El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
desistimiento unilateral arrendador
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Desistimiento unilateral arrendador
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
14
Comentarios
Desistimiento unilateral arrendador
Hola,
Soy propietaria de una vivienda que tengo arrendada desde el 1 Abril de 2014. El plazo de duración del contrato que firmamos ambas partes es de 5 años, pero necesito disponer de mi vivienda como vivienda habitual antes de ese tiempo. Mi pregunta es:
-Puedo desistir del contrato antes de que transcurran los 5 años?
-Es posible que a los 3 años ya pueda "hechar" al inquilino con previo aviso? Si es así, con cuantos días de antelación tengo que avisarle?
Muchas gracias!
Soy propietaria de una vivienda que tengo arrendada desde el 1 Abril de 2014. El plazo de duración del contrato que firmamos ambas partes es de 5 años, pero necesito disponer de mi vivienda como vivienda habitual antes de ese tiempo. Mi pregunta es:
-Puedo desistir del contrato antes de que transcurran los 5 años?
-Es posible que a los 3 años ya pueda "hechar" al inquilino con previo aviso? Si es así, con cuantos días de antelación tengo que avisarle?
Muchas gracias!
En el contrato las cláusulas que se redactaron más allegadas a mi duda son las siguientes:
-DURACIÓN DEL CONTRATO. PLAZO MINIMO.
El plazo de duración del presente contrato es de cinco años y comenzará a regir a partir del día 1 de Abril de 2014 hasta el 31 de Marzo de 2019.
El Arrendatario se reserva el derecho a finalizar anticipada y unilateralmente el contrato, durante la vigencia del mismo avisando fehacientemente con un mes de antelación al Arrendador.
Los seis primeros meses son de obligado cumplimiento.
No dice nada más sobre el derecho a finalizar anticipadamente el contrato por parte del arrendador. Pero en el apartado de "Manifiestan" se expresa que formalizamos un contrato de arrendamiento urbano de conformidad a las prevenciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de 24 de noviembre y adaptada por la Ley 4/2013 de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.
Yo he buscado en el BOE estas leyes para ver si decían algo sobre mi duda y he creído entender que sí es posible que yo (como arrendadora y propietaria de la vivienda) puedo resolver el contrato a los 3 años, aunque éste fuera de 5 años y así "echar al inquilino" y disponer de mi vivienda.
BOE Ley 4/2013 Preámbulo II:
– La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
-DURACIÓN DEL CONTRATO. PLAZO MINIMO.
El plazo de duración del presente contrato es de cinco años y comenzará a regir a partir del día 1 de Abril de 2014 hasta el 31 de Marzo de 2019.
El Arrendatario se reserva el derecho a finalizar anticipada y unilateralmente el contrato, durante la vigencia del mismo avisando fehacientemente con un mes de antelación al Arrendador.
Los seis primeros meses son de obligado cumplimiento.
No dice nada más sobre el derecho a finalizar anticipadamente el contrato por parte del arrendador. Pero en el apartado de "Manifiestan" se expresa que formalizamos un contrato de arrendamiento urbano de conformidad a las prevenciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de 24 de noviembre y adaptada por la Ley 4/2013 de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.
Yo he buscado en el BOE estas leyes para ver si decían algo sobre mi duda y he creído entender que sí es posible que yo (como arrendadora y propietaria de la vivienda) puedo resolver el contrato a los 3 años, aunque éste fuera de 5 años y así "echar al inquilino" y disponer de mi vivienda.
BOE Ley 4/2013 Preámbulo II:
– La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
Si puede desistir, según lo previsto en el art. 9.3 LAU 94, a cuyo tenor:
"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto."
En la versión anterior de la LAU (la anterior al 6 de junio de 2013) era necesario expresar en el contrato que se iba a necesitar la vivienda, pero después de la última reforma ya no es necesario como puede comprobarse en el artículo indicado.
Por lo tanto podría recuperar su vivienda en abril del 2015, preavisando con al menos dos meses de antelación. Hágalo ya y se cura en salud, pero tenga cuidado porque la ley le obliga a ocupar esa vivienda. Caso contrario si el antiguo inquilino se enterase podría demandarla.
"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto."
