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Desalojo por obras
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Estoy con Leonjbr.
Usted afirma que el edificio necesita una rehabilitación estructural: si he interpretado correctamente sus palabras, que cito textualmente, eso significa que un arquitecto va a realizar un informe que avale que la estructura del edifico necesita repararse o conservarse.
Con ese fundamento, podemos recurrir al art. 1558 CC ya citado: y además, yo al menos haría referencia a un abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo (art. 7, 2 CC): requiera primero fehacientemente al inquilino en los términos que antes expuse y si el inquilino se negase creo posible que un juez le permita a usted hacer las obras. No me parece bien que se bloquee la explotación de un edificio entero si se ofrece un derecho de retorno y una vivienda alternativa de buena calidad durante las obras.
Su abogado tal vez desee estudiar el magnífico libro de Francos Avellanal "Las Obras de Reparación y Mejora en la LAU" Comares, 1990.
Usted afirma que el edificio necesita una rehabilitación estructural: si he interpretado correctamente sus palabras, que cito textualmente, eso significa que un arquitecto va a realizar un informe que avale que la estructura del edifico necesita repararse o conservarse.
Con ese fundamento, podemos recurrir al art. 1558 CC ya citado: y además, yo al menos haría referencia a un abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo (art. 7, 2 CC): requiera primero fehacientemente al inquilino en los términos que antes expuse y si el inquilino se negase creo posible que un juez le permita a usted hacer las obras. No me parece bien que se bloquee la explotación de un edificio entero si se ofrece un derecho de retorno y una vivienda alternativa de buena calidad durante las obras.
Su abogado tal vez desee estudiar el magnífico libro de Francos Avellanal "Las Obras de Reparación y Mejora en la LAU" Comares, 1990.
Una puntualización: yo no discuto que la obra sea necesaria, pero si le digo que aquí el término "necesaria" se usa en sentido jurídico, es decir, como sinónimo de "obligatoria" y en ese sentido no basta con que usted o sus arquitectos la crean "necesaria" hasta el punto de que ustedes puedan "obligar" al inquilino al desalojo. Para llegar a ese nivel de obligatoriedad les hará falta una resolución administrativa y/o en su caso judicial.
Ustedes "solos" no podrán obligar al inquilino.
Ustedes "solos" no podrán obligar al inquilino.
Muchas gracias por las respuestas.
La negociación con el arrendatario se antoja muy complicada. En el pasado se ofreció una alternativa muy próxima a la vivienda actual, mas grande y en mejor estado y la rechazó por motivos sentimentales (no entro en detalles).
Puntualizo que la obra es para renovar el edificio, pues la ultima reforma es de hace mas de 50 años, y la mayor parte del edificio es de hace mas de 100. La obra incluye rehabilitación estructural, energética (cubiertas, calefacción, etc) y también adaptar los áticos actualmente no habitables (es decir aumentar el número de viviendas)... Leyendo la LAU 62 art 92 que apunta leonjbr parece que podría cubrirse mediante ese artículo.
La obra es necesaria pues en este momento el edificio no puede servir como vivienda sin la intervención. Creo que cualquier arquitecto estaría de acuerdo con esto.
Muchas gracias por las respuestas. Me parece que hay posibilidad de seguir adelante. De momento estamos en una fase de planificación del proyecto. Consultaremos con un abogado para que nos ayude con este tema.
Saludos cordiales.
La negociación con el arrendatario se antoja muy complicada. En el pasado se ofreció una alternativa muy próxima a la vivienda actual, mas grande y en mejor estado y la rechazó por motivos sentimentales (no entro en detalles).
Puntualizo que la obra es para renovar el edificio, pues la ultima reforma es de hace mas de 50 años, y la mayor parte del edificio es de hace mas de 100. La obra incluye rehabilitación estructural, energética (cubiertas, calefacción, etc) y también adaptar los áticos actualmente no habitables (es decir aumentar el número de viviendas)... Leyendo la LAU 62 art 92 que apunta leonjbr parece que podría cubrirse mediante ese artículo.
La obra es necesaria pues en este momento el edificio no puede servir como vivienda sin la intervención. Creo que cualquier arquitecto estaría de acuerdo con esto.
