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La ley de Catalunya corresponde al libro Quinto del Codigo Civil de catalunya, relativo a derechos reales (Ley 5/2006, de 10 de Mayo).
Comienza en el Capitulo III; y va desde el Artº 553-1, hasta el 553-59.
Si la busca en Google:
http://www.fincasanzizu.com/control/noticias/archivos/archivo_es_13.pdf
Léala (si tiene tiempo) detenidamente. Se enterará de muchas cosas interesantes y algunas le sorprenderán.
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La mancomunidad existe desde el momento de la creación del edificio y hay instalaciones comunes que afectan a todas las comunidades. Usted dice que hay canalizaciones de desagües que comparten todas las comunidades y que atraviesan el parking (esto ya es un ejemplo). Al mimo tiempo por el hecho de estar debajo del edificio, el techo o terraza es común con el parking aunque haya 7 ó 15 plantas encima. Y de igual forma los pilares que se encuentran en el parking son elementos comunes con los áticos. Son elementos comunes porque son necesarios para la viabilidad del edificio y por tanto para las personas que lo habitan.
El tema del administrador profesional, le he dicho mal asunto. ¿Por qué?. Mire, este foro está lleno de quejas de estos profesionales por los abusos que comenten. Una vez se hacen cargo de la comunidad se creen los reyes del mambo y echarlos es complicado, aunque no imposible, pero cuesta. Son personas contratadas al servicio de la comunidad, pero se creen otra cosa. No obstante, si se da con un buen profesional (habrán encontrado la aguja del pajar) es una excelente idea ya que os abre el camino de solución a muchos problemas, aunque paguéis un poco por ese servicio. De momento lo que ha hecho ese administrador es informaros de vuestra situación o vinculación con el parking, pero esto puede ser una estrategia para quedarse (gestionar) con vuestra comunidad e ir apoderándose del conjunto residencial, aunque le repito que, si es honesto y honrado, (esto con el tiempo lo iréis viendo) la idea es excelente.
Comienza en el Capitulo III; y va desde el Artº 553-1, hasta el 553-59.
Si la busca en Google:
http://www.fincasanzizu.com/control/noticias/archivos/archivo_es_13.pdf
Léala (si tiene tiempo) detenidamente. Se enterará de muchas cosas interesantes y algunas le sorprenderán.
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La mancomunidad existe desde el momento de la creación del edificio y hay instalaciones comunes que afectan a todas las comunidades. Usted dice que hay canalizaciones de desagües que comparten todas las comunidades y que atraviesan el parking (esto ya es un ejemplo). Al mimo tiempo por el hecho de estar debajo del edificio, el techo o terraza es común con el parking aunque haya 7 ó 15 plantas encima. Y de igual forma los pilares que se encuentran en el parking son elementos comunes con los áticos. Son elementos comunes porque son necesarios para la viabilidad del edificio y por tanto para las personas que lo habitan.
El tema del administrador profesional, le he dicho mal asunto. ¿Por qué?. Mire, este foro está lleno de quejas de estos profesionales por los abusos que comenten. Una vez se hacen cargo de la comunidad se creen los reyes del mambo y echarlos es complicado, aunque no imposible, pero cuesta. Son personas contratadas al servicio de la comunidad, pero se creen otra cosa. No obstante, si se da con un buen profesional (habrán encontrado la aguja del pajar) es una excelente idea ya que os abre el camino de solución a muchos problemas, aunque paguéis un poco por ese servicio. De momento lo que ha hecho ese administrador es informaros de vuestra situación o vinculación con el parking, pero esto puede ser una estrategia para quedarse (gestionar) con vuestra comunidad e ir apoderándose del conjunto residencial, aunque le repito que, si es honesto y honrado, (esto con el tiempo lo iréis viendo) la idea es excelente.
fontanero!
pues si, me gustaria mucho esos articulos. los puedes exponer o enviarmelos a shunyata7@gmail.com?
ya empiezo sentirme culpable de agobiarle pero si me deja una vez mas expresar mis inseguridades:
lo que se es que aqui aun NO se ha formado nunca una mancomunidad, aunque las comunidades (resultan ser 5 y no 3) tienen el garaje en comun y hay canalizacions de desagua que atraviesan todo el parquin y compartimos todas la comunidades.
