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desahucio por resolución de contrato con la renta al día
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Desahucio por resolución de contrato con la renta al día
A ver qué les parece este caso.
a) El inquilino recibe un burofax con 10 meses de antelación a la finalización del contrato. En dicho burofax se indica que la propiedad no quiere acogerse a la renovación automática que prevé la LAU en el artítulo 10.
b) El inquilino contacta con la propiedad y se le indica telefónicamente que si está dispuesto a seguir en el piso se le hará un nuevo contrato y que ya le avisarán.
c) nadie le avisa y el contrato finaliza. Pasan 5 meses más allá de la fecha de extinción del contrato y el inquilino sigue todavía abonando la renta cada mes, por la que la propiedad les sigue extendiendo el correspondiente recibo.
d) 6 meses después el inquilino recibe una demanda judicial de desahucio por resolución de contrato.
Espero sus ideas, opiniones y aportaciones.
Muchas gracias
a) El inquilino recibe un burofax con 10 meses de antelación a la finalización del contrato. En dicho burofax se indica que la propiedad no quiere acogerse a la renovación automática que prevé la LAU en el artítulo 10.
b) El inquilino contacta con la propiedad y se le indica telefónicamente que si está dispuesto a seguir en el piso se le hará un nuevo contrato y que ya le avisarán.
c) nadie le avisa y el contrato finaliza. Pasan 5 meses más allá de la fecha de extinción del contrato y el inquilino sigue todavía abonando la renta cada mes, por la que la propiedad les sigue extendiendo el correspondiente recibo.
d) 6 meses después el inquilino recibe una demanda judicial de desahucio por resolución de contrato.
Espero sus ideas, opiniones y aportaciones.
Muchas gracias
Hola wendyBCN. Tal y como relata los hechos parece que el contrato entró en tácita reconducción civil( art 1581) y se ha procedido a instar demanda de resolución por expiración de plazo,aunque lo extraño es que no haya mediado preaviso de extinción.
Convendría examinar el contrato para ver si en el mismo se pactó la exclusión o renuncia a la tácita reconducción del CC.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Convendría examinar el contrato para ver si en el mismo se pactó la exclusión o renuncia a la tácita reconducción del CC.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Hola wendyBCN. Imagino que el abogado de la parte actora(demandante) habrá entendido que el único( pues según dice usted no se envió ninguno más) burofax que los propietarios enviaron al Arrendatario además de anular la prórroga del art 10 anulaba también la tácita reconducción. Sin embargo,si estoy en lo cierto,yo profesionalmente no comparto dicha interpretación,pues ese burofax sólo anula la prórroga del art 10,pero no la tácita reconducción si se dan los requesitos necesarios(como parece que así ha sido en este caso)para que la misma opere.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Hola wendyBCN. Una vez que un contrato entra en tácita reconducción civil su plazo de duración dependerá DEL MODO EN QUE SE FIJARA LA RENTA. Si la renta se FIJÓ anualmente(aunque luego se pactara que sería PAGADA de forma MENSUAL) la duración del contrato será ANUAL;si se FIJÓ mensualmente(aunque luego se pactara que sería pagadera de forma diaria) la duración del contrato será MENSUAL.
Una vez aclarado este extremo yo basaría la defensa del arrendatario en 2 puntos:
1) Que el único burofax que se envió a la parte Arrendataria dejaba sin efecto UNICAMENTE la próroga del art 10 LAU 1994. Lamento no compartir en esta ocasión la opinión del Sr Ignacio,pues para mí el hecho de seguir percibiendo rentas no anula la voluntad de la parte Arrendadora de no acogerse a la prórroga del art 10 pues como ya he explicado ,el contrato,sin esa prórroga,entra en tácita reconducción( por aquiescencia de la parte arrendadora).
2) Que en el caso expuesto ha operado la tácita reconducción del CC por cumplirse los requisitos exigidos para ello y que, al no haberse producido denuncia del contrato,éste continúa en vigor por lo que la parte demandante no dispone de acción para instar demanda de resolución de contrato por expiración del plazo contractual.
salvo mejor criterio. Un saludo.
