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Desahucio y subrogación
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Comentarios
Hola. Gracias de nuevo por tu atención.
Estamos ante un contrato al que le es de aplicación el TR LAU 1964 que permite la 2ª subrogación a favor de un descendiente que conviviese con el arrendatario al tiempo del fallecimiento. EN TODO CASO UN DATO IMPORTANTE ES QUE EL CONTRATO SE EXTINGUIRÁ A LOS DOS AÑOS.
No obstante yo entiendo que aquí no se cumple el requisito de la convivencia (él solamente aporta un volante de empadronamiento en el domicilio, y según me manifiestan trabaja por la semana en otra localidad y solamente acude al domicilio fines de semana esporádicos).
Si desisto del anterior pleito y planteo demanda frente al hijo, entre pitos y flautas es probable que me plante en los dos años que, en el peor de lo casos, es lo que le queda de vigencia al contrato. Y sobre todo, la clave es que me encuentro con un pleito en marcha que, en principio tenía todas las papeletas para prosperar. Sin embargo al haber sucedido el hijo de la demandada y éste viene con lo de la subrogación es cuando se me plantean las dudas procesales que he señalado.
Saludos y gracias de nuevo.
Desahucio y subrogación
Hola. Se ha presentado una demanda de desahucio por necesidad. Tras su presentación, durante el plazo para contestar a la demanda, fallece la arrendataria demandada. Se suspende el procedimiento y la sucede uno de los descendientes quien, previamente a la contestación, comunica a la propiedad su deseo de subrogarse en el arrendamiento (se trata de una 2ª subrogación). Luego contesta a la demanda y pretende la desestimación de la misma alegando, entre otras causas, que no se lo ha requerido por el plazo legal para desalojar (este requerimiento se había hecho a la anterior demandada).
Así que me encuentro con un pleito principal donde se ha producido una sucesión procesal y con una 2ª subrogación. Todo al mismo tiempo.
A mi esté asunto me viene bastante avanzado y quieren saber mi postura. Y lo cierto es que se plantean un montón de opciones pero realmente no sé cual seria la más adecuada. Podría saber qué os parece a vosotros. Gracias.
Así que me encuentro con un pleito principal donde se ha producido una sucesión procesal y con una 2ª subrogación. Todo al mismo tiempo.
A mi esté asunto me viene bastante avanzado y quieren saber mi postura. Y lo cierto es que se plantean un montón de opciones pero realmente no sé cual seria la más adecuada. Podría saber qué os parece a vosotros. Gracias.
Hola anaya. Yo nunca he tenido un caso de sucesión procesal por lo que no se cual es la interpretación y alcance que se da al art 16 LEC. Si se le diera la misma que a la suceción por muerte en las obligaciones y contratos creo que la argumentación de la parte contraria no sería válida.
Por otro lado, dices que se trata de denegación de prórroga por causa de necesidad. Si el anterior compañero/a metió la demanda es porque el arrendatario fallecido se opuso o simplemente NO constestó al requerimiento.
¿ Cual fue la causa/s que se alego?.
Un saludo
Por otro lado, dices que se trata de denegación de prórroga por causa de necesidad. Si el anterior compañero/a metió la demanda es porque el arrendatario fallecido se opuso o simplemente NO constestó al requerimiento.
¿ Cual fue la causa/s que se alego?.
Un saludo
Gracias por tu atención.
En respuesta a tu pregunta puede decirse que el arrendatario fallecido nunca contestó al requerimiento. Concretamente se le hizo un primer requerimiento notarial que no pudo ser entregado ya que, después de varios intentos nunca se encontró a nadie en la vivienda. Por ello se optó por requerir a través del Juzgado vía conciliatoria. Pero el juzgado también tuvo dificultad para notificar la papeleta y después de las averiguaciones pertinentes se supo que el arrendatario se había ido con uno de sus hijos por problemas de salud. Fue en el domicilio de este hijo donde se le notifica finalmente la papeleta conciliatoria y también la demanda de desahucio.
