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Desahucio en arrendamiento de renta antigua
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Desahucio en arrendamiento de renta antigua
Buenos días,
Os advierto que soy novata en el ejercício, así que tened un poco de paciencia conmigo!.
Me ha llegado un caso "enquistado". Se trata de un arrendamiento de renta antigua, con contrato verbal. La arrendadora quería que el piso se lo quedase su única nieta, le ofreció al arrendatario la posibilidad de que se lo comprase, éste rechazó la oferta. La arrendadora se lo ha donado a la nieta.
El problema es que el arrendatario se niega a abandonar la vivienda.
Mis preguntas son:
1º) El arrendatario hizo obras inconsentidas.Lo sabemos porque el presidente de la comunidad vio cómo sacaban escombros, albañiles..
2º) ¿se puede actualizar la renta más de una vez o sólo una?
3º)El arrendatario prácticamente no utiliza esta vivienda, sólo viene de vez en cuadno a "dar una vuelta", ésto es lo que aseguran los vecinos.
Mi duda es si se podrían aducir estos motivos para que prosperara el desahucio. Y, si al tratarse de un arrendamiento de renta antigua, podría ampararme en leyes antiguas .
Muchísimas gracias a quien pueda orientarme.
Os advierto que soy novata en el ejercício, así que tened un poco de paciencia conmigo!.
Me ha llegado un caso "enquistado". Se trata de un arrendamiento de renta antigua, con contrato verbal. La arrendadora quería que el piso se lo quedase su única nieta, le ofreció al arrendatario la posibilidad de que se lo comprase, éste rechazó la oferta. La arrendadora se lo ha donado a la nieta.
El problema es que el arrendatario se niega a abandonar la vivienda.
Mis preguntas son:
1º) El arrendatario hizo obras inconsentidas.Lo sabemos porque el presidente de la comunidad vio cómo sacaban escombros, albañiles..
2º) ¿se puede actualizar la renta más de una vez o sólo una?
3º)El arrendatario prácticamente no utiliza esta vivienda, sólo viene de vez en cuadno a "dar una vuelta", ésto es lo que aseguran los vecinos.
Mi duda es si se podrían aducir estos motivos para que prosperara el desahucio. Y, si al tratarse de un arrendamiento de renta antigua, podría ampararme en leyes antiguas .
Muchísimas gracias a quien pueda orientarme.
Hola Guerreo. Si no tienes experiencia en Arrendamientos Urbanos de renta antigua te ha caido un "hueso" como caso.
Para responder a tus preguntas necesito que aportes los siguientes datos:
1) Fecha de celebración del contrato.
2) Forma en la que se le ofreció a la actual arrendataria la compra del piso.
3)¿ La arrendataria es la original o se ha habido algún tipo de subrogación?
4) Naturaleza de las obras realizadas en la vivienda y fecha en la que se hicieron.
Un saludo.
Para responder a tus preguntas necesito que aportes los siguientes datos:
1) Fecha de celebración del contrato.
2) Forma en la que se le ofreció a la actual arrendataria la compra del piso.
3)¿ La arrendataria es la original o se ha habido algún tipo de subrogación?
4) Naturaleza de las obras realizadas en la vivienda y fecha en la que se hicieron.
Un saludo.
Gracias por contestar Jan. Tienes razón, el caso es un buen "hueso".
Voy a intentar responder a las preguntas que me haces:
1º) Fecha de celebración del contrato: 1971. Fue un contrato verbal, la arrendadora únicamente conserva "un papel" en el que pone que entrega las llaves y recibe un dinero, no hay firmas ni nada más.
2º) Forma en la que se ofreció a la actual arrendataria la compra del piso: Ésto se hizo, también, de forma verbal. Te explico un poco: la vivienda, la arrendataria (junto con su hermana) la recibió como herencia (los "tratos" con los arrendatarios los hicieron sus padres). Después se procedió a la división de la cosa común, se quedó con la vivienda una de las hermanas que es la que se la ha donado a la nieta (actual propietaria de la vivienda).