Muchas gracias por las respuestas. Me parece que hay posibilidad de seguir adelante. De momento estamos en una fase de planificación del proyecto. Consultaremos con un abogado para que nos ayude con este tema.
Saludos cordiales.
Expone el consultante "...necesita reformas..."
En primer lugar ha de distinguirse entre obras de mejora y obras de conservación, pues el régimen no es el mismo. Ni la reprcusión de los capitales invertidos.
En segundo lugar hay que intentar cohonestar los derechos de ambos, porque no es lógico que el inquilino limite al propietario sus facltades dominicales hasta el punto de convertirse en árbitro de la conservación y también de la explotación de todo el inmueble.
Doy por sentado que no hablamos de ruina, pues ello sería causa de resolución del contrato: ni siquiera del concepto de ruina económica.
Un primer paso ha de ser, siempre, el ofrecimiento de un mutuo acuerdo: mandar al inquilino una comunicación fehaciente en la que se ofrezca un alojamiento en un hotel adecuado durante el plazo necesario, se garantice su derecho de retorno al inmueble, e incluso se compense la molestia de hacer una mudanza y un desplazamiento temporal de residencia: más adelante puede sernos necesario acreditar ante el juez un ofrecimiento generoso, si el inquilino persiste en bloquear la explotación de una casa de varios pisos.
Agotada la negociación, el siguiente paso será justificar la necesidad de las obras: ello es exclusivamente materia de prueba: necesidad de pasar la ITE, de obtener nueva cédula de habitabilidad, de adecuar las instalaciones a nueva normativa, o por razones de seguridad y salubridad, e incluso de eficiencia energética. Un arqueiteco experimentado debe realizar un informe en el que quede demostrado que no hablamos de una mejora, sino de una necesidad. Una orden administrativa del ayuntamiento reforzaría mucho nuestra posición.
Las mayorías que conforman los artículos 108, 112 y 113 LAU/64 han de tomar al dueño del edificio como parte del cómputo.
Distinguiremos pues:
Son mejoras:
-Los aumentos de valor (456 y 1122 CC).
No son mejoras:
- Reparación y conservación (Francos Avellanal, Luna Serrano). Para López Alarcón reparar es "recomponer para volver al estado anterior a la degradación" así en SAP Cáceres de 30-1-80
Para López Alarcón hay reparación si no se excede el límite fijado en el art. 118, 2 LAU 64, y nos hallaríamos ante una reparación "necesaria" del art. 107 LAU. (Hoy se aplicará la DTª 2ª LAU 94 y estaríamos sometidos al art. 1558 CC: STS 13-3-56, R 1511). En todo caso, ha de hacerse valer la necesidad de "conservación" (reparar y conservar son dos cosas distintas, conservar es realizar tareas que prevengan que el deterioro de la cosa no llegue a producirse: SAP Valencia de 26-2-68). Para López Alarcón las obras d econservación son obligadas: art. 115 y 116 LAU/64 y 1554, 3º CC.
La reparación es necesaria y debe aceptarse para que el inmueble se conserve en condiciones de servir a su destino, que en el caso de un edifico de pisos es servir de vivienda.
En primer lugar ha de distinguirse entre obras de mejora y obras de conservación, pues el régimen no es el mismo. Ni la reprcusión de los capitales invertidos.
En segundo lugar hay que intentar cohonestar los derechos de ambos, porque no es lógico que el inquilino limite al propietario sus facltades dominicales hasta el punto de convertirse en árbitro de la conservación y también de la explotación de todo el inmueble.
Doy por sentado que no hablamos de ruina, pues ello sería causa de resolución del contrato: ni siquiera del concepto de ruina económica.
Un primer paso ha de ser, siempre, el ofrecimiento de un mutuo acuerdo: mandar al inquilino una comunicación fehaciente en la que se ofrezca un alojamiento en un hotel adecuado durante el plazo necesario, se garantice su derecho de retorno al inmueble, e incluso se compense la molestia de hacer una mudanza y un desplazamiento temporal de residencia: más adelante puede sernos necesario acreditar ante el juez un ofrecimiento generoso, si el inquilino persiste en bloquear la explotación de una casa de varios pisos.