A dicha conciliación comparecieron dos de los hijos (distintos del que ahora se subrroga) quienes se limitaron a manifestar que iban a estudiar el contenido de la demanda... Sin embargo no hicieron nada por lo que no quedó más remedio que presentar demanda. Después vino el fallecimiento, la sucesión procesal y la previa comunicación a la propiedad de la subrogación en el contrato este otro hijo del que no se sabía nada hasta ese momento.
Por otra parte, señalar que coincido contigo en cuanto a que la argumentación que hace el contrario no puede prosperar. Pero la principal duda que se me plantea es sobre si dejo que el pleito principal siga adelante (ya hay fecha para la AP) o si debo hacer algo ya. Debería hacer algo respecto a la subrogación que se ha comunicado a la propiedad (parto de que no se da el requisito de la convivencia), o si este tema lo dejo para ventilar con el pleito principal (al fin y al cabo forma parte de las alegaciones de la contestación). Otra duda está relacionada con el tema de la renta que ahora paga al hijo ¿sería conveniente no cobrar más y "obligarlo" a que consigne? Un saludo.
En respuesta a tu pregunta puede decirse que el arrendatario fallecido nunca contestó al requerimiento. Concretamente se le hizo un primer requerimiento notarial que no pudo ser entregado ya que, después de varios intentos nunca se encontró a nadie en la vivienda. Por ello se optó por requerir a través del Juzgado vía conciliatoria. Pero el juzgado también tuvo dificultad para notificar la papeleta y después de las averiguaciones pertinentes se supo que el arrendatario se había ido con uno de sus hijos por problemas de salud. Fue en el domicilio de este hijo donde se le notifica finalmente la papeleta conciliatoria y también la demanda de desahucio.
A dicha conciliación comparecieron dos de los hijos (distintos del que ahora se subrroga) quienes se limitaron a manifestar que iban a estudiar el contenido de la demanda... Sin embargo no hicieron nada por lo que no quedó más remedio que presentar demanda. Después vino el fallecimiento, la sucesión procesal y la previa comunicación a la propiedad de la subrogación en el contrato este otro hijo del que no se sabía nada hasta ese momento.
Por otra parte, señalar que coincido contigo en cuanto a que la argumentación que hace el contrario no puede prosperar. Pero la principal duda que se me plantea es sobre si dejo que el pleito principal siga adelante (ya hay fecha para la AP) o si debo hacer algo ya. Debería hacer algo respecto a la subrogación que se ha comunicado a la propiedad (parto de que no se da el requisito de la convivencia), o si este tema lo dejo para ventilar con el pleito principal (al fin y al cabo forma parte de las alegaciones de la contestación). Otra duda está relacionada con el tema de la renta que ahora paga al hijo ¿sería conveniente no cobrar más y "obligarlo" a que consigne? Un saludo.
Hola anaya. Uff,es un caso bastante complicado.
Si tienes dudas acerca de la viabilidad del pleito principal bien por la sucesión procesal o bien por la causa que tu cliente alegó en su momento , podrías centrarte en estudiar si es posible la subrogación del hijo que la ha pretendido. Lo digo porque si es más viable esa segunda opción podías desistir del primer litigio e incoar un segundo contra el hijo.
Si decides seguir con el primer litigio yo NO rehusaría el pago de las rentas,pues la aceptación de las mismas mientras el arrendatario continue disfrutando de la vivienda NO implica voluntad de consentimiento por parte del Arrendador(hay abundante Jurisprudencia sobre este punto).
A ver si otro/a compañero/a se anima a darnos su opinión.
Un saludo.
Si tienes dudas acerca de la viabilidad del pleito principal bien por la sucesión procesal o bien por la causa que tu cliente alegó en su momento , podrías centrarte en estudiar si es posible la subrogación del hijo que la ha pretendido. Lo digo porque si es más viable esa segunda opción podías desistir del primer litigio e incoar un segundo contra el hijo.
