El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Desagüe sin licencia como elemento común
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Desagüe sin licencia como elemento común
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
13
Comentarios
Desagüe sin licencia como elemento común
Buenas noches.
Soy la presidenta de una comunidad donde la mayoría de los propietarios han realizado obras sin permiso de la comunidad ni licencias de obras. Me explico, los pisos de la primera planta tienen asignado por escritura la superficie bajocubierta como elemento no vividero y no computable. El caso es que todos los propietarios de la última planta han abierto huecos en el tejado instalando ventanas. Algunos han abierto ventanas en fachadas laterales, incluso alguno de la planta baja, ha abierto puerta de salida al patio bajo por la fachada. Vamos, que cada uno ha hecho lo que le ha dado la gana y nunca ha habido problema (la urbanización tiene 12 años)
Cuando se entregaron los pisos, el acceso al bajo cubierta estaba cerrado por una escayola y el 100% de los pisos tenía 1 sola planta, y el constructor dejó en el bajo cubierta una toma de agua y un desagüe. Estas instalaciones (toma de agua y desagüe) no aparecen en los planos de instalaciones del Proyecto de construcción, y la licencia se ampara en ese proyecto.
El caso es que hace un año, un vecino compró un piso de esos altos, con el apelativo de dúplex.
el vecino de al lado al suyo ha decidido poner en venta el piso y venderlo en su estado original, es decir, sin acceso al bajo cubierta de su propiedad, y ha hecho una obra, que al abrir el techo de su cuarto de baño (el forjado entre su planta y el bajo cubierta), se ha encontrado con que el desagüe del bajocubierta del vecino entra en su casa y discurre por su techo, paralelo a la pared medianera con el vecino) hasta una mocheta que está en la pared medianera con ese mismo vecino. Dado que ambos tienen la posibilidad de enganchar ese desagüe que proviene de sus respectivas bajocubiertas sólo por su vivienda y sin invadir la de al lado, le avisó de lo que iba a hacer (retirar toda tubería de suministro o desagüe que no tuviera licencia de obra), y le iba afectar, puesto que le cortaba el servicio de desagüe, para que lo arreglara por su casa, con el fin de devolver al estado original la bajocubierta, y evitar una servidumbre que no constaba en sus escrituras y que estimaba que perjudicaba el valor económico de su propiedad.
Me pidió consejo, y le dije que intentara llegar a un acuerdo con el vecino para, incluso arreglarlo a medias. El caso es que el vecino que está desaguando aguas fecales en la vivienda de otro, se negó en rotundo, y pidió una junta de vecinos.
Se presentó con un abogado, y afirmó que eso eran elementos comunes, y que el constructor lo dejó todo preparado para poder hacer las buhardillas, y que esas obras estaban prescritas.
El vecino afectado expuso que eso no eran elementos comunes, porque no tenían licencia de obra inicial, ni ampliación posterior en el ayuntamiento, puesto que excedían el coeficiente de edificabilidad, no tenían permiso alguno de la comunidad, y mucho menos su permiso personal para constituir esa servidumbre que recaía sobre su vivienda. Más aún teniendo soluciones constructivas para que esa tubería no pasara por su cabeza. Presentó las normas subsidiarias de planeamiento municipal, y una licencia de obra denegada, porque la superficie bajo cubierta excedía del coeficiente de edificabilidad y no estaba permitido construir en ella. Por lo que el constructor dejara allí, ni era legal, ni nada. Así que procedería a retirar de su vivienda toda instalación que no coincidiera con el proyecto para el que se obtuvo la licencia municipal, afectara a quien afectara.
Dentro de 10 días tenemos una junta extraordinaria donde el vecino que está desaguando sobre el otro pide que la comunidad de propietarios inicie acciones legales contra el vecino que ha retirado ese tubo, por considerar que ha modificado elementos comunes que le perjudican.
El vecino objeto de las acciones legales me ha presentado un informe donde solicita que se inicien acciones legales sobre todo aquél propietario que haya modificado algún elemento común (fachadas, cubierta, etc), sin permiso de la Comunidad ni licencia de obra, atendiendo al principio de igualdad de derechos para todos los comuneros. Además me ha indicado lo absurdo de iniciar acciones legales contra alguien que está reponiendo a su estado inicial una obra.
Mi duda es la siguiente: ¿Son elementos comunes las instalaciones realizadas sin licencia municipal, sin permiso de la comunidad y que incumplen el ordenamiento urbanístico municipal, aunque se llamen "bajantes" y las dejara el constructor puestas sin incluirlas en el proyecto de obra?
