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Deshaucio
Tengo una vivienda alquilada con un contratto de renta antigua y se actualizo la renta en el año 2001, se le permitieron hacer obras de mejora y a su vez se le hicieron por mi parte obras de adecuacion de la vivienda que page yo pero se le esta repercutiendo en la renta mensual el 10 % de estos gastos desde el 2002 en un periodo de 10 años. Yo vivo en otro piso en la misma localidad y tengo una segunda vivienda para vacaciones en la playa a 5 km de la ciudad. M hijo que vivia fuera de España ha vuelto y necesitamos esa vivienda para que el viva. Que sería mas conveniente para desalojar al inquilino hacer una cesion en vida de la vivienda y que el comenzara los tramites o iniciarlos yo como necesidad para mi hijo?
Hola oublie.Voy a presuponer que su contrato es de fecha anterior al 9 de mayo de 1985. La respuesta que voy a proporcionarle es meramente informativa, incluyendo únicamente la normativa aplicable, pues deberá acudir a un/a profesional de la abogacía experto en arrendamientos de renta antigua.
La normativa aplicable son los arts 63 a 69 LAU 1964.
Artículo 63
1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación.
2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:
1.º Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.
2.º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
3.º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
4.º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.
3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de este para quien se reclame.
Artículo 64
1. En las fincas arrendadas por pisos, el arrendador que intentare la denegación al amparo del caso primero del artículo 62 deberá ejercitar su derecho sobre la vivienda que se halle habitualmente deshabitada, siempre que constituya medio adecuado a sus necesidades. En defecto de las de esta clase, sobre la que no sirva de hogar familiar; sucesivamente sobre la ocupada por familia menos numerosa, y en último lugar, sobre las correspondientes a funcionarios públicos o del Movimiento, en activo o jubilados, pensionistas y quienes, además de vivir en ellas, ejerzan en las mismas profesión u oficio por el que satisfagan contribución. El clero secular ocupará, en el orden de prelación, el mismo lugar que el funcionario público.
Los casos de igualdad se resolverán en favor del inquilino más antiguo.
2. El derecho de los funcionarios y del clero secular que menciona el número anterior se entenderá referido al lugar de su destino.
3. A los efectos de lo dispuesto en el número 1 de este artículo, el arrendador, como acto previo a la denegación de prórroga, podrá requerir a los inquilinos para que manifiesten fehacientemente las circunstancias de posposición que en ellos concurren, y si no lo hicieren dentro de los treinta días siguientes se entenderá que aceptan las que les atribuye el arrendador, salvo prueba en contrario.
65
1. La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación.
2. Para que el requerimiento sea válido no será preciso que la causa de necesidad exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del mismo.
3. El inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de prorroga. En el primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante Juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además, reducida la mitad la indemnización que pudiera corresponderle.
La normativa aplicable son los arts 63 a 69 LAU 1964.
Artículo 63
1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación.
2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:
1.º Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.
2.º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
3.º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
4.º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.
3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de este para quien se reclame.
Artículo 64
1. En las fincas arrendadas por pisos, el arrendador que intentare la denegación al amparo del caso primero del artículo 62 deberá ejercitar su derecho sobre la vivienda que se halle habitualmente deshabitada, siempre que constituya medio adecuado a sus necesidades. En defecto de las de esta clase, sobre la que no sirva de hogar familiar; sucesivamente sobre la ocupada por familia menos numerosa, y en último lugar, sobre las correspondientes a funcionarios públicos o del Movimiento, en activo o jubilados, pensionistas y quienes, además de vivir en ellas, ejerzan en las mismas profesión u oficio por el que satisfagan contribución. El clero secular ocupará, en el orden de prelación, el mismo lugar que el funcionario público.
Los casos de igualdad se resolverán en favor del inquilino más antiguo.
2. El derecho de los funcionarios y del clero secular que menciona el número anterior se entenderá referido al lugar de su destino.
3. A los efectos de lo dispuesto en el número 1 de este artículo, el arrendador, como acto previo a la denegación de prórroga, podrá requerir a los inquilinos para que manifiesten fehacientemente las circunstancias de posposición que en ellos concurren, y si no lo hicieren dentro de los treinta días siguientes se entenderá que aceptan las que les atribuye el arrendador, salvo prueba en contrario.
65
1. La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación.
2. Para que el requerimiento sea válido no será preciso que la causa de necesidad exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del mismo.
3. El inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de prorroga. En el primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante Juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además, reducida la mitad la indemnización que pudiera corresponderle.
Artículo 66
Si el inquilino desalojare la vivienda dentro de los seis meses siguientes a la fecha del requerimiento, deberá el arrendador indemnizar con dos anualidades de renta, y sólo con una si la desalojare dentro del año. En ambos casos, el inquilino podrá reclamar mayor indemnización si justificare en el plazo de tres meses desde que hubiere desalojado que los perjuicios son superiores. Cuando sin mediar justa causa el inquilino dejare transcurrir el plazo de un año sin desalojar la vivienda, perderá todo derecho a indemnización.
Artículo 67
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los Tribunales, atendidas las circunstancias personales de cada caso, podrán ampliar hasta por seis meses el plazo que para desalojar la vivienda se señala al inquilino y acordar el abono por el arrendador de indemnización, que no rebasará del importe de seis mensualidades de renta, si resultaren de equidad las razones en mérito de las cuales no se desalojó aquél la vivienda dentro del año.
Artículo 68
1. Si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistentes el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación.
2. Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por persona para quien la reclamare fuese arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo. La acción para el ejercicio de este derecho se extinguirá a los tres meses siguientes a haber transcurrido los tres años Hasta pasados tres años desde que el inquilino volviese a la vivienda no podrá el arrendador intentar de nuevo la ocupación con fundamento de esta causa.