Si decides seguir con el primer litigio yo NO rehusaría el pago de las rentas,pues la aceptación de las mismas mientras el arrendatario continue disfrutando de la vivienda NO implica voluntad de consentimiento por parte del Arrendador(hay abundante Jurisprudencia sobre este punto).
A ver si otro/a compañero/a se anima a darnos su opinión.
Un saludo.
Hola. Gracias de nuevo por tu atención.
Estamos ante un contrato al que le es de aplicación el TR LAU 1964 que permite la 2ª subrogación a favor de un descendiente que conviviese con el arrendatario al tiempo del fallecimiento. EN TODO CASO UN DATO IMPORTANTE ES QUE EL CONTRATO SE EXTINGUIRÁ A LOS DOS AÑOS.
No obstante yo entiendo que aquí no se cumple el requisito de la convivencia (él solamente aporta un volante de empadronamiento en el domicilio, y según me manifiestan trabaja por la semana en otra localidad y solamente acude al domicilio fines de semana esporádicos).
Si desisto del anterior pleito y planteo demanda frente al hijo, entre pitos y flautas es probable que me plante en los dos años que, en el peor de lo casos, es lo que le queda de vigencia al contrato. Y sobre todo, la clave es que me encuentro con un pleito en marcha que, en principio tenía todas las papeletas para prosperar. Sin embargo al haber sucedido el hijo de la demandada y éste viene con lo de la subrogación es cuando se me plantean las dudas procesales que he señalado.
Saludos y gracias de nuevo.
Hola anaya. Por experiencia puedo decir que las denegaciones de prórroga forzosa son díficiles de conseguir ante los Tribunales en función de la causa o causas que alegue el arrendador.Vg Causa s tales como el deseo de vida independiente o por estudios de los hijos son una lotería pues, aunque habiendo abundante Jurisprudencia, se analiza caso por caso, sin reglas generales.
En cambio,un pleito basado en demanda de resolución por EXPIRACIÓN del término - en tu caso a los 2 años desde la subrogación si el subrogado se niega a abandonar la vivienda - es relativamente sencilllo de ganar.
Un saludo.
En cambio,un pleito basado en demanda de resolución por EXPIRACIÓN del término - en tu caso a los 2 años desde la subrogación si el subrogado se niega a abandonar la vivienda - es relativamente sencilllo de ganar.
Un saludo.
Hola de nuevo.
Digo que era de fácil éxito la demanda de desahucio en base a la fácil acreditación de la necesidad por parte de la propiedad. Y en este sentido la Jurisprudencia que he leído estos días va por ese línea, si bien se trata de Jurisprudencia menor (Si tú conoces Jurisprudencia desfavorable y la puedes citar te lo agradecería). Por otra parte está el hecho
de que la arrendataria no habitaba la vivienda desde hacía tiempo (véanse los intentos fallidos de notificación).
Sin embargo ahora el listo de hijo aprovecha su contestación-oposición para atacar la cuestión de la necesidad por parte de la propiedad (cosa que es normal) pero a mayores lo complica diciendo que ahora es él el arrendatario y que no cabe la demanda formulada contra su madre Y yo me pregunto : ¿La sucesión procesal no significa que el subrogado se coloca en la misma posición del litigante fallecido? ¿Puede alegar cuestiones nuevas, ajenas a la demanda? ¿Se trata de una reconvención? ¿Espero a la AP para excepcionar estas cuestiones? ¿Me opongo a la subrogación en el arrendamiento de forma independiente a la demanda?
Saludos (y gracias una vez más por tu atenta respuesta)
Digo que era de fácil éxito la demanda de desahucio en base a la fácil acreditación de la necesidad por parte de la propiedad. Y en este sentido la Jurisprudencia que he leído estos días va por ese línea, si bien se trata de Jurisprudencia menor (Si tú conoces Jurisprudencia desfavorable y la puedes citar te lo agradecería). Por otra parte está el hecho
de que la arrendataria no habitaba la vivienda desde hacía tiempo (véanse los intentos fallidos de notificación).
