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¿deslealtad del administrador?
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¿deslealtad del administrador?
Me han planteado una cuestión que se sale ampliamente de mi ámbito(asesoría básica en un sindicato)pero quisiera poder dar al menos una orientación fundada:
Escenario:
Comunidad de vecinos formada por ocho viviendas y dos locales comerciales,con cuotas de participación prácticamente idénticas,entre 9,9 y 10,1.
Hace dos años,se planteó el cambio de caldera,presentando el administrador un solo presupuesto,ante el requerimiento de varios copropietarios,se presentaron tres presupuestos más que no suponían ninguna variación substancial,durante la junta,un vecino propuso instalar también agua caliente comunitaria,con lo que el presupuesto se disparaba a cifras de escándalo,a pesar de ello,se aprueba con la oposición de un propietario,que además ostentaba la representación de otro,de forro bota,una vecina propone solicitar un crédito colectivo para sufragar la obra,se aprueba con la oposición del mismo propietario,decir que el costo de tal obra duplicaba el que tendría hacer instalaciónes individuales y que la estructura de la instalación imposibilita poner contadores y que al menos un vecino ha instalado mas radiadores.
ante esto,el vecino opositor manifiesta que no abonará un solo céntimo ni subscribe el crédito,proponiendo,en su nombre y en el de su representado,segregarse del sistema de calefacción comunitario,propuesta aprobada por unanimidad.
El resultado es que la comunidad no consigue el crédito y por lo tanto no se realiza la obra.
Lo bueno viene en la siguiente junta,en el balance consta el pago al Ayuntamiento de un permiso de obra,pago realizado con los fondos de la comunidad,es decir,con el dinero de los vecinos implicados en la obra,de los no implicados y de los locales,diciendo el administrador que estaban a la espera de que el Ayuntamiento reintegrase el importe y que había que hacer una derrama para reponer el dinero.
La lógica me dice que no se puede pagar con fondos de la comunidad algo que solo afecta a parte de los propietarios,igualmente no cabe derrama a la totalidad de estos y que la Administración no devolverá el importe del permiso de obra,ya que esta no se ha realizado por causas imputables a la administración.
¿Estoy en lo cierto?
Perdonad el tocho,pero es mejor pasarse en detalles que dejarse uno.
Escenario:
Comunidad de vecinos formada por ocho viviendas y dos locales comerciales,con cuotas de participación prácticamente idénticas,entre 9,9 y 10,1.
Hace dos años,se planteó el cambio de caldera,presentando el administrador un solo presupuesto,ante el requerimiento de varios copropietarios,se presentaron tres presupuestos más que no suponían ninguna variación substancial,durante la junta,un vecino propuso instalar también agua caliente comunitaria,con lo que el presupuesto se disparaba a cifras de escándalo,a pesar de ello,se aprueba con la oposición de un propietario,que además ostentaba la representación de otro,de forro bota,una vecina propone solicitar un crédito colectivo para sufragar la obra,se aprueba con la oposición del mismo propietario,decir que el costo de tal obra duplicaba el que tendría hacer instalaciónes individuales y que la estructura de la instalación imposibilita poner contadores y que al menos un vecino ha instalado mas radiadores.
ante esto,el vecino opositor manifiesta que no abonará un solo céntimo ni subscribe el crédito,proponiendo,en su nombre y en el de su representado,segregarse del sistema de calefacción comunitario,propuesta aprobada por unanimidad.
El resultado es que la comunidad no consigue el crédito y por lo tanto no se realiza la obra.
Lo bueno viene en la siguiente junta,en el balance consta el pago al Ayuntamiento de un permiso de obra,pago realizado con los fondos de la comunidad,es decir,con el dinero de los vecinos implicados en la obra,de los no implicados y de los locales,diciendo el administrador que estaban a la espera de que el Ayuntamiento reintegrase el importe y que había que hacer una derrama para reponer el dinero.
La lógica me dice que no se puede pagar con fondos de la comunidad algo que solo afecta a parte de los propietarios,igualmente no cabe derrama a la totalidad de estos y que la Administración no devolverá el importe del permiso de obra,ya que esta no se ha realizado por causas imputables a la administración.
¿Estoy en lo cierto?
Perdonad el tocho,pero es mejor pasarse en detalles que dejarse uno.
Hola Blecua:
No entro en como se plantea la obra, solo te voy a dar mi siguientes opiniones:
1º.- Una comunidad de propietarios no es entidad jurídica, el préstamo no lo paga la comunidad, lo pagan los propietarios, si un propietario no quiere pagar el prétamo hace bien, ¿quien paga los intereses? el vecino disidente no, luego la comunidad no pide el prestamo sino los que no tienen la pasta.
