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Desaparición del Administrador de la Finca
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Hola, no puedo entender que aún siga habiendo gente, que no profesionales, que trabajen con caja única. Es el mayor error que he visto nunca, siempre desde el punto de vista de la Comunidad claro. Para el administrador es muy comodo tener un saco inmenso de dinero ya que nunca se quedará sin saldo para pagar a los proveedores.
Pero lo que tampoco entiendo es que las comunidades no se preocupen, quiero decir, esta muy bien que se confie en el administrador, debe de ser así y cuando se pierda la confianza a por otro y listo (¿o es que todos compramos siempre en el mismo supermercado?) pero lo que no cuadra es que las comunidades de propietarios pasen de todo en muchas ocasiones.
En mi caso, llevo mas de 14 años ejerciendo la profesión con cuentas mancomunadas, entregando copia de los gastos y facturas de forma trimestral y nunca he tenido ningún problema de pago con los proveedores, si el presidente no ha podido venir al despacho a firmar por cuestiones de horario, cuadro yo la agenda y me acerco a su casa para obtener la firma. Esto es el menor de los casos ya que la mayoría de los proveedores giran recibos bancarios con lo cual con el visto bueno del presidente de las facturas (firmadas por el y remitidas por correo electrónico) se gira el recibo al banco y el proveedor es pagado.
Por otro lado, la mayoría de los banco no te pide la firma mancomunada para remesar los recibos a los propietarios ya que estas ingresando y no sacando dinero.
Con todo esto quiero decir que no es un problema trabajar con cuentas mancomunadas, al contrario ganas confianza en la Comunidad.
Por otro lado, tampoco entiendo que los bancos permitan abrir cuentas a nombre de la comunidad estando autorizado únicamente el secretario administrador. La ley es muy clara, quien representa a la comunidad es el presidente. A nadie se le ocurre que en una empresa normal sea el auxiliar administrativo el que tenga poderes en la cuenta bancaria en lugar del administrador de la sociedad y si lo hace es con un poder notarial e inscripción en el registro mercantil. Pues el equivalente es el mismo, ¿a santo de qué es el administrador el único que está autorizado en la cuenta? si no tienes nada que ocultar nada mejor que que alguien de la Comunidad refrende tus movimientos cuando quiera.
Y respecto a la mayoría de las Comunidades, creo que es mas bien al revés, cada vez son mas las que están trabajando de la misma manera que acabo de exponer.
Pero lo que tampoco entiendo es que las comunidades no se preocupen, quiero decir, esta muy bien que se confie en el administrador, debe de ser así y cuando se pierda la confianza a por otro y listo (¿o es que todos compramos siempre en el mismo supermercado?) pero lo que no cuadra es que las comunidades de propietarios pasen de todo en muchas ocasiones.
En mi caso, llevo mas de 14 años ejerciendo la profesión con cuentas mancomunadas, entregando copia de los gastos y facturas de forma trimestral y nunca he tenido ningún problema de pago con los proveedores, si el presidente no ha podido venir al despacho a firmar por cuestiones de horario, cuadro yo la agenda y me acerco a su casa para obtener la firma. Esto es el menor de los casos ya que la mayoría de los proveedores giran recibos bancarios con lo cual con el visto bueno del presidente de las facturas (firmadas por el y remitidas por correo electrónico) se gira el recibo al banco y el proveedor es pagado.
Por otro lado, la mayoría de los banco no te pide la firma mancomunada para remesar los recibos a los propietarios ya que estas ingresando y no sacando dinero.
Con todo esto quiero decir que no es un problema trabajar con cuentas mancomunadas, al contrario ganas confianza en la Comunidad.
Por otro lado, tampoco entiendo que los bancos permitan abrir cuentas a nombre de la comunidad estando autorizado únicamente el secretario administrador. La ley es muy clara, quien representa a la comunidad es el presidente. A nadie se le ocurre que en una empresa normal sea el auxiliar administrativo el que tenga poderes en la cuenta bancaria en lugar del administrador de la sociedad y si lo hace es con un poder notarial e inscripción en el registro mercantil. Pues el equivalente es el mismo, ¿a santo de qué es el administrador el único que está autorizado en la cuenta? si no tienes nada que ocultar nada mejor que que alguien de la Comunidad refrende tus movimientos cuando quiera.