Una vez aclarado este extremo yo basaría la defensa del arrendatario en 2 puntos:
1) Que el único burofax que se envió a la parte Arrendataria dejaba sin efecto UNICAMENTE la próroga del art 10 LAU 1994. Lamento no compartir en esta ocasión la opinión del Sr Ignacio,pues para mí el hecho de seguir percibiendo rentas no anula la voluntad de la parte Arrendadora de no acogerse a la prórroga del art 10 pues como ya he explicado ,el contrato,sin esa prórroga,entra en tácita reconducción( por aquiescencia de la parte arrendadora).
2) Que en el caso expuesto ha operado la tácita reconducción del CC por cumplirse los requisitos exigidos para ello y que, al no haberse producido denuncia del contrato,éste continúa en vigor por lo que la parte demandante no dispone de acción para instar demanda de resolución de contrato por expiración del plazo contractual.
salvo mejor criterio. Un saludo.
¿De qué tipo de contrato de arrendamiento estamos hablando? Porque parece que se está dando por supuesto que estamos ante un arrenadmiento de vivienda habitual y permanente, pero nada se ha especificado al respecto y nos puede confundir la remisión al 10 LAU que ha hecho la consultante, quizás pensando que es de aplicación cuando, a lo mejor, no lo es.
Para el caso de que estuviesemos ante una vivienda de uso habitual y permanente, imagino que estamos hablando de que hemos llegado al final de la última prórroga de las de hasta tres años (y me inclino apensarlo dada la antelacion, quizás escarmentado porque se le pasó el plazo al arrendador en las prorrogas de hasta 5 años para comunicar su deseo de rescindir y no entrar en la trianual, con que se preavisó.)
Si se continuaron abonando las rentas y, un buen día, se recibe la demanda de desahucio sin más, entiendo que dicha demanda no procede pues el contrato está en vigor por operar la tácita reconducción y que el arrendador ha ido contra sus propios actos, anulando su voluntad inicial manifestada en el burofax con hechos que indican una voluntad distinta y posterior al envio del burofax , por haber continuado cobrando la renta, lo que no indica voluntad de rescindir, sino de continuar en el arrendamiento. (Aunque, de hecho, seguramente el arrendador lo que ha querido es asegurarse el dinerito, pensando en que con lo del burofax tenia bastante, y sin pensar que la admision de la renta implicaba la continuacion del contrato).
Si no he leido mal.
Para el caso de que estuviesemos ante una vivienda de uso habitual y permanente, imagino que estamos hablando de que hemos llegado al final de la última prórroga de las de hasta tres años (y me inclino apensarlo dada la antelacion, quizás escarmentado porque se le pasó el plazo al arrendador en las prorrogas de hasta 5 años para comunicar su deseo de rescindir y no entrar en la trianual, con que se preavisó.)
Si se continuaron abonando las rentas y, un buen día, se recibe la demanda de desahucio sin más, entiendo que dicha demanda no procede pues el contrato está en vigor por operar la tácita reconducción y que el arrendador ha ido contra sus propios actos, anulando su voluntad inicial manifestada en el burofax con hechos que indican una voluntad distinta y posterior al envio del burofax , por haber continuado cobrando la renta, lo que no indica voluntad de rescindir, sino de continuar en el arrendamiento. (Aunque, de hecho, seguramente el arrendador lo que ha querido es asegurarse el dinerito, pensando en que con lo del burofax tenia bastante, y sin pensar que la admision de la renta implicaba la continuacion del contrato).
Si no he leido mal.
Hola Data. En primer lugar darte las gracias por tu respuesta.
Creo que el supuesto que plantea el/la forista Wendy BCN es el siguiente:
Contrato de Arrendamiento de Vivienda celebrado por x tiempo. Con 10 meses de antelación a la finalización del último año(5º del art 9 LAU 1994),envía el burofax para que no continúe el Arrendamiento vía art 10 LAU 1994. Una vez expirado el plazo de 5 años el Arrendatario sigue disfrutando de la vivienda arrendada y el Arrendador continúa pecibiendo las rentas.
