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Desagüe privativo de mi vecino de arriba por el falso techo de mi vivienda.
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Desagüe privativo de mi vecino de arriba por el falso techo de mi vivienda.
Hace 6 años compré una vivienda de segunda mano, es un piso en una 7ª planta y tengo vecinos arriba. El piso estaba para entrar y realicé una reforma mínima en la que no detecté el problema que a continuación relato.
Mi vecino de arriba también compro el piso de segunda mano y lo compró ya reformado, con una reforma completa de su anterior propietario, de tal modo que tiene una distribución en la casa en la que no coincide la cocina y uno de los baños con el resto de los pisos.
Parece ser que el anterior propietario del piso de arriba llegó a un acuerdo con el anterior propietario de mi piso e instaló la tuberia de desagüe de su cocina más ese baño por el falso techo de la que es ahora mi casa. Esta tuberia es privativa pues unicamente le da servicio a él. Esta tubería recorre, antes de llegar a entroncar con la bajante comunitaria, por el falso techo de mi casa por un dormitorio, la cocina, cruza el pasillo y por uno de los cuartos de baño. Dentro de todo el edificio esta instalación únicamente se da en mi vivienda debido a las reformas de la casa de mi vecino de arriba.
Ni en la escritura de compraventa ni en el registro de la propiedad existe ninguna constancia escrita de acuerdo entre los anteriores propietarios ni de derechos ni obligaciones de servidumbre.
Mi pregunta es qué derechos y obligaciones tengo yo, y mi vecino de arriba, sobre dicha tuberia de desagüe.
¿Puedo exigirle a mi vecino que modifique su instalación llevándola por su suelo en vez de por mi techo?
Si el vecino tiene un atasco en su tuberia y yo no tengo humedades. ¿Puedo negarme a que entre en mi casa a reparar su tuberia obligándole a que realice el desatranco desde su vivienda?
Muchas gracias y disculpen la extensión del texto.
Mi vecino de arriba también compro el piso de segunda mano y lo compró ya reformado, con una reforma completa de su anterior propietario, de tal modo que tiene una distribución en la casa en la que no coincide la cocina y uno de los baños con el resto de los pisos.
Parece ser que el anterior propietario del piso de arriba llegó a un acuerdo con el anterior propietario de mi piso e instaló la tuberia de desagüe de su cocina más ese baño por el falso techo de la que es ahora mi casa. Esta tuberia es privativa pues unicamente le da servicio a él. Esta tubería recorre, antes de llegar a entroncar con la bajante comunitaria, por el falso techo de mi casa por un dormitorio, la cocina, cruza el pasillo y por uno de los cuartos de baño. Dentro de todo el edificio esta instalación únicamente se da en mi vivienda debido a las reformas de la casa de mi vecino de arriba.
Ni en la escritura de compraventa ni en el registro de la propiedad existe ninguna constancia escrita de acuerdo entre los anteriores propietarios ni de derechos ni obligaciones de servidumbre.
Mi pregunta es qué derechos y obligaciones tengo yo, y mi vecino de arriba, sobre dicha tuberia de desagüe.
¿Puedo exigirle a mi vecino que modifique su instalación llevándola por su suelo en vez de por mi techo?
Si el vecino tiene un atasco en su tuberia y yo no tengo humedades. ¿Puedo negarme a que entre en mi casa a reparar su tuberia obligándole a que realice el desatranco desde su vivienda?
Muchas gracias y disculpen la extensión del texto.
Lo veo como una servidumbre de desagüe, aunque no encaja exactamente en el tipo del art. 588 del CC. Y de hecho, la jurisprudencia suele tratar estas servidumbres como de paso.
Según el art. 539 y 540 CC solamente es posible constituir esta servidumbre, discontinua y no aparente, por título, reconocimiento, o sentencia firme.
Para que pudiera ser oponible frente a tercero adquirente de buena fe debería estar registrada (artículos 2 .º, 3.º y 32 de la Ley Hipotecaria), y supongo que no lo está. No hay signo aparente que valga como título al estar oculta en un falso techo.
Por tanto, usted tiene un desagüe de aguas fecales que discurre por encima de su cabeza: teniendo en cuenta las limitaciones que forzosamente sufre una consulta a distancia en un foro, yo creo que le merece la pena que un abogado experto en servidumbres le estudie el asunto con toda la documentación, por si pudiera ejercitarse una acción negatoria de servidumbre.
