El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
desistimiento unilateral
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Desistimiento unilateral
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
15
Comentarios
Desistimiento unilateral
Hola,
En un contrato de alquiler de vivienda habitual de fecha 01-11-13 y una vez recién cumplida la segunda prorroga donde el inquilino decide desistir unilateralmente del contrato con fecha 08-11-15 para irse al 30-11-15 y en donde las 2 cláusulas claves del contrato dicen:
"el presente contrato se celebra por un plazo de 1 año, prorrogables por plazos anuales hasta un máximo de 3 años mientras el arrendatario no manifieste su voluntad de rescidirlo o anularlo"
y la otra cláusula clave dice "el arrendatatrio entrega en este acto X euros como fianza legal, quedando ésta afecta a las responsabilidades legales y responderá a la falta de pago de la renta, así como por los daños y perjuicios que pudieran causarse en la vivienda y por cualquier tipo de incumplimiento contractual por el inquilino como pueda ser el desistimiento unilateral por éste, el cual significaría indemnizar al arrendador por las rentas pendientes hasta la finalización del contrato o de sus sucesivas prórrogas en caso de producirse".
Mis preguntas son:
1)- ¿puede el arrendador pedir los 11 meses que quedan para llegar al final de la última prórroga que sería a 01-11-16 como dice la segunda cláusula clave que habla de la fianza y donde se especifica el desistimiento unilateral y su indemnización?
2)- si es así, ¿podría cogerse la fianza como parte de pago de esta indemnización y pedirse los 10 meses restantes mediante demanda por reclamación de desistimiento unilateral del contrato por parte del inquilino?
3)- la nueva ley de junio-2013 deja claro de que puede desistir cuando quiera el inquilino con un preaviso de 30 días una vez pasados los 6 meses y con una penalización máxima de 1 mes por año que queda para acabar contrato, pero al estar pactada en una cláusula dicha indemnización en caso de desistimiento, ¿tiene más valor el pacto del contrato que lo que dice la nueva ley del mes de penalización por año pendiente de contrato? ¿no se puede considerar una cláusula nula por ser abusiva o de cantidad superior a la fijada en la ley del citado 1 mes por año pendiente de contrato y por tanto no se tenga derecho a ningún tipo de penalización o inmdenización a favor del arrendador?
4)- y si al final solo tiene derecho a 1 mes de penalización el arrendador por año pendiente de contrato, si además podría exigir el arrendador un mes más por no preavisar el inquilino con 30 días "¿natural o hábiles?" sino con 22 días de preaviso antes de marchar?
Muchas gracias por sus respuestas.
En un contrato de alquiler de vivienda habitual de fecha 01-11-13 y una vez recién cumplida la segunda prorroga donde el inquilino decide desistir unilateralmente del contrato con fecha 08-11-15 para irse al 30-11-15 y en donde las 2 cláusulas claves del contrato dicen:
"el presente contrato se celebra por un plazo de 1 año, prorrogables por plazos anuales hasta un máximo de 3 años mientras el arrendatario no manifieste su voluntad de rescidirlo o anularlo"
y la otra cláusula clave dice "el arrendatatrio entrega en este acto X euros como fianza legal, quedando ésta afecta a las responsabilidades legales y responderá a la falta de pago de la renta, así como por los daños y perjuicios que pudieran causarse en la vivienda y por cualquier tipo de incumplimiento contractual por el inquilino como pueda ser el desistimiento unilateral por éste, el cual significaría indemnizar al arrendador por las rentas pendientes hasta la finalización del contrato o de sus sucesivas prórrogas en caso de producirse".
Mis preguntas son:
1)- ¿puede el arrendador pedir los 11 meses que quedan para llegar al final de la última prórroga que sería a 01-11-16 como dice la segunda cláusula clave que habla de la fianza y donde se especifica el desistimiento unilateral y su indemnización?