Yo interpreto que el burofax manifiesta la voluntad del Arrendador de que no prospere la prórroga del art 10 y dar por finalizado el contrato cuando llegue la fecha de los 5 años. Sin embargo,al permanecer el arrendatario 15 días más con aquiescencia del Arrendador(no hay requerimientos posteriores ´de que abandone la vivienda y sigue percibiendo rentas),entiendo que se dan los requisitos de la tácita reconducción civil y que,por tanto,el contarto se halla sujeto a la misma.
¿ Te parece correcta mi interpretación?
Muchas gracias.
Un saludo.
Creo que el supuesto que plantea el/la forista Wendy BCN es el siguiente:
Contrato de Arrendamiento de Vivienda celebrado por x tiempo. Con 10 meses de antelación a la finalización del último año(5º del art 9 LAU 1994),envía el burofax para que no continúe el Arrendamiento vía art 10 LAU 1994. Una vez expirado el plazo de 5 años el Arrendatario sigue disfrutando de la vivienda arrendada y el Arrendador continúa pecibiendo las rentas.
Yo interpreto que el burofax manifiesta la voluntad del Arrendador de que no prospere la prórroga del art 10 y dar por finalizado el contrato cuando llegue la fecha de los 5 años. Sin embargo,al permanecer el arrendatario 15 días más con aquiescencia del Arrendador(no hay requerimientos posteriores ´de que abandone la vivienda y sigue percibiendo rentas),entiendo que se dan los requisitos de la tácita reconducción civil y que,por tanto,el contarto se halla sujeto a la misma.
¿ Te parece correcta mi interpretación?
Muchas gracias.
Un saludo.
Adelanto que no soy quien para decir si tu postura es correcta o no, Jan. Sí te adelanto que es tan legítima como cualquier otra y que, desde luego, siendo doctrinalmente distintas las posturas adoptadas sobre la cuestión, no queda más remedio que irse a la jurisprudencia de la Audiencia Provincial competente para apreciar qué interpreta la misma al respecto.
En cuanto a la opinión concreta sobre el tema, y parafraseando a Pedro L. Yúfera Sales, si fuese un contrato no sometido a normativa especial, la cuestión sería sencilla: La permanencia de 15 días con aquiescencia del arrendador nos llevaría a la tácita reconducción prevista en el Código Civil. Sin embargo, al prevalecer la LAU94, podríamos interpretar: O bien que el contrato se ha prorrogado en virtud de las prórrogas del 10 LAU, dado que se ha seguido cobrando la renta y, en su virtud, nos vamos a la trianual. O bien que, por finalizado el contrato y por tenerse por buena la tácita reconducción se vuelve a iniciar la relacion contractual, yendo con ello de nuevo al 9 de la LAU.
Mi postura particular coincide con la primera expuesta: que, pese a haberse anunciado el deseo de no prorrogar el contrato con anterioridad, lo cierto es que se ha seguido cobrando la renta. Y, por existir legislacion especial a la cual remitirse, que establece la posibilidad, tras la expiracion de los 5 primeros años, de acudir a tres prorrogas mas anuales, el arrendador ha consentido la entrada en el trienio con el cobro de la renta y su no rechazo, expreso y antes de la demanda, a consentir que dicha permanencia del inquilino permita la continuacion de la vigencia del primitivo contrato. Y que, por lo tanto, no cabría hablar de tácita reconducción del CC, sino de aplicacion de la normativa de la LAU94. Cuestión que sería distinta si no tuvieramos aun por delante el trienio y nos encontrásemos con el supuesto en que estuviesemos, precisamente, al final de la última prorroga trianual. Y, entiendo, entonces sí cabría hablar de tácita reconducción pura y dura del CC. AUnque, desde luego, mucho habría quematizar tambien al respecto. :=))
Por lo tanto, entiendo que esa demanda debe ser desestimada y, para finalizar, decir que, como comenté al principio , tu opinión es tan correcta como ancha es la doctrina y la jurisprudencia, y que mi opinión es sólo eso, también.
