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Desistimiento anticipado de contrato
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La jurisprudencia se está inclinando en general por aceptar las indemnizaciones del perjuicio real acaecido. Pero a mí se me plantea, EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, COMO PUEDE SER DE PEOR CONDICION UN CONTRATO DE 5 O MENOS AÑOS QUE UN CONTRATO DE MAS DE 5 AÑOS PARA EL INQUILINO.
No parece justo, ni equitativo, ni acorde con la tradición del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento urbano de vivienda, donde según larga tradición, no era común que el arrendador pidiera una indemnización por desistimiento unilateral, porque bastante premio tenía con sacarse de encima la prórroga forzosa por lo menos desde su desaparición, con el Decreto Boyer.
Me explico, sí la ley en su art. 11 es interpretada en el sentido de que guarda silencio respecto a los desistimietos unilaterales de arrendamientos de 5 o menos años, y respecto a los de más de cinco, establece como principio general que para los arrendamientos de más de 5 años no hay indemnización por desistimiento unilateral del contrato, salvo pacto en contrario que la propia Ley parece limitar a, un mes por año que reste de cumplir el contrato. Ver art. 11 en relación al art.4.2ª de la vigente LAU.
Como puede ser que, sí en nuestra cultura de arrendamientos urbanos, según la cual es más gravoso para un propietario tener un alquiler de más de 5 años ( pongamos 10 años), que tener un alquiler 5 años, resulte más gravoso para el inquilino el desistimiento en un contrato de cinco años ? Como puede ser que se acuda a formulas de interpretación, según las cuales sí se pacta un arriendo por un año, el desistimieto unilateral del arrendatario será menos gravoso que sí se pacta un plazo de 3 o 5 años, cuando en definitiva todos tiene que durara obligatoriamente para el arrendador un mímimo de 5 años ?
No resulta esta interpretación absolutamente contraria a lo querido por el Legislador, es decir, la reintroducción de un plazo mímimo de Prórroga forzosa? No debería interpretarse justamente a la inversa el hecho del silencio que guarda la Ley para los contratos de 5 o menos años? Es decir, que para los mismos no hay indemnización por desistimiento unilateral.
No deberían interpretarse las cláusulas penales de desisitmiento para el inquilino, de pagar un mes por año que falte hasta cumplir los 5 años, como cláusulas nulas de pleno derecho por ir contra el art. 11, el principio tuitivo de la Legislación de arrendamientos urbanos, la nulidad de las cláusulas de imposición en los contratos adhesivos, debiéndose permitir solo para los contratos de más de 5 años con la limitación máxima de un mes por año que falte para cumplir el contrato, debiendo acreditarse el perjuicio real del arrendador para no permitir enriquecimientos injustos de los arrendadores.
Mi critica va dirigida hacia, la interpretación según la cual, el silencio de la Ley debe ser reconducido por la aplicación del Código civil. Ver art. 4.2º de la vigente LAU y bastantes sentencias que así se pronucian.
A mi me parece esta, es una interpretación aberrante del contrato de arrendamiento urbano de viviendas ( una filigrana jurídica alejada de la realidad, algo que les ocurre a veces a muchos jueces ) , haciendo gravitar en exceso el peso de un silencio legislativo sobre la parte más débil del contrato arrendaticio, desnaturalizando el contrato en sí mismo, a través de darle un maquillaje de lo que no es, es decir el contrato de arrendamiento de vivienda no es un verdadero contaro siganalagmático bilateral en que las dos partes se obligan pura y libremente. No señor, el inquilino ( aunque hay algunos inquilinos que tiene mucho morro) no es una parte igual al arrendador, sobre todo porque normalmente se contrata a través de un Administrador de fincas que te impone un contrato cuyas cláusulas son redatadas por las Asociaciones de Administradores de fincas, de Propietarios, Agentes de la Propiedad InmobiliARIA, etc......
