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Devolución de fianza por incumplimiento de contrato
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STS de 10 de octubre de 2007: "La recogida de llaves (...) por el arrendador no implica aceptación de la resolución del contrato y la exoneración del pago de rentas ni renuncia a la indemnización de daños y perjuicios"
STS de 20 de julio de 2011: (no textual) el silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono de la vivienda y entrega de las llaves por parte del arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual, por lo que la posterior demanda en reclamación de indemnización por resolución unilateral del arrendatario no resultaría contraria al principio de la
buena fe y la teoría de los actos propios: la recepción de la comunicación y de las llaves por el arrendador no acredita o prueban que la parte demandante prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, y menos aún, que actuase contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito.
STS de 20 de julio de 2011: (no textual) el silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono de la vivienda y entrega de las llaves por parte del arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual, por lo que la posterior demanda en reclamación de indemnización por resolución unilateral del arrendatario no resultaría contraria al principio de la
buena fe y la teoría de los actos propios: la recepción de la comunicación y de las llaves por el arrendador no acredita o prueban que la parte demandante prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, y menos aún, que actuase contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito.
La opción que aporta Leonjbr es muy interesante:
Si, y solo si, residen todos en el mismo partido judicial, veo factible que usted recoja las llaves y devuelva la fianza, sin hacer ninguna manifestación al respecto: un escrito que diga "Fulanito devuelve las llaves y recibe su fianza".
Luego, una vez entregado el piso al nuevo inquilino, reclama usted las rentas que falten hasta seis meses, y si se pactó en el contrato una penalización por resolución anticipada, también esa penalización.
El inconveniente sería que tal vez se interprete la devolución de fianza como aceptación de la situación y renuncia a reclamaciones posteriores, pero yo creo que se podrá argumentar, y respaldarlo con la testifical de la inmobiliaria, que se devolvió la fianza para poder cumplir el compromiso adquirido con el inquilino nuevo.
Así, nos veríamos en un juicio verbal por menos de dos mil euros (supongo) sin abogado ni procurador, en el cual incluso si perdiera no habría condena en costas.
Y en la demanda no olvide citar estas sentencias:
AP Girona, Sec. 2.ª, 26-11-2019 La aceptación de las llaves por el arrendador no implica resolución de mutuo acuerdo y desistido el contrato por el arrendatario sin respetar plazo de preaviso e incumpliendo el plazo pactado corresponde indemnización por daños y perjuicios Comunicado el abandono de la finca con 2 o 3 meses de antelación y pactado preaviso de 4 meses, se fija la indemnización para el arrendador en la mensualidad de renta por el plazo incumplido y no en las 6 mensualidades que restaban de duración.
AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 14-10-2019 "Desistido el contrato por el arrendatario antes de los primeros 6 meses y del plazo mínimo pactado se acuerda haber lugar a indemnización que se fija en las mensualidades que restaban por cumplir sin moderación al no constar nuevo arrendamiento." Nota: "a sensu contrario", esto supone que si hay nuevo arrendamiento la reclamación es problemática.
AP Baleares, Sec. 5.ª, 19-4-2018 " La entrega de llaves por la arrendataria no supone ni expresa ni tácitamente la renuncia a instar reclamación por daños y perjuicios". Esta sentencia podría amparar que la devolución de fianza tampoco implica dicha renuncia: al fin y al cabo, cuando la suma de las responsabilidades a pagar excede del importe de la fianza, no hay problema para instar una reclamación adicional.
Si, y solo si, residen todos en el mismo partido judicial, veo factible que usted recoja las llaves y devuelva la fianza, sin hacer ninguna manifestación al respecto: un escrito que diga "Fulanito devuelve las llaves y recibe su fianza".
Luego, una vez entregado el piso al nuevo inquilino, reclama usted las rentas que falten hasta seis meses, y si se pactó en el contrato una penalización por resolución anticipada, también esa penalización.
El inconveniente sería que tal vez se interprete la devolución de fianza como aceptación de la situación y renuncia a reclamaciones posteriores, pero yo creo que se podrá argumentar, y respaldarlo con la testifical de la inmobiliaria, que se devolvió la fianza para poder cumplir el compromiso adquirido con el inquilino nuevo.