Me he ido al TR de la LAU de 1964, cuyo artículo 47.3 que trata de los derechos de tanteo y retracto dice: "De igual facultad gozará el inquilino en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, exceptuados los supuestos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado ...". De lo que deduzco que, el derecho del inquilino a comprar la casa, queda excluído.
3º) Los arrendatarios (un matrimonio) son los originales, no ha habido ningún tipo de subrogación. Aunque, el temor de mi clienta es que lo que ellos quieren es que la casa se la quede el hijo que tienen.
4º) Naturaleza de las obras realizadas en la vivienda y fecha en la que se hicieron: Aquí sí que el desconocimiento de la arrendadora es absoluto. Sólo se enteró de estas obras porque el Presidente de la comunidad le advirtió que estaban sacando escombros, que había albañiles, etc. Pero, los arrendatarios, normalmente, no abren la puerta a la arrendadora por lo que ésta no ha podido ver las obras. En cuanto a la fecha, fue hace menos de un año.
Yo, había pensado incluso en una prueba pericial para determinar si tales obras inconsentidas se han realizado.
Abusando de tu amabilidad, otra duda que tengo es que no sé si es necesario notificar a los arrendatarios el cambio de propietario de la vivienda (ahora, es la nieta de la arrendadora a la que ésta se la ha donado) ni si existe plazo para ello. No encuentro ningún artículo que me lo pueda aclarar.
Jan, muchísimas gracias por tu ayuda.
Saludos.
Voy a intentar responder a las preguntas que me haces:
1º) Fecha de celebración del contrato: 1971. Fue un contrato verbal, la arrendadora únicamente conserva "un papel" en el que pone que entrega las llaves y recibe un dinero, no hay firmas ni nada más.
2º) Forma en la que se ofreció a la actual arrendataria la compra del piso: Ésto se hizo, también, de forma verbal. Te explico un poco: la vivienda, la arrendataria (junto con su hermana) la recibió como herencia (los "tratos" con los arrendatarios los hicieron sus padres). Después se procedió a la división de la cosa común, se quedó con la vivienda una de las hermanas que es la que se la ha donado a la nieta (actual propietaria de la vivienda).
Me he ido al TR de la LAU de 1964, cuyo artículo 47.3 que trata de los derechos de tanteo y retracto dice: "De igual facultad gozará el inquilino en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, exceptuados los supuestos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado ...". De lo que deduzco que, el derecho del inquilino a comprar la casa, queda excluído.
3º) Los arrendatarios (un matrimonio) son los originales, no ha habido ningún tipo de subrogación. Aunque, el temor de mi clienta es que lo que ellos quieren es que la casa se la quede el hijo que tienen.
4º) Naturaleza de las obras realizadas en la vivienda y fecha en la que se hicieron: Aquí sí que el desconocimiento de la arrendadora es absoluto. Sólo se enteró de estas obras porque el Presidente de la comunidad le advirtió que estaban sacando escombros, que había albañiles, etc. Pero, los arrendatarios, normalmente, no abren la puerta a la arrendadora por lo que ésta no ha podido ver las obras. En cuanto a la fecha, fue hace menos de un año.
Yo, había pensado incluso en una prueba pericial para determinar si tales obras inconsentidas se han realizado.
Abusando de tu amabilidad, otra duda que tengo es que no sé si es necesario notificar a los arrendatarios el cambio de propietario de la vivienda (ahora, es la nieta de la arrendadora a la que ésta se la ha donado) ni si existe plazo para ello. No encuentro ningún artículo que me lo pueda aclarar.
Jan, muchísimas gracias por tu ayuda.
Saludos.
Hola Guerrero. Gracias por contestar a mis preguntas y perdona la tardanza en contestarte.
1) En cuanto a las OBRAS realizadas:
a) Por lo que dices dichas obras NUNCA fueron comunicadas a la Arrendadora e imagino que en el contrato NO se pactó la posibilidad de que el Arrendatario pudiere realizar determinadas obras. Este es un punto a tu favor.
b) Sin saber en qué consistieron las obras es imposible saber si podrían catalogarse de REPARACIONES URGENTES. Esto es importante pues si pudieren ser consideras como URGENTES,aún no habiendose comunicado al arrendador que se habían realizado,es probable que NO prosperase la demanda de resolución de contrato por OBRAS INCONSENTIDAS.
