El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Desacuerdo en los daños al finalizar contrato de alquiler
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Desacuerdo en los daños al finalizar contrato de alquiler
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
8
Comentarios
Desacuerdo en los daños al finalizar contrato de alquiler
El 29/02 es mi último día de contrato de alquiler, he pasado 4 años en el piso y la fianza son menos de 1800€. Mi casero me reclama los siguientes desperfectos
1.Humedad en la pared del baño (esto pasó en el segundo año): en este caso, parece que las juntas estaban mal puestas, una vez cuando vinieron al piso vieron que estaba la humedad y dijeron que mandarían a un paleta para que lo arreglara, vino el paleta y supuestamente lo arregló, pero la pared siempre siguió húmeda aunque no fue a más. ¿Es culpa mía si en su momento lo arreglaron mal? No es una humedad muy grande, es de unos dos palmos de altura y anchura.
2.En el parquet del pasillo algunas tablas (muy pocas) se han separado 1/2 milímetros y parece que se ve negro, pero en realidad es porque las tablas están separadas y ha caído suciedad que no se puede limpiar bien. ¿Es culpa mía? Supongo que es normal que con el paso del tiempo pase esto. Había pensado en comprar una masilla que simula la madera.
3.En una habitación en una pared se colocaron posters y se puso una pizarra taladrando la pared. Los agujeros los hemos tapado con masilla y los hemos lijado, pero la pared es de color morada y se ven los 'pegotes blancos' de la masilla. La verdad es que estoy dispuesto a pintar la pared del mismo color que la habitación, pero esta pared quedaría más oscura que las otras tres porque la pintura ha perdido color... ¿Qué pasaría en este caso? ¿Estoy obligado a pintar las 4 paredes? ¿Quizás mejor si pinto solo los pegotes de masilla?
Para finalizar: teniendo en cuenta que estoy a arreglar por mi cuenta la humedad y pintar la pared en la que se han puesto posters y una pizarra, pero por nada del mundo creo que lo del parket sea culpa mía. ¿Qué pasa si deciden arreglar el parquet y yo no estoy de acuerdo?
En el contrato no consta documentación ni fotos de como se entregó el piso. A mi me han recomendado que contrate un perito judicial para que escriba un informe con el estado del piso a la finalización del contrato, pero he contactado con uno y me ha dicho que me cobra unos 350/400€ iva, lo cual me parece una barbaridad.
¿Tengo opciones de ganar un juicio verbal? Mi opinión es que al no estar documentado el estado del piso desde el inicio, ellos son los que tendrían que demostrar que el mal estado del parquet es por mi culpa y yo me podría ahorrar el perito. ¿Qué opinais?
Gracias!
1.Humedad en la pared del baño (esto pasó en el segundo año): en este caso, parece que las juntas estaban mal puestas, una vez cuando vinieron al piso vieron que estaba la humedad y dijeron que mandarían a un paleta para que lo arreglara, vino el paleta y supuestamente lo arregló, pero la pared siempre siguió húmeda aunque no fue a más. ¿Es culpa mía si en su momento lo arreglaron mal? No es una humedad muy grande, es de unos dos palmos de altura y anchura.
2.En el parquet del pasillo algunas tablas (muy pocas) se han separado 1/2 milímetros y parece que se ve negro, pero en realidad es porque las tablas están separadas y ha caído suciedad que no se puede limpiar bien. ¿Es culpa mía? Supongo que es normal que con el paso del tiempo pase esto. Había pensado en comprar una masilla que simula la madera.
3.En una habitación en una pared se colocaron posters y se puso una pizarra taladrando la pared. Los agujeros los hemos tapado con masilla y los hemos lijado, pero la pared es de color morada y se ven los 'pegotes blancos' de la masilla. La verdad es que estoy dispuesto a pintar la pared del mismo color que la habitación, pero esta pared quedaría más oscura que las otras tres porque la pintura ha perdido color... ¿Qué pasaría en este caso? ¿Estoy obligado a pintar las 4 paredes? ¿Quizás mejor si pinto solo los pegotes de masilla?
Para finalizar: teniendo en cuenta que estoy a arreglar por mi cuenta la humedad y pintar la pared en la que se han puesto posters y una pizarra, pero por nada del mundo creo que lo del parket sea culpa mía. ¿Qué pasa si deciden arreglar el parquet y yo no estoy de acuerdo?
En el contrato no consta documentación ni fotos de como se entregó el piso. A mi me han recomendado que contrate un perito judicial para que escriba un informe con el estado del piso a la finalización del contrato, pero he contactado con uno y me ha dicho que me cobra unos 350/400€ iva, lo cual me parece una barbaridad.
