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¿ desistimiento alquiler ?
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¿ desistimiento alquiler ?
Hola, os comento: Contrato de alquiler de vivienda suscrito en fecha 9/2/20 por tiempo de 1 año, prorrogable anualmente hasta el plazo de 5 años. El contrato por tanto se encuentra a día de hoy a punto de entrar en su segunda prórroga (que empieza el 9/2/22). Bien, en fecha 23/1/22 el inquilino manifiesta por escrito que abandonará la vivienda el día 16/2/22. Se establece en el contrato que el preaviso debería haber sido de 30 días, pero como se ve, no lo cumple porque avisa sólo con 21 días de antelación. El contrato también establece una indemnización por desistimiento de una mensualidad de renta por cada año que falte para acabar el contrato. Asimismo, el contrato también establece que el inquilino deberá entregar la vivienda pintada de blanco. Hay depositadas en concepto de fianza dos mensualidades de alquiler. Preguntas:
1) Entiendo que procede una indemnización por desistimiento por importe de una mensualidad de renta, ¿ correcto? y que si no se aviene a pagarla se le descuenta de la fianza.
2) Si el inquilino decide no pintar la vivienda, entiendo que o bien paga los trabajos de pintura, o bien se le descuenta de la fianza, si es así, ¿qué importe?
3) Ya que el inquilino se marcha el 16/2/22 sólo debe abonar la renta proporcional del mes de febrero ( no el mes completo), ¿correcto?
4) ¿ Tiene alguna otra implicación el hecho de que el inquilino no haya preavisado con la antelación estipulada en el contrato ? (30 días)
1) Entiendo que procede una indemnización por desistimiento por importe de una mensualidad de renta, ¿ correcto? y que si no se aviene a pagarla se le descuenta de la fianza.
2) Si el inquilino decide no pintar la vivienda, entiendo que o bien paga los trabajos de pintura, o bien se le descuenta de la fianza, si es así, ¿qué importe?
3) Ya que el inquilino se marcha el 16/2/22 sólo debe abonar la renta proporcional del mes de febrero ( no el mes completo), ¿correcto?
4) ¿ Tiene alguna otra implicación el hecho de que el inquilino no haya preavisado con la antelación estipulada en el contrato ? (30 días)
El inquilino le ha avisado con 24 días de antelación, si bien es cierto que no es un mes, son 3 semanas. En cuanto a sus preguntas:
1. El inquilino debe pagarle el tiempo proporcional que queda de año conforme a un mes de renta (si 12 meses es un mes de renta, 10 meses y medio saldrá la cantidad, una regla de 3). La fianza sirve para garantizar el buen estado de la vivienda, último mes de renta y suministros impagados
2. Si han pactado que la vivienda se devuelva pintada de blanco, efectivamente, debe pintarlo él o usted a cargo de él (fianza)
3. Debe pagarle la parte proporcional de febrero que disfrute de la vivienda, el resto de mes entraría en la indemnización por desistimiento
1. El inquilino debe pagarle el tiempo proporcional que queda de año conforme a un mes de renta (si 12 meses es un mes de renta, 10 meses y medio saldrá la cantidad, una regla de 3). La fianza sirve para garantizar el buen estado de la vivienda, último mes de renta y suministros impagados
2. Si han pactado que la vivienda se devuelva pintada de blanco, efectivamente, debe pintarlo él o usted a cargo de él (fianza)
3. Debe pagarle la parte proporcional de febrero que disfrute de la vivienda, el resto de mes entraría en la indemnización por desistimiento
Muchas gracias por tu respuesta. Dudaba sobre si hay derecho o no a indemnización por desistimiento, ¿ es seguro ?, porque otro compañero me hace dudar, su razonamiento es que no procede indemnización pues Si la duración del contrato era de un año, no procede indemnización alguna por desistimiento, pues según dice esta indemnización está pensada para contratos de duración pactada superior a 1 año.
Respecto al tema de la pintura, caso de que se requiera al inquilino y éste opte por no devolver la casa recién pintada como establece el contrato, ¿sería necesario para descontarle el importe de la pintura de la fianza que el propietario acredite efectivamente haberla pintado mediante factura, o bien bastaría con un presupuesto si es que el propietario decide pintarla más adelante (y descontar igualmente de la fianza el importe del presupuesto si es que el vecino se niega a pagar dicho presupuesto?
Gracias de antemano
Respecto al tema de la pintura, caso de que se requiera al inquilino y éste opte por no devolver la casa recién pintada como establece el contrato, ¿sería necesario para descontarle el importe de la pintura de la fianza que el propietario acredite efectivamente haberla pintado mediante factura, o bien bastaría con un presupuesto si es que el propietario decide pintarla más adelante (y descontar igualmente de la fianza el importe del presupuesto si es que el vecino se niega a pagar dicho presupuesto?