Así, nos veríamos en un juicio verbal por menos de dos mil euros (supongo) sin abogado ni procurador, en el cual incluso si perdiera no habría condena en costas.
Y en la demanda no olvide citar estas sentencias:
AP Girona, Sec. 2.ª, 26-11-2019 La aceptación de las llaves por el arrendador no implica resolución de mutuo acuerdo y desistido el contrato por el arrendatario sin respetar plazo de preaviso e incumpliendo el plazo pactado corresponde indemnización por daños y perjuicios Comunicado el abandono de la finca con 2 o 3 meses de antelación y pactado preaviso de 4 meses, se fija la indemnización para el arrendador en la mensualidad de renta por el plazo incumplido y no en las 6 mensualidades que restaban de duración.
AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 14-10-2019 "Desistido el contrato por el arrendatario antes de los primeros 6 meses y del plazo mínimo pactado se acuerda haber lugar a indemnización que se fija en las mensualidades que restaban por cumplir sin moderación al no constar nuevo arrendamiento." Nota: "a sensu contrario", esto supone que si hay nuevo arrendamiento la reclamación es problemática.
AP Baleares, Sec. 5.ª, 19-4-2018 " La entrega de llaves por la arrendataria no supone ni expresa ni tácitamente la renuncia a instar reclamación por daños y perjuicios". Esta sentencia podría amparar que la devolución de fianza tampoco implica dicha renuncia: al fin y al cabo, cuando la suma de las responsabilidades a pagar excede del importe de la fianza, no hay problema para instar una reclamación adicional.
Mi opinión es un poco rara, pero nunca se me ha dado un caso, tan tan particular.
1.- Según se deduce del art. 11 LAU94 la inquilina tiene la obligación de permanecer en la vivienda al menos 6 meses. Como la inquilina se ha ido antes de esos 6 meses ud. tiene derecho (EN PRINCIPIO) a cobrar íntegros los meses de renta que quedasen hasta cumplir esos 6 meses. Por lo tanto, EN PRINCIPIO, ud. tendría derecho a cobrar ese 6º mes de renta, incluso aunque la inquilina se marche, como justa compensación al lucro cesante que ud. sufre por no haber podido cobrar ese 6º mes. Aquí no estamos hablando de resolver el contrato despues de 6 meses, sino de incumplimiento del inquilino de plazo mínimo de estancia, que es de 6 meses.
2.- PERO resulta que ud. ha encontrado un nuevo inquilino justo para entrar el 1 de junio, es decir, lo único que ha perdido ud. es la diferencia entre la renta anterior y la renta actual. Ese es su lucro cesante y por tanto eso es lo único que podría reclamar ud. LO QUE QUIERO QUE LE QUEDE CLARO ES QUE UD. SOLO PIERDE ESA "PEQUEÑA CANTIDAD", NO MAS.
3.- Como la inquilina se a "atrincherado" en que no se va hasta que no le devuelva el depósito ud. tiene dos opciones:
3.a) acceder y luego demandarla para recuperar ese lucro cesante consistente en la diferencia de rentas. Este opción tiene la ventaja de que sus nuevos inquilinos no sufren daño alguno. La desventaja es que tiene ud. que ir a los juzgados lo cual es siempre largo y tedioso y además para una cantidad no muy alta.
3.b) no acceder y demandarla para desalojarla con reclamación de las rentas que se vayan devengando. La principal desventaja es que sus nuevos inquilinos no podrán entrar y es más que probable que la demanden a ud, si bien ud. podría reclamar la indemnización en la antigua inquilina que es quien ha provocado esta situación.
Lo mas justo es lo segundo, pero es tremendamente oneroso y arriesgado y todo por una diferencia de rentas que no es demasiado alta. Esto que voy a decir es un consejo extrajurídico, pero yo creo que es mejor que le de el dinero y se olvide de la cuestión. Al fin y al cabo ha tenido ud. la suerte de volver a alquilar el piso sin perder un solo dia.