Agotada la negociación, el siguiente paso será justificar la necesidad de las obras: ello es exclusivamente materia de prueba: necesidad de pasar la ITE, de obtener nueva cédula de habitabilidad, de adecuar las instalaciones a nueva normativa, o por razones de seguridad y salubridad, e incluso de eficiencia energética. Un arqueiteco experimentado debe realizar un informe en el que quede demostrado que no hablamos de una mejora, sino de una necesidad. Una orden administrativa del ayuntamiento reforzaría mucho nuestra posición.
Las mayorías que conforman los artículos 108, 112 y 113 LAU/64 han de tomar al dueño del edificio como parte del cómputo.
Distinguiremos pues:
Son mejoras:
-Los aumentos de valor (456 y 1122 CC).
No son mejoras:
- Reparación y conservación (Francos Avellanal, Luna Serrano). Para López Alarcón reparar es "recomponer para volver al estado anterior a la degradación" así en SAP Cáceres de 30-1-80
Para López Alarcón hay reparación si no se excede el límite fijado en el art. 118, 2 LAU 64, y nos hallaríamos ante una reparación "necesaria" del art. 107 LAU. (Hoy se aplicará la DTª 2ª LAU 94 y estaríamos sometidos al art. 1558 CC: STS 13-3-56, R 1511). En todo caso, ha de hacerse valer la necesidad de "conservación" (reparar y conservar son dos cosas distintas, conservar es realizar tareas que prevengan que el deterioro de la cosa no llegue a producirse: SAP Valencia de 26-2-68). Para López Alarcón las obras d econservación son obligadas: art. 115 y 116 LAU/64 y 1554, 3º CC.
La reparación es necesaria y debe aceptarse para que el inmueble se conserve en condiciones de servir a su destino, que en el caso de un edifico de pisos es servir de vivienda.
Si puede "bloquearla" porque en principio usted no puede suspender el contrato de alquiler alegando "genéricamente" que usted quiere hacer obras. En la LAU del 64 las únicas obras necesarias que pueden dar lugar a la suspensión del contrato de alquiler son:
1.- bien la prevista en el art. 92 cuando el casero quiere hacer una obra para aumentar el numero de viviendas del edificio.
2.- bien la prevista en el art. 119 para el caso en que la autoridad competente ordene la ejecución de obras que hagan que la vivienda sea inhabitable mientras se ejecutan aquellas.
Por lo que nos dice su caso no se encuendra ni en el primer supuesto ni en el segundo por lo que el inquilino no tiene por qué consentir que se hagan obras en su casa y por tanto no tiene por qué marcharse ni siquiera temporalmente. En conclusión puede bloquear las obras que tiene planeadas.
1.- bien la prevista en el art. 92 cuando el casero quiere hacer una obra para aumentar el numero de viviendas del edificio.
2.- bien la prevista en el art. 119 para el caso en que la autoridad competente ordene la ejecución de obras que hagan que la vivienda sea inhabitable mientras se ejecutan aquellas.
Por lo que nos dice su caso no se encuendra ni en el primer supuesto ni en el segundo por lo que el inquilino no tiene por qué consentir que se hagan obras en su casa y por tanto no tiene por qué marcharse ni siquiera temporalmente. En conclusión puede bloquear las obras que tiene planeadas.
Desalojo por obras
Buenos días,
Tengo una duda sobre la posibilidad de requerir un desalojo de un inquilino con contrato oral previo a 1970 por obras en el edificio. En este momento es el único inquilino y el edificio necesita reformas pues las últimas datan de hace más de 50 años. Los arquitectos han opinado que no sería posible habitar la vivienda durante las obras. Puede el inquilino bloquear la intervención?
Muchas gracias.
Tengo una duda sobre la posibilidad de requerir un desalojo de un inquilino con contrato oral previo a 1970 por obras en el edificio. En este momento es el único inquilino y el edificio necesita reformas pues las últimas datan de hace más de 50 años. Los arquitectos han opinado que no sería posible habitar la vivienda durante las obras. Puede el inquilino bloquear la intervención?
Muchas gracias.