Y ello dejando aparte las posibles acciones de de saneamiento o "quanti minoris" (devolución de parte del precio) contra el señor que el vendió el piso sin avisarle de que tenía este problema escondido, que sería tema para otra consulta diferente. A su vez, el vicno de arriba podría repetir (reclamar) a quien asimismo le vendió a él.
Según el art. 539 y 540 CC solamente es posible constituir esta servidumbre, discontinua y no aparente, por título, reconocimiento, o sentencia firme.
Para que pudiera ser oponible frente a tercero adquirente de buena fe debería estar registrada (artículos 2 .º, 3.º y 32 de la Ley Hipotecaria), y supongo que no lo está. No hay signo aparente que valga como título al estar oculta en un falso techo.
Por tanto, usted tiene un desagüe de aguas fecales que discurre por encima de su cabeza: teniendo en cuenta las limitaciones que forzosamente sufre una consulta a distancia en un foro, yo creo que le merece la pena que un abogado experto en servidumbres le estudie el asunto con toda la documentación, por si pudiera ejercitarse una acción negatoria de servidumbre.
Y ello dejando aparte las posibles acciones de de saneamiento o "quanti minoris" (devolución de parte del precio) contra el señor que el vendió el piso sin avisarle de que tenía este problema escondido, que sería tema para otra consulta diferente. A su vez, el vicno de arriba podría repetir (reclamar) a quien asimismo le vendió a él.
Hoplon, antes nos visitabas en el foro de Derecho Civil con intervenciones imaginativas, solventes y audaces. Después te recluiste en el arrendamientos y propiedad horizontal como Eneas en Dardania, dejándonos solos a la nueva potencia, elminster, y a mi admirado Paquito Chocolatero. VUELVE. Tu deber y tu honor exigen el retorno.
Muchas gracias Hoplon por la respuesta tan detallada. Puesto que no soy experto en temas legales, ni en su terminología, me gustaría confirmar lo que he entendido de su post:
1.- Mi vivienda tiene una servidumbre de las tuberías de mi vecino, constituida por acuerdo entre las partes de los anteriores propietarios de mi vivienda y de la vivienda de arriba.
2.- Los anteriores propietarios no formalizaron adecuadamente la servidumbre pues no dejaron constancia documental ninguna, ni en forma de contrato ni en las escrituras ni en un proyecto técnico.
3.- Usted ve cierta posibilidad a poder ejercer una negación de la servidumbre debido al apartado 2 y a que dicha tubería esta oculta. Este analisis sería objeto de contratación directa con abogado experto en servidumbres.
1.- Mi vivienda tiene una servidumbre de las tuberías de mi vecino, constituida por acuerdo entre las partes de los anteriores propietarios de mi vivienda y de la vivienda de arriba.
2.- Los anteriores propietarios no formalizaron adecuadamente la servidumbre pues no dejaron constancia documental ninguna, ni en forma de contrato ni en las escrituras ni en un proyecto técnico.
3.- Usted ve cierta posibilidad a poder ejercer una negación de la servidumbre debido al apartado 2 y a que dicha tubería esta oculta. Este analisis sería objeto de contratación directa con abogado experto en servidumbres.
Hola, me pasa exactamente lo mismo que a ti. Como quedaste finalmente? Hay posibilidad de reclamo? También reclamaste por vicio oculto? He hablado con dos abogados, y uno me dice que si que es vicio oculto y el otro al ser un piso antiguo dice que no... Estoy hecha un lio porque me pasa exactamente igual que a ti, pero en una habitación y parte de la galería.
Muchas gracias por su respuesta. A mi me pasa lo mismo, compramos el piso hace 3 meses (por lo que aún estoy a tiempo de reclamar vicios ocultos si no me equivoco). Al quitar un falso techo, hemos visto que pasan tuberias del baño de arriba, un baño que ha sido colocado en otro sitio por una reforma de hace años. El vecino de arriba ya compró el piso así, con esa distribución. Para más inri, nos ha dicho el de la reforma, que esa talla de la habitación no cumple con la normativa mínima de 2,40. Estoy muy preocupada, no sé cómo enfrentar ésto, si debo denunciar por vicio oculto, si debo denunciar al vecino de arriba en caso de que no quiera colaborar.. Si al denunciar como vicio oculto.. En caso de ganar, los antiguos dueños se harían cargo de todo gasto, del del vecino y de mío.. Sino.. Decir que vamos mediante una inmobiliaria, y se han desentendido de todo. Según los dueños del piso, ellos no saben nada de ninguna tubería. Que debo hacer?
