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Desahucio y subarriendo
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En principio mi opinión es que depende del grado de vinculación, es decir, hasta qué punto está condicionada la vigencia y el cumplimiento de uno con la vigencia y el cumplimiento del otro: son, al parecer, dos contratos, y es posible, tal vez, que tengan vida separada. Para eso se hacen dos contratos y no uno.
Mas no puedo decirle sin leer en detalle ambos contratos y reflexionar un poco sobre su contenido, comprenda que una conversación en un foro de internet no puede llegar a la precisión de un estudio de la documentación con un abogado.
Lo que si le puedo recomendar, vista la magnitud de los intereses en juego, es que acuda a un abogado para que le vea toda la documentación: es coste de una consulta le compensará de sobra por los consejos que reciba.
Mas no puedo decirle sin leer en detalle ambos contratos y reflexionar un poco sobre su contenido, comprenda que una conversación en un foro de internet no puede llegar a la precisión de un estudio de la documentación con un abogado.
Lo que si le puedo recomendar, vista la magnitud de los intereses en juego, es que acuda a un abogado para que le vea toda la documentación: es coste de una consulta le compensará de sobra por los consejos que reciba.
Muchas gracias por su aclaracion. Por ultimo me gustaria preguntarle sobre los contratos vinculados este contrato del que Le hable anteriormente tiene vinculado un contrato que en su dia yo Le vendia a la misma empresa que Le tengo subarrendado el local un piso hicimos un contrato de promesa de compraventa con un dinero anticipado con una penalizacion para la parte que incympliera. Despues me devolvieeon el piso y hicimos nuevos contratos poniendo que yo me comprometo a devolver ese anticipo al finalizar el contrato del local y si no lo devuelvo el contrato se prolonga en el tiempo y la renta disminuye este contrato finaliza el año proximo pero si lo desahucio del local y se resuelve el contrato que pasa con el dinero del contrato vinculado qeda resuelto? Gracias por su paciencia un saludo
Si, eso es.
Sería bueno que antes aclare su situación con el arrendador; Título III LAU, de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda:
"Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado."
Sería bueno que antes aclare su situación con el arrendador; Título III LAU, de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda:
"Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado."
Si tiene el contrato de subarriendo de local el subarrendador está legitimado para interponer demanda de desahucio por falta de pago; en general, en el cumplimiento d elos contratos la legitimación activa y pasiva corresponde alas partes intervinientes:
STS 1039, 22 de Noviembre de 1994
Ponente:D. FRANCISCO MORALES MORALES:
Fto. de Dcho. Tercero: (cita textual):
"el recurrente aduce, en esencia, que al oponer la excepción de falta de legitimación activa del actor, no ha desconocido que, en términos generales, todo arrendador (o subarrendador) está legitimado para ejercitar contra el arrendatario (o subarrendatario)
las acciones de que se crea asistido,..."
STS 1039, 22 de Noviembre de 1994
Ponente:D. FRANCISCO MORALES MORALES:
Fto. de Dcho. Tercero: (cita textual):
"el recurrente aduce, en esencia, que al oponer la excepción de falta de legitimación activa del actor, no ha desconocido que, en términos generales, todo arrendador (o subarrendador) está legitimado para ejercitar contra el arrendatario (o subarrendatario)
las acciones de que se crea asistido,..."
Gracias de nuevo leonjbr:
Sobre lo de pedir daños por el 703, no creo que lo pida por pedir, ya que tengo asegurado que la otra parte pedirá la nulidad, por lo que toca abrir pieza separada. También está el delito de daños, lo único que retrasaría el tema civil un buen rato.
En el caso que ocupa, hay fotos firmadas por ambos intervinientes como anexo en el que se da constancia del estado, también hay numerosos vídeos.
La probatoria es posible acreditarla en cuanto a la residencia fuera de la vivienda.
Muchas gracias de nuevo, os informo de novedades
Saludos
Sobre lo de pedir daños por el 703, no creo que lo pida por pedir, ya que tengo asegurado que la otra parte pedirá la nulidad, por lo que toca abrir pieza separada. También está el delito de daños, lo único que retrasaría el tema civil un buen rato.
En el caso que ocupa, hay fotos firmadas por ambos intervinientes como anexo en el que se da constancia del estado, también hay numerosos vídeos.
