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Despedir al administrador
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Estoy seguro que si pongo el siguiente ejemplo y después pregunto el plazo de prescripción, seguro que me pondréis verde por saber lo correcto y por ir en contra de vuestro error al desconocer lo correcto.
El ejemplo... Un propietario realiza una obra en la terraza de su ático. Esta terraza es propiedad de la comunidad y solo tiene el uso y desfrute de esta porque en la escritura de obra nueva no da el uso privativo de esta al propietario (aunque, como solo él tiene acceso, se supone que es un uso y disfrute que solo él puede hacer).
Indiferentemente de si tiene o no el uso privativo, cuando prescribe el plazo para denunciar a este propietario por modificar un elemento común o zona propiedad de la comunidad?.
Respuesta que muchos me vais a poner verde porque erróneamente pensáis que no es así... 30 años.
Luego, cuando muchos digáis, 5 años, o 3 años o los que queráis (incluido lo que me diréis sobre que se ha modificado la ley tal y cual y cual tal con un tal Pascual), os diré el artículo que lo establece y por qué (incluida sentencia de ejemplo).
El ejemplo... Un propietario realiza una obra en la terraza de su ático. Esta terraza es propiedad de la comunidad y solo tiene el uso y desfrute de esta porque en la escritura de obra nueva no da el uso privativo de esta al propietario (aunque, como solo él tiene acceso, se supone que es un uso y disfrute que solo él puede hacer).
Indiferentemente de si tiene o no el uso privativo, cuando prescribe el plazo para denunciar a este propietario por modificar un elemento común o zona propiedad de la comunidad?.
Respuesta que muchos me vais a poner verde porque erróneamente pensáis que no es así... 30 años.
Luego, cuando muchos digáis, 5 años, o 3 años o los que queráis (incluido lo que me diréis sobre que se ha modificado la ley tal y cual y cual tal con un tal Pascual), os diré el artículo que lo establece y por qué (incluida sentencia de ejemplo).
Jalisco, las leyes están para interpretarlas, no para ejecutarlas al pie de la letra.
Un juez es totalmente independiente y es por este motivo que lo que un juez, supongamos, penal 5 de Madrid, dice en una sentencia, casi de seguro diferirá notoriamente de lo que otro juez, supongamos, penal 8 de Madrid, dicte si a ambos se le presentan idénticos planteamientos.
Así que como ya le he dicho, las leyes son interpretativas y no todo depende siempre de ceñirse íntegramente a lo que dice la ley. Incluso me parece extraño que usted me esté discutiendo en otro post un tema que se refiere a algo tácito y aquí usted se ciña a lo expresado tácitamente. Es incomprensible como usted mismo si ve la interpretación cuando le interesa, pero no cuando no le interesa.
Yo he visto como se han ganado casos precisamente porque no avisaron al administrador cuando el presidente se negaba a convocar la reunión. Evidentemente, son un mundo diferente al expuesto en este caso, el cual, el problema, es el administrador.
Fuera como fuese, aún aceptando barco como animal de compañía, el administrador se enteraría igualmente y sacaría de nuevo su ristra de representados o propietarios que delegan su voto en él. Por lo que lo del 25%, en este caso, no es una solución. La solución es la demanda.
Una demanda o proceso civil ordinario o proceso ordinario, no es barata porque un abogado en estos menesteres puede cobrar bastante dinero (sin contar con el tema de recursos). Pero si son tantos vecinos los que quieren que esto acabe, todos ponen una cantidad y ya no les sale tan caro individualmetnte.
Efectivamente, uno de ellos representará al resto pero con el dinero de todos los que no están conforme.
Si demuestran que el Sr. Administrador está haciendo su trabajo mal, se les devolverá la inversión y no se habrán gastado un céntimo más allá de una inversión a devolver.
Claro está, estoy no se puede hacer si no se está seguro de que el administrador lo está haciendo mal, porque aquí todos vienen a contarnos sus problemas pero no sabemos qué hay de verdad y qué de mentira (o qué no nos ha contado).
Que usted sigue pensando que es mejor lo del 25% a sabiendas de que el administrador tiene la mayoría asegurada con los votos que delegan en él, pues entonces vamos mal. Eso sí que es perder el tiempo.
Un juez es totalmente independiente y es por este motivo que lo que un juez, supongamos, penal 5 de Madrid, dice en una sentencia, casi de seguro diferirá notoriamente de lo que otro juez, supongamos, penal 8 de Madrid, dicte si a ambos se le presentan idénticos planteamientos.
Así que como ya le he dicho, las leyes son interpretativas y no todo depende siempre de ceñirse íntegramente a lo que dice la ley. Incluso me parece extraño que usted me esté discutiendo en otro post un tema que se refiere a algo tácito y aquí usted se ciña a lo expresado tácitamente. Es incomprensible como usted mismo si ve la interpretación cuando le interesa, pero no cuando no le interesa.
Yo he visto como se han ganado casos precisamente porque no avisaron al administrador cuando el presidente se negaba a convocar la reunión. Evidentemente, son un mundo diferente al expuesto en este caso, el cual, el problema, es el administrador.