Y respecto a la mayoría de las Comunidades, creo que es mas bien al revés, cada vez son mas las que están trabajando de la misma manera que acabo de exponer.
perdone, siempre hay excepciones, por supuesto, pero en el tema que nos ocupa pienso que poco me pueda enseñar de una experiencia de más de 50 años luchando contra injusticias de todo tipo..
Le recomendaría se lea un escrito que acabo de incorporar aquí...."Declaración de Hacienda en las Comunidades de Propietarios"
Le recomendaría se lea un escrito que acabo de incorporar aquí...."Declaración de Hacienda en las Comunidades de Propietarios"
Lo que le ofrecen a apostol mas bien se parece al timo del tocomocho. Preparen una derrama lara salir del paso y busquense varias ofertas.yo hare seguir aqui la formacion de una oferta para que los ofertantes se comprometan a lo que ustedes necesitan y tambien atar en corto a los presidentes.esta tarde lo tendra.
Sr. Apostol, eso de que "la mayoria de los administradores" lo hacen así, es tan simple de rebatir como diciendole; ya, pero esque nosotros NO LO ACEPTAMOS ASí. Y será por administradores que hay en Barcelona... no estamos hablando de un pueblo perdido en la sierra donde solo hay un "profesional". En barcelona hay MILES, así que, si UNO no se quiere "adaptar" a las normas que USTEDES le sugieran, no pierdan el tiempo y busquen a otro, que se ahorraran tiempo y problemas, que se ve de lejos que este que pretende imponer YA sus normas y le vuelve a insistir en poner la cuenta SOLO a nombre de la Administracion de fincas, es porque muy "transparente" no es... no vuelvan a caer por segunda vez, que se le está avisando, y el que avisa....
señor apóstol y todos...
Así y a botepronto, para que usted lleve a la reunión que van a tener para deshacerse del espolio practicado por su administrador saliente, dentro de mi programa previsto acerca de como cuadricular y establecer normas de funcionamiento en su futura administración, le adelanto lo siguiente
1º Elemental; la cuenta donde deben depositar sus dineros tiene que ser una entidad solvente; en la constitución de la nueva Junta de Gobierno, si la comunidad tiene una cierta importancia, es decir, si deben manejar muchos dineros, lo siguiente:
Deben de ir al banco y rellenar junto con la entidad bancaria, un documento que establezca las personas salientes de la anterior administración y las entrantes, con el acta levantada de la reunión de Comunidad al efecto; NECESARIAMENTE, la cuenta tiene que estar a nombre de la Comunidad y se establecerá, por este orden, firma autorizada del presidente, interventor y administrador; el uso de los dineros será en forma mancomunada, al menos con dos firmas, es decir, individualmente ninguna de esas tres personas tiene atribuciones para hacer uso de pagos al portador; excepcionalmente se autoriza al administrador el uso de talones o ch/ bancarios , únicamente NOMINALES , si se trata eventualmente de extraer dinero del banco, se extenderá el ch/ nominal y la firma de dos de las tres firmas autorizadas; no se autoriza al administrador cobros de recibos al contado; al propietario o eventualmente cobros por rentas cosas comunes , etc. Se le pedirá que se ingrese en la cuenta., O “sease”, fuera el dinero patatero, es muy traidor; de ahí viene infinidad de incidencias que en otro momento enumeraré.
En otro orden de cosas, es tan elemental establezcan un contrato con el administrador; tengo mis dudas que la oferta que les hace el presunto nuevo administrador sea sincera; no lo acepten, es una habilidosa concesión que le permita perpetuarse en la administración durante el tiempo que quiera y tendrá el suficiente para recuperar lo que aparentemente dice perder con la cantidad de recursos que los “buenos” administradores tienen para redondear sus ingresos, es una ofertas trampa; el mismo que ponga precio a sus devengos;sigo en otra viñeta.
.......