La probatoria es posible acreditarla en cuanto a la residencia fuera de la vivienda.
Muchas gracias de nuevo, os informo de novedades
Saludos
Hoplon: efectivamente recuerdo el hilo que mencionas, pero creo recordar que el problema consistía en lo tipico: que unos juzgados lo admitian y otros no, pero bueno, se pide y a ver su cuela.
LuisArgento:
a) si hay fotos hechas y firmadas en el momento del contrato inicial si que puedes pedir los daños con bastante, bastante seguridad.
b) si puedes probar que el inquilino vive en otra ciudad aporta dicha prueba y no podrá pedir la prorroga del 704 porque esta reservada al caso de vivienda habitual.
LuisArgento:
a) si hay fotos hechas y firmadas en el momento del contrato inicial si que puedes pedir los daños con bastante, bastante seguridad.
b) si puedes probar que el inquilino vive en otra ciudad aporta dicha prueba y no podrá pedir la prorroga del 704 porque esta reservada al caso de vivienda habitual.
Muchas gracias leonjbr y Hoplon de nuevo:
Pozo de sabiduría es poco!!
Leyendo un poco por encima los daños sobre el lanzamiento, en un principio albergo bastantes dudas, pues veo la aplicación íntegra del 703 LEC, pero veo un problema y es la tasación de los daños, el oficial puede levantar acta, o incluso un notario, pero ahí no se puede realizar una valoración que pueda ser estimada como prueba.
Y una vez leído el hilo, discrepo sin que sirva de precedente con leonjbr y Dr. Crane, lo de que los daños los hizo el inquilino sí se puede probar y de hecho ya está probado, en el contrato se atiene a que recibe el inmueble en perfectas condiciones y se anexionan incluso fotografías, y si hay daños en el lanzamiento, es obvio que ha sido el o quien estaba conviviendo (art 1.101 cc y 1911 cc), pues no reclamó en ningún momento el estado deteriorado del inmueble, salvo mejor criterio, y hay varia jurisprudencia al respecto creo recordar.
De todas maneras, creo que la precaución es un buen aliado, viendo que es posible aplicar el 703 y llegado el caso optaré por abrir pieza separada por daños y perjuicios, previa tasación válida en derecho, porque la palabra indefensión ciertamente causa pavor nada más oírla.
En cuanto a lo suscrito por leonjbr:
Agradezco tus consejos sobremanera, no queda otra que paciencia, pero es que clama al cielo tener un bien secuestrado y la incertidumbre mata.
Ojala no suceda, pero viendo todo el percal, creo que sí pedirá la suspensión, y no de un mes.... a pesar de que vive en otra ciudad.Lo de los nuevos ocupantes también es preocupante, aunque de proseguir, iré por lo penal (aparte de la vistilla), que causará que los expulsen del territorio, y eso sí que saben lo que implica, aunque acepto consejos igualmente :)
Muchas gracias por todo compañeros, sois de gran ayuda!!
Luis
Pozo de sabiduría es poco!!
Leyendo un poco por encima los daños sobre el lanzamiento, en un principio albergo bastantes dudas, pues veo la aplicación íntegra del 703 LEC, pero veo un problema y es la tasación de los daños, el oficial puede levantar acta, o incluso un notario, pero ahí no se puede realizar una valoración que pueda ser estimada como prueba.
Y una vez leído el hilo, discrepo sin que sirva de precedente con leonjbr y Dr. Crane, lo de que los daños los hizo el inquilino sí se puede probar y de hecho ya está probado, en el contrato se atiene a que recibe el inmueble en perfectas condiciones y se anexionan incluso fotografías, y si hay daños en el lanzamiento, es obvio que ha sido el o quien estaba conviviendo (art 1.101 cc y 1911 cc), pues no reclamó en ningún momento el estado deteriorado del inmueble, salvo mejor criterio, y hay varia jurisprudencia al respecto creo recordar.
De todas maneras, creo que la precaución es un buen aliado, viendo que es posible aplicar el 703 y llegado el caso optaré por abrir pieza separada por daños y perjuicios, previa tasación válida en derecho, porque la palabra indefensión ciertamente causa pavor nada más oírla.
