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Desahucio
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Debeis repasar la reforma parcial que se hizo el año 2003 en la LECn en lo que afecta al juicio de deshucio en general y respecto al art. 438.3.3ª la disposición actual reza así " La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, CON INDEPENDENCIA DE LA CANTIDAD QUE SE RECLAME".
No hay inconveniente en acumular ambas acciones ( desahucio y reclamación rentas impagadas) siempre que lo reclamado no exceda de los límites del articulo 438.3.3º de la LEC. LA cuantia de la demanda vendrá determinada por el valor de la vivienda arrendada y por la suma total de las cantidades impagadas ( son dos acciones, hay qye aplicar las normas de determinación de cuantía de ambas). Evidentemente la demanda habrá que plantearla cuando el arrendatario no pueda ya enervar la acción de desahucio ( no tiene sentido plantear la demanda de desahucio si sabes que el arrendatario la va a enervar, va a ser lo primero que intente). Así se consigue por una parte, que el Juez ordene el desahucio y por otra que condene al demandado a abonar las cantidades debidas. un saludo.
Complicado es en verdad aplicar el derecho procesal adecuado, porque no se sabe que va a pasar hasta el final, si será más económico, si más tardío, es impredecible pero también hay situaciones que son claras como el sol, si interpones el desahucio sin reclamación de rentas, bien, se señala día de juicio, y enervación o ejecución o se van voluntariamente, no hay problema, ahora bien si no se acumula la reclamación de cantidad al juicio de desahucio y ésta supera la cantidad de 3000 euros ya no podrás hacerlo por el juicio verbal, tendrás que reclamar por un ordinario porque el objeto del desahucio que te permitía la acumulación y tramitarlo como el verbal ya no podrás efectuarlo, con lo cual. nueva demanda, contestación y en este caso averigua nuevo domicilio del desahuciado, contestación o no y señalar A.P. y luego el juicio, mucho tiempo. Es cuestión de estudiarlo detenidamente. Salvo otra opinión
gracias catón, tú también debes tener tablas hombre!!!!
la verdad es que yo siempre he pensado que una cosa es la LEC y otra es la práctica, por tanto, me atrevería a decir que incluso dependiendo del juzgado al que me dirijo, voy de un modo o de otro, puesto que aquí cada juez se cree legislador.
un abrazo catón.
la verdad es que yo siempre he pensado que una cosa es la LEC y otra es la práctica, por tanto, me atrevería a decir que incluso dependiendo del juzgado al que me dirijo, voy de un modo o de otro, puesto que aquí cada juez se cree legislador.
un abrazo catón.
CUESTIÓN PRIMERA: Acerca de la estrategia del abogado en la presentación del desahucio sin acumulación de reclamación de rentas.
Entiendo que cuando se plantea de dicho modo, la parte demandada tiene una única defensa "O HA PAGADO HASTA LA ÚLTIMA PESETA O NO" y si no ha pagado a la calle.
Si se acumulan las dos acciones, caben discusiones acerca de la cuantía de la reclamación, etc..., que podrían conllevar:
1º Una toma de decisión más larga, por lo que se puede juntar la sentencia con el lanzamiento, teniendo que señalar fecha de lanzamiento con posterioridad.
2º Una posibilidad de que te cacen por alguna cantidad y llevarte una sorpresa por existir algún tipo de error en las cantidades reclamadas.
3º La posibilidad de que se apele discutiendo la cantidad reclamada, con la prolongación que ello conlleva.
A todo ello hemos de añadir la posibilidad de que el abogado haya hecho un estudio económico de la contraparte y haya visto que no vale la pena reclamar por carecer de bienes, por lo que reclamar las rentas supondría engordar inútilmente las costas.
De este modo, entiendo que la estrategia de presentar únicamente el desahucio puede ser la correcta e incluso, la más sincera con el cliente.
Puede ser que el abogado, por un lado, consiga su objetivo más rápido para el cliente y, por otro lado, le ahorre dinero en costas.
No obstante, claro está, la acción para reclamar las rentas puede ejercerse una vez concluido el desahucio, a la vista de informe económico del demandado, puesto que una cosa es ganar un pleito, y otra es poder ejecutarlo.
SEGUNDA CUESTIÓN: Acumulación.
Entiendo que cualquier acción que no sea incompatible se puede ejercitar.