2)- si es así, ¿podría cogerse la fianza como parte de pago de esta indemnización y pedirse los 10 meses restantes mediante demanda por reclamación de desistimiento unilateral del contrato por parte del inquilino?
3)- la nueva ley de junio-2013 deja claro de que puede desistir cuando quiera el inquilino con un preaviso de 30 días una vez pasados los 6 meses y con una penalización máxima de 1 mes por año que queda para acabar contrato, pero al estar pactada en una cláusula dicha indemnización en caso de desistimiento, ¿tiene más valor el pacto del contrato que lo que dice la nueva ley del mes de penalización por año pendiente de contrato? ¿no se puede considerar una cláusula nula por ser abusiva o de cantidad superior a la fijada en la ley del citado 1 mes por año pendiente de contrato y por tanto no se tenga derecho a ningún tipo de penalización o inmdenización a favor del arrendador?
4)- y si al final solo tiene derecho a 1 mes de penalización el arrendador por año pendiente de contrato, si además podría exigir el arrendador un mes más por no preavisar el inquilino con 30 días "¿natural o hábiles?" sino con 22 días de preaviso antes de marchar?
Muchas gracias por sus respuestas.
1.- No. Con toda probabilidad esa cláusula indemnizatoria por desistimiento unilateral antes de tiempo es ilegal. Según el art. 11 LAU lo más que podrá pedir es un mes de renta, no 11.
2.- Si la cláusula fuese legal sí se podría, pero no lo es.
3.- En este caso tiene más valor la LAU que la cláusula.
4.- La cuestión no es la que plantea, sino más bien si el hecho de que no cumpla con los 30 días de preaviso faculta al arrendador para exigir la indemnización pactada en la cláusula. Es decir: la regulación del art. 11 LAU tiene como requisito que el inquilino preavise con 30 días de antelación. La pregunta es: ¿si el inquilino no preavisa, puede aplicarse la cláusula en lugar del artículo? Mi opinión es que si, pero incluso así no van a darle los 11 meses de indemnización. En primer lugar porque no creo que ningún juez le dé demasiada importancia a una diferencia de 8 días. Y en segundo lugar porque incluso sin preaviso no le van a dar esos 11 meses. Es una cláusula cláramente abusiva y ningún juez va a estimarla en su integridad. Si le dan 3 meses dése por contento.
2.- Si la cláusula fuese legal sí se podría, pero no lo es.
3.- En este caso tiene más valor la LAU que la cláusula.
4.- La cuestión no es la que plantea, sino más bien si el hecho de que no cumpla con los 30 días de preaviso faculta al arrendador para exigir la indemnización pactada en la cláusula. Es decir: la regulación del art. 11 LAU tiene como requisito que el inquilino preavise con 30 días de antelación. La pregunta es: ¿si el inquilino no preavisa, puede aplicarse la cláusula en lugar del artículo? Mi opinión es que si, pero incluso así no van a darle los 11 meses de indemnización. En primer lugar porque no creo que ningún juez le dé demasiada importancia a una diferencia de 8 días. Y en segundo lugar porque incluso sin preaviso no le van a dar esos 11 meses. Es una cláusula cláramente abusiva y ningún juez va a estimarla en su integridad. Si le dan 3 meses dése por contento.
Hola y gracias por responder.
Pero entiendo que la ley también te permite pactar la indemnización para el caso de desistimiento, y en una cláusula del contrato se pacta dicha indemnización y no quiere decir que no sea legal porque no está dentro de la aplicación imperativa de la ley porque se puede pactar según la misma.
No lo entienden así?
Saludos.
Pero entiendo que la ley también te permite pactar la indemnización para el caso de desistimiento, y en una cláusula del contrato se pacta dicha indemnización y no quiere decir que no sea legal porque no está dentro de la aplicación imperativa de la ley porque se puede pactar según la misma.
No lo entienden así?
Saludos.
