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¿desahucio por precario (250.2 lec) o protección de titular de derechos reales inscritos (41 lh)
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¿desahucio por precario (250.2 lec) o protección de titular de derechos reales inscritos (41 lh)
Mis clientes han adquirido un inmueble destinado a Hotel mediante oferta en concurso de acreedores y consta en la escritura por parte de la administradora concursal que el inmueble se encuentra ocupado por la ex-administradora de la sociedad en concurso y su familia, sin pagar renta ni justo título, siendo su vivienda habitual y además, continúan ejerciendo actividad mercantil.
¿Que acción consideráis más adecuada para el desalojo?
El valor del inmueble según IBI es de 590.000€.
¿Que acción consideráis más adecuada para el desalojo?
El valor del inmueble según IBI es de 590.000€.
¿Ha habido una ejecución que te permtiera invocar el art 661 en concurrencia con el 675 LEC? ¿No lo pudiste hacer en el moneto procesal oportuno? ¿te encuentras con la situación de nuevas, en tu despacho?
No es aplicable el 13, 1 LAU pues no existe arrendamiento.
El precario (art. 250, 1, 2 LEC) para algunas Audiencias solo procede si el inmueble ha sido cedido en esas condiciones por el actor o su causante. Por lo demás afortunadamente no corres el peligro de que te presenten algo con apariencia inicial de justo título y te lo hagan cuestión compleja porque el precario desde la LEC 2000 es juicio plenario.
El juicio del art. 41 LH va por los cauces del verbal del art. 250, 1, 7 LEC, así que también es rapidito. Es sumario, pero tienes la ventaja de que para oponerse deberán prestar caución (no olvides señalar en la demanda qué caución estimas adecuada, en función de los frutos y rentas que genere el inmueble, p. ej. SAP Madrid, secc. 13ª de 14/01/2010). No podrá dejar de prestar caución incluso aunque litigue con justicia gratuita.
Sobre cuantía en ambos procesos tienes el valor del bien, vete al catastral.
Siempre te queda una tercera posibilidad, irte al declarativo ordinario.
Conclusión: por la necesidad de prestar caución, que le supondrá un fuerte obstáculo, yo me iría al art. 41 LH.
No es aplicable el 13, 1 LAU pues no existe arrendamiento.
El precario (art. 250, 1, 2 LEC) para algunas Audiencias solo procede si el inmueble ha sido cedido en esas condiciones por el actor o su causante. Por lo demás afortunadamente no corres el peligro de que te presenten algo con apariencia inicial de justo título y te lo hagan cuestión compleja porque el precario desde la LEC 2000 es juicio plenario.
El juicio del art. 41 LH va por los cauces del verbal del art. 250, 1, 7 LEC, así que también es rapidito. Es sumario, pero tienes la ventaja de que para oponerse deberán prestar caución (no olvides señalar en la demanda qué caución estimas adecuada, en función de los frutos y rentas que genere el inmueble, p. ej. SAP Madrid, secc. 13ª de 14/01/2010). No podrá dejar de prestar caución incluso aunque litigue con justicia gratuita.
Sobre cuantía en ambos procesos tienes el valor del bien, vete al catastral.
Siempre te queda una tercera posibilidad, irte al declarativo ordinario.
Conclusión: por la necesidad de prestar caución, que le supondrá un fuerte obstáculo, yo me iría al art. 41 LH.
Gracias Hoplon!
Una respuesta de 10.
He leído la SAP que mencionas sobre la caución y resulta muy aclaratoria.
Me gustaría preguntarte:
1.- ¿Irme al artículo 41 LH supone que se celebrará vista aunque no haya oposición por lo que podría suponer una mayor dilación del procedimiento en relación al 250.1.2 LEC?
2.- En cuanto a la caución. ¿Entiendo que se pueden acumular acciones? ¿Además del desalojo, reclamar daños y perjuicios (lucro cesante en este supuesto)? Veo poco fundamentada las solicitudes de la caución como para que prospere.
Gracias!
Una respuesta de 10.
He leído la SAP que mencionas sobre la caución y resulta muy aclaratoria.
Me gustaría preguntarte:
1.- ¿Irme al artículo 41 LH supone que se celebrará vista aunque no haya oposición por lo que podría suponer una mayor dilación del procedimiento en relación al 250.1.2 LEC?
2.- En cuanto a la caución. ¿Entiendo que se pueden acumular acciones? ¿Además del desalojo, reclamar daños y perjuicios (lucro cesante en este supuesto)? Veo poco fundamentada las solicitudes de la caución como para que prospere.
Gracias!
Hola:
Puesto que vamos por un art. 41 LH, el art. 250 LEC nos remite al art. 440, y concretamente es de interés el art. 440, 2 LEC.
Sobre vista: el art. 438 LEC nos dice que si no hay respuesta se declara al demandad en rebeldía, y se aplica el 438, 4 sobre la vista.
En la caución no se acumulan acciones, ni soy partidario de acumular conceptos: Adjunte un informe pericial de un economista o de un agente inmobiliario colegiado o de arquitecto (las tres profesiones están capacitadas para valorar el rendimiento de un inmueble) y tase lo que podría rentar el hotel durante seis meses que se calculan prudentemente para la duración del juicio. El juez pude moderar la caución pedida incluso si el demandado no se opone a la cuantía.
Puesto que vamos por un art. 41 LH, el art. 250 LEC nos remite al art. 440, y concretamente es de interés el art. 440, 2 LEC.
Sobre vista: el art. 438 LEC nos dice que si no hay respuesta se declara al demandad en rebeldía, y se aplica el 438, 4 sobre la vista.
En la caución no se acumulan acciones, ni soy partidario de acumular conceptos: Adjunte un informe pericial de un economista o de un agente inmobiliario colegiado o de arquitecto (las tres profesiones están capacitadas para valorar el rendimiento de un inmueble) y tase lo que podría rentar el hotel durante seis meses que se calculan prudentemente para la duración del juicio. El juez pude moderar la caución pedida incluso si el demandado no se opone a la cuantía.
Perdona mi ignorancia pero no entiendo entonces la finalidad de la caución.
En cuanto a la caución para responder de las posibles costas estoy de acuerdo pero, en cuanto a tasar el lucro cesante, si no se va a dilucidar en ese procedimiento ¿Que lógica tiene?
Por ejemplo, el demandado presta caución para responder de las posibles costas y lucro cesante y resulta condenado a desalojar el inmueble sin condena en costas por no haberse apreciado mala fé.
Por consiguiente, se le devuelve la caución, que perfectamente podría ser un aval de un tercero.
Seguidamente se inicia demanda nueva de reclamación por daños y perjuicios, en este supuesto, reclamado el lucro cesante, a lo que es condenado pero, se declara insolvente.
¿Que función hace la caución? Si realmente solo va a responder de las costas, ¿porque valorar en la misma el lucro cesante?
Gracias!
En cuanto a la caución para responder de las posibles costas estoy de acuerdo pero, en cuanto a tasar el lucro cesante, si no se va a dilucidar en ese procedimiento ¿Que lógica tiene?
Por ejemplo, el demandado presta caución para responder de las posibles costas y lucro cesante y resulta condenado a desalojar el inmueble sin condena en costas por no haberse apreciado mala fé.
Por consiguiente, se le devuelve la caución, que perfectamente podría ser un aval de un tercero.
Seguidamente se inicia demanda nueva de reclamación por daños y perjuicios, en este supuesto, reclamado el lucro cesante, a lo que es condenado pero, se declara insolvente.
¿Que función hace la caución? Si realmente solo va a responder de las costas, ¿porque valorar en la misma el lucro cesante?
Gracias!