Así y a botepronto, para que usted lleve a la reunión que van a tener para deshacerse del espolio practicado por su administrador saliente, dentro de mi programa previsto acerca de como cuadricular y establecer normas de funcionamiento en su futura administración, le adelanto lo siguiente
1º Elemental; la cuenta donde deben depositar sus dineros tiene que ser una entidad solvente; en la constitución de la nueva Junta de Gobierno, si la comunidad tiene una cierta importancia, es decir, si deben manejar muchos dineros, lo siguiente:
Deben de ir al banco y rellenar junto con la entidad bancaria, un documento que establezca las personas salientes de la anterior administración y las entrantes, con el acta levantada de la reunión de Comunidad al efecto; NECESARIAMENTE, la cuenta tiene que estar a nombre de la Comunidad y se establecerá, por este orden, firma autorizada del presidente, interventor y administrador; el uso de los dineros será en forma mancomunada, al menos con dos firmas, es decir, individualmente ninguna de esas tres personas tiene atribuciones para hacer uso de pagos al portador; excepcionalmente se autoriza al administrador el uso de talones o ch/ bancarios , únicamente NOMINALES , si se trata eventualmente de extraer dinero del banco, se extenderá el ch/ nominal y la firma de dos de las tres firmas autorizadas; no se autoriza al administrador cobros de recibos al contado; al propietario o eventualmente cobros por rentas cosas comunes , etc. Se le pedirá que se ingrese en la cuenta., O “sease”, fuera el dinero patatero, es muy traidor; de ahí viene infinidad de incidencias que en otro momento enumeraré.
En otro orden de cosas, es tan elemental establezcan un contrato con el administrador; tengo mis dudas que la oferta que les hace el presunto nuevo administrador sea sincera; no lo acepten, es una habilidosa concesión que le permita perpetuarse en la administración durante el tiempo que quiera y tendrá el suficiente para recuperar lo que aparentemente dice perder con la cantidad de recursos que los “buenos” administradores tienen para redondear sus ingresos, es una ofertas trampa; el mismo que ponga precio a sus devengos;sigo en otra viñeta.
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La cuenta única es el mayor error que puede cometer porque nunca sabes el dinero que tienes. Tampoco entiendo que un nuevo administrador asuma las perdidas de otro, eso no me lo trago, malo es el que teníais pero me temo que peor sera el nuevo. Como consejo es que pidas un presupuesto a esa administradora que te he dejado y comparéis los servicios. Con la cuenta comunitaria, libreta de ahorros vuestra, siempre sabréis qué dinero tiene la comunidad y nadie puede tener acceso al dinero salvo con vuestro consentimiento.
Este jueves 5 de febrero tenemos la reunión.
Veremos lo que pasa. Por lo visto y habida cuenta de que al final el administrador, como dice la rumba "no estaba muerto, no, no, ...estaba de parranda" el pufo ha sido "solo" de 2500 € según me comentó el vecino que habló con él.
Este mismo vecino insiste en que el nuevo administrador tiene ha de ser con cuenta única por operatividad de la cuenta. Dice que : "la mayoria de comunidades lo tienen así con el administrador porque resulta más practico".
La mayoría de vecinos no se enteran por que es gente mayor en su mayoria y veremos que decidimos. Me dijo que el nuevo administrador se haria cargo de la deuda "rebajandose sus parte de sus honorarios durante 8 años". En principio yo no veo inconveniente en esto último... Hasta el jueves que no se haga la Junta no habrá más novedades.
Ya os contaré.
Veremos lo que pasa. Por lo visto y habida cuenta de que al final el administrador, como dice la rumba "no estaba muerto, no, no, ...estaba de parranda" el pufo ha sido "solo" de 2500 € según me comentó el vecino que habló con él.
Este mismo vecino insiste en que el nuevo administrador tiene ha de ser con cuenta única por operatividad de la cuenta. Dice que : "la mayoria de comunidades lo tienen así con el administrador porque resulta más practico".
La mayoría de vecinos no se enteran por que es gente mayor en su mayoria y veremos que decidimos. Me dijo que el nuevo administrador se haria cargo de la deuda "rebajandose sus parte de sus honorarios durante 8 años". En principio yo no veo inconveniente en esto último... Hasta el jueves que no se haga la Junta no habrá más novedades.
Ya os contaré.
Al margen de las diferencias que suscitan estos dos colegas, grandes animadores de éste juego, en cuyas diferencias no quiero entrar, puedo decir que la versión de Dick encaja perfectamente con la cordura que debe asistir en los problemas que se plantean y que desgraciadamente siempre toman el peor camino para el contribuyente; a mi siempre me ha salido de ojo las minutas sin fundamento e incontroladas por el dispositivo judicial que se limita a advertir, al final , que son recurribles dentro de un plazo irrisorio y con escasisimas posibilidades de obligar que sean justas; no existe, no puede existir, al parecer, que los contendientes enseñen sus cartas previamente; para mi es un abuso manifiesto que se produce en el sistema judicial. por la evidente permisividad , abuso y falta de control del sistema judicial a los atracadores de guante blanco.