no es obligacion del administrador del parquin crear la mancomunidad? pd: y porque es un 'mal asunto' que el adm. del parquin es una empresa profesional?
lo que si que ha hecho el administrador del parquin es informarme despues de nuestras obras, que en las escrituras (y lo he comprobado) figura que cada plaza de los 20 parquins debajo de nuestra comunidad tiene un coeficiente de 1,25 %, y que tendriamos que desde ahora invitar a todos antes de una obra que afecta a todos (p.ej. reparacion de fugas en la terrassa que es a la vez el techo del garaje), para poder cobrarles su parte correspondiente.
he hablado con algunos propietarios del parquin y me dicen que 'ya abono bastante al garaje cada año', si tiene que ser mas pues invitame a la reunion vuestra pero tiene que ser el administrador del parquin que me pide dinero, y el despues os abonara el 25%.
me parece algo logico, pero es asi como funciona?
crees que tal vez es mejor que buscamos un administrador profesional tambien? o crees que podemos solucionarlo nosotros mismos, para que desde ahora todo ira como debe ir?
y pd: podemos cobrar una pequeña cuota anual a los propietarios del parquin por gastos en envios de invitacions etc., y que ellos abonan 2 cuotas anuales, uno al parquin y uno a nosotros?
pues si, me gustaria mucho esos articulos. los puedes exponer o enviarmelos a shunyata7@gmail.com?
ya empiezo sentirme culpable de agobiarle pero si me deja una vez mas expresar mis inseguridades:
lo que se es que aqui aun NO se ha formado nunca una mancomunidad, aunque las comunidades (resultan ser 5 y no 3) tienen el garaje en comun y hay canalizacions de desagua que atraviesan todo el parquin y compartimos todas la comunidades.
no es obligacion del administrador del parquin crear la mancomunidad? pd: y porque es un 'mal asunto' que el adm. del parquin es una empresa profesional?
lo que si que ha hecho el administrador del parquin es informarme despues de nuestras obras, que en las escrituras (y lo he comprobado) figura que cada plaza de los 20 parquins debajo de nuestra comunidad tiene un coeficiente de 1,25 %, y que tendriamos que desde ahora invitar a todos antes de una obra que afecta a todos (p.ej. reparacion de fugas en la terrassa que es a la vez el techo del garaje), para poder cobrarles su parte correspondiente.
he hablado con algunos propietarios del parquin y me dicen que 'ya abono bastante al garaje cada año', si tiene que ser mas pues invitame a la reunion vuestra pero tiene que ser el administrador del parquin que me pide dinero, y el despues os abonara el 25%.
me parece algo logico, pero es asi como funciona?
crees que tal vez es mejor que buscamos un administrador profesional tambien? o crees que podemos solucionarlo nosotros mismos, para que desde ahora todo ira como debe ir?
y pd: podemos cobrar una pequeña cuota anual a los propietarios del parquin por gastos en envios de invitacions etc., y que ellos abonan 2 cuotas anuales, uno al parquin y uno a nosotros?
Vamos a ver:
Ustedes conforma una mancomunidad formada por tres comunidades de viviendas y una de parking.
El parking lo gestiona un administrador profesional (mal asunto).
El parking al ser común con las tres comunidades deberá tener un coeficiente de participación con estas tres comunidades de forma individual (esto en la escritura pública de obra nueva que se hizo en sus día debe de venir recogido), y sobre ese coeficiente se debe el parking a ustedes.
Otra cuestión es que usted es de Terrassa, (Cataluña) donde el régimen de propiedad horizontal es diferente al del resto del Estado, aunque el articulado que yo le he expuesto es diferente, es similar al de Cataluña, pero difieren lógicamente los nº de los artículos. Si los necesita, dígamelo y se los expondré.
Ustedes conforma una mancomunidad formada por tres comunidades de viviendas y una de parking.
El parking lo gestiona un administrador profesional (mal asunto).
El parking al ser común con las tres comunidades deberá tener un coeficiente de participación con estas tres comunidades de forma individual (esto en la escritura pública de obra nueva que se hizo en sus día debe de venir recogido), y sobre ese coeficiente se debe el parking a ustedes.