Si los que querían el préstamo no pagan, ¿a quien embarga el banco?, al disidente tampoco, a la comunidad no, las partes en comunidad no se pueden embargar el banco embargaría a la propiedad de cada firmante.
2º.- Una comunidad no debe pagar la licencia de obras, lo paga el constructor al presentar el proyecto.
3º.- Si no se aprobaron las obras, no se pueden firmar los presupuestos por parte del presidente, luego no se puede pedir la licencia de obra, si el ayuntamiento cobro la tasa es porque alguien presentó el proyecto, a ese es a quien debeis echar la culpa, Presidente, administrador, ¿quien ha presentado el proyecto en el ayuntamiento si haberlo aprobado?.
Saludos/juanchito
No entro en como se plantea la obra, solo te voy a dar mi siguientes opiniones:
1º.- Una comunidad de propietarios no es entidad jurídica, el préstamo no lo paga la comunidad, lo pagan los propietarios, si un propietario no quiere pagar el prétamo hace bien, ¿quien paga los intereses? el vecino disidente no, luego la comunidad no pide el prestamo sino los que no tienen la pasta.
Si los que querían el préstamo no pagan, ¿a quien embarga el banco?, al disidente tampoco, a la comunidad no, las partes en comunidad no se pueden embargar el banco embargaría a la propiedad de cada firmante.
2º.- Una comunidad no debe pagar la licencia de obras, lo paga el constructor al presentar el proyecto.
3º.- Si no se aprobaron las obras, no se pueden firmar los presupuestos por parte del presidente, luego no se puede pedir la licencia de obra, si el ayuntamiento cobro la tasa es porque alguien presentó el proyecto, a ese es a quien debeis echar la culpa, Presidente, administrador, ¿quien ha presentado el proyecto en el ayuntamiento si haberlo aprobado?.
Saludos/juanchito
Corrígeme si me equivoco,que es posible,creo que la penúltima reforma de la ley de propiedad horizontal permite la subscripción de créditos solidarios con mayoría simple de los copropietarios,como si fuese una sociedad por acciónes.
La obra se aprobó en junta,por mayoría,no se llevó a cabo por falta de financiación,tres propietarios solventes,de los cuales dos se oponen y el tercero se abstiene,el banco se cierra en banda.
El permiso se solicitó,supongo que por el administrador,antes de hablar con el banco.
La pregunta sigue:
Se puede pagar algo que solo afecta a parte de los propietarios con los fondos comunitarios?
Devolverá el ayuntamiento el dinero pagado?
La obra se aprobó en junta,por mayoría,no se llevó a cabo por falta de financiación,tres propietarios solventes,de los cuales dos se oponen y el tercero se abstiene,el banco se cierra en banda.
El permiso se solicitó,supongo que por el administrador,antes de hablar con el banco.
La pregunta sigue:
Se puede pagar algo que solo afecta a parte de los propietarios con los fondos comunitarios?
Devolverá el ayuntamiento el dinero pagado?
Hola Blecua:
No dudo de lo que afirmas sobre la reforma de la LPH, brevemente:
1º.- Nadie me puede obligar a suscribir un crédito para el pago de una derrama comunitaria, la comunidad no son las viviendas, solo los elementos comunes y no se pueden embargar, ¿que aval presentan al banco?, la mayoría simple de los propietarios o cualquier mayoría puede obligar a otros a suscribir créditos, en todo caso no es la comunidad quien lo solicita, sino los que estan de acuerdo, y lo avalan con sus recursos.
2º los fondos comunitarios solo se emplean para los gastos de todos los propietarios.
3º.- Si te devuelven las tasas, pregunta en urbanismo de tu ayuntamiento, el CIO (4% del presupuesto), otra tasa que no llega a 10 euros, y la fianza de retirada de escombros 150 euros, esta es la única que si devuelven si se presenta el recibo.
Saludos/juanchito
No dudo de lo que afirmas sobre la reforma de la LPH, brevemente:
1º.- Nadie me puede obligar a suscribir un crédito para el pago de una derrama comunitaria, la comunidad no son las viviendas, solo los elementos comunes y no se pueden embargar, ¿que aval presentan al banco?, la mayoría simple de los propietarios o cualquier mayoría puede obligar a otros a suscribir créditos, en todo caso no es la comunidad quien lo solicita, sino los que estan de acuerdo, y lo avalan con sus recursos.
2º los fondos comunitarios solo se emplean para los gastos de todos los propietarios.