En cuanto a lo suscrito por leonjbr:
Agradezco tus consejos sobremanera, no queda otra que paciencia, pero es que clama al cielo tener un bien secuestrado y la incertidumbre mata.
Ojala no suceda, pero viendo todo el percal, creo que sí pedirá la suspensión, y no de un mes.... a pesar de que vive en otra ciudad.Lo de los nuevos ocupantes también es preocupante, aunque de proseguir, iré por lo penal (aparte de la vistilla), que causará que los expulsen del territorio, y eso sí que saben lo que implica, aunque acepto consejos igualmente :)
Muchas gracias por todo compañeros, sois de gran ayuda!!
Luis
Creo que en otro hilo hablamos de abrir una pieza de tasación de daños con el acta del lanzamiento ¿no te suena, León?
Lo he localizado:
https://www.porticolegal.com/foro/reclamacion-de-danos-constatados-en-el-lanzamiento_1302390
art. 703 LEC:
"(...)
3. De hacerse constar en el lanzamiento la existencia de desperfectos en el inmueble originados por el ejecutado o los ocupantes, se podrá acordar la retención y constitución en depósito de bienes suficientes del posible responsable, para responder de los daños y perjuicios causados, que se liquidarán, en su caso y a petición del ejecutante, de conformidad con lo previsto en los artículos 712 y siguientes."
Lo he localizado:
https://www.porticolegal.com/foro/reclamacion-de-danos-constatados-en-el-lanzamiento_1302390
art. 703 LEC:
"(...)
3. De hacerse constar en el lanzamiento la existencia de desperfectos en el inmueble originados por el ejecutado o los ocupantes, se podrá acordar la retención y constitución en depósito de bienes suficientes del posible responsable, para responder de los daños y perjuicios causados, que se liquidarán, en su caso y a petición del ejecutante, de conformidad con lo previsto en los artículos 712 y siguientes."
1.- No te queda mas que pedir la ejecucion y esperar a que señalen fecha de lanzamiento.
2.- En cuanto a los desperfectos puedes reclamarselos al inquilino inicial para lo cual te recomiendo que pidas que el dia del lanzamiento el oficial levante acta del estado del piso. Tendras que interponer una nueva demanda, pero no hay otra forma.
3.- En cuanto al art. 704: no veo probable que se aplique porque el inquilino se ha ido. No creo que solicite la suspension del lanzamiento. Y los nuevos ocupantes tampoco pueden porque no son parte del procedimiento.
2.- En cuanto a los desperfectos puedes reclamarselos al inquilino inicial para lo cual te recomiendo que pidas que el dia del lanzamiento el oficial levante acta del estado del piso. Tendras que interponer una nueva demanda, pero no hay otra forma.
3.- En cuanto al art. 704: no veo probable que se aplique porque el inquilino se ha ido. No creo que solicite la suspension del lanzamiento. Y los nuevos ocupantes tampoco pueden porque no son parte del procedimiento.
Muchas gracias compañero Hoplon, sí, he podido ver que es un tema que comparte bastante similitud, del que por cierto a falta de saber novedades sigue pendiente la fecha de lanzamiento, a pesar de la firmeza de la sentencia.
El tema aquí que preocupa (y de la poca diferencia con el caso de la compañera Malagarpg) a mi mandante es los inmis ilegales, día que pasa están dejando todo una pocilga y todo eso lo va a tener que asumir de su bolsillo.
Y también quería recabar tu opinión sobre el art. 704, sobre que les den un mes, si no es su vivienda habitual ¿porqué se lo habían de dar? estaría el tema de la probatoria, porque claro tendría que probar yo que no vive allí.
En cuanto al tema de la "vista de ocupantes", creo que es lo que refieres, no tienen título ninguno, ya que el subarriendo estaba prohibido expresamente, y esa vistilla que en teoría es de 10 días, temo que se vaya a varios meses con el consabido daño económico que no hace sino aumentar, y no va a ser abonado que es lo peor.
Muchas gracias!!
El tema aquí que preocupa (y de la poca diferencia con el caso de la compañera Malagarpg) a mi mandante es los inmis ilegales, día que pasa están dejando todo una pocilga y todo eso lo va a tener que asumir de su bolsillo.
Y también quería recabar tu opinión sobre el art. 704, sobre que les den un mes, si no es su vivienda habitual ¿porqué se lo habían de dar? estaría el tema de la probatoria, porque claro tendría que probar yo que no vive allí.