Elegir la acción planteada corresponde al abogado que decida hacerse cargo de su asunto.
Yo personalmente me inclino por la acción negatoria de servidumbre, que veo bastante prosperable. No soy partidario de acumular (postura procesalmente dudosa) además una acción de vicios ocultos y codemandar al vendedor. Ni tampoco de abrir dos pleitos separados contra dos demandados diferentes.
Además, incluso la estimación de la acción de vicios ocultos, por si sola, deja el asunto un poco cojo, porque restaría obligar al vecino de arriba a cambiar su desagüe, que es al fin y la cabo lo que nos interesa.
El Artículo 1485 CC dice: El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.
Por lo tanta, compruebe si su escritura de compraventa contiene alguna estipulación en dicho sentido.
Tiene otra opción: persiga primero los vicios ocultos, y si pierde ese pleito le queda aún dirigirse contra el vecino de arriba por la negación de servidumbre.
Yo personalmente me inclino por la acción negatoria de servidumbre, que veo bastante prosperable. No soy partidario de acumular (postura procesalmente dudosa) además una acción de vicios ocultos y codemandar al vendedor. Ni tampoco de abrir dos pleitos separados contra dos demandados diferentes.
Además, incluso la estimación de la acción de vicios ocultos, por si sola, deja el asunto un poco cojo, porque restaría obligar al vecino de arriba a cambiar su desagüe, que es al fin y la cabo lo que nos interesa.
El Artículo 1485 CC dice: El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.
Por lo tanta, compruebe si su escritura de compraventa contiene alguna estipulación en dicho sentido.
Tiene otra opción: persiga primero los vicios ocultos, y si pierde ese pleito le queda aún dirigirse contra el vecino de arriba por la negación de servidumbre.
Como expongo en mi nota de 14-1-22, y según el art. 539 y 540 CC solamente es posible constituir esta servidumbre, discontinua y no aparente, por título, reconocimiento, o sentencia firme. Y no hay inscripción oponible a tercer adquirente de buena fe.
No es posible adquirir esta servidumbre por usucapión, salvo en el Derecho foral de Vizcaya (art. 128 Ley 3/1992, de 1 de julio, del Parlamento Vasco, del Derecho Civil Foral del País Vasco), y en el de Galicia (arts. 82 y 89 Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia).
Véase, por todas, ST Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Sección: 1, de 11/07/2014. Nº de Recurso: 1589/2012 . Nº de Resolución: 390/2014. Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ:
Fto. Segundo:
"Como han dicho las sentencias del 21 octubre 1987 y ha reiterado la de 24 octubre de 2006 toda servidumbre debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio, título que, como dicen las sentencias de 2 junio de 1969 , 1 de marzo de 1994 y 27 octubre 2003 es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación. En correspondencia de todo ello, se ha dicho unánimemente que la propiedad se presume libre y no se presumen las servidumbres: sentencias del 25 marzo 1961 , 23 junio de 1995 (...) Por lo cual, en la acción negatoria, como la presente, es la parte demandada la que sufre la carga de la prueba de acreditar la adquisición, por el título que fuere, de la servidumbre que la parte contraria le niega (...) En todo caso, la sentencia de 15 marzo 1993 y 17 octubre 2006 recuerdan: las servidumbres no inscritas en el Registro no pueden producir efectos contra terceros, (...) - La servidumbre de paso, como discontinua y aparente, conforme al artículo 539 del Código civil y reiterada jurisprudencia como las sentencias de 14 junio 1977 , 29 mayo 1979 , 5 marzo 1993 , 13 octubre 2006 , 16 mayo 2008 , sólo puede adquirirse en virtud de título, salvo el caso del reconocimiento del dueño del predio sirviente o por sentencia firme, como contempla el artículo 540..."