¿Tengo opciones de ganar un juicio verbal? Mi opinión es que al no estar documentado el estado del piso desde el inicio, ellos son los que tendrían que demostrar que el mal estado del parquet es por mi culpa y yo me podría ahorrar el perito. ¿Qué opinais?
Gracias!
La carga de la prueba que permita retener la fianza al final del alquiler por desperfectos en la vivienda corresponde al casero.
A la misma vez, a falta de prueba sobre este extremo, el estado en el que se entregó la vivienda al inicio del alquiler se presume bueno.
Teniendo ambas cosas en cuenta, si el casero le retiene la fianza usted tendrá que pleitear para recobrarla, la buena noticia es que es un juicio verbal por menos de dos mil euros y no requiere gastos de abogado ni procurador.
En ese hipotético juicio el casero seguramente aportará las facturas de la pintura y de la reparación del parquet y de la pared; mi opinión personal, que no tiene por qué coincidir con la del juez, es esta:
La humedad de la pared del baño no se le pude imputar a usted, el origen seguramente no tiene nada que ver con ninguna actuación u omisión del inquilino.
Salvo que se haya derramado agua, en cuyo caso si será culpa suya, que unas tablillas del parquet se separan un poco es desgaste habitual y no se le puede imputar al inquilino.
La pintura de la pared si es culpa suya, pero solo de un lienzo de la pared, igualar las cuatro paredes ya es cosa del pintor profesional que haga la tarea.
Por tanto, mi consejo es:
- No intente reparar nada, salvo que previamente acuerde con el casero que dicho casero se dará por satisfecho con la reparación: corre el riesgo de gastar dinero en reparaciones y que le sigan diciendo que eso no es suficiente, con lo que perdería la fianza y lo gastado en el arreglo.
- Exponga la casero lo que planea hacer, insista en que un mal arreglo es mejor que un buen pleito, es posible que se avenga a un acuerdo que les deje satisfechos a los dos.
- Si no hay acuerdo, cuando le comuniquen lo que le descuentan de la fianza, acepte el gasto de pintar una pared, pero reclame en el Juzgado lo demás.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor Derecho.
A la misma vez, a falta de prueba sobre este extremo, el estado en el que se entregó la vivienda al inicio del alquiler se presume bueno.
Teniendo ambas cosas en cuenta, si el casero le retiene la fianza usted tendrá que pleitear para recobrarla, la buena noticia es que es un juicio verbal por menos de dos mil euros y no requiere gastos de abogado ni procurador.
En ese hipotético juicio el casero seguramente aportará las facturas de la pintura y de la reparación del parquet y de la pared; mi opinión personal, que no tiene por qué coincidir con la del juez, es esta:
La humedad de la pared del baño no se le pude imputar a usted, el origen seguramente no tiene nada que ver con ninguna actuación u omisión del inquilino.
Salvo que se haya derramado agua, en cuyo caso si será culpa suya, que unas tablillas del parquet se separan un poco es desgaste habitual y no se le puede imputar al inquilino.
La pintura de la pared si es culpa suya, pero solo de un lienzo de la pared, igualar las cuatro paredes ya es cosa del pintor profesional que haga la tarea.
Por tanto, mi consejo es:
- No intente reparar nada, salvo que previamente acuerde con el casero que dicho casero se dará por satisfecho con la reparación: corre el riesgo de gastar dinero en reparaciones y que le sigan diciendo que eso no es suficiente, con lo que perdería la fianza y lo gastado en el arreglo.
- Exponga la casero lo que planea hacer, insista en que un mal arreglo es mejor que un buen pleito, es posible que se avenga a un acuerdo que les deje satisfechos a los dos.
- Si no hay acuerdo, cuando le comuniquen lo que le descuentan de la fianza, acepte el gasto de pintar una pared, pero reclame en el Juzgado lo demás.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor Derecho.
Coincido plenamente con la acertada respuesta de Hoplon y me permito añadir un matiz aún más optimista en el sentido de que en mi opinión ni siquiera es responsable ni de la pintura ni de los agujeros de taladro en la pared, y todo ello en consonancia con la jurisprudencia como por ejemplo la que emana de la sentencia de 13 de noviembre de 2012 de la sección 6.ª de la AP Valencia, a cuyo tenor:
"Ahora bien, tal afirmación no puede ser acogida por esta juzgadora, por entender que el mencionado artículo está pensando en modificaciones estructurales, cambio de tabiques, de alicatados, en definitiva, modificación de la configuración del edificio, que no se da por el simple cambio de color de las paredes, máxime cuando al devolver la posesión de la vivienda es normal que el propietario tenga que efectuar una puesta a punto de la misma que incluya el repintado de la misma, tapando los pequeños roces o desperfectos causados por el uso o los agujeros dejados por el mobiliario o cuadros colgados de las paredes, coste de puesta a punto que debe correr a cargo del propietario."