Un saludo.
En cuanto a la opinión concreta sobre el tema, y parafraseando a Pedro L. Yúfera Sales, si fuese un contrato no sometido a normativa especial, la cuestión sería sencilla: La permanencia de 15 días con aquiescencia del arrendador nos llevaría a la tácita reconducción prevista en el Código Civil. Sin embargo, al prevalecer la LAU94, podríamos interpretar: O bien que el contrato se ha prorrogado en virtud de las prórrogas del 10 LAU, dado que se ha seguido cobrando la renta y, en su virtud, nos vamos a la trianual. O bien que, por finalizado el contrato y por tenerse por buena la tácita reconducción se vuelve a iniciar la relacion contractual, yendo con ello de nuevo al 9 de la LAU.
Mi postura particular coincide con la primera expuesta: que, pese a haberse anunciado el deseo de no prorrogar el contrato con anterioridad, lo cierto es que se ha seguido cobrando la renta. Y, por existir legislacion especial a la cual remitirse, que establece la posibilidad, tras la expiracion de los 5 primeros años, de acudir a tres prorrogas mas anuales, el arrendador ha consentido la entrada en el trienio con el cobro de la renta y su no rechazo, expreso y antes de la demanda, a consentir que dicha permanencia del inquilino permita la continuacion de la vigencia del primitivo contrato. Y que, por lo tanto, no cabría hablar de tácita reconducción del CC, sino de aplicacion de la normativa de la LAU94. Cuestión que sería distinta si no tuvieramos aun por delante el trienio y nos encontrásemos con el supuesto en que estuviesemos, precisamente, al final de la última prorroga trianual. Y, entiendo, entonces sí cabría hablar de tácita reconducción pura y dura del CC. AUnque, desde luego, mucho habría quematizar tambien al respecto. :=))
Por lo tanto, entiendo que esa demanda debe ser desestimada y, para finalizar, decir que, como comenté al principio , tu opinión es tan correcta como ancha es la doctrina y la jurisprudencia, y que mi opinión es sólo eso, también.
Un saludo.
Las dos opiniones son correctas y llevan a la misma conclusión. No procede el desahucio. Tanto si se considera el art . 10 L.A.U, cómo una tácita reconducción, en virtud de la teoria de los actos propios , ya apuntada, el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento. Ahora bien, no conviene olvidar que existe jerarquía normativa.
Un saludo.
Un saludo.
Es lo que dice Jan. Se avisó al inquilino con 10 meses de antelación a la finalización del contrato de arrendamiento de una vivienda habitual y permanente de que, textualmente, no se querían acoger a la RENOVACION AUTOMATICA prevista en el artículo 10 de la Lau.
El contrato finalizó y 5 MESES después de la finalización se recibe la demanda.
Esto no lo he contado pero fue a los pocos días de que el inquilino recibiera una llamada indicándole que pasar a firmar el nuevo contrato y que la renta había subido un 30% más. Por lo que el inquilino solicita se le envíe esta comunicación por escrito, ya que entiende que si se acepta que el contrato se ha prorrogado 6 meses significa que se está reconociendo tácitamente la prórroga.
Como de esto no hay documentación cada parte alega una conversación diferente.
El contrato finalizó y 5 MESES después de la finalización se recibe la demanda.
Esto no lo he contado pero fue a los pocos días de que el inquilino recibiera una llamada indicándole que pasar a firmar el nuevo contrato y que la renta había subido un 30% más. Por lo que el inquilino solicita se le envíe esta comunicación por escrito, ya que entiende que si se acepta que el contrato se ha prorrogado 6 meses significa que se está reconociendo tácitamente la prórroga.
Como de esto no hay documentación cada parte alega una conversación diferente.