No, no puede entenderse así según lo dispuesto en el art. 4.2 LAU a cuyo tenor:
"Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
O sea: que primero se aplica la LAU y después lo que quieran las partes.
"Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
O sea: que primero se aplica la LAU y después lo que quieran las partes.
Hola,
Lo que pasa es que el artículo 4.1 LAU habla de que los arrendamientos se someten de FORMA IMPERATIVA A LO DISPUESTO EN LOS TITULOS I y IV pero no dice que sea de aplicación imperativa a lo dispuesto en el título II (el cual recoge el artículo 11 del desistimiento del contrato).
Si bien el artículo 4.2 habla de que "se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II" y es cierto que este título en su artículo 11 habla lo de pueden pactar en contrato para el desistimiento el que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.
3 consultas nos implica la cuestión:
1ª-Me cabe la duda de que el artículo 4.1 habla de que es imperativa solo para títulos I y IV y que puede estar por encima de todo y deje que los pactos estén por encima para lo que recoja el título II (desistimiento contrato). ¿Qué opináis?
2ª-Si es imperativo también el título II, y si en contrato se recoje que la indemnización es mayor a la que indica el artículo 11 de una mensualidad por año que reste de cumplir ¿implica que la cláusula del contrato es nula por abusiva por ser mayor la indemnización que lo que permite el artículo 11 y por tanto el arrendador se queda sin indemnización alguna?
3ª- Si el contrato es de 1 año prorrogable por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, y el inquilino desiste en el transcurso del segundo año, ¿tendría que indemnizar al arrendador con lo pendiente hasta llegar a 3 años aunque el contrato inicialmente fuera solo de 1 año pero prorrogable a plazos anuales hasta un máximo de 3 años?
Gracias anticipadas.
Saludos!
Lo que pasa es que el artículo 4.1 LAU habla de que los arrendamientos se someten de FORMA IMPERATIVA A LO DISPUESTO EN LOS TITULOS I y IV pero no dice que sea de aplicación imperativa a lo dispuesto en el título II (el cual recoge el artículo 11 del desistimiento del contrato).
Si bien el artículo 4.2 habla de que "se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II" y es cierto que este título en su artículo 11 habla lo de pueden pactar en contrato para el desistimiento el que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.
3 consultas nos implica la cuestión:
1ª-Me cabe la duda de que el artículo 4.1 habla de que es imperativa solo para títulos I y IV y que puede estar por encima de todo y deje que los pactos estén por encima para lo que recoja el título II (desistimiento contrato). ¿Qué opináis?
2ª-Si es imperativo también el título II, y si en contrato se recoje que la indemnización es mayor a la que indica el artículo 11 de una mensualidad por año que reste de cumplir ¿implica que la cláusula del contrato es nula por abusiva por ser mayor la indemnización que lo que permite el artículo 11 y por tanto el arrendador se queda sin indemnización alguna?
3ª- Si el contrato es de 1 año prorrogable por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, y el inquilino desiste en el transcurso del segundo año, ¿tendría que indemnizar al arrendador con lo pendiente hasta llegar a 3 años aunque el contrato inicialmente fuera solo de 1 año pero prorrogable a plazos anuales hasta un máximo de 3 años?
Gracias anticipadas.
Saludos!
1.- No, no: el título II es totalmente imperativo (en realidad todas las normas lo son salvo que ellas mismas digan lo contrario). Ya he tenido esta discusión antes con otros compañeros abogados, y siempre llegamos a la misma conclusión: que el título II es imperativo. Los problemas de interpretación se deben (como muchas otras veces) a que la redacción de la Ley está demasido influída por los políticos lo que conlleva este tipo de redacciones ambíguas que son capaces de confundir incluso a los profesionales.
2.- La cláusula no es nula de manera radical, por tanto la indemnización no queda reducida a cero, sino a la cantidad prevista en el art. 11 LAU.