Asimismo, no te la juegas con la nueva LEC, ya que los jueces antes de admitir a trámite, tienen la obligación de requerir para el caso de que vean que el procedimiento no es el adecuado (verbal u ordinario), así como corregir la cuantía en su caso.
un beso para todos / as.
José María Fuensanta (julialbert en el foro)
Entiendo que cuando se plantea de dicho modo, la parte demandada tiene una única defensa "O HA PAGADO HASTA LA ÚLTIMA PESETA O NO" y si no ha pagado a la calle.
Si se acumulan las dos acciones, caben discusiones acerca de la cuantía de la reclamación, etc..., que podrían conllevar:
1º Una toma de decisión más larga, por lo que se puede juntar la sentencia con el lanzamiento, teniendo que señalar fecha de lanzamiento con posterioridad.
2º Una posibilidad de que te cacen por alguna cantidad y llevarte una sorpresa por existir algún tipo de error en las cantidades reclamadas.
3º La posibilidad de que se apele discutiendo la cantidad reclamada, con la prolongación que ello conlleva.
A todo ello hemos de añadir la posibilidad de que el abogado haya hecho un estudio económico de la contraparte y haya visto que no vale la pena reclamar por carecer de bienes, por lo que reclamar las rentas supondría engordar inútilmente las costas.
De este modo, entiendo que la estrategia de presentar únicamente el desahucio puede ser la correcta e incluso, la más sincera con el cliente.
Puede ser que el abogado, por un lado, consiga su objetivo más rápido para el cliente y, por otro lado, le ahorre dinero en costas.
No obstante, claro está, la acción para reclamar las rentas puede ejercerse una vez concluido el desahucio, a la vista de informe económico del demandado, puesto que una cosa es ganar un pleito, y otra es poder ejecutarlo.
SEGUNDA CUESTIÓN: Acumulación.
Entiendo que cualquier acción que no sea incompatible se puede ejercitar.
Asimismo, no te la juegas con la nueva LEC, ya que los jueces antes de admitir a trámite, tienen la obligación de requerir para el caso de que vean que el procedimiento no es el adecuado (verbal u ordinario), así como corregir la cuantía en su caso.
un beso para todos / as.
José María Fuensanta (julialbert en el foro)
Saludos, no se rompa la cabeza, el derecho procesal no es fácil.
La estrategia de su abogado no es mala, y si bien se pueden acumular acciones por expiración de contrato y reclamación de cantidad. Hay que ver cúales son los valores en juego.
Creo que a usted lo primero que le interesa es recuperar su vivienda o local ¿ no es así?. Si se realiza, un desahucio, por expiración de contrato, se presenta el contrato como prueba y ya está no hay vuelta de hoja, no hay nada que discutir, la otra parte no tiene posibilidades de defensa, sentencia, y recupera lo suyo.
Si se acumula la acción, el proceso puede complicarse, que si yo pagué, que no quería el dinero, ........la intemerata.......tan complicado como bueno sea el otro abogado.
Lo normal es acumular acciones, es lo que espera el otro abogado y en eso basará su defensa.
Al hacerlo en dos procesos, una vez que haya conseguido reccobrar su propiedad, y seguir sacandole rentabilidad, se inciará el segundo, cuando el inquilino se piense que se ha marchado sin pagar, de rositas.
Y entonces cuando no lo espere, se encontrará la reclamación de cantidad, será un proceso diferente si sobrepasa los 3.000€.
Si acumula la acción, tendrá un plazo de cinco años, para ver si al inquilino se le puede sacar el dinero, en virtud de la sentencia de desahucio.
Si no la acumula, se le puede seguir al inquilino hasta 15 años, en lo que se llama "venir a mejor fortuna", para reclamarle la cantidad.
A usted le va a salir más caro, pero tiene más posibilidades de cobrar el dinero que le deben.
No hay motivos para desconfiar de su abogado.
Cada uno hacemos las cosas como mejor creemos, acumular acciones tiene sus ventajas, en un desahucio. Pero te lo juegas todo en sólo proceso.
Si no acumulas tienes claro que recuperas la finca, SIN DUDA,
Si el tema del dinero, su abogado no ,lo ve claro, por infinidad de cuestiones........es mejor no acumular.
Un saludo.
La estrategia de su abogado no es mala, y si bien se pueden acumular acciones por expiración de contrato y reclamación de cantidad. Hay que ver cúales son los valores en juego.