¿Es ese tema, puesto que son obras realizadas ilegalmente y sin permiso ni licencia de forma particular, un tema a tratar en comunidad?
¿Debe la comunidad denunciar a todos los que han realizado modificaciones de elementos comunes legalmente establecidos (fachadas y cubierta) o sólo al propietario que ha retirado tuberías de su vivienda que carecen de permiso, aun cuando han perjudicado la obra ilegal del otro vecino?
Gracias de antemano por sus respuestas
Soy la presidenta de una comunidad donde la mayoría de los propietarios han realizado obras sin permiso de la comunidad ni licencias de obras. Me explico, los pisos de la primera planta tienen asignado por escritura la superficie bajocubierta como elemento no vividero y no computable. El caso es que todos los propietarios de la última planta han abierto huecos en el tejado instalando ventanas. Algunos han abierto ventanas en fachadas laterales, incluso alguno de la planta baja, ha abierto puerta de salida al patio bajo por la fachada. Vamos, que cada uno ha hecho lo que le ha dado la gana y nunca ha habido problema (la urbanización tiene 12 años)
Cuando se entregaron los pisos, el acceso al bajo cubierta estaba cerrado por una escayola y el 100% de los pisos tenía 1 sola planta, y el constructor dejó en el bajo cubierta una toma de agua y un desagüe. Estas instalaciones (toma de agua y desagüe) no aparecen en los planos de instalaciones del Proyecto de construcción, y la licencia se ampara en ese proyecto.
El caso es que hace un año, un vecino compró un piso de esos altos, con el apelativo de dúplex.
el vecino de al lado al suyo ha decidido poner en venta el piso y venderlo en su estado original, es decir, sin acceso al bajo cubierta de su propiedad, y ha hecho una obra, que al abrir el techo de su cuarto de baño (el forjado entre su planta y el bajo cubierta), se ha encontrado con que el desagüe del bajocubierta del vecino entra en su casa y discurre por su techo, paralelo a la pared medianera con el vecino) hasta una mocheta que está en la pared medianera con ese mismo vecino. Dado que ambos tienen la posibilidad de enganchar ese desagüe que proviene de sus respectivas bajocubiertas sólo por su vivienda y sin invadir la de al lado, le avisó de lo que iba a hacer (retirar toda tubería de suministro o desagüe que no tuviera licencia de obra), y le iba afectar, puesto que le cortaba el servicio de desagüe, para que lo arreglara por su casa, con el fin de devolver al estado original la bajocubierta, y evitar una servidumbre que no constaba en sus escrituras y que estimaba que perjudicaba el valor económico de su propiedad.
Me pidió consejo, y le dije que intentara llegar a un acuerdo con el vecino para, incluso arreglarlo a medias. El caso es que el vecino que está desaguando aguas fecales en la vivienda de otro, se negó en rotundo, y pidió una junta de vecinos.
Se presentó con un abogado, y afirmó que eso eran elementos comunes, y que el constructor lo dejó todo preparado para poder hacer las buhardillas, y que esas obras estaban prescritas.
El vecino afectado expuso que eso no eran elementos comunes, porque no tenían licencia de obra inicial, ni ampliación posterior en el ayuntamiento, puesto que excedían el coeficiente de edificabilidad, no tenían permiso alguno de la comunidad, y mucho menos su permiso personal para constituir esa servidumbre que recaía sobre su vivienda. Más aún teniendo soluciones constructivas para que esa tubería no pasara por su cabeza. Presentó las normas subsidiarias de planeamiento municipal, y una licencia de obra denegada, porque la superficie bajo cubierta excedía del coeficiente de edificabilidad y no estaba permitido construir en ella. Por lo que el constructor dejara allí, ni era legal, ni nada. Así que procedería a retirar de su vivienda toda instalación que no coincidiera con el proyecto para el que se obtuvo la licencia municipal, afectara a quien afectara.
Dentro de 10 días tenemos una junta extraordinaria donde el vecino que está desaguando sobre el otro pide que la comunidad de propietarios inicie acciones legales contra el vecino que ha retirado ese tubo, por considerar que ha modificado elementos comunes que le perjudican.
El vecino objeto de las acciones legales me ha presentado un informe donde solicita que se inicien acciones legales sobre todo aquél propietario que haya modificado algún elemento común (fachadas, cubierta, etc), sin permiso de la Comunidad ni licencia de obra, atendiendo al principio de igualdad de derechos para todos los comuneros. Además me ha indicado lo absurdo de iniciar acciones legales contra alguien que está reponiendo a su estado inicial una obra.