3º.- Si te devuelven las tasas, pregunta en urbanismo de tu ayuntamiento, el CIO (4% del presupuesto), otra tasa que no llega a 10 euros, y la fianza de retirada de escombros 150 euros, esta es la única que si devuelven si se presenta el recibo.
Saludos/juanchito
Tal y como lo plantea, parece claro que la licencia se solicitó con anterioridad a la denegación del préstamo.
No me parece ilógico pagar la licencia de obras contra los fondos obrantes en la cuenta de la comunidad, sin perjuicio del reparto interno que pudieran hacer posteriormente.
Por otra parte, al ser la comunidad promotora de la obra y haber pagado el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras tal y como les ha dicho su Administrador, pueden solicitar la devolución de la tasa abonada, porque todo interesado podrá renunciar a sus derechos.
El tiempo que tarde en tramitarse el expediente de devolución pende de la comprobación que hagan los servicios técnicos del cumplimiento de los requisitos que exija el Ayuntamiento para proceder a la devolución, tales como el no haber iniciado la obra por cuya licencia está renunciando, no haber causado desperfectos en la vía pública a la que da el frente del solar, no ocupar dominio público, o cualquier otro que exijan.
Saludos.
No me parece ilógico pagar la licencia de obras contra los fondos obrantes en la cuenta de la comunidad, sin perjuicio del reparto interno que pudieran hacer posteriormente.
Por otra parte, al ser la comunidad promotora de la obra y haber pagado el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras tal y como les ha dicho su Administrador, pueden solicitar la devolución de la tasa abonada, porque todo interesado podrá renunciar a sus derechos.
El tiempo que tarde en tramitarse el expediente de devolución pende de la comprobación que hagan los servicios técnicos del cumplimiento de los requisitos que exija el Ayuntamiento para proceder a la devolución, tales como el no haber iniciado la obra por cuya licencia está renunciando, no haber causado desperfectos en la vía pública a la que da el frente del solar, no ocupar dominio público, o cualquier otro que exijan.
Saludos.
Aclarado.
No es de recibo en este caso el pago de tasas contra los fondos comunitarios.
Devolverán el pago o no,depende de.....y en todo caso,que se compre zapatos nuevos por que los va a gastar en paséos.
El pago es imputable al promotor,aunque generalmente lo realiza el contratista,evidentemente,repercutiéndolo en el presupuesto.
¿Correcto?
No es de recibo en este caso el pago de tasas contra los fondos comunitarios.
Devolverán el pago o no,depende de.....y en todo caso,que se compre zapatos nuevos por que los va a gastar en paséos.
El pago es imputable al promotor,aunque generalmente lo realiza el contratista,evidentemente,repercutiéndolo en el presupuesto.
¿Correcto?
Lo que no logro entender es que se solicite un permiso de obras donde su presuesto no está aceptado o no se asegure la forma de pagar esa obra. Lo primero es conocer qué requiere la reforma por parte de un técnico, arquitecto o aparejador, después conocer varios presuestos y aprobar el mas conveniente a los ojos de los propietarios siempre que se pueda pagar o, tener la financiación aceptada y, por ultimo pedir el permiso de obras, pero por lo que entiendo aquí alguien, administrador o presidente, se ha adelantado y ahí el problema.
Si los propietarios no pueden (por ello se pide el préstamo) pagar la reforma, cómo se pide un permiso de obras. Todo huele al administrador que es el único que tiene el poder económico de la comunidad, es decir el dinero de la comunidad y con él se pagó. Mas que deslealtad del administrador es abuso e incompetencia del administrador y al que habría de pedir responsabilidades.
No comparto la opinión de Fontanero respecto de la responsabilidad del Administrador por lo siguiente:
1º. El acuerdo de ejecutar la obra fue aprobado.
2º. Asimismo se aprobó financiar la obra a través de una entidad bancaria.
3º. Imagino que para financiar el préstamo solicitado, la comunidad habría de cumplimentar una serie de requisitos de carácter administrativo que a buen seguro exigiría la entidad bancaria (redacción de proyecto de obras, o solicitud de licencia de obras, pago de tasas, o todo junto, etc).
El único pero que le veo al administrador es que no se haya anticipado y haya tratado de convencer a los propietarios de que la entidad bancaria no iba a prestar el dinero bajo ningún concepto, si bien es verdad que en su defensa podría decirse que dicha actitud hubiera podido provocar malentendidos e incluso suspicacias.
Puestos a pensar mal, también cabe la posibilidad de que la entidad bancaria denegara el préstamo en base a que no se le entregaba la documentación administrativa requerida, lo que hubiera podido suponer que a los ojos de los propietarios el Administrador habría incumplido las funciones encomendadas y por su culpa, no se obtenía el préstamo.
