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¿desahucio por terminación del contrato o por falta de pago?
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Hola, Iluso 2012. Aunque las dos bestias jurídicas del foro te han dado su fundada opinión, yo discrepo respetuosamente tanto con tu enfoque como del de los compañeros, por las siguientes razones:
1º. El acuerdo homologado judicialmente es un título AUTÓNOMO y único, lo que significa que se cumple o no se cumple (o se cumple parcialmente), pero de ninguna de las maneras puedes desgajar partes que reputas de cumplidas- como el final del arriendo- y partes que consideras incumplidas, como el impago de las rentas pendientes, según tu opinión y tu criterio.
2º. Tienes por tanto un inquilino con un contrato de arrendamiento VIGENTE como título de estancia que le ha sido válido al ocupante para proseguir una situación de inquilinato irregular. Es decir, ese señor no entró por la ventana, sino que ese es su domicilio pactado. Es cierto que el contrato quedó resuelto por ambas partes, pero esa resolución no se perfeccionó civilmente, pues faltó uno de los requisitos esenciales de todo contrato, como es la tradición y el plazo.
3º. Por lo tanto, tu acción es la de un desahucio por falta de pago, adjuntando a la demanda el acuerdo homologado e invocando el auxilio judicial para el lanzamiento del inquilino, pues su morosidad es palmaria.
4º. Ojo con el título ejecutivo: puede servirte de prueba de impago, pero no puedes pedir su ejecución en un declarativo. Finalmente, tendrás una sentencia acordando lo procedente y por tanto dos títulos ejecutivos; pero esa ya es otra historia.
1º. El acuerdo homologado judicialmente es un título AUTÓNOMO y único, lo que significa que se cumple o no se cumple (o se cumple parcialmente), pero de ninguna de las maneras puedes desgajar partes que reputas de cumplidas- como el final del arriendo- y partes que consideras incumplidas, como el impago de las rentas pendientes, según tu opinión y tu criterio.
2º. Tienes por tanto un inquilino con un contrato de arrendamiento VIGENTE como título de estancia que le ha sido válido al ocupante para proseguir una situación de inquilinato irregular. Es decir, ese señor no entró por la ventana, sino que ese es su domicilio pactado. Es cierto que el contrato quedó resuelto por ambas partes, pero esa resolución no se perfeccionó civilmente, pues faltó uno de los requisitos esenciales de todo contrato, como es la tradición y el plazo.
3º. Por lo tanto, tu acción es la de un desahucio por falta de pago, adjuntando a la demanda el acuerdo homologado e invocando el auxilio judicial para el lanzamiento del inquilino, pues su morosidad es palmaria.
4º. Ojo con el título ejecutivo: puede servirte de prueba de impago, pero no puedes pedir su ejecución en un declarativo. Finalmente, tendrás una sentencia acordando lo procedente y por tanto dos títulos ejecutivos; pero esa ya es otra historia.
Tengo mala experiencia con las acumulaciones de acciones:
El artículo 437.4 de la LEC establece como regla general que no se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo excepciones.
Cito un artículo del letrado D. Emilio Zurro Fuente para comentarte:
"Las sentencias de la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª) Sentencia núm. 105/2005 de 23 febrero, la sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª) Sentencia núm. 188/2005 de 13 mayo o la sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia (Sección Única) Sentencia núm. 13/2000 de 24 enero, determina claramente que NO ES POSIBLE ACUMULAR LA ACCION DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y LA DE DESAHUCIO POR EXPIRACION LEGAL DEL PLAZO, y esto fundamentado en lo siguiente:
Los hechos que fundamentan la acción de desahucio por expiración legal del plazo son los propios de extinción de contrato en situación de tácita reconducción mensual que se sostiene y expresada por el arrendador su voluntad de dar por finalizado el contrato; y éstos son totalmente independientes y ajenos al hecho de falta de pago de la renta que se constituye en sustento de la segunda de las acciones antedichas.
Determina el tribunal que se ha vulnerado lo dispuesto en el artículo 438 de la LEC ya que la acumulación objetiva de acciones que se ha dado en la demanda no está comprendida en ninguna de las excepciones que dicho precepto establece con respecto a la norma general de no admisión en los juicios verbales de la acumulación objetiva de acciones."
(...) Asimismo, y como la ambigüedad deja vía libre a los procedimientos existen varias sentencias que, si bien, no determinar la posibilidad de acumularlas, si resuelve el procedimiento habiéndose formulado estas conjuntamente, pues probablemente el demandado no alegó este impedimento del que te informamos. En este sentido encontramos Audiencia Provincial de Castellón (Sección 2ª) Sentencia núm. 322/2003 de 1 diciembre o la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8ª) Sentencia núm. 267/2015 de 13 octubre en la cual constan acumuladas las 3 acciones referidas, falta de pago, reclamación de rentas y expiración legal del plazo. "
Si, ya sé que hablamos, en rigor, de otra acumulación, pero...