Fuera como fuese, aún aceptando barco como animal de compañía, el administrador se enteraría igualmente y sacaría de nuevo su ristra de representados o propietarios que delegan su voto en él. Por lo que lo del 25%, en este caso, no es una solución. La solución es la demanda.
Una demanda o proceso civil ordinario o proceso ordinario, no es barata porque un abogado en estos menesteres puede cobrar bastante dinero (sin contar con el tema de recursos). Pero si son tantos vecinos los que quieren que esto acabe, todos ponen una cantidad y ya no les sale tan caro individualmetnte.
Efectivamente, uno de ellos representará al resto pero con el dinero de todos los que no están conforme.
Si demuestran que el Sr. Administrador está haciendo su trabajo mal, se les devolverá la inversión y no se habrán gastado un céntimo más allá de una inversión a devolver.
Claro está, estoy no se puede hacer si no se está seguro de que el administrador lo está haciendo mal, porque aquí todos vienen a contarnos sus problemas pero no sabemos qué hay de verdad y qué de mentira (o qué no nos ha contado).
Que usted sigue pensando que es mejor lo del 25% a sabiendas de que el administrador tiene la mayoría asegurada con los votos que delegan en él, pues entonces vamos mal. Eso sí que es perder el tiempo.
Jalisco, se me ha caído usted. Le tenía por abogado y que además entendía del mundo jurídico civil.
Sentencia del Tribunal Supremo al respecto de lo anterior:
1º.- Esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma.
2º.- Recordando otra sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 31-01-1995: ” No se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera
expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad”
3º.- Procede la legitimación y actuación de un comunero en juicio por pasividad de la Comunidad.
4º.- En definitiva no cabe negar en el caso enjuiciado la legitimación activa de la demandante para el ejercicio del derecho de que se trata.
-------------------------
Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria:
” Reiterado criterio jurisprudencial concede legitimación a los propietarios individualmente para ejercitar acciones en defensa de elementos comunes.
Así la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2016 al resolver acerca de la posibilidad de que un copropietario por sí solo puede ejercer la acción de cesación que contempla el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , declaró:
Ya las sentencias del 9 febrero 1991 , 28 octubre 1991 y 15 julio 1992 dijeron que cualquiera de los dueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros. Esta última dice literalmente:
«No es preciso que los copropietarios sometan, previamente
al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión
a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece
así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando
ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se
entable un litigio en beneficio de los intereses generales
de los copropietarios»”
Sentencia del Tribunal Supremo al respecto de lo anterior:
1º.- Esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma.
2º.- Recordando otra sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 31-01-1995: ” No se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera
expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad”
3º.- Procede la legitimación y actuación de un comunero en juicio por pasividad de la Comunidad.
4º.- En definitiva no cabe negar en el caso enjuiciado la legitimación activa de la demandante para el ejercicio del derecho de que se trata.
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Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria:
” Reiterado criterio jurisprudencial concede legitimación a los propietarios individualmente para ejercitar acciones en defensa de elementos comunes.
Así la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2016 al resolver acerca de la posibilidad de que un copropietario por sí solo puede ejercer la acción de cesación que contempla el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , declaró:
Ya las sentencias del 9 febrero 1991 , 28 octubre 1991 y 15 julio 1992 dijeron que cualquiera de los dueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros. Esta última dice literalmente:
«No es preciso que los copropietarios sometan, previamente
al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión
a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece
así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando
ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se
entable un litigio en beneficio de los intereses generales
de los copropietarios»”
Art.16.2
La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.
Las juntas ordinarias SIEMPRE las convoca el presidente por lo tanto no es cierto lo que indica:
####De igual manera que cuando se hacen juntas ordinarias, debe primero comunicarse al presidente####
Si hay que comunicar al presidente que se tiene al menos un 25% de votos que desean junta extraordinaría, y si éste no hace ni caso, al administrador no se tiene obligacion alguna de comunicárselo ni convocarle.
Ningún propietario podrá denunciara en nombre de la comunidad a nadie, lo hara de forma personal. La unica persona que tiene capacidad para realizarlo es el presidente, despues de que en junta se haya aprobado dicha denuncia.
Las denuncias al administrador, el 90% o más no tienen sentido, y menos en este caso
La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.
Las juntas ordinarias SIEMPRE las convoca el presidente por lo tanto no es cierto lo que indica:
####De igual manera que cuando se hacen juntas ordinarias, debe primero comunicarse al presidente####
Si hay que comunicar al presidente que se tiene al menos un 25% de votos que desean junta extraordinaría, y si éste no hace ni caso, al administrador no se tiene obligacion alguna de comunicárselo ni convocarle.
Ningún propietario podrá denunciara en nombre de la comunidad a nadie, lo hara de forma personal. La unica persona que tiene capacidad para realizarlo es el presidente, despues de que en junta se haya aprobado dicha denuncia.
Las denuncias al administrador, el 90% o más no tienen sentido, y menos en este caso
Tu consejo, sin embargo, es muy bueno. Gastar dinero en un pleito que durará años pudiendo decidir en una junta de propietarios, gratis, quitar al administrador.