3.- Aún no hay Jurisprudencia al respecto, pero la interpretación más extendida es que la indemnización se calcula no por la duración total de 3 años (porque Ud. no sabe realmente si el contrato va a durar tanto), sino por la duración de un año (del segundo año después de la primera prórroga) ya que esa es la duración del contrato en ese momento. Para que ocurriera lo que Ud. dice, habría hecho falta que la duración inicial del contrato fuera de 3 años (no de uno prorrogable hasta 3).
2.- La cláusula no es nula de manera radical, por tanto la indemnización no queda reducida a cero, sino a la cantidad prevista en el art. 11 LAU.
3.- Aún no hay Jurisprudencia al respecto, pero la interpretación más extendida es que la indemnización se calcula no por la duración total de 3 años (porque Ud. no sabe realmente si el contrato va a durar tanto), sino por la duración de un año (del segundo año después de la primera prórroga) ya que esa es la duración del contrato en ese momento. Para que ocurriera lo que Ud. dice, habría hecho falta que la duración inicial del contrato fuera de 3 años (no de uno prorrogable hasta 3).
Gracias.
Por tanto y para entenderlo y en resumen con las siguientes fechas y sucesos:
- Contrato alquiler del 1-11-13 de "duración de 1 año prorrogables por plazos anuales hasta un máximo de 3 años mientras el arrendatario no manifieste su voluntad de rescidirlo o anularlo" y con una cláusula en el mismo que dice "el arrendatatrio entrega en este acto 850 euros como fianza legal, quedando ésta afecta a las responsabilidades legales y responderá a la falta de pago de la renta, así como por los daños y perjuicios que pudieran causarse en la vivienda y por cualquier tipo de incumplimiento contractual por el inquilino como pueda ser el desistimiento unilateral por éste, el cual significaría indemnizar al arrendador por las rentas pendientes hasta la finalización del contrato o de sus sucesivas prórrogas en caso de producirse"
- inquilino comunica por mail el 8-11-15 que deja el piso
- la prórroga del contrato (2º año del mismo) se renovó el 1-11-15.
- documento de renuncia del contrato del inquilino y entrega de llaves con fecha 30-11-15.
qué puede el propietario reclamar al inquilino?
1- caso extremo a favor propietario: reclamar casi todo el 2º año de no compromiso por el inquilino (que va del 1-12-15 al 31-10-16) por no haber avisado antes de la prórroga del día 1-11-15? o porque no
2- caso extremo a favor inquilino: no puede reclamarle nada
3- como no ha avisado ni con los 30 días que dice la nueva LAU de junio del 2013 (solo ha avisado con 22 días antes de irse), puede reclamarle al menos ese mes de no aviso con tiempo?
4- yendo más lejos puede reclamarles casi todo ese 2º año de contrato no cumplido porque ni ha avisado al menos con los 30 días de preaviso antes de irse?
5- puede reclamar la parte proporcional de lo pendiente hasta el tercer año? o sea lo que dice la nueva LAU del mes de indemnización por anualidad pendiente de contrato teniendo en cuenta que es un contrato de un año prorrogable por plazos anuales hasta 3 años y que la cláusula del contrato sobre la indemnización no indico lo máximo que dice la nueva LAU de 1 mes por año pendiente de contrato sino más, o sea lo indicado de indemnizar al propietario con lo pendiente hasta la próxima prórroga.
En resumidas cuentas mi criterio es que solo puede reclamarle el propietario al inquilino lo siguiente:
- 1 mes de renta por no avisar con 30 días de antelación antes de irse (425€)
- casi 1 mes de indemnización por la parte no cumplida de contrato que va del 1-12-15 al 30-11-16, o sea 425€ x (11/12) = 390€.
Y por tanto podría retenerle 815€ de los 850€ de fianza que depositó el inquilino y devolverle los 35€.
¿Qué criterios tenéis vosotros en general?
Muchas gracias!
Saludos.