El texto dice, literalmente:
"4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:
1.ª La acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda, en todo caso, el juicio verbal."
Bien, procede el juicio verbal, pero ¿se basan en los mismos hechos? ¿es admisible que ambas se basan en que ya ha terminado el contrato?
Tienes una opcíon, según el art. 73 LEC si el LAJ advierte antes de admitir la demanda que has acumulado indebidamente acciones, te dará un plazo d ecinco días para desistir de una de ellas y seguir el juicio con la otra.
¿Por qué no pones la consulta en procesal? allí está Grisolía, que es una fiera en estas lides.
El artículo 437.4 de la LEC establece como regla general que no se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo excepciones.
Cito un artículo del letrado D. Emilio Zurro Fuente para comentarte:
"Las sentencias de la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª) Sentencia núm. 105/2005 de 23 febrero, la sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª) Sentencia núm. 188/2005 de 13 mayo o la sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia (Sección Única) Sentencia núm. 13/2000 de 24 enero, determina claramente que NO ES POSIBLE ACUMULAR LA ACCION DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y LA DE DESAHUCIO POR EXPIRACION LEGAL DEL PLAZO, y esto fundamentado en lo siguiente:
Los hechos que fundamentan la acción de desahucio por expiración legal del plazo son los propios de extinción de contrato en situación de tácita reconducción mensual que se sostiene y expresada por el arrendador su voluntad de dar por finalizado el contrato; y éstos son totalmente independientes y ajenos al hecho de falta de pago de la renta que se constituye en sustento de la segunda de las acciones antedichas.
Determina el tribunal que se ha vulnerado lo dispuesto en el artículo 438 de la LEC ya que la acumulación objetiva de acciones que se ha dado en la demanda no está comprendida en ninguna de las excepciones que dicho precepto establece con respecto a la norma general de no admisión en los juicios verbales de la acumulación objetiva de acciones."
(...) Asimismo, y como la ambigüedad deja vía libre a los procedimientos existen varias sentencias que, si bien, no determinar la posibilidad de acumularlas, si resuelve el procedimiento habiéndose formulado estas conjuntamente, pues probablemente el demandado no alegó este impedimento del que te informamos. En este sentido encontramos Audiencia Provincial de Castellón (Sección 2ª) Sentencia núm. 322/2003 de 1 diciembre o la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8ª) Sentencia núm. 267/2015 de 13 octubre en la cual constan acumuladas las 3 acciones referidas, falta de pago, reclamación de rentas y expiración legal del plazo. "
Si, ya sé que hablamos, en rigor, de otra acumulación, pero...
El texto dice, literalmente:
"4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:
1.ª La acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda, en todo caso, el juicio verbal."
Bien, procede el juicio verbal, pero ¿se basan en los mismos hechos? ¿es admisible que ambas se basan en que ya ha terminado el contrato?
Tienes una opcíon, según el art. 73 LEC si el LAJ advierte antes de admitir la demanda que has acumulado indebidamente acciones, te dará un plazo d ecinco días para desistir de una de ellas y seguir el juicio con la otra.
¿Por qué no pones la consulta en procesal? allí está Grisolía, que es una fiera en estas lides.
Buenos días compañeros,
Mi primera reacción cuando me apareció el asunto en el despacho fue pensar en el precario por los mismos motivos que planteáis, pero lo descarté al ver que en el punto 3º) del acuerdo homologado judicialmente el demandado queda obligado a pagar la renta hasta el desalojo efectivo de la vivienda, pues una cualidad del precario es que el disfrute de la vivienda sin pago de renta, ya por consiguiente me alejé de esta modalidad de desahucio en virtud de lo acordado en dicho pacto 3º del acuerdo que el juez homologó.
Vistas las dudas que suscrita la situación, ¿qué os parecería interponer el desahucio por precario y SUBSIDIARIAMENTE, por terminación del contrato?
¿Qué os parece?
Mi primera reacción cuando me apareció el asunto en el despacho fue pensar en el precario por los mismos motivos que planteáis, pero lo descarté al ver que en el punto 3º) del acuerdo homologado judicialmente el demandado queda obligado a pagar la renta hasta el desalojo efectivo de la vivienda, pues una cualidad del precario es que el disfrute de la vivienda sin pago de renta, ya por consiguiente me alejé de esta modalidad de desahucio en virtud de lo acordado en dicho pacto 3º del acuerdo que el juez homologó.
Vistas las dudas que suscrita la situación, ¿qué os parecería interponer el desahucio por precario y SUBSIDIARIAMENTE, por terminación del contrato?
¿Qué os parece?