Este humilde forero se cargó a una administradora convocando una junta extraordinaria con el 25% de los propietarios sin decirle a ella ni pio. Después le llevamos el acta, refunfuño un rato y con las mismas, venga "los papeles del camión" Hasta hoy.
Aparte no sabemos cuantos están por la labor y cuantos no. De ahí que insisto en que la simple convocatoria con uno o dos puntos en el orden del día exponiendo el problema puede ser suficiente para inclinar la balanza.
Eso es lo que yo haría teniendo (por desgracia después de unas cuantas batallitas) alguna experiencia en lo que digo o propongo.
Pero bueno, que IbenFirnas1 haga lo que mejor le parezca y que tenga suerte.
Este humilde forero se cargó a una administradora convocando una junta extraordinaria con el 25% de los propietarios sin decirle a ella ni pio. Después le llevamos el acta, refunfuño un rato y con las mismas, venga "los papeles del camión" Hasta hoy.
Aparte no sabemos cuantos están por la labor y cuantos no. De ahí que insisto en que la simple convocatoria con uno o dos puntos en el orden del día exponiendo el problema puede ser suficiente para inclinar la balanza.
Eso es lo que yo haría teniendo (por desgracia después de unas cuantas batallitas) alguna experiencia en lo que digo o propongo.
Pero bueno, que IbenFirnas1 haga lo que mejor le parezca y que tenga suerte.
AlbertoRuiloba
No des consejos sin tener ni idea de lo que dices o propones.
De igual manera que cuando se hacen juntas ordinarias, debe primero comunicarse al presidente de la intención de realizar junta extraordinaria para expulsar al administrador por mala praxis.
En el caso de que el presidente no quiera, deben comunicárselo al administrador para que la convoque él en nombre del 25% de las cuotas de participación. Ergo, Houston, tenemos un problema!!!.
Lo que tienen que hacer, cualquier de los vecinos que quieren el cambio (o todos ellos), es denunciar al administrador en nombre de la comunidad.
Todo copropietario está capacitado para actuar judicialmente en nombre de la comunidad (siempre que vaya en beneficio de esta).
Para ello no necesita ni comunicarlo en junta ni contar con la autorización de nadie.
Eso sí, el dinero para el abogado sale de su bolsillo y no del de la comunidad.
Ahora bien, si son tantos los que quieren que se cambie de administrador, que entre todos junten el dinero para pagar al abogado y que uno de ellos sea el demandante.
Si de verdad lo está haciendo mal el administrador, este será expulsado por sentencia (incluso, en el caso de pedirla, antes de la sentencia, por medida cautelar).
No des consejos sin tener ni idea de lo que dices o propones.
De igual manera que cuando se hacen juntas ordinarias, debe primero comunicarse al presidente de la intención de realizar junta extraordinaria para expulsar al administrador por mala praxis.
En el caso de que el presidente no quiera, deben comunicárselo al administrador para que la convoque él en nombre del 25% de las cuotas de participación. Ergo, Houston, tenemos un problema!!!.
Lo que tienen que hacer, cualquier de los vecinos que quieren el cambio (o todos ellos), es denunciar al administrador en nombre de la comunidad.
Todo copropietario está capacitado para actuar judicialmente en nombre de la comunidad (siempre que vaya en beneficio de esta).
Para ello no necesita ni comunicarlo en junta ni contar con la autorización de nadie.
Eso sí, el dinero para el abogado sale de su bolsillo y no del de la comunidad.
Ahora bien, si son tantos los que quieren que se cambie de administrador, que entre todos junten el dinero para pagar al abogado y que uno de ellos sea el demandante.
Si de verdad lo está haciendo mal el administrador, este será expulsado por sentencia (incluso, en el caso de pedirla, antes de la sentencia, por medida cautelar).
Si el presidente está con vosotros que convoque una junta extraordinaria.
De lo contrario reunir un 25% de los propietarios para convocarla. En este caso, es un poco más laborioso. En este mismo portal tienes ejemplos de cómo hacerlo.
La simple convocatoria ya pondrá a los propietarios extranjeros en guardia contra el administrador.
De lo contrario reunir un 25% de los propietarios para convocarla. En este caso, es un poco más laborioso. En este mismo portal tienes ejemplos de cómo hacerlo.
La simple convocatoria ya pondrá a los propietarios extranjeros en guardia contra el administrador.
Despedir al administrador
El administrador posee el nº suficiente de votos delegados de extranjeros propietarios no residentes en España. Ha llevado a la comunidad a la banca rota, y por ese nº de votod delegados, no podemos mediante asamblea, el despedirlo.
Queremos muchos de los vecinos, que se le haga una auditoria, para enterarnos de verdad como estan las cuentas de la comunidad y después, una vez conocido el estado real de las cuentas, cambiar a otro administrador
¿Que podemos hacer?, ¿ Que pasos hemos de seguir?
Gracias.
Queremos muchos de los vecinos, que se le haga una auditoria, para enterarnos de verdad como estan las cuentas de la comunidad y después, una vez conocido el estado real de las cuentas, cambiar a otro administrador
¿Que podemos hacer?, ¿ Que pasos hemos de seguir?
Gracias.