Creo que a usted lo primero que le interesa es recuperar su vivienda o local ¿ no es así?. Si se realiza, un desahucio, por expiración de contrato, se presenta el contrato como prueba y ya está no hay vuelta de hoja, no hay nada que discutir, la otra parte no tiene posibilidades de defensa, sentencia, y recupera lo suyo.
Si se acumula la acción, el proceso puede complicarse, que si yo pagué, que no quería el dinero, ........la intemerata.......tan complicado como bueno sea el otro abogado.
Lo normal es acumular acciones, es lo que espera el otro abogado y en eso basará su defensa.
Al hacerlo en dos procesos, una vez que haya conseguido reccobrar su propiedad, y seguir sacandole rentabilidad, se inciará el segundo, cuando el inquilino se piense que se ha marchado sin pagar, de rositas.
Y entonces cuando no lo espere, se encontrará la reclamación de cantidad, será un proceso diferente si sobrepasa los 3.000€.
Si acumula la acción, tendrá un plazo de cinco años, para ver si al inquilino se le puede sacar el dinero, en virtud de la sentencia de desahucio.
Si no la acumula, se le puede seguir al inquilino hasta 15 años, en lo que se llama "venir a mejor fortuna", para reclamarle la cantidad.
A usted le va a salir más caro, pero tiene más posibilidades de cobrar el dinero que le deben.
No hay motivos para desconfiar de su abogado.
Cada uno hacemos las cosas como mejor creemos, acumular acciones tiene sus ventajas, en un desahucio. Pero te lo juegas todo en sólo proceso.
Si no acumulas tienes claro que recuperas la finca, SIN DUDA,
Si el tema del dinero, su abogado no ,lo ve claro, por infinidad de cuestiones........es mejor no acumular.
Un saludo.
Hola de nuevo, ya se que soy un poco pesado y estoy abusando de vuesto tiempo, pero es jodido pensar que tu abogado te la esté jugando.
Mirando la LEC dice que se podrá acumular la reclamación de cantidad por impago de renta de alquiler si no supera 500.000 pts. (art. 438.3,3º como muy bien decía anina)
Creo que es por eso, porque cuando salga el juicio las rentas impagadas superarán esa cantidad.
Es decir, no se pueden acumular si las rentas impagadas superan esa cantidad.
¿No?
Mirando la LEC dice que se podrá acumular la reclamación de cantidad por impago de renta de alquiler si no supera 500.000 pts. (art. 438.3,3º como muy bien decía anina)
Creo que es por eso, porque cuando salga el juicio las rentas impagadas superarán esa cantidad.
Es decir, no se pueden acumular si las rentas impagadas superan esa cantidad.
¿No?
No exactamente, cuando la reclamación de rentas se solicita junto con el procedimiento de desahucio, independientemente de la cantidad que se reclame por las rentas adeudadas se tramitará por el trámite del juicio verbal. La cuantía de la demanda por desahucio y reclamación de rentas son 2. 1 es la cuantía del procedimiento por desahucio que corresponde a una anualidad de las rentas y la otra cantidad es la reclamada por las rentas impagadas.
No creo que haya problema en pedir la acumulación a la demanda de las rentas impagadas y además debes saber que cuando se señala un día de juicio para el desahucio, dá lo mismo que sea solo desahucio o desahucio y reclamación de rentas, lo que te ha dicho tu letrado es una necedad. Saludos.
No creo que haya problema en pedir la acumulación a la demanda de las rentas impagadas y además debes saber que cuando se señala un día de juicio para el desahucio, dá lo mismo que sea solo desahucio o desahucio y reclamación de rentas, lo que te ha dicho tu letrado es una necedad. Saludos.
Siento disentir sobre la acumulación de acciones en un juicio de desahucio por expiración del plazo y de reclamación de rentas, yo creo que si las rentas impagadas exceden de la cuantía del verbal, no se pueden acumular, puesto que no estamos ante la excepción del artículo 438.3-3º de la L.E.C..
Saludos
Saludos
Yo llevo en ésto poco tiempo, y mi opinión no es para sentar cátedra.
Y si bien es cierto que la cuestión puede llevarse en un sólo proceso judicial; quizás haya alguna cuestión de índole técnica o profesional, que nosotros desconocemos, por la que su abogado haya preferido, realizar dos procesos judiciales.
