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desahucio rentas y cómo nadar y guardar la ropa
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Desahucio rentas y cómo nadar y guardar la ropa
Mi Cliente y actor demanda a inquilino por desahucio rentas...alrededor de 38.000 €...
Y sin que aún se le haya notificado la demanda, el inquilino abandona la nave y arrienda otra en el mismo P.I......sin problema: se notifica al juzgado su nuevo domicilio y punto pero me llama hoy mi Cliente y me dice que le ha salido ese futuro inquilino que no puede dejar escapar y que necesita ocupar el local para primeros de mayo (la vista es para el 25 de mayo) por lo que quiere que estudie urgentemente la forma de conseguir ocupar esa nave YA!!!!, resolver el contrato, recuperar las llaves sin esperar a los plazos judiciales ni sentencia firme...ESO SÍ...y seguir reclamando los 38.000 €.
Para lograr este objetivo, se me ocurre a bote pronto proponer al demandado que facilite esa operacion exigida a cambio de reclamarle rentas hasta la entrega de llaves y no hasta el lanzamiento (de negarse a ello), previsto para JULIO de 2010, esto es, aprox 10.000 €
1º.- ¿Qué propondríais para conseguirambas cosas, posesion extrajudicial y legal y reclamacion de rentas judicial?
2º.- Puedo negociar con el demandado la resolucion contractual con entrega de llaves y toma de posesión de la nave pero ello debería notificarlo al Juzgado por lo que supondría una satisfación extraprocesal (sobre la que muy probablemente no recaigan costas) y me surge la duda si el verbal proseguiría SOLO POR LAS RENTAS o debería inicar un declarativo ordinario....¿qué opináis?
Este Cliente quiere nadar y guardar la ropa, recuperra YA la nave y seguir reclamando las rentas....¿vuestra experiencia?
Mil gracias
Y sin que aún se le haya notificado la demanda, el inquilino abandona la nave y arrienda otra en el mismo P.I......sin problema: se notifica al juzgado su nuevo domicilio y punto pero me llama hoy mi Cliente y me dice que le ha salido ese futuro inquilino que no puede dejar escapar y que necesita ocupar el local para primeros de mayo (la vista es para el 25 de mayo) por lo que quiere que estudie urgentemente la forma de conseguir ocupar esa nave YA!!!!, resolver el contrato, recuperar las llaves sin esperar a los plazos judiciales ni sentencia firme...ESO SÍ...y seguir reclamando los 38.000 €.
Para lograr este objetivo, se me ocurre a bote pronto proponer al demandado que facilite esa operacion exigida a cambio de reclamarle rentas hasta la entrega de llaves y no hasta el lanzamiento (de negarse a ello), previsto para JULIO de 2010, esto es, aprox 10.000 €
1º.- ¿Qué propondríais para conseguirambas cosas, posesion extrajudicial y legal y reclamacion de rentas judicial?
2º.- Puedo negociar con el demandado la resolucion contractual con entrega de llaves y toma de posesión de la nave pero ello debería notificarlo al Juzgado por lo que supondría una satisfación extraprocesal (sobre la que muy probablemente no recaigan costas) y me surge la duda si el verbal proseguiría SOLO POR LAS RENTAS o debería inicar un declarativo ordinario....¿qué opináis?
Este Cliente quiere nadar y guardar la ropa, recuperra YA la nave y seguir reclamando las rentas....¿vuestra experiencia?
Mil gracias
Son varias las soluciones procesales, desde la homologación de un acuerdo hasta el desistimiento, pero lo que cuentas no me gusta. Si quiere nadar, debe ser buen nadador, no sea, que te arrastre a ti; y os ahoguéis los dos. Tú por tu responsabilidad civil, y son 38.000 €.
Con la vista señalada, yo no arriesgaría ni un poquito. Infórmale de las distintas posibilidades, el deber de información es el eje de la responsabilidad civil del abogado. Y una vez informado, de las distintas posibilidades y sus consecuencias, que el cliente decida. No antes.
Estás en pleno proceso judicial, y tú eres el responsable, de lo que ocurra.
¿Cómo, cuando, de donde, y por qué de repente aparecen esas prisas? Una vez que lo tengas claro, documéntalo, si procede.
¿ Por qué a fecha ocho de abril es necesario ocupar un local, objeto de un litigio , el 1º de mayo?
Saludos cordiales.
Con la vista señalada, yo no arriesgaría ni un poquito. Infórmale de las distintas posibilidades, el deber de información es el eje de la responsabilidad civil del abogado. Y una vez informado, de las distintas posibilidades y sus consecuencias, que el cliente decida. No antes.
Estás en pleno proceso judicial, y tú eres el responsable, de lo que ocurra.