En la versión anterior de la LAU (la anterior al 6 de junio de 2013) era necesario expresar en el contrato que se iba a necesitar la vivienda, pero después de la última reforma ya no es necesario como puede comprobarse en el artículo indicado.
Por lo tanto podría recuperar su vivienda en abril del 2015, preavisando con al menos dos meses de antelación. Hágalo ya y se cura en salud, pero tenga cuidado porque la ley le obliga a ocupar esa vivienda. Caso contrario si el antiguo inquilino se enterase podría demandarla.
Muchas grácias!
Me acabaré de informar bien porque yo pensaba que tenía q esperar 3 años, es decir, hasta abril de 2016.
Entonces aunque el contrato sea de 5 años, entiendo que transcurridos períodos anuales yo puedo recuperar mi piso avisando con 2 meses de antelación a la inquilina? Tenía entendido que los 3 primeros años del contrato son obligatorios para mi y para la inquilina tan sólo los 6 primeros meses.
Lo que no acabo de entender es cómo funciona lo de las prórrogas. Para mi una prórroga se considera a partir de la finalización del período pactado en un contrato, es decir:
-Para un contrato de 1 año, las prórrogas empiezan cuando este año se cumple.
-Para un contrato de 3 años, las prórrogas empiezan a partir de ya finalizado el tercer año.
-Y en mi caso, para un contrato de 5 años, las prórrogas empiezan cuando acaben los 5 años.
Osea, yo quiero desistir del contrato en el transcurso de los 5 años del contrato, no de las prórrogas. No se si me explico. Sólo han pasado 2 años desde que firmamos el contrato pero yo necesito mi vivienda para vivir con mi marido y mis hijos...
Me acabaré de informar bien porque yo pensaba que tenía q esperar 3 años, es decir, hasta abril de 2016.
Entonces aunque el contrato sea de 5 años, entiendo que transcurridos períodos anuales yo puedo recuperar mi piso avisando con 2 meses de antelación a la inquilina? Tenía entendido que los 3 primeros años del contrato son obligatorios para mi y para la inquilina tan sólo los 6 primeros meses.
Lo que no acabo de entender es cómo funciona lo de las prórrogas. Para mi una prórroga se considera a partir de la finalización del período pactado en un contrato, es decir:
-Para un contrato de 1 año, las prórrogas empiezan cuando este año se cumple.
-Para un contrato de 3 años, las prórrogas empiezan a partir de ya finalizado el tercer año.
-Y en mi caso, para un contrato de 5 años, las prórrogas empiezan cuando acaben los 5 años.
Osea, yo quiero desistir del contrato en el transcurso de los 5 años del contrato, no de las prórrogas. No se si me explico. Sólo han pasado 2 años desde que firmamos el contrato pero yo necesito mi vivienda para vivir con mi marido y mis hijos...
1.- Es que tiene Ud. una confusión por no entender bien la ley. La duración de 3 años de la que habla es la mínima prevista por la LAU a favor del inquilino. Si por ejemplo firman un contrato de un año de duración, cuando acabe el primera año la LAU le garantiza al inquilino que puede prorrogar el contrato un año más, y al siguiente año otro más, de tal forma que el inquilino pueda permanecer en la vivienda al menos durante 3 años. PERO: si Ud. dice en el contrato que la duración es de 5 años, entonces la duración no es 3 años con prórrogas sino directamente de 5.
2.- En cuanto a la recuperación del piso: en su caso no tiene que esperar a ninguna prórroga, sino sólo a que haya pasado el primer año. La razón es que como la duración inicial es de 5 años no hay prórrogas obligatorias, porque la duración inicial ya es mayor que 3 años, y al no haber prórrogas no tiene sentido esperar a que se produzcan.
3.- Funcionamiento de las prórrogas: aquí también se confunde: las prórrogas sólo se producen cuando la duración inicial es inferior a 3 años. Mediante las prórrogas se garantiza que esa duración inicial sea de al menos esos 3 años. En su caso, como la duración inicial es ya superior a esos 3 años pues no se producen las prórrogas.
4.- En su caso, finalizado el 5 años se producen una única prórroga de un sólo año.