Sin embargo ahora el listo de hijo aprovecha su contestación-oposición para atacar la cuestión de la necesidad por parte de la propiedad (cosa que es normal) pero a mayores lo complica diciendo que ahora es él el arrendatario y que no cabe la demanda formulada contra su madre Y yo me pregunto : ¿La sucesión procesal no significa que el subrogado se coloca en la misma posición del litigante fallecido? ¿Puede alegar cuestiones nuevas, ajenas a la demanda? ¿Se trata de una reconvención? ¿Espero a la AP para excepcionar estas cuestiones? ¿Me opongo a la subrogación en el arrendamiento de forma independiente a la demanda?
Saludos (y gracias una vez más por tu atenta respuesta)
Hola anaya. Como ya te dije nunca he tenido un caso de sucesión procesal por muerte. Así que mi opinión debes acogerla con reservas pues es probable que no sea del todo acertada.
Una vez hecha la advertencia anterior paso a responder a tus preguntas:
1)"Si tú conoces Jurisprudencia desfavorable y la puedes citar te lo agradecería"
Aún NO me has dicho que cáusa o causas a alegado la parte arrendadora. Cuando me las digas intentaré buscarte Jurisprudencia.
2) "¿La sucesión procesal no significa que el subrogado se coloca en la misma posición del litigante fallecido?"
Entiendo que SÍ, pero NO en todos los casos. Vg En las obligaciones PERSONALISIMAS.
Por otro lado y en tu caso concreto NO creo que el cambio de demandado afecte a su derecho de defensa, pues la causa de necesidad del actor es la misma. Es decir, el demandado subrogado puede hacer uso de su derecho de defensa ante los Tribunales si entiende que NO existe tal causa, aunque por lo que cuentas está intentando la vía de la falta de notificación del requerimiento(requisito imprescindible), la cual, a mi juicio, resultará insuficiente.
3)"¿Puede alegar cuestiones nuevas, ajenas a la demanda?"
En mi opinión tendrá las mismas opciones procesales que el demandado originario.Vg Alegaciones complementarias, hechos de nueva noticia.....
4)"¿Se trata de una reconvención?"
Entiendo que NO se trataría de una reconvención sino de una simple Contestación a la Demanda.
5) "¿Espero a la AP para excepcionar estas cuestiones?"
Si, la AP es el momento procesal oportuno para plantear estas cuestiones. Mírate las excepción procesal de falta de Litisconsorcio pasivo porque igual la alega el/a compañero/a contrario en la AP.
6) "¿Me opongo a la subrogación en el arrendamiento de forma independiente a la demanda?"
Para eso tendrías que instar un proceso nuevo y solicitar después la ACUMULACIÓN, si es posible.
Un saludo.
Una vez hecha la advertencia anterior paso a responder a tus preguntas:
1)"Si tú conoces Jurisprudencia desfavorable y la puedes citar te lo agradecería"
Aún NO me has dicho que cáusa o causas a alegado la parte arrendadora. Cuando me las digas intentaré buscarte Jurisprudencia.
2) "¿La sucesión procesal no significa que el subrogado se coloca en la misma posición del litigante fallecido?"
Entiendo que SÍ, pero NO en todos los casos. Vg En las obligaciones PERSONALISIMAS.
Por otro lado y en tu caso concreto NO creo que el cambio de demandado afecte a su derecho de defensa, pues la causa de necesidad del actor es la misma. Es decir, el demandado subrogado puede hacer uso de su derecho de defensa ante los Tribunales si entiende que NO existe tal causa, aunque por lo que cuentas está intentando la vía de la falta de notificación del requerimiento(requisito imprescindible), la cual, a mi juicio, resultará insuficiente.
3)"¿Puede alegar cuestiones nuevas, ajenas a la demanda?"
En mi opinión tendrá las mismas opciones procesales que el demandado originario.Vg Alegaciones complementarias, hechos de nueva noticia.....
4)"¿Se trata de una reconvención?"