Otra cuestión es que usted es de Terrassa, (Cataluña) donde el régimen de propiedad horizontal es diferente al del resto del Estado, aunque el articulado que yo le he expuesto es diferente, es similar al de Cataluña, pero difieren lógicamente los nº de los artículos. Si los necesita, dígamelo y se los expondré.
En esta citación exponga que no ha podido contacta de forma personal con los titulares de las propiedades al no facilitar estos datos el administrador (implíquelo también a él) por si surge algún problema y dígales --llegado el caso-- que son los propietarios los que deben de comunicar al secretario-presidente-administrador (usted hace las veces de los tres cargos) como dispone el artº 9 de la Ley de Propiedad Horizontal punto h).
Hay una cosa que no me cuadra. Usted dice que avisará al administrador del garaje, ¿es profesional este señor?.
Mire, la ley de protección de datos no dice nada que a usted (con cargo de presidente de la comunidad) no le pueda facilitar el nombre y un teléfono para contactar con ello ya que son miembros de la comunidad y usted debería tener conocimiento de ello desde la instauración de la comunidad. Tenga en cuenta que usted puede intentar contactar con ellos para comunicarles un caso de su interés, y ante esta limitación no lo puede usted hacer, pudiendo agravarse un hipotético problema. Desde luego no le aconsejo que en caso de contratar a un administrador, contraten ustedes a este profesional que hoy lo que hace es poner palos a las ruedas para dar solución a un problema.
También usted puede poner en ese parking el anuncio de la reunión, mejor varios anuncios, argumentándolo en el artº 9 de la L.P.H, punto h) último párrafo, el cual dice:
"Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales."
Mire, la ley de protección de datos no dice nada que a usted (con cargo de presidente de la comunidad) no le pueda facilitar el nombre y un teléfono para contactar con ello ya que son miembros de la comunidad y usted debería tener conocimiento de ello desde la instauración de la comunidad. Tenga en cuenta que usted puede intentar contactar con ellos para comunicarles un caso de su interés, y ante esta limitación no lo puede usted hacer, pudiendo agravarse un hipotético problema. Desde luego no le aconsejo que en caso de contratar a un administrador, contraten ustedes a este profesional que hoy lo que hace es poner palos a las ruedas para dar solución a un problema.
También usted puede poner en ese parking el anuncio de la reunión, mejor varios anuncios, argumentándolo en el artº 9 de la L.P.H, punto h) último párrafo, el cual dice:
"Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales."
¡gracias fontanero!
Buen idea. Eso haré, de organizar una reunión. He llamado al administrador del garaje (es muy grande al estar debajo de 4 comunidades diferentes) para saber quiénes son los 20 propietarios, pero me ha dicho que no me lo puede facilitar por la ley de protección de datos.
Entonces, alguién sabe cómo enterarme de quienes son los propietarios actuales?
Buen idea. Eso haré, de organizar una reunión. He llamado al administrador del garaje (es muy grande al estar debajo de 4 comunidades diferentes) para saber quiénes son los 20 propietarios, pero me ha dicho que no me lo puede facilitar por la ley de protección de datos.
Entonces, alguién sabe cómo enterarme de quienes son los propietarios actuales?
Mire, si hay buen entendimiento entre todos, todo es solucionable.
El presidente, es decir, usted, puede convocar una reunión extraordinaria con el orden del día, "rectificación en los abonos de la obra realizada" (es un ejemplo). En esa reunión debe usted manifestar el error que ha existido en el reparto de gastos y hacer una nueva valoración incluyendo a estos vecinos. Si se oponen a ese pago argumentando que ya está pagado etc, etc..., proponga que la contabilidad la lleve un administrador profesional que sin duda ese error no debería haber existido. Esto conllevará más gasto pero, seguramente, a ustedes, los que actualmente pagáis, os resulte más ventajoso porque a partir de ahora esos vecinos tendrán que pagar su parte que les toca por ley. Es posible que ante esto, los vecinos que no han pagado cedan porque se verán sometidos a nuevos pagos que por ley les toca.