E igualmente de la sentencia de la sección 11ª 27 de la AP de Madrid de febrero de 2015 a cuyo tenor:
" aún sin restarle veracidad, no responden a un desgaste o deterioro superior al que pudieran derivarse de un uso normal de la vivienda. Una superficial reparación del suelo de madera, la reparación de agujeros de cuadros, la pintura de paramentos, es lo normal que la experiencia dice debe exigirse en un piso que es ofrecido - de nuevo- en alquiler para vivienda " y Sentencia Sección 12ª 12 de noviembre de 2015 recurso 130/2015 " En lo que se refiere a la pintura en sí, el deterioro de la misma proviene del uso normal de un inmueble ". ( SAP Madrid secc 14 de 30 de septiembre de 2.016, y SAP Palma Mallorca sección 3 de 29 de junio de 2017)."
En resumen: que yo creo que no tiene que pagar nada de nada y demasiado ha hecho con tapar los agujeros de los taladros. No haga nada y si el casero no le devuelve el dinero demandele para lo cual no necesitara ni abogado ni procurador.
"Ahora bien, tal afirmación no puede ser acogida por esta juzgadora, por entender que el mencionado artículo está pensando en modificaciones estructurales, cambio de tabiques, de alicatados, en definitiva, modificación de la configuración del edificio, que no se da por el simple cambio de color de las paredes, máxime cuando al devolver la posesión de la vivienda es normal que el propietario tenga que efectuar una puesta a punto de la misma que incluya el repintado de la misma, tapando los pequeños roces o desperfectos causados por el uso o los agujeros dejados por el mobiliario o cuadros colgados de las paredes, coste de puesta a punto que debe correr a cargo del propietario."
E igualmente de la sentencia de la sección 11ª 27 de la AP de Madrid de febrero de 2015 a cuyo tenor:
" aún sin restarle veracidad, no responden a un desgaste o deterioro superior al que pudieran derivarse de un uso normal de la vivienda. Una superficial reparación del suelo de madera, la reparación de agujeros de cuadros, la pintura de paramentos, es lo normal que la experiencia dice debe exigirse en un piso que es ofrecido - de nuevo- en alquiler para vivienda " y Sentencia Sección 12ª 12 de noviembre de 2015 recurso 130/2015 " En lo que se refiere a la pintura en sí, el deterioro de la misma proviene del uso normal de un inmueble ". ( SAP Madrid secc 14 de 30 de septiembre de 2.016, y SAP Palma Mallorca sección 3 de 29 de junio de 2017)."
En resumen: que yo creo que no tiene que pagar nada de nada y demasiado ha hecho con tapar los agujeros de los taladros. No haga nada y si el casero no le devuelve el dinero demandele para lo cual no necesitara ni abogado ni procurador.
Estimados Hoplon y leonjbr muchísimas gracias por sus respuestas. Tengo unas últimas preguntas.
El día que hagamos la entrega de llaves y firmemos dicho documento. ¿Le tengo que pedir que detalle en el documento todos los daños que desea reclamar? O simplemente con que indiquemos que el arrendador detecta daños y desperfectos y por eso retiene la fianza, ya es suficiente.
Gracias y saludos
El día que hagamos la entrega de llaves y firmemos dicho documento. ¿Le tengo que pedir que detalle en el documento todos los daños que desea reclamar? O simplemente con que indiquemos que el arrendador detecta daños y desperfectos y por eso retiene la fianza, ya es suficiente.
Gracias y saludos
Aunque le parezca muy rara la respuesta que voy a darle, mi experiencia me indica que lo mejor es que ud. no le diga nada al casero de lo que hay o no hay que poner ni como hay que ponerlo porque eso llevaria a una discusion sencillamente interminable.
Si lo que dice el documento es simplemente que se entregan las llaves tal dia pues firmelo y ya esta. Si ademas dice algo asi como que se ven los agujeros tapados de los taladros pues vale: firme y ya está. Si dice algo raro o con lo que no está de acuerdo no lo firme y punto.
