según cada caso:
Valor vivienda 100.000
Hipoteca que queda por pagar 150.000
Valor en subasta (hipotético) 50.000
Caso 1. Mutuo acuerdo para uno de los propietarios.
Caso 2. Compra en Subasta por parte de uno de los propietarios.
Caso 3. Compra por parte de un tercero.
Gracias como siempre
A ver, ¿estamos hablando de extinción de condominio vía notarial, de mutuo acuerdo, o de división de la cosa común vía judicial?
Lo más seguro en un caso así es que la subasta quede desierta y se acabe embargando por el banco con o sin dación en pago.
Si hablamos de una extinción del condominio ante notario por mutuo acuerdo, y que se adjudique uno de los copropietarios ya es otra cosa: simplemente se tomará en cuenta esta diferencia para calcular la compensación. El nuevo propietario podrá subrogar o hacer novación de hipoteca para ponérsela solo a su nombre (sería lo recomendable, y que el banco esté presente en la notaría como en una compraventa) o no hacerlo, según acuerden entre ambos. En la escritura notarial se suele incluir entonces algo como como que la deuda la asume el que se la queda con expresiones como que "se retiene la mitad de la cantidad X del valor de compensación en concepto de deuda solidaria", por lo que en caso de cualquier impago siempre se podrá ejercer una acción de repetición, al haber quedado entre ellos liberado de esa deuda (no de cara al banco). Si no se modifica nada de cara al banco, la carga hipotecaria seguiría como si nada para este, pues no ha intervenido en la misma y ni le va ni le viene el asunto y su procedimiento será el mismo: si hay un impago responderían ambos, siendo la vivienda el aval primario, por lo que solo en caso de ser mayor el restante de la hipoteca que el valor de la vivienda el "vendedor" tiene realmente un riesgo de embargo. Primero se dirigirán a ambos "amistosamente", y si no pagan (el que ya no tiene la vivienda lógicamente no tiene por qué hacerlo) se embargará primero la vivienda, antes que cualquier otra cosa. Solo si no fuera suficiente para satisfacer la deuda se podría embargar a cualquiera de los dos (como a cualquier avalista aunque no sea propietario), aunque en caso de embargarse algo al que no se la ha quedado, este podrá ejercer una acción de repetición contra el propietario, que será el responsable de esa deuda que habría asumido en la escritura de extinción de condominio. Es decir, el banco podría embargar al que "vendió" su mitad si el valor de la vivienda no fuera suficiente, pero este podría reclamar y embargar luego por su lado a la otra parte, que es el obligado final del pago.
Lo más seguro en un caso así es que la subasta quede desierta y se acabe embargando por el banco con o sin dación en pago.
Si hablamos de una extinción del condominio ante notario por mutuo acuerdo, y que se adjudique uno de los copropietarios ya es otra cosa: simplemente se tomará en cuenta esta diferencia para calcular la compensación. El nuevo propietario podrá subrogar o hacer novación de hipoteca para ponérsela solo a su nombre (sería lo recomendable, y que el banco esté presente en la notaría como en una compraventa) o no hacerlo, según acuerden entre ambos. En la escritura notarial se suele incluir entonces algo como como que la deuda la asume el que se la queda con expresiones como que "se retiene la mitad de la cantidad X del valor de compensación en concepto de deuda solidaria", por lo que en caso de cualquier impago siempre se podrá ejercer una acción de repetición, al haber quedado entre ellos liberado de esa deuda (no de cara al banco). Si no se modifica nada de cara al banco, la carga hipotecaria seguiría como si nada para este, pues no ha intervenido en la misma y ni le va ni le viene el asunto y su procedimiento será el mismo: si hay un impago responderían ambos, siendo la vivienda el aval primario, por lo que solo en caso de ser mayor el restante de la hipoteca que el valor de la vivienda el "vendedor" tiene realmente un riesgo de embargo. Primero se dirigirán a ambos "amistosamente", y si no pagan (el que ya no tiene la vivienda lógicamente no tiene por qué hacerlo) se embargará primero la vivienda, antes que cualquier otra cosa. Solo si no fuera suficiente para satisfacer la deuda se podría embargar a cualquiera de los dos (como a cualquier avalista aunque no sea propietario), aunque en caso de embargarse algo al que no se la ha quedado, este podrá ejercer una acción de repetición contra el propietario, que será el responsable de esa deuda que habría asumido en la escritura de extinción de condominio. Es decir, el banco podría embargar al que "vendió" su mitad si el valor de la vivienda no fuera suficiente, pero este podría reclamar y embargar luego por su lado a la otra parte, que es el obligado final del pago.