5.- Lo de los 6 meses sí es como dice: el inquilino tiene la obligación de permanecer al menos 6 meses, independientemente de la duración pactada.
6.- No tiene que esperar nada para recuperar el piso puesto que ya ha transcurrido el primer año. Lo único que tiene que hacer es preavisar al inquilino con al menos dos meses de antelación pero teniendo cuidado de que si no ocupa el piso en 3 meses el inquilino podría decidir demandarle.
La veo muy perdida en estos asuntos, lo mejor que puede hacer es consultar con un abogado.
2.- En cuanto a la recuperación del piso: en su caso no tiene que esperar a ninguna prórroga, sino sólo a que haya pasado el primer año. La razón es que como la duración inicial es de 5 años no hay prórrogas obligatorias, porque la duración inicial ya es mayor que 3 años, y al no haber prórrogas no tiene sentido esperar a que se produzcan.
3.- Funcionamiento de las prórrogas: aquí también se confunde: las prórrogas sólo se producen cuando la duración inicial es inferior a 3 años. Mediante las prórrogas se garantiza que esa duración inicial sea de al menos esos 3 años. En su caso, como la duración inicial es ya superior a esos 3 años pues no se producen las prórrogas.
4.- En su caso, finalizado el 5 años se producen una única prórroga de un sólo año.
5.- Lo de los 6 meses sí es como dice: el inquilino tiene la obligación de permanecer al menos 6 meses, independientemente de la duración pactada.
6.- No tiene que esperar nada para recuperar el piso puesto que ya ha transcurrido el primer año. Lo único que tiene que hacer es preavisar al inquilino con al menos dos meses de antelación pero teniendo cuidado de que si no ocupa el piso en 3 meses el inquilino podría decidir demandarle.
La veo muy perdida en estos asuntos, lo mejor que puede hacer es consultar con un abogado.
buenos días he alquilado mi piso por un año prorrogable hasta tres en junio 2014, ya le comunique por burofax a la inquilina con dos meses de antelación, le tengo el desahucio puesto por necesidad de la vivienda , mi pregunta es si tengo que esperar a la sentencia del desahucio , pues aquí es donde no me aclaro.
la ley dice que tiene que entrgar la vivienda en la fecha señalada ,si no se llega a un acuerdo .
luego mi inquila tiene a un chico alquilado en el piso ,tengo prueba de ello, y a la vez han presentado el un contrato de alquiler en un juicio para la custodia de su hijo , esto es legal ,es denunciable .
esta mintiendo con un piso que no es d el , ni tiene ningún contrato , yo con mi hijo de 19 años vivo en una habitación en casa de una amiga que nos ha acogido , y todos mis muebles y parte de ropas en un trastero que tuve que alquilar , pues yo alquile la vivienda ya que me traslade por trabajo a otra ciudad , se me termino el contrato pues la empresa cerro , y claro esta que tenia que regresar a mi vivienda .
que puedo hacer ?'
muchas gracias
que puedo hacer
muchas gracias
la ley dice que tiene que entrgar la vivienda en la fecha señalada ,si no se llega a un acuerdo .
luego mi inquila tiene a un chico alquilado en el piso ,tengo prueba de ello, y a la vez han presentado el un contrato de alquiler en un juicio para la custodia de su hijo , esto es legal ,es denunciable .
esta mintiendo con un piso que no es d el , ni tiene ningún contrato , yo con mi hijo de 19 años vivo en una habitación en casa de una amiga que nos ha acogido , y todos mis muebles y parte de ropas en un trastero que tuve que alquilar , pues yo alquile la vivienda ya que me traslade por trabajo a otra ciudad , se me termino el contrato pues la empresa cerro , y claro esta que tenia que regresar a mi vivienda .
que puedo hacer ?'
muchas gracias
que puedo hacer
muchas gracias
hola leonjbr y si el inquilino no cumple con esos 30 días de preaviso que marca artículo 11, que podría pasarle?
y en casos de indemnización pactada o por incumplimiento de contrato restando un tiempo para llegar a los 3 años de un contrato pactado así de duración?
sabemos que hay el mes de penalización por año incumplido pero y si encima el inquilino no cumple con esos 30 días de preaviso que marca el artículo 11 de la LAU que debe comunicar al propietario?
gracias.
y en casos de indemnización pactada o por incumplimiento de contrato restando un tiempo para llegar a los 3 años de un contrato pactado así de duración?
sabemos que hay el mes de penalización por año incumplido pero y si encima el inquilino no cumple con esos 30 días de preaviso que marca el artículo 11 de la LAU que debe comunicar al propietario?
gracias.