Entiendo que NO se trataría de una reconvención sino de una simple Contestación a la Demanda.
5) "¿Espero a la AP para excepcionar estas cuestiones?"
Si, la AP es el momento procesal oportuno para plantear estas cuestiones. Mírate las excepción procesal de falta de Litisconsorcio pasivo porque igual la alega el/a compañero/a contrario en la AP.
6) "¿Me opongo a la subrogación en el arrendamiento de forma independiente a la demanda?"
Para eso tendrías que instar un proceso nuevo y solicitar después la ACUMULACIÓN, si es posible.
Un saludo.
HOLA JAN.
Ya me dirijo directamente a ti por lo amable que estás siendo al atender mis mensajes. Gracias una vez más.
En primer lugar, decirte que por la demandante se alega NECESIDAD basandose en el hecho de que su marido se acaba de jubilar (año 2007) y tienen intención de venirse a vivir a esta ciudad porque es donde vive parte de su familia (en este momento viven en otra CCAA donde son propietarios de una casa).
ESTE PISO QUE SE RECLAMA ES EL ÚNICO QUE TIENE LA DEMANDANTE EN ESTA CIUDAD (le ha sido donado por sus padres ya fallecidos). No obstante, el demandado en su contestación pide que se nos requiera (vía art. 328 LEC), y así lo ha acordado el Juzgado, una serie de títulos respecto de bienes de los padres de la demandante (ese piso le ha sido donado), etc. Y en eso estoy en este momento.
Por otra parte, respecto del resto de las cuestiones que comentas, señalar que coincido contigo plenamente en todo lo que dices. En cualquier caso el hecho de saber que otro compañero ve el tema como yo me da seguridad, cosa que te agradezco.
SALUDOS.
Ya me dirijo directamente a ti por lo amable que estás siendo al atender mis mensajes. Gracias una vez más.
En primer lugar, decirte que por la demandante se alega NECESIDAD basandose en el hecho de que su marido se acaba de jubilar (año 2007) y tienen intención de venirse a vivir a esta ciudad porque es donde vive parte de su familia (en este momento viven en otra CCAA donde son propietarios de una casa).
ESTE PISO QUE SE RECLAMA ES EL ÚNICO QUE TIENE LA DEMANDANTE EN ESTA CIUDAD (le ha sido donado por sus padres ya fallecidos). No obstante, el demandado en su contestación pide que se nos requiera (vía art. 328 LEC), y así lo ha acordado el Juzgado, una serie de títulos respecto de bienes de los padres de la demandante (ese piso le ha sido donado), etc. Y en eso estoy en este momento.
Por otra parte, respecto del resto de las cuestiones que comentas, señalar que coincido contigo plenamente en todo lo que dices. En cualquier caso el hecho de saber que otro compañero ve el tema como yo me da seguridad, cosa que te agradezco.
SALUDOS.
Hola anaya. No se merecen. Entre compañeros debemos ayudarnos.
Gracias por decime la causa alegada. Cuando disponga de tiempo miraré a ver si encuentro Jurisprudencia DESFAVORABLE, ya que la favorable la tienes tu.
Respecto al resto de cuestiones quizás sería buena idea que las colgaras en el Foro de Derecho Procesal para ver si el resto de compeñeros/as las ven como nosotros.
Un saludo.
Gracias por decime la causa alegada. Cuando disponga de tiempo miraré a ver si encuentro Jurisprudencia DESFAVORABLE, ya que la favorable la tienes tu.
Respecto al resto de cuestiones quizás sería buena idea que las colgaras en el Foro de Derecho Procesal para ver si el resto de compeñeros/as las ven como nosotros.
Un saludo.
Buenassssssssssss
En mi opinión creo que el asunto es mas sencillo del que lo estais poniendo, bueno, rectifico sencillo no hay nada pero vamos que no es para asustarse.