Y además quisiera añadir que bajo mi punto de vista no puede haber tácita reconducción, y el motivo es que la tácita reconducción se da cuando hay un contrato de arrendamiento y finaliza el plazo pero no queda resuelto expresamente, o no se dice nada sobre qué ocurriría en el momento en que se termine el plazo.
En muchos contratos de arrendamiento se leen cláusulas que dicen más o menos que terminado el plazo de 5 años de las prórrogas obligatorias el contrato quedará resuelto de pleno derecho sin posibilidad de prórroga adicional y que el inquilino deberá abandonar la vivienda dejándola libre, expedita y a disposicion del arrendador. En esos casos no puede haber tácita reconducción porque ya se ha dicho que se ha terminado el contrato.
Yo creo que la tácita reconducción se da cuando el contrato inicial no deja claro que pasa el final. Entonces si el casero consiente si que hay tácita reconducción.
Por eso creo que en nuestro caso no puede darse, porque la transacción judicial dice que el contrato ha quedado resuelto. Se ha terminado expresamente. Y por tanto no puede haber tácita reconduccion.
En muchos contratos de arrendamiento se leen cláusulas que dicen más o menos que terminado el plazo de 5 años de las prórrogas obligatorias el contrato quedará resuelto de pleno derecho sin posibilidad de prórroga adicional y que el inquilino deberá abandonar la vivienda dejándola libre, expedita y a disposicion del arrendador. En esos casos no puede haber tácita reconducción porque ya se ha dicho que se ha terminado el contrato.
Yo creo que la tácita reconducción se da cuando el contrato inicial no deja claro que pasa el final. Entonces si el casero consiente si que hay tácita reconducción.
Por eso creo que en nuestro caso no puede darse, porque la transacción judicial dice que el contrato ha quedado resuelto. Se ha terminado expresamente. Y por tanto no puede haber tácita reconduccion.
El consultante ha abierto dos hilos para la misma pregunta de modo que voy a pegar aqui la respuesta que puse en el otro hilo. Allí dije:
Compañero: la cosa está liada, vaya fistro.
Yo creo que ese inquilino está en precario, por la simple razón de que no tiene título que justifique su posesión, ya que según el primer punto el contrato de arrendamiento está resuelto. Por lo tanto está en puro precario.
El hecho de que tenga que abonar la renta no significa que haya un contrato de alquiler, siquiera sea tácito, sino simplemente que se establece ese pago para evitar el enriquecimiento injusto que supondría estar viviendo en esa vivienda sin abonar renta alguna.
De modo que yo interpondría desahucio por precario y acumularia las rentas debidas y pediría además las que se fueran devengando.
A ver si se pasan por aquí los compañeros y nos dan su opinión, porque este asunto no se ve claro.
Compañero: la cosa está liada, vaya fistro.
Yo creo que ese inquilino está en precario, por la simple razón de que no tiene título que justifique su posesión, ya que según el primer punto el contrato de arrendamiento está resuelto. Por lo tanto está en puro precario.
El hecho de que tenga que abonar la renta no significa que haya un contrato de alquiler, siquiera sea tácito, sino simplemente que se establece ese pago para evitar el enriquecimiento injusto que supondría estar viviendo en esa vivienda sin abonar renta alguna.
De modo que yo interpondría desahucio por precario y acumularia las rentas debidas y pediría además las que se fueran devengando.
A ver si se pasan por aquí los compañeros y nos dan su opinión, porque este asunto no se ve claro.
Interesantísimo.
Yo me inclino por el precario: considero que la obligación de pagar rentas establecida en el pacto 3 lo es por mor de resarcimiento. Bien claro nos dice el pacto 1 que el contrato de alquiler queda resuelto.
Por la misma razón expuesta podrías acudir a la terminación del contrato, pues efectivamente el pacto 1 al declararlo resuelto implica que ha terminado, pero... ¿y si entienden que ha habido tácita reconducción por permanecer quince días en el inmueble con aquiescencia del arrendador? Sería desde el punto de vista de la lógica una burrada, pero... cosas más difíciles he visto pasar.
Impago de renta no hay, porque no hay contrato (el contrato terminó, pacto 1), salvo que forzando tu mismo digas que hubo tácita reconducción.
En resumen, yo voto por precario.
¿O podrías, en el mismo Juzgado, pedir la ejecución del acuerdo homologado (demanda ejecutiva)? veo un poco complicado argumentar qué clase de ejecución estas pidiendo. Mejor nueva demanda.
Yo me inclino por el precario: considero que la obligación de pagar rentas establecida en el pacto 3 lo es por mor de resarcimiento. Bien claro nos dice el pacto 1 que el contrato de alquiler queda resuelto.
Por la misma razón expuesta podrías acudir a la terminación del contrato, pues efectivamente el pacto 1 al declararlo resuelto implica que ha terminado, pero... ¿y si entienden que ha habido tácita reconducción por permanecer quince días en el inmueble con aquiescencia del arrendador? Sería desde el punto de vista de la lógica una burrada, pero... cosas más difíciles he visto pasar.