Gracias de antemano
Yo considero que la fianza cubre el incumplimiento contractual del inquilino, que es la omisión dle deber de pintar. Por lo tanto, y dado el incumplimento, procede descontar el importe del preuspuesto de la fianza.
Para ello basta acreditar la realidad y cuantía del daño, no es necesario justiifcar que se ha pagado. De hecho, una vez probado e indemnizado el daño, puede el damnificado perfectamente dejarlo así y aplicar la indemnización a otros fines si ello le place.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 25 de marzo de 2013, Sección 5ª:
"...Al arrendador no le basta con probar la existencia de desperfectos en el local objeto del arrendamiento para eludir su obligación de restituir la fianza prestada por el arrendatario al término del arrendamiento, de acuerdo con el artículo 36 de la LAU, sino que debe probar cumplidamente la cuantía de los mismos, o su coste de reparación..."
Pero no debe probar que ya los ha reparado y pagado. Eso no lo pone en ningún texto que yo conozca.
Para ello basta acreditar la realidad y cuantía del daño, no es necesario justiifcar que se ha pagado. De hecho, una vez probado e indemnizado el daño, puede el damnificado perfectamente dejarlo así y aplicar la indemnización a otros fines si ello le place.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 25 de marzo de 2013, Sección 5ª:
"...Al arrendador no le basta con probar la existencia de desperfectos en el local objeto del arrendamiento para eludir su obligación de restituir la fianza prestada por el arrendatario al término del arrendamiento, de acuerdo con el artículo 36 de la LAU, sino que debe probar cumplidamente la cuantía de los mismos, o su coste de reparación..."
Pero no debe probar que ya los ha reparado y pagado. Eso no lo pone en ningún texto que yo conozca.
1.- En cuanto a la indemnización: en mi opinión no corresponde indemnización por desistimiento anticpado de ninguna clase, ya que la duración inicial era de un año y el inquilino lo ha cumplido. El problema en este caso es que aún no hay jurisprudencia ni en un sentido ni en otro, con lo que ninguna respuesta a este punto puede ser segura.
2.- En cuanto a la pintura: puede descontarse pero desde luego hay que acreditar el estado del piso.
2.- En cuanto a la pintura: puede descontarse pero desde luego hay que acreditar el estado del piso.
Con todos los respetos Leon, el tema es que el preaviso para no entrar en el segundo año de contrato ha sido fuera de plazo, por tanto entra un nuevo año de contrato. Según el art 11 LAU “…Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»
Por tanto, una vez empezado el nuevo año queda ese año de contrato y, consecuentemente, habría que hacer un prorrateo de esa mensualidad.
Así lo veo yo
Por tanto, una vez empezado el nuevo año queda ese año de contrato y, consecuentemente, habría que hacer un prorrateo de esa mensualidad.
Así lo veo yo
Si, ya lo se, lo entiendo. Pero antes de nada déjame decirte una cosa que le digo a muchos clientes y a algún alumno de Derecho que otro con el que alguna vez eventualmente hablo: "cuidado con las interpretaciones evidentes". Podemos leer una frase y jurar y perjurar que se interpreta así o asao y luego llega un juez o el Supremo y te lo interpreta de otra forma.
Mi interpretación de la indemnización por desistimiento anticipado es que la palabra "duración" se refierer a la duración inicial del contrato pactada en el contrato, no a la duración final. Y ello por tres razones:
1.- La primera puramente lógica: yo no sé cual va a ser la duración final del contrato porque no sé cuantas prórrogas va a haber. Entonces no tiene sentido calcular una indemnización respecto a una variable que no conoces.
2.- Porque para mi la indemnización se da por no estar un tiempo mínimo "garantizado" no por irse "a secas". Eso lo deduzco del primer parrafo del art. 11 que dice "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido AL MENOS seis meses, ... Es decir, que la idea genérica de la indemnización gira en torno a un tiempo "mínimo" (por eso dice "al menos") y por tanto no tiene sentido pretender que el inquilino indemnice después de haber estado un tiempo "suficiente".
3.- Y por otra cosa mucho más sencilla: porque si el casero quisiera que el esquema de indemnizaciones fuera el que apuntas, podría decirlo perfectamente desde el principio del contrato, Me explico: el casero podría decir: 1) la duración mínima son 5 años. 2) Si te vas antes de los 5 años la indemnización será de la parte proporcional que reste del año en que te marchas (y no un mes por año hasta cumplir los 5 iniciales). ¿Me explico? No le veo sentido a interpretar lo que interpretais porque lo que interpretais no tiene nada que ver con la duración inicial ni con un mínimo garantizado, pero sobre todo porque el casero podría establecer esa interpretación "tranquilamente" en el contrato inicial. Y yo interpreto que si pudiendo no lo hace es porque no era eso lo que se quería.