Los requisitos para que puedan considerarse REPARACIONES URGENTES SON(hay abundante jurisprudencia):
1) Que se trate de una REPARACIÓN NECESARIA.
2)Que tenga cierta IMPORTANCIA(que sea grave el daño o la incomodidad)
3) Que el DAÑO o la INCOMODIDAD NO hayan sido causados por el arrendatario de forma dolosa o culposa.
4) Que la reparación se exija con URGENCIA VERDADERA Y OBJETIVA(el Juzgado decidirá esta cuestión)
5)Que el DAÑO sea en el INTERIOR o en el EXTERIOR del edificio, o que LO PADEZCAN los ELEMENTOS COMUNES.
Del mismo modo es imprescindible saber QUÉ obras se realizaron,pues NO todas las OBRAS REALIZADAS POR EL ARRENDATARIO SIN consentimiento del arrendador DAN LUGAR a la RESOLUCIÓN del contrato.VG:
- La colocación de ALICATADOS como embellecimeinto.
-El cambio de baldosas y de pavimento.
-Bajar un techo mediante un FALSO TECHO SUSPENDIDO con placas de escayola.
Hay muchos más.
2) En cuanto a la Forma en la que se ofreció a la actual arrendataria la compra del piso.
Efectívamente en tu caso la ARRENDATARIA NO tendría derecho de TANTEO NI DE RETRACTO por 2 motivos:
a) Por la razón que expusiste.
b) Por que la vivienda fue DONADA a un tercero.
3) Lo de la SUBROGACIÓN te lo preguntaba por si había posibilidad de resolver el contrato por esa vía. De todas formas te dejo aquí la una explicación sobre las SUBROGACIONES:
a) Si FALLECE EL ARRENDATARIO ORIGINAL puede subrogarse su cónyuge SI:
- NO está separado legalmente o de hecho.
- Convive con el arrendatario en la MISMA vivienda.
En este caso el contrato se EXTINGUIRÁ AL FALLECIMIENTO del cónyuge. EXCEPCIÓN:
-Que al FALLECIMIENTO del CÓNYUGE hubiese HIJOS del ARRENDATARIO CONVIVIENDO CON EL CÓNYUGE durante, al menos, 2 AÑOS anteriores al FALLECIMIENTO.
En este caso el CONTRATO SE EXTINGUIRÁ:
-A los 2 AÑOS de producirse la subrogación si el hijo es MYOR DE 25 AÑOS.
-Hasta que el hijo cumpla los 25 años si los cumple posteriormente.Vh Hjo de 22 años.
- Por su fallecimiento SI ESTUVIESE AFECTADO POR una minusvalía IGUAL O SUPERIOR al 65%. Dicha minusvalía HA DE SER DECLARADA por la normativa vigente.
4)"que no sé si es necesario notificar a los arrendatarios el cambio de propietario de la vivienda (ahora, es la nieta de la arrendadora a la que ésta se la ha donado) ni si existe plazo para ello."
Aunque NO exista obligación de notificarlo es necesario hacerlo y, por tanto, te aconsejo que lo hagas para evitar problemas futuros.
5) Finalmente me he dado cuenta de que hablas de"El arrendatario prácticamente no utiliza esta vivienda, sólo viene de vez en cuadno a "dar una vuelta", ésto es lo que aseguran los vecinos."
Esa podría ser OTRA causa de resolución del contrato. La encontrarás en la LAU,aunque la doctrina y la Jurisprudencia matizan bastante los requisitos.
Míralo con calma para ver si podría ser aplicable a tu caso.
Espero haber aclarado un poco tus dudas. Si tienes alguna pregunta más no dudes en formularla.
Un saludo.