En conclusión, el problema radica en el acuerdo en sí, porque el administrador, con ese tipo de acuerdo, hiciera lo que hiciera, estaba vendido. Por eso no me parece tan inaudito que haya promovido la solicitud de licencia de obras, pagado la tasa y una vez hubiera sido denegado el préstamo, haya solicitado la devolución de lo pagado.
No le presumo, por tanto, la incompetencia que le presume Fontanero.
1º. El acuerdo de ejecutar la obra fue aprobado.
2º. Asimismo se aprobó financiar la obra a través de una entidad bancaria.
3º. Imagino que para financiar el préstamo solicitado, la comunidad habría de cumplimentar una serie de requisitos de carácter administrativo que a buen seguro exigiría la entidad bancaria (redacción de proyecto de obras, o solicitud de licencia de obras, pago de tasas, o todo junto, etc).
El único pero que le veo al administrador es que no se haya anticipado y haya tratado de convencer a los propietarios de que la entidad bancaria no iba a prestar el dinero bajo ningún concepto, si bien es verdad que en su defensa podría decirse que dicha actitud hubiera podido provocar malentendidos e incluso suspicacias.
Puestos a pensar mal, también cabe la posibilidad de que la entidad bancaria denegara el préstamo en base a que no se le entregaba la documentación administrativa requerida, lo que hubiera podido suponer que a los ojos de los propietarios el Administrador habría incumplido las funciones encomendadas y por su culpa, no se obtenía el préstamo.
En conclusión, el problema radica en el acuerdo en sí, porque el administrador, con ese tipo de acuerdo, hiciera lo que hiciera, estaba vendido. Por eso no me parece tan inaudito que haya promovido la solicitud de licencia de obras, pagado la tasa y una vez hubiera sido denegado el préstamo, haya solicitado la devolución de lo pagado.
No le presumo, por tanto, la incompetencia que le presume Fontanero.
Amigo Dick, me hubiera extrañado sobremanera que hubieras estado conforme con mi opinión como fiel defensor de los administradores que eres. Dicho lo anterior, continúo diciendo que "imaginas mucho" a tenor de tu punto 3.
Veamos con un ejemplo entendible por todos. Nadie contrata el seguro de un coche, hasta que tiene la certeza de que se lo van a dar, entre otras cosas porque se necesita la matrícula y el nº de bastidor, y para que le den estos datos, el nuevo propietario de alguna manera ya ha pagado el vehiculo mediante la financiera, es decir, que para contratar el seguro, ha de tener coche, sino fisico sí documental.
En el caso que nos ocupa, se ha aprobado la reforma y se ha aprobado un prestamo, pero una cosa es que se apruebe y otra que te lo den. ¿Por qué se solicita un permiso de obra cuando aún no se conoce la posibilidar de hacer la reforma? ¿Quién puede contratarlo y pagarlo?. Es evidente que el único que tiene el poder económico es el administrador, además es un profesional de la admnistración de fincas y tiene el deber de asesorar a los comuneros que le pagan sus honorarios y, por tanto, es el que ha traspasado los limites de sus responsabilidades al contratar o solicitar un permiso de obras antes de tener la certeza de poder hacerse. "Se ha vendido la piel del oso antes de cazarlo" y ahora no hay oso.
Ante esto, solo veo incompetencia por parte de este profesional, que mas que aportar soluciones está aportando problemas.
Veamos con un ejemplo entendible por todos. Nadie contrata el seguro de un coche, hasta que tiene la certeza de que se lo van a dar, entre otras cosas porque se necesita la matrícula y el nº de bastidor, y para que le den estos datos, el nuevo propietario de alguna manera ya ha pagado el vehiculo mediante la financiera, es decir, que para contratar el seguro, ha de tener coche, sino fisico sí documental.
En el caso que nos ocupa, se ha aprobado la reforma y se ha aprobado un prestamo, pero una cosa es que se apruebe y otra que te lo den. ¿Por qué se solicita un permiso de obra cuando aún no se conoce la posibilidar de hacer la reforma? ¿Quién puede contratarlo y pagarlo?. Es evidente que el único que tiene el poder económico es el administrador, además es un profesional de la admnistración de fincas y tiene el deber de asesorar a los comuneros que le pagan sus honorarios y, por tanto, es el que ha traspasado los limites de sus responsabilidades al contratar o solicitar un permiso de obras antes de tener la certeza de poder hacerse. "Se ha vendido la piel del oso antes de cazarlo" y ahora no hay oso.
Ante esto, solo veo incompetencia por parte de este profesional, que mas que aportar soluciones está aportando problemas.
Amigo Fontanero.