En el enlace que cuelga Fontanero, dice el apartado final lo siguiente:
"La Ley de Propiedad Horizontal faculta a las comunidades de vecinos a reclamar por la vía judicial, a través de procedimientos monitorios, las cantidades adeudadas por los comuneros morosos. Para tal fin, se establece que si la cantidad a reclamar no sobrepasa los 2.000 euros, no será necesario pagar tasas, ni personarse representados por abogado y procurador.
Muchos administradores de fincas no hacen caso de esta regulación y presentan monitorios de pequeñas cantidades con abogados y procuradores de ‘su confianza’. Para ello, no tienen más que solicitar a la junta de vecinos poderes para llevar a cabo ‘los trámites judiciales necesarios con el fin de cobrar las deudas’. Una vez autorizados, tienen las manos libres para contratar el abogado y procurador que quieran, sin control alguno.
Pero en ocasiones son ‘pillados’ ya que la Ley obliga, en este tipo de procedimientos, a que las minutas no sobrepasen el 33% de las cantidades adeudadas. MD tiene en su poder la minuta de un abogado que ha cargado, en concepto de provisión de fondos, 605 euros, por una reclamación de 497,62 euros en la que legalmente sólo correspondería cargar en torno a los 150 euros. Y eso que el comunero moroso aceptó pagar la deuda antes de que el juez llegase a reclamarlo. En el auto de desistimiento se señala que “no ha lugar a pronunciarse sobre costas judiciales”.
El vecino afectado ha reclamado al Colegio de Abogados, pero la respuesta recibida es que la minuta va a nombre de la comunidad de propietarios, a pesar de que la misma presentó recibo de cargo de esos gastos al afectado.
Fuentes judiciales señalan que el desconocimiento y desidia por parte de las comunidades llevan a abogados desaprensivos a engañar para llevarse un dinero con la complicidad de los propios administradores, que no informan a los presidentes de la gratuidad del procedimiento.
El ARTÍCULO ME PARECE UNA SOLEMNE MAJADERÍA POR PARTE DEL AUTOR DEL MISMO.
"La Ley de Propiedad Horizontal faculta a las comunidades de vecinos a reclamar por la vía judicial, a través de procedimientos monitorios, las cantidades adeudadas por los comuneros morosos. Para tal fin, se establece que si la cantidad a reclamar no sobrepasa los 2.000 euros, no será necesario pagar tasas, ni personarse representados por abogado y procurador.
Muchos administradores de fincas no hacen caso de esta regulación y presentan monitorios de pequeñas cantidades con abogados y procuradores de ‘su confianza’. Para ello, no tienen más que solicitar a la junta de vecinos poderes para llevar a cabo ‘los trámites judiciales necesarios con el fin de cobrar las deudas’. Una vez autorizados, tienen las manos libres para contratar el abogado y procurador que quieran, sin control alguno.
Pero en ocasiones son ‘pillados’ ya que la Ley obliga, en este tipo de procedimientos, a que las minutas no sobrepasen el 33% de las cantidades adeudadas. MD tiene en su poder la minuta de un abogado que ha cargado, en concepto de provisión de fondos, 605 euros, por una reclamación de 497,62 euros en la que legalmente sólo correspondería cargar en torno a los 150 euros. Y eso que el comunero moroso aceptó pagar la deuda antes de que el juez llegase a reclamarlo. En el auto de desistimiento se señala que “no ha lugar a pronunciarse sobre costas judiciales”.
El vecino afectado ha reclamado al Colegio de Abogados, pero la respuesta recibida es que la minuta va a nombre de la comunidad de propietarios, a pesar de que la misma presentó recibo de cargo de esos gastos al afectado.
Fuentes judiciales señalan que el desconocimiento y desidia por parte de las comunidades llevan a abogados desaprensivos a engañar para llevarse un dinero con la complicidad de los propios administradores, que no informan a los presidentes de la gratuidad del procedimiento.
El ARTÍCULO ME PARECE UNA SOLEMNE MAJADERÍA POR PARTE DEL AUTOR DEL MISMO.