1) En cuanto a las OBRAS realizadas:
a) Por lo que dices dichas obras NUNCA fueron comunicadas a la Arrendadora e imagino que en el contrato NO se pactó la posibilidad de que el Arrendatario pudiere realizar determinadas obras. Este es un punto a tu favor.
b) Sin saber en qué consistieron las obras es imposible saber si podrían catalogarse de REPARACIONES URGENTES. Esto es importante pues si pudieren ser consideras como URGENTES,aún no habiendose comunicado al arrendador que se habían realizado,es probable que NO prosperase la demanda de resolución de contrato por OBRAS INCONSENTIDAS.
Los requisitos para que puedan considerarse REPARACIONES URGENTES SON(hay abundante jurisprudencia):
1) Que se trate de una REPARACIÓN NECESARIA.
2)Que tenga cierta IMPORTANCIA(que sea grave el daño o la incomodidad)
3) Que el DAÑO o la INCOMODIDAD NO hayan sido causados por el arrendatario de forma dolosa o culposa.
4) Que la reparación se exija con URGENCIA VERDADERA Y OBJETIVA(el Juzgado decidirá esta cuestión)
5)Que el DAÑO sea en el INTERIOR o en el EXTERIOR del edificio, o que LO PADEZCAN los ELEMENTOS COMUNES.
Del mismo modo es imprescindible saber QUÉ obras se realizaron,pues NO todas las OBRAS REALIZADAS POR EL ARRENDATARIO SIN consentimiento del arrendador DAN LUGAR a la RESOLUCIÓN del contrato.VG:
- La colocación de ALICATADOS como embellecimeinto.
-El cambio de baldosas y de pavimento.
-Bajar un techo mediante un FALSO TECHO SUSPENDIDO con placas de escayola.
Hay muchos más.
2) En cuanto a la Forma en la que se ofreció a la actual arrendataria la compra del piso.
Efectívamente en tu caso la ARRENDATARIA NO tendría derecho de TANTEO NI DE RETRACTO por 2 motivos:
a) Por la razón que expusiste.
b) Por que la vivienda fue DONADA a un tercero.
3) Lo de la SUBROGACIÓN te lo preguntaba por si había posibilidad de resolver el contrato por esa vía. De todas formas te dejo aquí la una explicación sobre las SUBROGACIONES:
a) Si FALLECE EL ARRENDATARIO ORIGINAL puede subrogarse su cónyuge SI:
- NO está separado legalmente o de hecho.
- Convive con el arrendatario en la MISMA vivienda.
En este caso el contrato se EXTINGUIRÁ AL FALLECIMIENTO del cónyuge. EXCEPCIÓN:
-Que al FALLECIMIENTO del CÓNYUGE hubiese HIJOS del ARRENDATARIO CONVIVIENDO CON EL CÓNYUGE durante, al menos, 2 AÑOS anteriores al FALLECIMIENTO.
En este caso el CONTRATO SE EXTINGUIRÁ:
-A los 2 AÑOS de producirse la subrogación si el hijo es MYOR DE 25 AÑOS.
-Hasta que el hijo cumpla los 25 años si los cumple posteriormente.Vh Hjo de 22 años.
- Por su fallecimiento SI ESTUVIESE AFECTADO POR una minusvalía IGUAL O SUPERIOR al 65%. Dicha minusvalía HA DE SER DECLARADA por la normativa vigente.
4)"que no sé si es necesario notificar a los arrendatarios el cambio de propietario de la vivienda (ahora, es la nieta de la arrendadora a la que ésta se la ha donado) ni si existe plazo para ello."
Aunque NO exista obligación de notificarlo es necesario hacerlo y, por tanto, te aconsejo que lo hagas para evitar problemas futuros.
5) Finalmente me he dado cuenta de que hablas de"El arrendatario prácticamente no utiliza esta vivienda, sólo viene de vez en cuadno a "dar una vuelta", ésto es lo que aseguran los vecinos."
Esa podría ser OTRA causa de resolución del contrato. La encontrarás en la LAU,aunque la doctrina y la Jurisprudencia matizan bastante los requisitos.
Míralo con calma para ver si podría ser aplicable a tu caso.
Espero haber aclarado un poco tus dudas. Si tienes alguna pregunta más no dudes en formularla.
Un saludo.