Mi duda es la siguiente: ¿Son elementos comunes las instalaciones realizadas sin licencia municipal, sin permiso de la comunidad y que incumplen el ordenamiento urbanístico municipal, aunque se llamen "bajantes" y las dejara el constructor puestas sin incluirlas en el proyecto de obra?
¿Es ese tema, puesto que son obras realizadas ilegalmente y sin permiso ni licencia de forma particular, un tema a tratar en comunidad?
¿Debe la comunidad denunciar a todos los que han realizado modificaciones de elementos comunes legalmente establecidos (fachadas y cubierta) o sólo al propietario que ha retirado tuberías de su vivienda que carecen de permiso, aun cuando han perjudicado la obra ilegal del otro vecino?
Gracias de antemano por sus respuestas
Disculpe la tardanza Donpepon.
Las tuberías van desde el inodoro de una planta declarada "no vividera" en escrituras, y no aparece en la ficha del catastro de las viviendas.
La tubería traspasa el forjado y va por el techo tapado con escayola.
Se mete en la vivienda colindante (de al lado), y discurre por el falso techo del vecino, paralelo a la pared medianera, hasta un tubo vertical embutido en una mocheta de la pared medianera con la vivienda desde la que salia el tramo horizontal primero.
Creo que he liado un poco la explicacion. Pero no sé cómo adjuntar un croquis.
Las tuberías van desde el inodoro de una planta declarada "no vividera" en escrituras, y no aparece en la ficha del catastro de las viviendas.
La tubería traspasa el forjado y va por el techo tapado con escayola.
Se mete en la vivienda colindante (de al lado), y discurre por el falso techo del vecino, paralelo a la pared medianera, hasta un tubo vertical embutido en una mocheta de la pared medianera con la vivienda desde la que salia el tramo horizontal primero.
Creo que he liado un poco la explicacion. Pero no sé cómo adjuntar un croquis.
Tienen un vecino "peculiar" mientras ha tenido la intención de vivir en dicha urbanización no ha puesto pega alguna, incluso ha disfrutado del bajo cubierta. Ahora que piensa irse, decide dejarlo en el formato proyectado que no original y además reventar la convivencia.
Por otra parte, esto que les sucede no es exclusivo suyo, es muy común que construcciones que tienen una determinada edificabilidad, legalmente no aparezca nada pero luego se ha vendido como edificable y que además tengan instalaciones de saneamiento.
Los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal no tienen el nivel de detalle que indica el vecino "peculiar", no dicen si las bajantes pasan por su vivienda, y desde luego no es nada extraño, por no decir habitual, que las instalaciones sanitarias discurran por la parte inferior de los forjados.
Evidentemente es un elemento común. No me imagino a un vecino conectándose a la bajante que pasa por la vivienda del otro vecino, metiendo la tubería por encima del falso techo y todo ello sin que se enteré el otro. Seamos razonables y lógicos.
Si la comunidad apoya a uno de los dos, debería ser al que le han cortado las tuberías, más que nada porque usted indica que están todos igual de origen independientemente que esté en el proyecto o no.
Por otra parte, esto que les sucede no es exclusivo suyo, es muy común que construcciones que tienen una determinada edificabilidad, legalmente no aparezca nada pero luego se ha vendido como edificable y que además tengan instalaciones de saneamiento.
Los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal no tienen el nivel de detalle que indica el vecino "peculiar", no dicen si las bajantes pasan por su vivienda, y desde luego no es nada extraño, por no decir habitual, que las instalaciones sanitarias discurran por la parte inferior de los forjados.
Evidentemente es un elemento común. No me imagino a un vecino conectándose a la bajante que pasa por la vivienda del otro vecino, metiendo la tubería por encima del falso techo y todo ello sin que se enteré el otro. Seamos razonables y lógicos.
Si la comunidad apoya a uno de los dos, debería ser al que le han cortado las tuberías, más que nada porque usted indica que están todos igual de origen independientemente que esté en el proyecto o no.
retomar un tema de hace un mes suesta un poco, máxime cuando su premisa era una respuesta urgente dado que tenian una junta en diez días, diganos como quedó la junta
resumiendo
cualquier tubería que vaya desde la salida de un elemento privativo (lavabo, pila, inodoro) hasta la un ión con la bajante de al general, es privativa y la comunidad no es responsable
resumiendo
cualquier tubería que vaya desde la salida de un elemento privativo (lavabo, pila, inodoro) hasta la un ión con la bajante de al general, es privativa y la comunidad no es responsable
No es tanto la responsabilidad por unas filtraciones que evidentemente son del bien privativo al que dan servicio. Pero una cosa es quien paga dicha reparación en ese caso concreto y otra muy distinta que el propietario de la vivienda por donde discurren esas instalaciones decida eliminarlas.