El presidente, es decir, usted, puede convocar una reunión extraordinaria con el orden del día, "rectificación en los abonos de la obra realizada" (es un ejemplo). En esa reunión debe usted manifestar el error que ha existido en el reparto de gastos y hacer una nueva valoración incluyendo a estos vecinos. Si se oponen a ese pago argumentando que ya está pagado etc, etc..., proponga que la contabilidad la lleve un administrador profesional que sin duda ese error no debería haber existido. Esto conllevará más gasto pero, seguramente, a ustedes, los que actualmente pagáis, os resulte más ventajoso porque a partir de ahora esos vecinos tendrán que pagar su parte que les toca por ley. Es posible que ante esto, los vecinos que no han pagado cedan porque se verán sometidos a nuevos pagos que por ley les toca.
Fontanero, esa cantidad de los 25% hemos pagado los 6 propietarios de los pisos que estan encima del parquin. Claro, nos gustaría que los 20 propietarios aún abonan su parte, pero se ve que no podemos reclamarlo al haber hecho la obra ya.
No tenemos administrador, el presidente (ahora yo) siempre lo ha sido, pero ya ves, hasta ahora nadie se ha enterado de que los plazas del parquin tienen yb que contribuir. ¿Que lio, no? ¿O es algo bastante normal lo que nos pasa?
No tenemos administrador, el presidente (ahora yo) siempre lo ha sido, pero ya ves, hasta ahora nadie se ha enterado de que los plazas del parquin tienen yb que contribuir. ¿Que lio, no? ¿O es algo bastante normal lo que nos pasa?
Debe empezar por obtener en el Registro de la Propiedad, copia de la inscripción de la división horizontal. Así mismo nota simple de cada propiedad que constituye la división horizontal (ese gasto lo puede incluir como gasto de la Comunidad). Asi sabrá los propietarios actuales y los coeficientes de cada finca registral.
Tal y como yo lo veo si no se ha convocado a los propietarios delos garajes a la junta lo tienen un poco dificil para reclamarles nada. Quizas a partir de ahora que ya lo saben puedan reclamarles ciertos gastos comunes en su cuota de participación. Normalmente los garajes no contribuyen a los gastos de los portales pero si en reparaciones de tejados fachadas y ascensores (a veces) pero claro para ello hay que convocarles a las juntas puesto que tambien tienen derecho a expresar su opinión y a votar. El voto de todos los propietarios del garaje (20) valdra exactamente lo que su cuota de participación (1,25%).
Un saludo
Un saludo
Después de 27 años descubrimos que hay más propietarios!?
Que cosa más rara... Desde hace poco vivo en una comunidad de 6 pisos. Yo soy ahora presidente y os pido consejo:
Debajo de nuestra comunidad (y de las de a los lados) hay un garaje grande. Hemos tenido que realizar el ultimo año muchas obras para reparar goteras al garaje (la gente de las plazas de parquin se quejaba): hemos tenido que renovar una terraza y todos los tubos de desagua, reparar la claraboia etc. - todo muy caro.
Al finalizar las obras, nos enteramos que los de las plazas de parquin debajo nuestro (20 plazas) forman parte de nuestra comunidad! Tienen un coeficiente de 1,25%, por lo cual tenian que haber pagado 25% del coste de las obras.
¿Ahora que? ¿Ya no podemos pedirlos nada, porque no los hemos invitado a las reuniones? Nunca han pagado una cuota anual - la podemos pedir desde ahora?
Debajo de nuestra comunidad (y de las de a los lados) hay un garaje grande. Hemos tenido que realizar el ultimo año muchas obras para reparar goteras al garaje (la gente de las plazas de parquin se quejaba): hemos tenido que renovar una terraza y todos los tubos de desagua, reparar la claraboia etc. - todo muy caro.
Al finalizar las obras, nos enteramos que los de las plazas de parquin debajo nuestro (20 plazas) forman parte de nuestra comunidad! Tienen un coeficiente de 1,25%, por lo cual tenian que haber pagado 25% del coste de las obras.
¿Ahora que? ¿Ya no podemos pedirlos nada, porque no los hemos invitado a las reuniones? Nunca han pagado una cuota anual - la podemos pedir desde ahora?