Por tanto y para entenderlo y en resumen con las siguientes fechas y sucesos:
- Contrato alquiler del 1-11-13 de "duración de 1 año prorrogables por plazos anuales hasta un máximo de 3 años mientras el arrendatario no manifieste su voluntad de rescidirlo o anularlo" y con una cláusula en el mismo que dice "el arrendatatrio entrega en este acto 850 euros como fianza legal, quedando ésta afecta a las responsabilidades legales y responderá a la falta de pago de la renta, así como por los daños y perjuicios que pudieran causarse en la vivienda y por cualquier tipo de incumplimiento contractual por el inquilino como pueda ser el desistimiento unilateral por éste, el cual significaría indemnizar al arrendador por las rentas pendientes hasta la finalización del contrato o de sus sucesivas prórrogas en caso de producirse"
- inquilino comunica por mail el 8-11-15 que deja el piso
- la prórroga del contrato (2º año del mismo) se renovó el 1-11-15.
- documento de renuncia del contrato del inquilino y entrega de llaves con fecha 30-11-15.
qué puede el propietario reclamar al inquilino?
1- caso extremo a favor propietario: reclamar casi todo el 2º año de no compromiso por el inquilino (que va del 1-12-15 al 31-10-16) por no haber avisado antes de la prórroga del día 1-11-15? o porque no
2- caso extremo a favor inquilino: no puede reclamarle nada
3- como no ha avisado ni con los 30 días que dice la nueva LAU de junio del 2013 (solo ha avisado con 22 días antes de irse), puede reclamarle al menos ese mes de no aviso con tiempo?
4- yendo más lejos puede reclamarles casi todo ese 2º año de contrato no cumplido porque ni ha avisado al menos con los 30 días de preaviso antes de irse?
5- puede reclamar la parte proporcional de lo pendiente hasta el tercer año? o sea lo que dice la nueva LAU del mes de indemnización por anualidad pendiente de contrato teniendo en cuenta que es un contrato de un año prorrogable por plazos anuales hasta 3 años y que la cláusula del contrato sobre la indemnización no indico lo máximo que dice la nueva LAU de 1 mes por año pendiente de contrato sino más, o sea lo indicado de indemnizar al propietario con lo pendiente hasta la próxima prórroga.
En resumidas cuentas mi criterio es que solo puede reclamarle el propietario al inquilino lo siguiente:
- 1 mes de renta por no avisar con 30 días de antelación antes de irse (425€)
- casi 1 mes de indemnización por la parte no cumplida de contrato que va del 1-12-15 al 30-11-16, o sea 425€ x (11/12) = 390€.
Y por tanto podría retenerle 815€ de los 850€ de fianza que depositó el inquilino y devolverle los 35€.
¿Qué criterios tenéis vosotros en general?
Muchas gracias!
Saludos.
1-y los desperfectos tipo mueble que no cierran cajones, guias puertas rotas, rayadas muebles y la falta de algún objeto y que estaba recogido todo ello en inventario junto al contrato y que estaba todo en perfecto estado, se hace cargo el propietario o se deberia de descontar al inquilino de la fianza?
si se descuenta, se ha de valorar en el escrito que se haga de retención de la fianza por el mes de indemnización por falta de un año de contrato de no cumplimiento o simplemente se hace constar que se hará un descuento sin más y sin aportar ningún presupuesto?
2- El escrito del aviso de la retención de la fianza que se ha de hacer antes de que cumpla el mes para la devolución de la fianza o eso no es transcendente?
Mil gracias. Saludos.
si se descuenta, se ha de valorar en el escrito que se haga de retención de la fianza por el mes de indemnización por falta de un año de contrato de no cumplimiento o simplemente se hace constar que se hará un descuento sin más y sin aportar ningún presupuesto?
2- El escrito del aviso de la retención de la fianza que se ha de hacer antes de que cumpla el mes para la devolución de la fianza o eso no es transcendente?
Mil gracias. Saludos.