El adjudicatario de la vivienda se convierte en responsable, pero no en deudor.
Los deudores de la hipoteca siguen siendo los dos dueños originarios.
Pero si los dos dueños de la vivienda, firmantes en su día de la hipoteca, dejasen de pagarla, el Banco hipotecante les requeriría en primer lugar a ellos, y si dicho requerimiento no fuese satisfecho, iniciaría la ejecución del bien hipotecado, que es el que al final responde de la deuda.
Como se ve: deudor no es igual a garantía; el deudor es el hipotecante, la garantía es el bien hipotecado.
Una vez ejecutado el ben hipotecado, el titular actual del mismo, que se lo adjudicó en subasta, puede reclamar lo pagado a los dos deudores originarios, los hipotecantes.
En conclusión, adjudicarse un bien hipoteca en subasta conlleva un riesgo, por lo tanto se debe pujar por una cantidad tal que incluso si luego nos pidieran que paguemos la hipoteca, el piso valga mas.
Un ejemplo:
Piso con un valor de mercado de 100.000 € y una hipoteca de 20.000 €. Si me lo adjudico en una subasta por 10.000 €, incluso aunque luego me toque pagar la hipoteca y no pueda conseguir el resarcimiento por parte de los deudores, al final me habrá costado 30.000 € en total, lo que la fin y al cabo sigue siendo menos que el valor por el que puedo venderlo.
Los deudores de la hipoteca siguen siendo los dos dueños originarios.
Pero si los dos dueños de la vivienda, firmantes en su día de la hipoteca, dejasen de pagarla, el Banco hipotecante les requeriría en primer lugar a ellos, y si dicho requerimiento no fuese satisfecho, iniciaría la ejecución del bien hipotecado, que es el que al final responde de la deuda.
Como se ve: deudor no es igual a garantía; el deudor es el hipotecante, la garantía es el bien hipotecado.
Una vez ejecutado el ben hipotecado, el titular actual del mismo, que se lo adjudicó en subasta, puede reclamar lo pagado a los dos deudores originarios, los hipotecantes.
En conclusión, adjudicarse un bien hipoteca en subasta conlleva un riesgo, por lo tanto se debe pujar por una cantidad tal que incluso si luego nos pidieran que paguemos la hipoteca, el piso valga mas.
Un ejemplo:
Piso con un valor de mercado de 100.000 € y una hipoteca de 20.000 €. Si me lo adjudico en una subasta por 10.000 €, incluso aunque luego me toque pagar la hipoteca y no pueda conseguir el resarcimiento por parte de los deudores, al final me habrá costado 30.000 € en total, lo que la fin y al cabo sigue siendo menos que el valor por el que puedo venderlo.
División cosa común con vivienda e hipoteca
Una pregunta rápida.
Cuando se divide la cosa común, en concreto una vivienda gravada con una hipoteca, y dicha vivienda va a subasta, que sucede con la hipoteca??
La vivienda se debe vender libre de cargas y así la deuda resultante de la venta se reparte 50/50 con los deudores de la misma?? O sin embargo, aunque se venda, la "hipoteca" la hereda quién compra la vivienda??
Gracias
Cuando se divide la cosa común, en concreto una vivienda gravada con una hipoteca, y dicha vivienda va a subasta, que sucede con la hipoteca??
La vivienda se debe vender libre de cargas y así la deuda resultante de la venta se reparte 50/50 con los deudores de la misma?? O sin embargo, aunque se venda, la "hipoteca" la hereda quién compra la vivienda??
Gracias