De todas formas no vamos a ningún lado hasta que no salga la jurisprudencia al respecto. Yo no pongo la mano en el fuego por ninguna interpretación.
Mi interpretación de la indemnización por desistimiento anticipado es que la palabra "duración" se refierer a la duración inicial del contrato pactada en el contrato, no a la duración final. Y ello por tres razones:
1.- La primera puramente lógica: yo no sé cual va a ser la duración final del contrato porque no sé cuantas prórrogas va a haber. Entonces no tiene sentido calcular una indemnización respecto a una variable que no conoces.
2.- Porque para mi la indemnización se da por no estar un tiempo mínimo "garantizado" no por irse "a secas". Eso lo deduzco del primer parrafo del art. 11 que dice "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido AL MENOS seis meses, ... Es decir, que la idea genérica de la indemnización gira en torno a un tiempo "mínimo" (por eso dice "al menos") y por tanto no tiene sentido pretender que el inquilino indemnice después de haber estado un tiempo "suficiente".
3.- Y por otra cosa mucho más sencilla: porque si el casero quisiera que el esquema de indemnizaciones fuera el que apuntas, podría decirlo perfectamente desde el principio del contrato, Me explico: el casero podría decir: 1) la duración mínima son 5 años. 2) Si te vas antes de los 5 años la indemnización será de la parte proporcional que reste del año en que te marchas (y no un mes por año hasta cumplir los 5 iniciales). ¿Me explico? No le veo sentido a interpretar lo que interpretais porque lo que interpretais no tiene nada que ver con la duración inicial ni con un mínimo garantizado, pero sobre todo porque el casero podría establecer esa interpretación "tranquilamente" en el contrato inicial. Y yo interpreto que si pudiendo no lo hace es porque no era eso lo que se quería.
De todas formas no vamos a ningún lado hasta que no salga la jurisprudencia al respecto. Yo no pongo la mano en el fuego por ninguna interpretación.
No estoy de acuerdo con lo que expones, Leon, y te explico el por qué. El plazo inicial indica la cantidad de meses a indemnizar por años de arrendamiento que reste de contrato. Evidentemente si pongo un plazo inicial de 5 años, me deben indemnizar con 4 mensualidades, en caso de que desista en el primero.
Lo que se expone aquí es que entra en un segundo año de contrato, ya en vigor y, por tanto, si está en vigor, queda ese año de contrato, y si desiste en ese año, debe pagar el prorrateo correspondiente.
Tampoco hay que confundir el derecho de desistimiento con el incumplimiento. El mínimo de 6 meses que expone el art 11 es el obligado cumplimiento que tiene el inquilino de pagar la renta, porque si se va antes de esos seis meses, NO está desistiendo del contrato, está INCUMPLIENDO el mismo. De hecho, esos 6 meses de obligado cumplimiento se dan aunque no venga especificado en el contrato mientras que el desistimiento debe venir expresamente reflejado en el contrato.
Por supuesto, y totalmente de acuerdo contigo en que un juez puede interpretar todo de distinta manera y al no haber jurisprudencia al respecto, se da un poco palos de ciego pero lo único a lo que me atengo es a la norma, y la norma, en principio y mientras no lo diga un juez, tribunal o cambio de legislación, es esa.
Sigo opinando que el arrendador, en este caso, tiene derecho a indemnización por desistimiento
Lo que se expone aquí es que entra en un segundo año de contrato, ya en vigor y, por tanto, si está en vigor, queda ese año de contrato, y si desiste en ese año, debe pagar el prorrateo correspondiente.
Tampoco hay que confundir el derecho de desistimiento con el incumplimiento. El mínimo de 6 meses que expone el art 11 es el obligado cumplimiento que tiene el inquilino de pagar la renta, porque si se va antes de esos seis meses, NO está desistiendo del contrato, está INCUMPLIENDO el mismo. De hecho, esos 6 meses de obligado cumplimiento se dan aunque no venga especificado en el contrato mientras que el desistimiento debe venir expresamente reflejado en el contrato.
Por supuesto, y totalmente de acuerdo contigo en que un juez puede interpretar todo de distinta manera y al no haber jurisprudencia al respecto, se da un poco palos de ciego pero lo único a lo que me atengo es a la norma, y la norma, en principio y mientras no lo diga un juez, tribunal o cambio de legislación, es esa.
Sigo opinando que el arrendador, en este caso, tiene derecho a indemnización por desistimiento
Gracias a todos por vuestras respuestas. Utilizando el buscador he visto que ya se discutió aquí este tema cuando se produjo la reforma de 2015. En aquel momento el tema era controvertido al no haber jurisprudencia al respecto, según consta en el hilo, la cuestión es que he echado un vistazo a la base de datos y tampoco he encontrado ninguna sentencia reciente que aclare definitivamente esta cuestión, ¿ sabéis de alguna ?