Veras, se plantea una demanda por la arrendadora por causa de necesidad y dices textualmente “Y sobre todo, la clave es que me encuentro con un pleito en marcha que, en principio tenía todas las papeletas para prosperar”. “Sin embargo al haber sucedido el hijo de la demandada y éste viene con lo de la subrogación es cuando se me plantean las dudas procesales que he señalado”.
Pues si consideras que tienes todas las papeletas para que prospere la demanda, mi consejo es que continúes adelante con el proceso porque ninguna relación tiene la acción ejercitada con la subrogación del hijo. Lo único que debes demostrar es la necesidad de la vivienda y si el Juzgado considera justificada la misma
Sobre todo hay que analizar cual es la posición del hijo: Dice el art. 16 LEC: 1. Cuando se transmita "mortis causa" lo que sea objeto del juicio, la persona o personas que sucedan al causante podrán continuar ocupando en dicho juicio la misma posición que éste, a todos los efectos.
Comunicada la defunción de cualquier litigante por quien deba sucederle, el tribunal suspenderá el proceso y, previo traslado a las demás partes, acreditados la defunción y el título sucesorio y cumplidos los trámites pertinentes, tendrá, en su caso, por personado al sucesor en nombre del litigante difunto, teniéndolo en cuenta en la sentencia que se dicte.
Resulta que el derecho de subrogación del hijo que contempla la LAU de 1964 solo se transmite con la muerte de la arrendataria y en este mismo orden de cosas también se ha transmitido al hijo la notificación efectuada a la madre para que desaloje la vivienda, porque al fallecimiento de la causante se transmite todo (derechos y obligaciones), ya que la posición del hijo deviene del contrato de arrendamiento, no es un contrato autonomo.
En mi opinión creo que el asunto es mas sencillo del que lo estais poniendo, bueno, rectifico sencillo no hay nada pero vamos que no es para asustarse.
Veras, se plantea una demanda por la arrendadora por causa de necesidad y dices textualmente “Y sobre todo, la clave es que me encuentro con un pleito en marcha que, en principio tenía todas las papeletas para prosperar”. “Sin embargo al haber sucedido el hijo de la demandada y éste viene con lo de la subrogación es cuando se me plantean las dudas procesales que he señalado”.
Pues si consideras que tienes todas las papeletas para que prospere la demanda, mi consejo es que continúes adelante con el proceso porque ninguna relación tiene la acción ejercitada con la subrogación del hijo. Lo único que debes demostrar es la necesidad de la vivienda y si el Juzgado considera justificada la misma
Sobre todo hay que analizar cual es la posición del hijo: Dice el art. 16 LEC: 1. Cuando se transmita "mortis causa" lo que sea objeto del juicio, la persona o personas que sucedan al causante podrán continuar ocupando en dicho juicio la misma posición que éste, a todos los efectos.
Comunicada la defunción de cualquier litigante por quien deba sucederle, el tribunal suspenderá el proceso y, previo traslado a las demás partes, acreditados la defunción y el título sucesorio y cumplidos los trámites pertinentes, tendrá, en su caso, por personado al sucesor en nombre del litigante difunto, teniéndolo en cuenta en la sentencia que se dicte.
Resulta que el derecho de subrogación del hijo que contempla la LAU de 1964 solo se transmite con la muerte de la arrendataria y en este mismo orden de cosas también se ha transmitido al hijo la notificación efectuada a la madre para que desaloje la vivienda, porque al fallecimiento de la causante se transmite todo (derechos y obligaciones), ya que la posición del hijo deviene del contrato de arrendamiento, no es un contrato autonomo.
Sigo aqui porque parece que habia mas de 5000 caracteres.