Viendo 21 - 29 de 29 comentarios
Esencialmente estoy de acuerdo con "mariopez1" la clasificación que efectúa de la jurisprudencia es muy acertada.
Pienso que la ley debería permitir el desistimiento previa prestación de una fianza o aval importante para responder de los perjuicios que se diluciden en un procedimiento, a falta de arreglo amistoso. Con ello el arrendador podría ofrecer en alquiler la vivienda y ya se dilucidará el perjuicio real.
La ley al no permitirlo aboca al arrendatario a pedir el cumplimiento y por lo tanto a no poder arrendarlo, ya que para retomar la posesión tendría que aceptar la rescisión. Me gustaría conocer la opinión de esto último
Pienso que la ley debería permitir el desistimiento previa prestación de una fianza o aval importante para responder de los perjuicios que se diluciden en un procedimiento, a falta de arreglo amistoso. Con ello el arrendador podría ofrecer en alquiler la vivienda y ya se dilucidará el perjuicio real.
La ley al no permitirlo aboca al arrendatario a pedir el cumplimiento y por lo tanto a no poder arrendarlo, ya que para retomar la posesión tendría que aceptar la rescisión. Me gustaría conocer la opinión de esto último
Estoy de acuerdo con todos. Especialmente con lo dicho por mariopez1: "Desde luego la redacción del art. 11 de la Ley de arrendamientos urbanos va a seguir dando que hablar durante mucho tiempo".
En este punto las visiones de arrendador y arrendatario son "irreconciliables". Por ello propongo una indemnización expresa en el contrato que evite el cumplimiento forzoso y que sea cabal.
Cuando hablo de art 27.1 o 27.2 o de enriquecimiento injusto hablo de la cuestión práctica: Si el inquilino se tiene que ir del piso se irá, no hay fuerza legal que le obligue a residir en la finca. Y a partir de aqui pueden pasr 1000 cosas. Dos que yo he visto: Arrendador listillo vuelve a alquilar la finca (con un claro enriquecimiento injusto, como minimo); Arrendador está más interesado en recobrar la posesión que en la percepción de renta (además le malpagan o no le pagan) y solicita resolución 27.2.a) y/o 27.2.f. y en otros casos 27.2.c).
En este punto las visiones de arrendador y arrendatario son "irreconciliables". Por ello propongo una indemnización expresa en el contrato que evite el cumplimiento forzoso y que sea cabal.
Cuando hablo de art 27.1 o 27.2 o de enriquecimiento injusto hablo de la cuestión práctica: Si el inquilino se tiene que ir del piso se irá, no hay fuerza legal que le obligue a residir en la finca. Y a partir de aqui pueden pasr 1000 cosas. Dos que yo he visto: Arrendador listillo vuelve a alquilar la finca (con un claro enriquecimiento injusto, como minimo); Arrendador está más interesado en recobrar la posesión que en la percepción de renta (además le malpagan o no le pagan) y solicita resolución 27.2.a) y/o 27.2.f. y en otros casos 27.2.c).
La jurisprudencia se está inclinando en general por aceptar las indemnizaciones del perjuicio real acaecido. Pero a mí se me plantea, EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, COMO PUEDE SER DE PEOR CONDICION UN CONTRATO DE 5 O MENOS AÑOS QUE UN CONTRATO DE MAS DE 5 AÑOS PARA EL INQUILINO.
No parece justo, ni equitativo, ni acorde con la tradición del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento urbano de vivienda, donde según larga tradición, no era común que el arrendador pidiera una indemnización por desistimiento unilateral, porque bastante premio tenía con sacarse de encima la prórroga forzosa por lo menos desde su desaparición, con el Decreto Boyer.
Me explico, sí la ley en su art. 11 es interpretada en el sentido de que guarda silencio respecto a los desistimietos unilaterales de arrendamientos de 5 o menos años, y respecto a los de más de cinco, establece como principio general que para los arrendamientos de más de 5 años no hay indemnización por desistimiento unilateral del contrato, salvo pacto en contrario que la propia Ley parece limitar a, un mes por año que reste de cumplir el contrato. Ver art. 11 en relación al art.4.2ª de la vigente LAU.