1.- Según se deduce del art. 11 LAU94 la inquilina tiene la obligación de permanecer en la vivienda al menos 6 meses. Como la inquilina se ha ido antes de esos 6 meses ud. tiene derecho (EN PRINCIPIO) a cobrar íntegros los meses de renta que quedasen hasta cumplir esos 6 meses. Por lo tanto, EN PRINCIPIO, ud. tendría derecho a cobrar ese 6º mes de renta, incluso aunque la inquilina se marche, como justa compensación al lucro cesante que ud. sufre por no haber podido cobrar ese 6º mes. Aquí no estamos hablando de resolver el contrato despues de 6 meses, sino de incumplimiento del inquilino de plazo mínimo de estancia, que es de 6 meses.
2.- PERO resulta que ud. ha encontrado un nuevo inquilino justo para entrar el 1 de junio, es decir, lo único que ha perdido ud. es la diferencia entre la renta anterior y la renta actual. Ese es su lucro cesante y por tanto eso es lo único que podría reclamar ud. LO QUE QUIERO QUE LE QUEDE CLARO ES QUE UD. SOLO PIERDE ESA "PEQUEÑA CANTIDAD", NO MAS.
3.- Como la inquilina se a "atrincherado" en que no se va hasta que no le devuelva el depósito ud. tiene dos opciones:
3.a) acceder y luego demandarla para recuperar ese lucro cesante consistente en la diferencia de rentas. Este opción tiene la ventaja de que sus nuevos inquilinos no sufren daño alguno. La desventaja es que tiene ud. que ir a los juzgados lo cual es siempre largo y tedioso y además para una cantidad no muy alta.
3.b) no acceder y demandarla para desalojarla con reclamación de las rentas que se vayan devengando. La principal desventaja es que sus nuevos inquilinos no podrán entrar y es más que probable que la demanden a ud, si bien ud. podría reclamar la indemnización en la antigua inquilina que es quien ha provocado esta situación.
Lo mas justo es lo segundo, pero es tremendamente oneroso y arriesgado y todo por una diferencia de rentas que no es demasiado alta. Esto que voy a decir es un consejo extrajurídico, pero yo creo que es mejor que le de el dinero y se olvide de la cuestión. Al fin y al cabo ha tenido ud. la suerte de volver a alquilar el piso sin perder un solo dia.
Lo primero, muchas gracias por su respuesta:
Si mi inquilina decidió por motivos personales y a modo propio irse del piso yo lógicamente no soy nadie para impedírselo. Si le dije que estaba incumpliendo el contrato pero insisto que si mi inquilina se quiere ir yo no puedo hacer nada.
Entiendo que a los nuevos inquilinos no les puedo ni quiero perjudicarlos.
Sin embargo también entiendo que la inquilina debía haber informado por escrito a la inmobiliaria que abandonaba el piso por motivos personales.
Entiendo también que esto es una mala gestión por parte de la inmobiliaria al no haber realizado los pasos correctamente y por escrito:
1. Inquilina abandona el piso por su propia voluntad
2. Inmobiliaria recibe este informe y comienza a buscar nuevo inquilino
Por otro lado y debido al COVID así como mi necesidad de realquilar de nuevo mi piso esto me ha obligado a bajar la renta del mismo con los consiguientes perjuicios.
Así mismo y para que no hubiera problemas realicé un seguro de impagos que me costó 344 euros.
Anteriormente también realicé reformas en el piso para poder hacer que el piso estuviera en perfectas condiciones para el arrendamiento.
Estas reformas las tengo que pagar y había contado con el dinero y la duración de un año de alquiler, que se expuso en el contrato. Por lo que yo me veo perjudicado por muchos aspectos.
Imaginemos que legalmente tengo por obligación que devolver esa fianza a mi inquilina. ¿Cuanto plazo tengo para poder devolver el importe de la mensualidad? Según he leído es un mes, pero siempre que legalmente tenga que hacerlo.
Espero haberme explicado bien y de nuevo muchas gracias por la colaboración.
Si mi inquilina decidió por motivos personales y a modo propio irse del piso yo lógicamente no soy nadie para impedírselo. Si le dije que estaba incumpliendo el contrato pero insisto que si mi inquilina se quiere ir yo no puedo hacer nada.
Entiendo que a los nuevos inquilinos no les puedo ni quiero perjudicarlos.
Sin embargo también entiendo que la inquilina debía haber informado por escrito a la inmobiliaria que abandonaba el piso por motivos personales.