3. Todo ello sin menoscabo del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que le hubieren sido causados.
Artículo 69
El arrendador que sea propietario de una sola vivienda podrá ejercitar el derecho de denegación de prórroga con sujeción a las normas establecidas en los anteriores artículos.
Hola mayita.Como ya apunté en mi post anterior la respuesta que le ofrecí era meramente informativa,limitándose la misma a la normativa aplicable a su caso.Pero dicha normativa ha de ser estudiada e interpretada con detenimiento por un/a profesional de la abogacía experto en arrendamientos de renta antigua antes de notificar al arrendatario la intención de iniciar la acción de denegación de prórroga, para saber si tal acción será o no viable, atendiendo a las circunstancias de su caso en concreto.
Para que se haga una idea de la complejidad de su consulta sirva como muestra qué se puede entender por notificación fehaciente:
1) Si se entiende como tal el BUROFAX CON ACUSE DE RECIBO( ACONSEJABLE TAMBIÉN QUE VAYA ACOMPAÑADADO DE CERTIFICACIÓN DE CONTENIDO)
2)Si se entiende como tal CARTA CERTIFICADA con garantías de autenticidad.
3) Un telegrama.Hay sentencias que lo admiten como notificación fehaciente y sentencias que no.
4) No se ha entendido como tal una simple CARTA CON ACUSE DE RECIBO.
Otro ejemplo: En el contenido de la notificación ha de constar OBLIGATORIAMENTE:
-Designación de la persona que necesita la vivienda.En su caso concreto, bastaría con que indicase su nombre y apellidos.
- La causa de necesidad en la que se funda.No es necesario que sea muy detallada.
-Orden de selección.Sólo debería incluirse si sus padres tienen arrendados otras viviendas.
La notificación fehaciente HA DE REALIZARSE CON 1 AÑO DE ANTELACIÓN SOBRE LA FECHA EN QUE SE NECESITE LA VIVIENDA. Para la VALIDEZ de este requerimiento NO ES NECESARIO QUE LA CAUSA DE NECESIDAD EXISTA EN LA FECHA DE LA NOTIFICACIÓN, PERO SÍ AL CUMPLIRSE EL AÑO DEL MISMO.
Lamento no poder serle de más ayuda.
Reciba un cordial saludo.
Si el inquilino desalojare la vivienda dentro de los seis meses siguientes a la fecha del requerimiento, deberá el arrendador indemnizar con dos anualidades de renta, y sólo con una si la desalojare dentro del año. En ambos casos, el inquilino podrá reclamar mayor indemnización si justificare en el plazo de tres meses desde que hubiere desalojado que los perjuicios son superiores. Cuando sin mediar justa causa el inquilino dejare transcurrir el plazo de un año sin desalojar la vivienda, perderá todo derecho a indemnización.
Artículo 67
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los Tribunales, atendidas las circunstancias personales de cada caso, podrán ampliar hasta por seis meses el plazo que para desalojar la vivienda se señala al inquilino y acordar el abono por el arrendador de indemnización, que no rebasará del importe de seis mensualidades de renta, si resultaren de equidad las razones en mérito de las cuales no se desalojó aquél la vivienda dentro del año.
Artículo 68
1. Si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistentes el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación.
2. Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por persona para quien la reclamare fuese arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo. La acción para el ejercicio de este derecho se extinguirá a los tres meses siguientes a haber transcurrido los tres años Hasta pasados tres años desde que el inquilino volviese a la vivienda no podrá el arrendador intentar de nuevo la ocupación con fundamento de esta causa.
3. Todo ello sin menoscabo del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que le hubieren sido causados.
Artículo 69
El arrendador que sea propietario de una sola vivienda podrá ejercitar el derecho de denegación de prórroga con sujeción a las normas establecidas en los anteriores artículos.
Hola mayita.Como ya apunté en mi post anterior la respuesta que le ofrecí era meramente informativa,limitándose la misma a la normativa aplicable a su caso.Pero dicha normativa ha de ser estudiada e interpretada con detenimiento por un/a profesional de la abogacía experto en arrendamientos de renta antigua antes de notificar al arrendatario la intención de iniciar la acción de denegación de prórroga, para saber si tal acción será o no viable, atendiendo a las circunstancias de su caso en concreto.
Para que se haga una idea de la complejidad de su consulta sirva como muestra qué se puede entender por notificación fehaciente:
1) Si se entiende como tal el BUROFAX CON ACUSE DE RECIBO( ACONSEJABLE TAMBIÉN QUE VAYA ACOMPAÑADADO DE CERTIFICACIÓN DE CONTENIDO)
2)Si se entiende como tal CARTA CERTIFICADA con garantías de autenticidad.
3) Un telegrama.Hay sentencias que lo admiten como notificación fehaciente y sentencias que no.
4) No se ha entendido como tal una simple CARTA CON ACUSE DE RECIBO.
Otro ejemplo: En el contenido de la notificación ha de constar OBLIGATORIAMENTE:
-Designación de la persona que necesita la vivienda.En su caso concreto, bastaría con que indicase su nombre y apellidos.
- La causa de necesidad en la que se funda.No es necesario que sea muy detallada.
-Orden de selección.Sólo debería incluirse si sus padres tienen arrendados otras viviendas.
La notificación fehaciente HA DE REALIZARSE CON 1 AÑO DE ANTELACIÓN SOBRE LA FECHA EN QUE SE NECESITE LA VIVIENDA. Para la VALIDEZ de este requerimiento NO ES NECESARIO QUE LA CAUSA DE NECESIDAD EXISTA EN LA FECHA DE LA NOTIFICACIÓN, PERO SÍ AL CUMPLIRSE EL AÑO DEL MISMO.
Lamento no poder serle de más ayuda.
Reciba un cordial saludo.