Impago de renta no hay, porque no hay contrato (el contrato terminó, pacto 1), salvo que forzando tu mismo digas que hubo tácita reconducción.
En resumen, yo voto por precario.
¿O podrías, en el mismo Juzgado, pedir la ejecución del acuerdo homologado (demanda ejecutiva)? veo un poco complicado argumentar qué clase de ejecución estas pidiendo. Mejor nueva demanda.
¿desahucio por terminación del contrato o por falta de pago?
Hola compañeros,
Mi cliente es propietario de un piso que tenía arrendado y sobre el que interpuso desahucio por falta de pago con acumulación de rentas impagadas. Llegado el día del juicio las partes llegaron a un acuerdo que homologó el Juez en el acto de la vista. Dicho acuerdo consistia en:
1º) Dar por resuelto el contrato de alquiler.
2º) El reconocimiento de una deuda "X" por rentas impagadas, y
3º) La obligación del demandado a abonar las rentas que se devenguen hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble.
El caso es que en este acuerdo no se hizo constar ninguna fecha en que el demandado deberia desalojar el piso, por lo que solicitada fecha de lanzamiento el Juez no le ha dado lugar, "remitiéndose a los acuerdos homologados" (entiendo que en el fondo está dando a entender que no admite señalar fecha de lanzamiento ya que no se pactó ninguna fecha de desalojo).
Así las cosas, con este acuerdo, y una vez solicitada la venia al anterior letrado, me dispongo a interponer nueva demanda de desahucio, pero me surge la duda sobre qué tipo de desahucio interponer:
Entiendo que no puedo interponer desahucio por PRECARIO, ya que el pacto 3º) del acuerdo homologado obliga al demandado a pagar renta por mientras no desaloje el piso. Y el precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta, y claro, este no es el caso atendido el pacto 3º) del acuerdo.
Por consiguiente creo que sólo me quedan las opciones del desahucio por TERMINACIÓN DEL CONTRATO o directamente POR FALTA DE PAGO puesto que el demandado no ha cumplido nunca con el pacto 3º) del acuerdo homologado.
Yo me inclino por interponer la acción de desahucio por TERMINACIÓN DEL CONTRATO puesto que esta modalidad me permite, también, reclamar las rentas hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble, que es lo que se acordó en el pacto 3º), y hacerlo por el juicio VERBAL aunque el importe reclamado supere los 6.000 €. ¿O acaso pensáis que debería interponerlo por impago de renta al albur de lo pactado en el punto 3º) del acuerdo y que el demandado nunca ha cumplido?
Agradecería mucho vuestras opiniones.
Mi cliente es propietario de un piso que tenía arrendado y sobre el que interpuso desahucio por falta de pago con acumulación de rentas impagadas. Llegado el día del juicio las partes llegaron a un acuerdo que homologó el Juez en el acto de la vista. Dicho acuerdo consistia en:
1º) Dar por resuelto el contrato de alquiler.
2º) El reconocimiento de una deuda "X" por rentas impagadas, y
3º) La obligación del demandado a abonar las rentas que se devenguen hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble.
El caso es que en este acuerdo no se hizo constar ninguna fecha en que el demandado deberia desalojar el piso, por lo que solicitada fecha de lanzamiento el Juez no le ha dado lugar, "remitiéndose a los acuerdos homologados" (entiendo que en el fondo está dando a entender que no admite señalar fecha de lanzamiento ya que no se pactó ninguna fecha de desalojo).
Así las cosas, con este acuerdo, y una vez solicitada la venia al anterior letrado, me dispongo a interponer nueva demanda de desahucio, pero me surge la duda sobre qué tipo de desahucio interponer:
Entiendo que no puedo interponer desahucio por PRECARIO, ya que el pacto 3º) del acuerdo homologado obliga al demandado a pagar renta por mientras no desaloje el piso. Y el precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta, y claro, este no es el caso atendido el pacto 3º) del acuerdo.
Por consiguiente creo que sólo me quedan las opciones del desahucio por TERMINACIÓN DEL CONTRATO o directamente POR FALTA DE PAGO puesto que el demandado no ha cumplido nunca con el pacto 3º) del acuerdo homologado.
Yo me inclino por interponer la acción de desahucio por TERMINACIÓN DEL CONTRATO puesto que esta modalidad me permite, también, reclamar las rentas hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble, que es lo que se acordó en el pacto 3º), y hacerlo por el juicio VERBAL aunque el importe reclamado supere los 6.000 €. ¿O acaso pensáis que debería interponerlo por impago de renta al albur de lo pactado en el punto 3º) del acuerdo y que el demandado nunca ha cumplido?
Agradecería mucho vuestras opiniones.