En cuanto al tema de la "vista de ocupantes", creo que es lo que refieres, no tienen título ninguno, ya que el subarriendo estaba prohibido expresamente, y esa vistilla que en teoría es de 10 días, temo que se vaya a varios meses con el consabido daño económico que no hace sino aumentar, y no va a ser abonado que es lo peor.
Muchas gracias!!
Estimado compañero:
Tienes una sentencia a favor, basta la mera solicitud para instar el lanzamiento. Arts. 549, 699 y 704 LEC, que incluye "a quienes de él dependan" y "compartan la utilización".
A lo peor, si los actuales ocupantes no quieren salir por las buenas, les dan un plazo de diez días para presentar su título al juzgado (incidente declarativo, art. 704, 2, y art. 675, 3 y 4 LEC), y te suspenden el primer lanzamiento, pero te señalarán luego otro.
Este mismo tema se trató extensamente en este hilo, tuvo 23 respuestas, te recomiendo encarecidamente que lo leas entero, porque se comentan varias incidencias:
https://www.porticolegal.com/foro/ejecucion-provisional-inquilinos-en-situacion-de-precario_1318865
Tienes una sentencia a favor, basta la mera solicitud para instar el lanzamiento. Arts. 549, 699 y 704 LEC, que incluye "a quienes de él dependan" y "compartan la utilización".
A lo peor, si los actuales ocupantes no quieren salir por las buenas, les dan un plazo de diez días para presentar su título al juzgado (incidente declarativo, art. 704, 2, y art. 675, 3 y 4 LEC), y te suspenden el primer lanzamiento, pero te señalarán luego otro.
Este mismo tema se trató extensamente en este hilo, tuvo 23 respuestas, te recomiendo encarecidamente que lo leas entero, porque se comentan varias incidencias:
https://www.porticolegal.com/foro/ejecucion-provisional-inquilinos-en-situacion-de-precario_1318865
Desahucio y subarriendo
Buenas tardes compañeros:
Os expongo una duda, en un procedimiento de desahucio por falta de pago, habiendo sentencia firme tras agotar la parte contraria de oficio todos los recursos existentes en la ley y alguno más que han intentado, no se ha decretado fecha de lanzamiento. En la misma se condena al desahucio, pago de rentas hasta el juicio, las que se generen hasta el lanzamiento e intereses legales2 ptos y costas.
¿Consideráis procedente solicitar la ejecución? Os añado que se solicitó la misma en la interposición de demanda.
Otra duda, antes de presentar incluso la apelación (sin consignar rentas) el inquilino marcho de la vivienda, subarrendandola ilegalmente a un gruponumerosísimo de Inmigrantes ilegales, los cuales están pagandole la renta puntualmente y como es natural, destrozando la vivienda. (en contrato prohibido el subarriendo)
Se que las cosas de palacio van despacio, pero mi cliente empezó a enfermar por esta causa, y temo incluso por su vida ya, por lo que a los más expertos ruego vuestra ayuda.
¿Que solución veis? ¿Alguna acción aunque sea penal?
Gracias por todo!
Saludos
Luis
Os expongo una duda, en un procedimiento de desahucio por falta de pago, habiendo sentencia firme tras agotar la parte contraria de oficio todos los recursos existentes en la ley y alguno más que han intentado, no se ha decretado fecha de lanzamiento. En la misma se condena al desahucio, pago de rentas hasta el juicio, las que se generen hasta el lanzamiento e intereses legales2 ptos y costas.
¿Consideráis procedente solicitar la ejecución? Os añado que se solicitó la misma en la interposición de demanda.
Otra duda, antes de presentar incluso la apelación (sin consignar rentas) el inquilino marcho de la vivienda, subarrendandola ilegalmente a un gruponumerosísimo de Inmigrantes ilegales, los cuales están pagandole la renta puntualmente y como es natural, destrozando la vivienda. (en contrato prohibido el subarriendo)
Se que las cosas de palacio van despacio, pero mi cliente empezó a enfermar por esta causa, y temo incluso por su vida ya, por lo que a los más expertos ruego vuestra ayuda.
¿Que solución veis? ¿Alguna acción aunque sea penal?
Gracias por todo!
Saludos
Luis