¿Cómo, cuando, de donde, y por qué de repente aparecen esas prisas? Una vez que lo tengas claro, documéntalo, si procede.
¿ Por qué a fecha ocho de abril es necesario ocupar un local, objeto de un litigio , el 1º de mayo?
Saludos cordiales.
Hola papio. Sólo 2 cosas:
1º) Seguir los acertados consejos del compañero catón, al que hemos echado de menos en este foro.
2º) Si el Arrendatario-demandado ha arrendado un nuevo local quizás no necesite el del objto de litigio. Así que yo me pondría en contacto con el compañero, le pediría que su cliente hiciera entrega de las llaves al mío, documentaría tal entrega, haría un escrito adjuntando copia del escritot de entrega de llaves al Juzgado y el día de la vista lo volvería a exponer, solicitando las rentas HASTA el día de la entrega de las llaves. De esta forma el juicio proseguirá por los mismos trámites para la reclamación de cantidad, ya que ejecerces 2 acciones y el demandado sólo se allana a una(allanamiento parcial), debiéndose dictar sentencia respecto a la otra
Desde el día de entrega de las llaves tu cliente podrá disponer del local y hacer con él lo que le plazca.
Salvo mejor criterio.
Un saludo
1º) Seguir los acertados consejos del compañero catón, al que hemos echado de menos en este foro.
2º) Si el Arrendatario-demandado ha arrendado un nuevo local quizás no necesite el del objto de litigio. Así que yo me pondría en contacto con el compañero, le pediría que su cliente hiciera entrega de las llaves al mío, documentaría tal entrega, haría un escrito adjuntando copia del escritot de entrega de llaves al Juzgado y el día de la vista lo volvería a exponer, solicitando las rentas HASTA el día de la entrega de las llaves. De esta forma el juicio proseguirá por los mismos trámites para la reclamación de cantidad, ya que ejecerces 2 acciones y el demandado sólo se allana a una(allanamiento parcial), debiéndose dictar sentencia respecto a la otra
Desde el día de entrega de las llaves tu cliente podrá disponer del local y hacer con él lo que le plazca.
Salvo mejor criterio.
Un saludo
Mis sinceros agardecimientos a ambos.
Catón.
Efectivamente a mi tampoco me tranquilizan esas prisas aunque indagando más me parecen que son las propias que se tienen cuando una nave difícilmente arrendable por estar en un P.I. en verdadera decadencia y con complicados accesos a autovías, quiere ser arrendado por una conocida empresa para depósito y mantenimiento de sus vehículos por haber sufrido un serio siniestro la anterior arrendada en otro P.I. cercano.
Y las prisas vienen motivadas porque en la actualidad tienen todo el material y vehículos en un solar cedido temporalmente.....sólo por eso.
Mil gracias, en serio.
Jan:
Me tranquiliza su opinión coincidente con la mía aunque entiendo que ese documento de entrega de llaves implica -y debe constar así- TANTO la resolución contractual COMO una satisfaccion extraprocesal de este petitum concreto.
Subsistiendo tras ello SÓLO el otro petitum (rentas) y la causa petendi (impago)...¿me confirma pues que proiseguiría normalmente el juicio verbal por rentas?. La mera psoibilidad de archivo de actuaciones que obligue a mi Cliente a instar declarativo por rentas me ataca los nervios
Mil gracias a Vd.también
Catón.
Efectivamente a mi tampoco me tranquilizan esas prisas aunque indagando más me parecen que son las propias que se tienen cuando una nave difícilmente arrendable por estar en un P.I. en verdadera decadencia y con complicados accesos a autovías, quiere ser arrendado por una conocida empresa para depósito y mantenimiento de sus vehículos por haber sufrido un serio siniestro la anterior arrendada en otro P.I. cercano.
Y las prisas vienen motivadas porque en la actualidad tienen todo el material y vehículos en un solar cedido temporalmente.....sólo por eso.
Mil gracias, en serio.
Jan:
Me tranquiliza su opinión coincidente con la mía aunque entiendo que ese documento de entrega de llaves implica -y debe constar así- TANTO la resolución contractual COMO una satisfaccion extraprocesal de este petitum concreto.
Subsistiendo tras ello SÓLO el otro petitum (rentas) y la causa petendi (impago)...¿me confirma pues que proiseguiría normalmente el juicio verbal por rentas?. La mera psoibilidad de archivo de actuaciones que obligue a mi Cliente a instar declarativo por rentas me ataca los nervios
Mil gracias a Vd.también
Pues lo acabo de consultar con mi Procuradora y me ha advertido de lo que me temía......instado desahucio, si no preocfediera pronunciarse respecto al mismo por satisfaccion extraprocesal (la entrega Y RECEPCION expresa de llaves), no procede continuar el proceso por rentas exclusivamente, debiendo instarrse nuevo declarativo ordinario.