Como puede ser que, sí en nuestra cultura de arrendamientos urbanos, según la cual es más gravoso para un propietario tener un alquiler de más de 5 años ( pongamos 10 años), que tener un alquiler 5 años, resulte más gravoso para el inquilino el desistimiento en un contrato de cinco años ? Como puede ser que se acuda a formulas de interpretación, según las cuales sí se pacta un arriendo por un año, el desistimieto unilateral del arrendatario será menos gravoso que sí se pacta un plazo de 3 o 5 años, cuando en definitiva todos tiene que durara obligatoriamente para el arrendador un mímimo de 5 años ?
No resulta esta interpretación absolutamente contraria a lo querido por el Legislador, es decir, la reintroducción de un plazo mímimo de Prórroga forzosa? No debería interpretarse justamente a la inversa el hecho del silencio que guarda la Ley para los contratos de 5 o menos años? Es decir, que para los mismos no hay indemnización por desistimiento unilateral.
No deberían interpretarse las cláusulas penales de desisitmiento para el inquilino, de pagar un mes por año que falte hasta cumplir los 5 años, como cláusulas nulas de pleno derecho por ir contra el art. 11, el principio tuitivo de la Legislación de arrendamientos urbanos, la nulidad de las cláusulas de imposición en los contratos adhesivos, debiéndose permitir solo para los contratos de más de 5 años con la limitación máxima de un mes por año que falte para cumplir el contrato, debiendo acreditarse el perjuicio real del arrendador para no permitir enriquecimientos injustos de los arrendadores.
Mi critica va dirigida hacia, la interpretación según la cual, el silencio de la Ley debe ser reconducido por la aplicación del Código civil. Ver art. 4.2º de la vigente LAU y bastantes sentencias que así se pronucian.
A mi me parece esta, es una interpretación aberrante del contrato de arrendamiento urbano de viviendas ( una filigrana jurídica alejada de la realidad, algo que les ocurre a veces a muchos jueces ) , haciendo gravitar en exceso el peso de un silencio legislativo sobre la parte más débil del contrato arrendaticio, desnaturalizando el contrato en sí mismo, a través de darle un maquillaje de lo que no es, es decir el contrato de arrendamiento de vivienda no es un verdadero contaro siganalagmático bilateral en que las dos partes se obligan pura y libremente. No señor, el inquilino ( aunque hay algunos inquilinos que tiene mucho morro) no es una parte igual al arrendador, sobre todo porque normalmente se contrata a través de un Administrador de fincas que te impone un contrato cuyas cláusulas son redatadas por las Asociaciones de Administradores de fincas, de Propietarios, Agentes de la Propiedad InmobiliARIA, etc......
Apasionante. Si no es mucho morro... ¿podríais incluir referencias de la jurisprudencia que estamos citando? Me interesan especialmente los supuestos de aplicación analógica del art.11 de la LAU para arrendamientos de duración inferior a 5 años. ¿Podríamos encontrar alguna tendencia predominante en la doctrina? Ante un desistimiento unilateral del arrendatario en contrato de duración inferior a 5 años, ¿qué es más frecuente?: ¿libre desistimiento? ¿Penalización del art.11? ¿Libre estimación por parte del juzgador del efectivo perjuicio causado?¿Retención de la fianza?
Gracias.
Gracias.
Hola Blascodermo. En los contratos de local de negocio se estará a lo pactado entre las partes.Es decir, si se pactó una indemnización esa será la aplicable, salvo que sea desproporcionada en cuyo caso será ponderada por el Juzgado en caso de acudir a la vía judicial.
SI se pactó que el arrendatario PODRÁ desistir del contrato sin penalización alguna entonces NO habrá derecho a indemnización.