Si jouseline, la pregunta es muy pertinente. En este asunto hay que tener en cuenta que aún no hay Jurisprudencia y por tanto la opinión que yo doy es muy personal y puede que resulte finalmente incorrecta cuando empiecen a dictarse sentencias sobre este asunto.
Mi opinión es que si el inquilino no cumple con dichos plazos de preaviso, no puede acogerse a la cláusula penal. Ya no sería un desistimiento "consentido" por la LAU, sino una resolución unilateral pura y dura y por tanto generaría el derecho del casero a percibir la indemnización prevista en el art. 1124 Cc. En otras palabras el inquilino tendría que indemnizar al casero por el desistimiento anticipado no en función de la penalidad establecida en la LAU sino en fución de los daños efectivamente causados por dicha resolución unilateral. En principio dicha indemnización sería el importe de las rentas correspondientes a todos los meses que queden hasta la finalización de la duración inicial del contrato o de la prórroga en vigor, pero no creo que un juez concediera mas de 2 meses de renta salvo que el piso estuviera en muy malas condiciones.
Mi opinión es que si el inquilino no cumple con dichos plazos de preaviso, no puede acogerse a la cláusula penal. Ya no sería un desistimiento "consentido" por la LAU, sino una resolución unilateral pura y dura y por tanto generaría el derecho del casero a percibir la indemnización prevista en el art. 1124 Cc. En otras palabras el inquilino tendría que indemnizar al casero por el desistimiento anticipado no en función de la penalidad establecida en la LAU sino en fución de los daños efectivamente causados por dicha resolución unilateral. En principio dicha indemnización sería el importe de las rentas correspondientes a todos los meses que queden hasta la finalización de la duración inicial del contrato o de la prórroga en vigor, pero no creo que un juez concediera mas de 2 meses de renta salvo que el piso estuviera en muy malas condiciones.
Gracias leonjbr.
Creo que es muy coherente tu planteamiento, el tiempo o mejor dicho la jurisprudencia dirá al respecto sobre este asunto del incumplimiento de los 30 días de preaviso que marca el artículo 11 LAU pues lo considero muy importante, primordial diria yo y es extraño que no haya jurisprudencia al respecto, no?
Creo que es muy coherente tu planteamiento, el tiempo o mejor dicho la jurisprudencia dirá al respecto sobre este asunto del incumplimiento de los 30 días de preaviso que marca el artículo 11 LAU pues lo considero muy importante, primordial diria yo y es extraño que no haya jurisprudencia al respecto, no?
Bueno jouseline, yo creo que es muy normal, porque la reforma se hizo en junio de 2013 (apenas hace dos años) y mientras que se han celebrado esos contratos, se han ido produciendo incumplimientos, se han planteado los pleitos y se han dictado las sentencias, pues no es nada raro que no encontremos sentencias. Yo creo que a partir de este 2016, deberíamos empezar a verlas. Y aún así, es posible que tardemos algo más en ver alguna que trate específicamente este asunto de los 30 días.
Por mi experiencia es extremadamente improbable que ningún inquilino preavise mediante burofax con 30 días de antelación y que además se vaya en la fecha indicada. Mi experiencia es que, si acaso, te "notifican" por teléfono diciéndote que se van a ir "esta semana" o incluso que ya se han ido y han dejado las llaves en el buzón o a un vecino y cosas por el estilo. Pero en definitiva lo que nos queda es esperar a las sentencias.
Por mi experiencia es extremadamente improbable que ningún inquilino preavise mediante burofax con 30 días de antelación y que además se vaya en la fecha indicada. Mi experiencia es que, si acaso, te "notifican" por teléfono diciéndote que se van a ir "esta semana" o incluso que ya se han ido y han dejado las llaves en el buzón o a un vecino y cosas por el estilo. Pero en definitiva lo que nos queda es esperar a las sentencias.