El ejemplo que das no es aplicable al caso ¿No crees?
De hecho, cuando una Comunidad contrata una póliza y solicita pericial vinculante para asegurarse del valor del continente, la Compañía no envía al Perito hasta que no se asegura de que la Comunidad acepta la propuesta, porque dicha intervención es gratuita.
Para otorgar un préstamo, el banco tiene que tener la documentación que fundamenta el préstamo con carácter previo, entre la que destacaría el Proyecto de obra; licencia de obra. Pago de Tasa de obras. Así funciona un préstamo a Promotor.
Lo esencial es que el Administrador ha solicitado la devolución del importe de la Tasa. Es decir. No ha perdido el dinero.
Insisto en que el problema principal reside en el tipo de acuerdo que han adoptado y no en la presunta impericia del Administrador.
Donde tú ves incompetencia, yo veo una actuación lógica y razonable y por eso no comparto tu opinión, que por otra parte no parece ser muy profesional, sea dicho con los debidos respetos.
Que tengas buen fin de semana.
El ejemplo que das no es aplicable al caso ¿No crees?
De hecho, cuando una Comunidad contrata una póliza y solicita pericial vinculante para asegurarse del valor del continente, la Compañía no envía al Perito hasta que no se asegura de que la Comunidad acepta la propuesta, porque dicha intervención es gratuita.
Para otorgar un préstamo, el banco tiene que tener la documentación que fundamenta el préstamo con carácter previo, entre la que destacaría el Proyecto de obra; licencia de obra. Pago de Tasa de obras. Así funciona un préstamo a Promotor.
Lo esencial es que el Administrador ha solicitado la devolución del importe de la Tasa. Es decir. No ha perdido el dinero.
Insisto en que el problema principal reside en el tipo de acuerdo que han adoptado y no en la presunta impericia del Administrador.
Donde tú ves incompetencia, yo veo una actuación lógica y razonable y por eso no comparto tu opinión, que por otra parte no parece ser muy profesional, sea dicho con los debidos respetos.
Que tengas buen fin de semana.
Me temo que tu has pedido pocos prestamos amigo Dick o tu banco es muy diferente a los demás. Vamos a ver. La comunidad de propietarios solicita un préstamo al banco y si la cantidad no es muy elevada (que no pase de los 30.000€) te digo que el permiso de obras no lo pide. Te pide el proyecto y certificación del colegio de Arquitecto llegado el caso, pero el permiso de obras es una cuestión de la comunidad, el banco no se mete en si pides el permiso do obras al ayuntamiento o no, eso no es competencia del banco.
Cuando pides un préstamo para el coche, el banco no te pide si has pagado el permiso de circulación, si te pide el pago del seguro, pero una cosa no tiene nada que ver con la otra. ¿A caso pagas el permiso de circulación sin saber que te van a conceder el préstamo para adquirir el coche?, pues de igual forma el permiso de obras. ¿Quién lo ha pagado? El único que tiene el dinero para hacerlo, el administrador, y por ello es el único responsable. Sobre que se lo desvolverán...........ya veremos y cuando.
Cuando pides un préstamo para el coche, el banco no te pide si has pagado el permiso de circulación, si te pide el pago del seguro, pero una cosa no tiene nada que ver con la otra. ¿A caso pagas el permiso de circulación sin saber que te van a conceder el préstamo para adquirir el coche?, pues de igual forma el permiso de obras. ¿Quién lo ha pagado? El único que tiene el dinero para hacerlo, el administrador, y por ello es el único responsable. Sobre que se lo desvolverán...........ya veremos y cuando.
Será que has pedido muchos préstamos, amigo Fontanero, y como les caes bien a los banqueros, apenas te piden documentación.
Cuando un banquero pretende denegar la concesión de un préstamo, acude precisamente a determinado tipo de artimañas, tales como requerir la aportación de documentación no necesaria a los fines solicitados.
Yo SÍ he visto requerir la aportación de la solicitud de licencia y pago de tasas para estudiar la concesión de un préstamo a una Comunidad de Propietarios.
Incluso he visto exigir a un Promotor, la aportación de documentos privados de compraventa para realizar el pago de una certificación de obra.
Cuando un banquero pretende denegar la concesión de un préstamo, acude precisamente a determinado tipo de artimañas, tales como requerir la aportación de documentación no necesaria a los fines solicitados.
Yo SÍ he visto requerir la aportación de la solicitud de licencia y pago de tasas para estudiar la concesión de un préstamo a una Comunidad de Propietarios.
Incluso he visto exigir a un Promotor, la aportación de documentos privados de compraventa para realizar el pago de una certificación de obra.