Creo que no es un problema de filtraciones. El problema es que un propietario ha decidido eliminar una instalación que transcurren por su vivienda.
Es fácil hacer un ejercicio mental, vayamos a un edificio, entras en el sótano o en el local comercial sin revestir con falso techo y se podrá observar las instalaciones de saneamiento del primer piso buscando la bajante...y así con todos los pisos superiores. las del 7 discurren por la cara del forjado del 6, las del 6 por las del 5...y así sucesivamente.
Así lo he entendido yo.
Creo que no es un problema de filtraciones. El problema es que un propietario ha decidido eliminar una instalación que transcurren por su vivienda.
Es fácil hacer un ejercicio mental, vayamos a un edificio, entras en el sótano o en el local comercial sin revestir con falso techo y se podrá observar las instalaciones de saneamiento del primer piso buscando la bajante...y así con todos los pisos superiores. las del 7 discurren por la cara del forjado del 6, las del 6 por las del 5...y así sucesivamente.
Así lo he entendido yo.
El propietario B ha decidido eliminar la instalación del propietario A porque dicha instalación discurre por el forjado de la vivienda B hasta encontrar la bajante.
Hazte una idea, tu vives en el segundo, y la instalación de saneamiento discurre por la parte inferior del forjado que evidentemente es el techo del primero. Pues el primero decide eliminar tus tuberías porque pasan por su vivienda...XDDD Es de locos!
Hazte una idea, tu vives en el segundo, y la instalación de saneamiento discurre por la parte inferior del forjado que evidentemente es el techo del primero. Pues el primero decide eliminar tus tuberías porque pasan por su vivienda...XDDD Es de locos!
Donpepon, va dirigida a ti las dos últimas. Mi percepción es que no has entendido la duda que ha planteado la usuaria.
Porque lo que indicas es indiscutible pero en el hipotético caso que fuesen filtraciones. Pero yo no puedo entender que unas instalaciones que dan servicio al propietario "A" y que pasan por el forjado del propietario "B", este último ("B") decida eliminar esas instalaciones porque el hecho de que pasen por su casa.
Yo entiendo que no son privativas de "B", sino de "A".
No entiendo que saques lo del CC en este caso, parece que le estás indicando que al pasar por la propiedad "B" son suyas y puede hacer lo que quiera, cuando en realidad dan servicio a "A"
Me ha parecido eso, que no habías entendido la situación planteada.
Porque lo que indicas es indiscutible pero en el hipotético caso que fuesen filtraciones. Pero yo no puedo entender que unas instalaciones que dan servicio al propietario "A" y que pasan por el forjado del propietario "B", este último ("B") decida eliminar esas instalaciones porque el hecho de que pasen por su casa.
Yo entiendo que no son privativas de "B", sino de "A".
No entiendo que saques lo del CC en este caso, parece que le estás indicando que al pasar por la propiedad "B" son suyas y puede hacer lo que quiera, cuando en realidad dan servicio a "A"
Me ha parecido eso, que no habías entendido la situación planteada.
Aunque leyéndote ahora, parece que le quieres transmitir que se apañe el propietario a quien le han quitado las tuberías y que la comunidad no se mueva XD
Y yo estoy dando otra interpretación, respondiendo a la pregunta de si esas tuberías son del propietario que las ha quitado o son del vecino...
UN jaleo, sorry. :p
Y yo estoy dando otra interpretación, respondiendo a la pregunta de si esas tuberías son del propietario que las ha quitado o son del vecino...
UN jaleo, sorry. :p
Si le he preguntado si liba dirigida a mi, era porque como figuraba debajo de mi nombre a Rivera y en la pregunta no figuraba ningún nombre, de ahí la duda.
Me podría indicar donde he indicado que las tuberías de A que pasan por la casa de B no son de A?
He entendido perfectamente la pregunta y en mi respuesta he indicado que las tuberías son privativas desde la salida del wc, pila, ducha, hasta el entronque con la bajan te o sea las tuberías de A, aunque pasen por casa de B.
La otra explicación sería simplemente una burrada por mi parte
Me podría indicar donde he indicado que las tuberías de A que pasan por la casa de B no son de A?
He entendido perfectamente la pregunta y en mi respuesta he indicado que las tuberías son privativas desde la salida del wc, pila, ducha, hasta el entronque con la bajan te o sea las tuberías de A, aunque pasen por casa de B.
La otra explicación sería simplemente una burrada por mi parte