En este sentido la Sent. de 8 de Septiembre de 2003 - Sección 1ª Sr. Huarte Lázaro (Nº3039143408) Nº Recurso: 139/2003 en un supuesto que le viene como anillo al dedo a éste que comentamos dice:
“El requisito de notificación fehaciente de denegación de la prorroga por causa de necesidad, a que se refiere el Art. 65 de la LAU de 1.964, tiene por finalidad el conocimiento de la misma a fin de poder hacer uso el arrendatario del derecho contemplado en el apartado 3 de dicho precepto y con los efectos del Art. 66, de manera tal que difícilmente puede mantenerse desde un entendimiento sustantivo del derecho que en el caso de autos no ha tenido lugar tal notificación para la arrendataria demandada, cuando de conformidad con su contestación notarial de fecha 26 de Abril de 2.001, aparte de comunicar a la arrendadora su subrogación en la cualidad de arrendataria por el fallecimiento de su esposo en fecha 5 de Abril de 2.001, con quien siempre convivió en el domicilio arrendado como domicilio familiar, contesta el requerimiento de denegación de prórroga que en carta de fecha 15 de Marzo de 2.001, le hizo Dña. Esther , oponiéndose al mismo, momento en el que de manera indiscutible debe tenerse en último termino cumplido el requisito del requerimiento.
Pero es más olvida la parte recurrente, que precisamente por su subrogación en virtud del fallecimiento de su esposo, en sede del Art. 58 de la LAU de 1.964, en la cualidad de arrendataria a ella le afectan todos los antecendentes previos que hayan tenido lugar en el contrato, pues no puede olvidarse que su titulo habilitante es derivado, no autónomo o independiente de su esposo, de manera tal que válido también frente a ella es el requerimiento notarial realizado por las arrendadoras en fecha 9 de Septiembre de 1.998, y que fue contestado por la hija de la demandada oponiéndose al mismo, requerimiento que en cumplimiento de lo dispuesto en el Art. 65 dejó expedita la posibilidad de la acción judicial, y que es oponible también a la hoy recurrente por haberse subrogado en la posición del arrendatario ante su fallecimiento, máxime cuando el mismos tuvo lugar conviviendo ella en el domicilio arrendado, pues precisamente ese vinculo y la convivencia le habilitan para la subrogación”
Si el hijo se ha personado en el procedimiento en virtud del art. 16 LEC, que establece que la persona que suceda al causante podrá continuar ocupando en dicho juicio la misma posición que el causante a todos los efectos. Es evidente que, en tal caso, la notificación efectuada a la madre referente a la necesidad de la vivienda y por tanto la denegación de la prorroga, afecta por igual al hijo, pues lo dice bien claro el precepto “ocupando en dicho juicio la misma posición que el causante”, y por consiguiente la notificación ha llegado a la esfera del arrendatario pasando a formar parte de la relación jurídica contractual y como tal se transmite al subrogado.
Por otro lado, al requerir la ley la convivencia durante 2 años, resulta obvio como así lo deja entrever la sentencia expuesta en su último párrafo, que la notificación de la causa de necesidad a la madre la tuvo que conocer el hijo por su convivencia.
En el proceso no se discute si el hijo tiene o no derecho a subrogarse sino la causa de necesidad. Cuestión distinta es si el hijo tiene o no derecho a la subrogación, en éste caso sería objeto de una nueva acción contra el hijo.
Por mi parte y sin perjuicio de otros comentarios mejor fundados, yo seguiría el pleito tal cual esta. Si me esgrimen que no le han notificado al hijo la denegación de la prorroga, ya sabes! S.s. APNavarra y algo de tu cosecha.
Dices que el pleito te viene un poco grande, pues la única forma de que te venga pequeño es leer mucha mucha jurisprudencia ya veras con poco a poco los pleitos se encogen.
Saludos.