Pues lo que me temía...o nada o guarad la ropa.
Pues lo que me temía...o nada o guarad la ropa.
Hola papino y catón. Si, tienes razón, NO se trata de una allanamiento parcial, pero tampoco se trata de una satisfación extraprocesal pues de 2 pretenciones sólo se satisface una.
En un caso idéntico al expuesto la SAP Valencia 30 Marzo de 2008 dictamina que NO existe satisfación procesal al NO haber pagado las rentas adeudadas, siguiendo el juicio por el trámite del Juicio Verbal. En el mismo sentido encontraréis multitud de sentencias de Juzgados de 1º Instancia y también de APs.
Un saludo
En un caso idéntico al expuesto la SAP Valencia 30 Marzo de 2008 dictamina que NO existe satisfación procesal al NO haber pagado las rentas adeudadas, siguiendo el juicio por el trámite del Juicio Verbal. En el mismo sentido encontraréis multitud de sentencias de Juzgados de 1º Instancia y también de APs.
Un saludo
Hola. Dejo un extracto de la sentencia mencionada:
"El recurso de apelación debe ser desestimado por una doble consideración: En primer
lugar, atendiendo a lo previsto en los art. 410 y 411 de la L.E.C . que regulan el comienzo de la litispendencia y el principio de la "perpetuación de la jurisdicción", la sentencia impugnada debió estimar la demanda al modo formulado, puesto que las alteraciones que una vez iniciado el proceso -en este caso la entrega de llaves de la vivienda a la arrendadora demandante por los demandados arrendatarios- en cuanto al objeto del juicio no modificará la jurisdicción, añadiendo el art. 413 del mismo Cuerpo Legal "que no se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes
o tercero en el estado de las cosas o de las personas que hubieren dado origen a la demanda ... excepto si la innovación privara definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubiesen deducido en la demanda, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa".
En el caso de autos no estamos ante el supuesto previsto en el art. 22 de la L.E.C ., pues la
pretensión resolutoria del contrato quedaba incólume al no allanarse los demandados a la pretensión actora en legal forma como reconoce la Juez de instancia, ni tampoco habían dado los demandados una satisfacción extraprocesal íntegra a la demandante, de aquí que la consecuencia debería haber sido la estimación de la demanda sin hacer, simplemente, mención alguna a al recuperación del bien arrendado que no es sino la consecuencia de la resolución postulada del contrato, habida cuenta que aquella recuperación se había producido."
Un saludo
"El recurso de apelación debe ser desestimado por una doble consideración: En primer
lugar, atendiendo a lo previsto en los art. 410 y 411 de la L.E.C . que regulan el comienzo de la litispendencia y el principio de la "perpetuación de la jurisdicción", la sentencia impugnada debió estimar la demanda al modo formulado, puesto que las alteraciones que una vez iniciado el proceso -en este caso la entrega de llaves de la vivienda a la arrendadora demandante por los demandados arrendatarios- en cuanto al objeto del juicio no modificará la jurisdicción, añadiendo el art. 413 del mismo Cuerpo Legal "que no se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes
o tercero en el estado de las cosas o de las personas que hubieren dado origen a la demanda ... excepto si la innovación privara definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubiesen deducido en la demanda, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa".
En el caso de autos no estamos ante el supuesto previsto en el art. 22 de la L.E.C ., pues la
pretensión resolutoria del contrato quedaba incólume al no allanarse los demandados a la pretensión actora en legal forma como reconoce la Juez de instancia, ni tampoco habían dado los demandados una satisfacción extraprocesal íntegra a la demandante, de aquí que la consecuencia debería haber sido la estimación de la demanda sin hacer, simplemente, mención alguna a al recuperación del bien arrendado que no es sino la consecuencia de la resolución postulada del contrato, habida cuenta que aquella recuperación se había producido."
Un saludo
Tu tienes ya muchas batallas, Jan
¿que debemos hacer, si el juzgado de papino no comparte la doctrina de la .A.P de Valencia?
1.- ¿continuamos con el desahucio, tal y como se planteó la demanda?
2.- ¿iniciamos un ordinario?
3.- ¿Nos aferramos al verbal para la reclamación de cantidad de 38.000 €? , para posteriormente apelar a la A.P?
Es el cliente el que paga.
Saludos cordiales.
¿que debemos hacer, si el juzgado de papino no comparte la doctrina de la .A.P de Valencia?
1.- ¿continuamos con el desahucio, tal y como se planteó la demanda?
2.- ¿iniciamos un ordinario?
3.- ¿Nos aferramos al verbal para la reclamación de cantidad de 38.000 €? , para posteriormente apelar a la A.P?
Es el cliente el que paga.
Saludos cordiales.