Entiendo también que esto es una mala gestión por parte de la inmobiliaria al no haber realizado los pasos correctamente y por escrito:
1. Inquilina abandona el piso por su propia voluntad
2. Inmobiliaria recibe este informe y comienza a buscar nuevo inquilino
Por otro lado y debido al COVID así como mi necesidad de realquilar de nuevo mi piso esto me ha obligado a bajar la renta del mismo con los consiguientes perjuicios.
Así mismo y para que no hubiera problemas realicé un seguro de impagos que me costó 344 euros.
Anteriormente también realicé reformas en el piso para poder hacer que el piso estuviera en perfectas condiciones para el arrendamiento.
Estas reformas las tengo que pagar y había contado con el dinero y la duración de un año de alquiler, que se expuso en el contrato. Por lo que yo me veo perjudicado por muchos aspectos.
Imaginemos que legalmente tengo por obligación que devolver esa fianza a mi inquilina. ¿Cuanto plazo tengo para poder devolver el importe de la mensualidad? Según he leído es un mes, pero siempre que legalmente tenga que hacerlo.
Espero haberme explicado bien y de nuevo muchas gracias por la colaboración.
Hay que examinar dos cosas: el fondo del asunto, y las pruebas.
De su relato se desprende que la inquilina le expresó verbalmente su deseo de marchares en mayo, y que usted consintió.
La inmobiliaria e incluso los nuevos inquilinos podrían testificar que lo expuesto en el párrafo anterior es correcto.
Desde mi punto de vista usted no puede exigir ser resarcido con la fianza por un incumplimiento de contrato que usted mismo ha consentido.
Y por otra parte tenga en cuanta que ya ha adquirido el compromiso de entregar el piso a su nuevo inquilino en junio.
La única salida sensata a su situación es pasar por el aro, devolver la fianza, y cumplir así sus obligaciones con el nuevo inquilino, al que no se puede perjudicar sea cual sea la situación pasada con el inquilino anterior.
De su relato se desprende que la inquilina le expresó verbalmente su deseo de marchares en mayo, y que usted consintió.
La inmobiliaria e incluso los nuevos inquilinos podrían testificar que lo expuesto en el párrafo anterior es correcto.
Desde mi punto de vista usted no puede exigir ser resarcido con la fianza por un incumplimiento de contrato que usted mismo ha consentido.
Y por otra parte tenga en cuanta que ya ha adquirido el compromiso de entregar el piso a su nuevo inquilino en junio.
La única salida sensata a su situación es pasar por el aro, devolver la fianza, y cumplir así sus obligaciones con el nuevo inquilino, al que no se puede perjudicar sea cual sea la situación pasada con el inquilino anterior.
Devolución de fianza por incumplimiento de contrato
Buenos días;
Tengo un piso alquilado a través de una inmobiliaria desde el día 21 de enero.
Mi inquilina me comentó, tanto a mí como a la inmobiliaria (verbalmente) que se iba del piso a fin del mes de mayo.
La inmobiliaria comenzó a buscar nuevos inquilinos para mi piso y por supuesto con el consentimiento de la actual inquilina. Encontraron nuevos inquilinos para entrar a vivir el día 1 de junio. Estos pagaron la fianza y ahora la inquilina dice que no les entragará las llaves a menos que le devuelva el depósito, algo que yo no lo considero debido a que entiendo que es un Incumplimiento de Contrato.
Mi pregunta es ¿Tengo obligación de devolverla la fianza? El contrato de estableció en UN AÑO.
Si me pueden colaborar con este tema se lo agradecería.
Un saludo
Tengo un piso alquilado a través de una inmobiliaria desde el día 21 de enero.
Mi inquilina me comentó, tanto a mí como a la inmobiliaria (verbalmente) que se iba del piso a fin del mes de mayo.
La inmobiliaria comenzó a buscar nuevos inquilinos para mi piso y por supuesto con el consentimiento de la actual inquilina. Encontraron nuevos inquilinos para entrar a vivir el día 1 de junio. Estos pagaron la fianza y ahora la inquilina dice que no les entragará las llaves a menos que le devuelva el depósito, algo que yo no lo considero debido a que entiendo que es un Incumplimiento de Contrato.
Mi pregunta es ¿Tengo obligación de devolverla la fianza? El contrato de estableció en UN AÑO.
Si me pueden colaborar con este tema se lo agradecería.
Un saludo