¡Habemus Junta! ¡Por fin!. Después de más de una semana.
Por alucinante que parezca, ayer, el vecino que ha podido contactar con el administrador, sigue sosteniendo que el nuevo administrador ¡debe de tener la cuenta a su nombre y que es lo que se hace en la mayoría de Comunidades!; esgrime que si no se hace así y se hace con firma mancomunada con el Presidente que va cambiando, no resulta operativo para hacer pagos, recibos, etc.
A ver como encaro la Junta y a ver que se acuerda...
Estoy con vosotros en que no se puede dar libertad al nuevo administrador ya que sería tropezar dos veces en la misma piedra. Aterrado estoy yo también.
Muchas gracias por vuestros links/aportaciones.
Continuará.
Por alucinante que parezca, ayer, el vecino que ha podido contactar con el administrador, sigue sosteniendo que el nuevo administrador ¡debe de tener la cuenta a su nombre y que es lo que se hace en la mayoría de Comunidades!; esgrime que si no se hace así y se hace con firma mancomunada con el Presidente que va cambiando, no resulta operativo para hacer pagos, recibos, etc.
A ver como encaro la Junta y a ver que se acuerda...
Estoy con vosotros en que no se puede dar libertad al nuevo administrador ya que sería tropezar dos veces en la misma piedra. Aterrado estoy yo también.
Muchas gracias por vuestros links/aportaciones.
Continuará.
Para apostol…. “enemigo que huye, puente de plata” Acaso les ha hecho un gran favor dando la espantada a tiempo todavía de no echar la cagada completa; Indignante sí, tomar medidas también, mas no les aconsejo entren en el terreno judicial, mal que les pese a estos colegas “copy-esgrime nuestra depauperada ley, que en España no sirve para nada, repito, para nada; también tengo a mano mi refranero particular; “más vale avenencia que BUENA SENTENCIA”donde debo añadir esta pequeña coplilla;
Sobre un pedazo de huerto; le puse pleito a mi hermano;hoy nos odiamos a muerte; y el huerto es del escribano.
Lo que me deja aterrado, es que su inexperta representación de su comunidad permitió que el deposito de sus dineros se pusieran solo a nombre del administrador; para eso, también tengo mi moraleja;
Poner a la zorra a cuidar a las gallinas.
Es bueno, buenísimo lo que apunta otro colega aquí; decir el origen y nombre de los corruptos, para aislar la peste; hasta ahora , en este país esto era gravemente pecaminoso; se corría el riesgo de toparse con ese mal entendido departamento de “protección al delincuente”.
Estoy preparando un detalle exhaustivo sobre lo que YO entiendo como debe establecerse un contrato para atar en corto y cuadricular a los administradores-secretarios, como asimismo , a los Presidentes de turno.
Sobre un pedazo de huerto; le puse pleito a mi hermano;hoy nos odiamos a muerte; y el huerto es del escribano.
Lo que me deja aterrado, es que su inexperta representación de su comunidad permitió que el deposito de sus dineros se pusieran solo a nombre del administrador; para eso, también tengo mi moraleja;
Poner a la zorra a cuidar a las gallinas.
Es bueno, buenísimo lo que apunta otro colega aquí; decir el origen y nombre de los corruptos, para aislar la peste; hasta ahora , en este país esto era gravemente pecaminoso; se corría el riesgo de toparse con ese mal entendido departamento de “protección al delincuente”.
Estoy preparando un detalle exhaustivo sobre lo que YO entiendo como debe establecerse un contrato para atar en corto y cuadricular a los administradores-secretarios, como asimismo , a los Presidentes de turno.
Cuando nombren al proximo administrador, ya saben los fallos que NO DEBEN VOLVER A COMETER. Solicitenle las claves para visualizar ( que no operar ) los movimientos de la cuenta bancaria, ( ademas de poner a otra persona en la cuenta, por supuesto ) y exijan que les envíen las actas de las reuniones vía e-mail a todos los vecinos en el plazo de 10 días a contar de la firma de éstas ( en el caso de CATALUÑA, según el CC es OBLIGATORIO este plazo de envío, aunque muchos no lo saben porque son de otras provincias ) Esto para empezar, y si ven que les ponen pegas, será porque tienen la misma intención que este "pájaro" que comenta. OJO, no se dejen engañar DOS VECES. Hay que aprender de los errorres.