Si NO se pactó NADA la indemnización se fijará en relación a las circunstancias de cada caso(tiempo que resta, motivo del desistimiento,tiempo que tarde en volver a arrendarlo,etc...)
Reciba un cordial saludo.
SI se pactó que el arrendatario PODRÁ desistir del contrato sin penalización alguna entonces NO habrá derecho a indemnización.
Si NO se pactó NADA la indemnización se fijará en relación a las circunstancias de cada caso(tiempo que resta, motivo del desistimiento,tiempo que tarde en volver a arrendarlo,etc...)
Reciba un cordial saludo.
Lo sé, el art 11 y el 27 en este caso son dispositivos, era por si habá alguna sentencia o algo, me explayo. Se pactó una indemnización de 6 meses de renta!!!Es el típico contrato completamente leonino de centro comercial y pobre inquilino. Pienso plantear lo de enriquecimiento injusto. Pero además, en este contrato sólo se establecen causas de incumplimiento por parte del arrendatario, entre las que se encuentran sólo poder instalar negocios de optica en el local. a pesar de no haberlo pactado, han plantando un local de óptica gigante justo en frente que ha hundido el negoco de mis clietes. Como de acuerdo con e código civil, tengo que entender la recíproca, parece que si me obligan a tener una óptica, podemos entender, ya que no hay previsto ningún incumplimiento, que plantar un local en frente es incumplmento por parte de ellos. Además, han estado cobrando las cuotas de la comunidad de inquilinos para los gastos comunes. Gastos que no han justificado ningún año. ¿dónde se establece, que se que está establecido, que están obligados a jutificarme los gastos comunes anuales?. Saludos
En el caso de un arrendamiento a 15 años de local de negocio donde el inquilino ha montado un bar y despues de un año y de forma unilateral decide dejarlo.
1º ¿Qué derechos de indemnizacion tiene el arrendador y el arrendatario?
2º ¿Qué bienes puede llevarse el inquilino y cuales esta obligado a dejar en el local?
1º ¿Qué derechos de indemnizacion tiene el arrendador y el arrendatario?
2º ¿Qué bienes puede llevarse el inquilino y cuales esta obligado a dejar en el local?
Hice un contrato de alquiler de un despacho por cinco años con una cláusula de obligación de permanencia de dos años y que el arrendatario se comprometía a indemnizar al propietario con el pago de dos años si incumplía el contrato. El arrendatario no ha cumplido dicho contrato y a los cinco meses se ha ido, debiendo dos mensualidades y haciendo obras sin permiso. Tengo derecho a dicha indemnización si voy por vía judicial?
Vamos a echar más leña al fuego.
Arrendador y arrendatario pactan por tres años prorrogables a cinco o a ocho según LAU.
Arrendatario entrega en metálico un mes de fianza más cuatro en concepto de aval.
Pasan los tres años y nadie dice nada - El contrato se prorroga obligatoriamente un año más - A los ocho meses del cuarto año el arrendatario comunica al arrendador por teléfono que ser va... porque ¡SÍ!.
Pregunto por la forma y manera: ¿Puede hacer el arrendador oídos sordos y esperar... aunque el inquilino no le pague los cuatro meses que faltan. Ya que obran en su poder con la fianza y el aval en metálico?... Gracias.
Arrendador y arrendatario pactan por tres años prorrogables a cinco o a ocho según LAU.
Arrendatario entrega en metálico un mes de fianza más cuatro en concepto de aval.
Pasan los tres años y nadie dice nada - El contrato se prorroga obligatoriamente un año más - A los ocho meses del cuarto año el arrendatario comunica al arrendador por teléfono que ser va... porque ¡SÍ!.
Pregunto por la forma y manera: ¿Puede hacer el arrendador oídos sordos y esperar... aunque el inquilino no le pague los cuatro meses que faltan. Ya que obran en su poder con la fianza y el aval en metálico?... Gracias.