Pregunte el motivo de tal decisión, y si no hay motivo, entonces es cuando puede sentirse engañado. En ese supuesto es del todo aconsejable que cambie de abogado.
Decirle a un abogado, qué debe de hacer, sin ser un perito del Derecho, es arriesgado cuando menos.
Y si bien es cierto que la cuestión puede llevarse en un sólo proceso judicial; quizás haya alguna cuestión de índole técnica o profesional, que nosotros desconocemos, por la que su abogado haya preferido, realizar dos procesos judiciales.
Pregunte el motivo de tal decisión, y si no hay motivo, entonces es cuando puede sentirse engañado. En ese supuesto es del todo aconsejable que cambie de abogado.
Decirle a un abogado, qué debe de hacer, sin ser un perito del Derecho, es arriesgado cuando menos.
Pues si ya tenía disgustos por el tema del pleito me acabais de dar otro con el tema del abogado.
Pues iré a hablar con él, a ver que me dice, pero me da cosa cambiar de abogado una vez iniciado el pleito. Pero me estoy sintiendo engañado. Le diré que acumule la demanda, a ver por donde me sale.
Os agradezco mucho vuestra información, gracias a todos.
Pues iré a hablar con él, a ver que me dice, pero me da cosa cambiar de abogado una vez iniciado el pleito. Pero me estoy sintiendo engañado. Le diré que acumule la demanda, a ver por donde me sale.
Os agradezco mucho vuestra información, gracias a todos.
Caray "saludos", creo que tu abogado o no está muy enterado o ha intentado meterte un gol. La gran mayoria de las demandas de Juicio de Desahucio por falta de pago se interponen en la misma demanda por las dos acciones, desahucio y reclamación de rentas, lo único que hay que diferenciar en la demanda es la cuantía de la reclamación y la cuantía de la demanda que va en función del valor catastral de la finca. Así que dile que se ponen las dos en la misma pretensión. Ahora bien una vez interpuesta la demanda de Desahucio entiendo que si que puede acumularse la de reclamación de rentas.
Muchas gracias por tu información, se lo voy a decir a mi abogado a ver que me dice.
Una vez interpuesta la demanda de deshaucio, ¿se puede acumular posteriormente la de reclamación de rentas al mismo proceso? Lo digo para decirle al abogado, si es posible, que añada la demanda.
Gracias por vuestras opiniones.
Una vez interpuesta la demanda de deshaucio, ¿se puede acumular posteriormente la de reclamación de rentas al mismo proceso? Lo digo para decirle al abogado, si es posible, que añada la demanda.
Gracias por vuestras opiniones.
Saludos, creo que tu abogado no te informó correctamente de como interponer el procedimiento, ya que la LEC 2000 contempla la acción acumulada del desahucio y la reclamación de cantidad de rentas impagadas en el juicio verbal, señalándose al efecto un día único para su resolución, con lo que resulta evidente el ahorro de tiempo para resolverlo. En el caso de que no pagara el arrendatario o no se marchase de la vivienda o no hiciese una o hiciese cualesquiera de los dos supuestos, también se solucionaría el problema con un único escrito de demanda de ejecución, con lo que para tí supondría un ahorro de tiempo y gastos procesales que no siempre se pueden recuperar del ejecutado; pero evidentemente para tu abogado le supondría la interposición de una demanda menos y por ende una ejecución menos también; bueno igual no lo ha hecho con esa intención pero por tu mensaje se puede presuponer. Salvo.Mejor.Opinión.
yo he tenido que interponer una demanda de deshaucio y le pregunté a mi abogado de que vayan juntas la de deshaucio y la reclamación de mensualidades no pagadas (el deshaucio es por impago).
Me dijo el abogado que era mejor poner primero el deshaucio y una vez hecho éste poner la demanda de reclamación de cantidad, porque esta última demanda es más lenta y si las juntábamos se demoraría el deshaucio, que es lo que me corre más prisa.
Ahora estoy dudando de lo que me dijo mi abogado.
Me dijo el abogado que era mejor poner primero el deshaucio y una vez hecho éste poner la demanda de reclamación de cantidad, porque esta última demanda es más lenta y si las juntábamos se demoraría el deshaucio, que es lo que me corre más prisa.
Ahora estoy dudando de lo que me dijo mi abogado.