En este sentido la Sent. de 8 de Septiembre de 2003 - Sección 1ª Sr. Huarte Lázaro (Nº3039143408) Nº Recurso: 139/2003 en un supuesto que le viene como anillo al dedo a éste que comentamos dice:
“El requisito de notificación fehaciente de denegación de la prorroga por causa de necesidad, a que se refiere el Art. 65 de la LAU de 1.964, tiene por finalidad el conocimiento de la misma a fin de poder hacer uso el arrendatario del derecho contemplado en el apartado 3 de dicho precepto y con los efectos del Art. 66, de manera tal que difícilmente puede mantenerse desde un entendimiento sustantivo del derecho que en el caso de autos no ha tenido lugar tal notificación para la arrendataria demandada, cuando de conformidad con su contestación notarial de fecha 26 de Abril de 2.001, aparte de comunicar a la arrendadora su subrogación en la cualidad de arrendataria por el fallecimiento de su esposo en fecha 5 de Abril de 2.001, con quien siempre convivió en el domicilio arrendado como domicilio familiar, contesta el requerimiento de denegación de prórroga que en carta de fecha 15 de Marzo de 2.001, le hizo Dña. Esther , oponiéndose al mismo, momento en el que de manera indiscutible debe tenerse en último termino cumplido el requisito del requerimiento.
Pero es más olvida la parte recurrente, que precisamente por su subrogación en virtud del fallecimiento de su esposo, en sede del Art. 58 de la LAU de 1.964, en la cualidad de arrendataria a ella le afectan todos los antecendentes previos que hayan tenido lugar en el contrato, pues no puede olvidarse que su titulo habilitante es derivado, no autónomo o independiente de su esposo, de manera tal que válido también frente a ella es el requerimiento notarial realizado por las arrendadoras en fecha 9 de Septiembre de 1.998, y que fue contestado por la hija de la demandada oponiéndose al mismo, requerimiento que en cumplimiento de lo dispuesto en el Art. 65 dejó expedita la posibilidad de la acción judicial, y que es oponible también a la hoy recurrente por haberse subrogado en la posición del arrendatario ante su fallecimiento, máxime cuando el mismos tuvo lugar conviviendo ella en el domicilio arrendado, pues precisamente ese vinculo y la convivencia le habilitan para la subrogación”
Si el hijo se ha personado en el procedimiento en virtud del art. 16 LEC, que establece que la persona que suceda al causante podrá continuar ocupando en dicho juicio la misma posición que el causante a todos los efectos. Es evidente que, en tal caso, la notificación efectuada a la madre referente a la necesidad de la vivienda y por tanto la denegación de la prorroga, afecta por igual al hijo, pues lo dice bien claro el precepto “ocupando en dicho juicio la misma posición que el causante”, y por consiguiente la notificación ha llegado a la esfera del arrendatario pasando a formar parte de la relación jurídica contractual y como tal se transmite al subrogado.
Por otro lado, al requerir la ley la convivencia durante 2 años, resulta obvio como así lo deja entrever la sentencia expuesta en su último párrafo, que la notificación de la causa de necesidad a la madre la tuvo que conocer el hijo por su convivencia.
En el proceso no se discute si el hijo tiene o no derecho a subrogarse sino la causa de necesidad. Cuestión distinta es si el hijo tiene o no derecho a la subrogación, en éste caso sería objeto de una nueva acción contra el hijo.
Por mi parte y sin perjuicio de otros comentarios mejor fundados, yo seguiría el pleito tal cual esta. Si me esgrimen que no le han notificado al hijo la denegación de la prorroga, ya sabes! S.s. APNavarra y algo de tu cosecha.
Dices que el pleito te viene un poco grande, pues la única forma de que te venga pequeño es leer mucha mucha jurisprudencia ya veras con poco a poco los pleitos se encogen.
Saludos.
Ah! he olvidado contestarte a la pregunta “me opongo a la subrogación”. Yo no me opondría, por la sencilla razón de que el hijo lo que ha hecho es notificarte dentro del plazo su deseo de subrogarse y nada mas, él no ha planteado reconvención ni puede plantearla sobre ese extremo, tendrás que ser tú, si consideras que no tiene derecho a subrogarse, la que le comuniques que no procede la subrogación, por esto, por eso y por aquello y si persiste en ocupar la finca debes proceder a ejercitar nueva acción contra el hijo, pero como dices que para la extinción del arrendamiento falta 2 años yo no plantearía ninguna demanda pues entre pitos y flautas cuando la sentencia sea firme ha transcurrido ese plazo.