¿Consulta usted desde Galicia o Vizcaya?
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
No es posible adquirir esta servidumbre por usucapión, salvo en el Derecho foral de Vizcaya (art. 128 Ley 3/1992, de 1 de julio, del Parlamento Vasco, del Derecho Civil Foral del País Vasco), y en el de Galicia (arts. 82 y 89 Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia).
Véase, por todas, ST Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Sección: 1, de 11/07/2014. Nº de Recurso: 1589/2012 . Nº de Resolución: 390/2014. Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ:
Fto. Segundo:
"Como han dicho las sentencias del 21 octubre 1987 y ha reiterado la de 24 octubre de 2006 toda servidumbre debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio, título que, como dicen las sentencias de 2 junio de 1969 , 1 de marzo de 1994 y 27 octubre 2003 es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación. En correspondencia de todo ello, se ha dicho unánimemente que la propiedad se presume libre y no se presumen las servidumbres: sentencias del 25 marzo 1961 , 23 junio de 1995 (...) Por lo cual, en la acción negatoria, como la presente, es la parte demandada la que sufre la carga de la prueba de acreditar la adquisición, por el título que fuere, de la servidumbre que la parte contraria le niega (...) En todo caso, la sentencia de 15 marzo 1993 y 17 octubre 2006 recuerdan: las servidumbres no inscritas en el Registro no pueden producir efectos contra terceros, (...) - La servidumbre de paso, como discontinua y aparente, conforme al artículo 539 del Código civil y reiterada jurisprudencia como las sentencias de 14 junio 1977 , 29 mayo 1979 , 5 marzo 1993 , 13 octubre 2006 , 16 mayo 2008 , sólo puede adquirirse en virtud de título, salvo el caso del reconocimiento del dueño del predio sirviente o por sentencia firme, como contempla el artículo 540..."
¿Consulta usted desde Galicia o Vizcaya?
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Muchísimas gracias por su respuesta, de verdad me ayuda mucho. Consulté con un abogado que me dijo que al llevar esas tuberías 23 años.. No tenía nada qué hacer, pero yo sentía que algo más se podía hacer. La cuestión es que hemos hablado con el vecino de arriba y ha empatizado mucho con nosotros, y está dispuesto a quitar las tuberías de ahí porque no sabía que la reforma del piso que el compró, tenía esas tuberías por mi techo. Ahora la cuestión que nos planteamos, seriamente es la de reclamar por vicio oculto a los vendedores para que se haga cargo de la modificación de las tuberías. Cree que tenemos posibilidad de que se considere vicio oculto? Nosotros no teníamos idea de esas tuberías hasta que hemos quitado el falso techo, y al preguntar a los vendedores nos dicen que no tienen idea, hoy hemos hablado con el vecino y nos ha dicho que es imposible que no sepan nada, porque tuvieron que autorizar esas tuberías, ellos vuvian ahí gua do se hizo la reforma y tuvieron como mínimo que dejarlos pasar para ponerlas. Si yo hubiera sabido esto, es posible que o no hubiera comprado el piso o hubiera pedido rebaja del precio, o simplemente hubiera querido saber si tenía solución. La habitación no cumple normativa de habitabilidad porque el falso techo está muy bajito por culpa de las tuberías (que no se veían). No cumple el mínimo de 2,40 de altura. Soy de Valencia.
Ya le expuse que la reclamación por vicios ocultos a mi no me acaba de convencer.
Los vicios ocultos son defectos de gravedad, que impiden la utilización del piso. Han de ser de tal entidad que impidan el uso natural o que, en caso de haberse conocido, hubieran supuesto que no se realizara la compraventa o esta se realizara a menor precio.
Si el vecino de arriba esá dispuesto a quitar las tuberías, pues ya tiene usted lo que necesitaba, y le aconsejo no complicarse más la vida.
Los vicios ocultos son defectos de gravedad, que impiden la utilización del piso. Han de ser de tal entidad que impidan el uso natural o que, en caso de haberse conocido, hubieran supuesto que no se realizara la compraventa o esta se realizara a menor precio.
Si el vecino de arriba esá dispuesto a quitar las tuberías, pues ya tiene usted lo que necesitaba, y le aconsejo no complicarse más la vida.