La razón de que le diga esto es que en un hipotético pleito por recuperar la fianza es el casero quien tiene la carga de probar que esos daños son los que se dice que son y además (lo mas importante) no es el casero sino el juez quien determina si efectivamente son daños o simplemente un deterioro normal por el uso de la vivienda. Casi, casi seguro que el juez dira lo segundo y no lo primero con lo cual ud. ganara y el casero perdera, con lo cual no tiene demasiado sentido que se pongan a discutir por la redaccion del documento.
Y le insisto en que si el documento es muy "raro" o "prepotente" o "falso" no firme nada de nada y ya está.
Si lo que dice el documento es simplemente que se entregan las llaves tal dia pues firmelo y ya esta. Si ademas dice algo asi como que se ven los agujeros tapados de los taladros pues vale: firme y ya está. Si dice algo raro o con lo que no está de acuerdo no lo firme y punto.
La razón de que le diga esto es que en un hipotético pleito por recuperar la fianza es el casero quien tiene la carga de probar que esos daños son los que se dice que son y además (lo mas importante) no es el casero sino el juez quien determina si efectivamente son daños o simplemente un deterioro normal por el uso de la vivienda. Casi, casi seguro que el juez dira lo segundo y no lo primero con lo cual ud. ganara y el casero perdera, con lo cual no tiene demasiado sentido que se pongan a discutir por la redaccion del documento.
Y le insisto en que si el documento es muy "raro" o "prepotente" o "falso" no firme nada de nada y ya está.
Coincido con Leon.
Es importante firmar el documento para poder acreditar la entrega de llaves y el final del arrendamiento, por lo tanto, si en el documento no pone nada de daños, mejor.
Si pone lo de los taladros, estoy de acuerdo con León: fírmelo.
Si pone en general que hay daños, no firme.
Pudiera ser buena idea que lleve usted su propia versión del documento, o incluso dos versiones: una que solamente señale que se acaba el alquiler y se dan las llaves, y otra que además diga que en una pared hay dos taladros tapados con masilla. Así, si no le gusta la que lleve el casero, podrá decirle: -"mira, ese que tu traes no puedo firmarlo, pero si queires este que yo he traído lo firmamos".
Es importante firmar el documento para poder acreditar la entrega de llaves y el final del arrendamiento, por lo tanto, si en el documento no pone nada de daños, mejor.
Si pone lo de los taladros, estoy de acuerdo con León: fírmelo.
Si pone en general que hay daños, no firme.
Pudiera ser buena idea que lleve usted su propia versión del documento, o incluso dos versiones: una que solamente señale que se acaba el alquiler y se dan las llaves, y otra que además diga que en una pared hay dos taladros tapados con masilla. Así, si no le gusta la que lleve el casero, podrá decirle: -"mira, ese que tu traes no puedo firmarlo, pero si queires este que yo he traído lo firmamos".
Buenas tardes,
Gracias de nuevo a Hoplon y Leonjbr por sus respuestas.
Informar que hoy 31/03 llamé a la casera para preguntarle cuando me ingresaría la fianza y tras decirme que habíamos dejado mal el piso y que todavía no le han llegado las facturas de suministros correspondientes, me colgó el teléfono sin darme más información.
Doy por hecho que tendré problemas para recuperar la fianza que me corresponde, descontando los suministros obviamente, porque en mi opinión y la de mis compañeros, el piso estaba bien. Por lo tanto en cuanto se acabe la cuarentena y pueda salir a la calle quiero denunciar.
Preguntas:
1.¿Qué pasos he de seguir? De momento, he visto que lo más indicado es enviar un burofax estableciendo un plazo para la devolución (les daré unos 10 días) detallando entre otras cosas, el importe, que ya ha pasado el mes de retención al que tienen derecho y que si no lo hacen se tomarán acciones legales.
2.En el contrato de alquiler figuramos 3 personas, ¿ha de ser una denuncia conjunta?¿uno de nosotros puede hacerlo en nombre de los otros 3?. El problema es que uno de nosotros se ha mudado a otra ciudad.
3.En la página web del poder judicial he encontrado una guía sobre el Juicio verbal Modelo normalizado de demanda. ¿Son estos documentos oficiales?. O para asegurarme, ¿a qué institución debo acudir para pedir asesoramiento y formulario de demanda? El contrato en sí fue en la ciudad de Barcelona, por lo tanto la demanda sería en esta ciudad.
4.Teniendo en cuenta que en el contrato inicial no había fotos ni documentos periciales y que al acabar el contrato tampoco, debería tener bastantes probabilidades de recuperar el dinero, espero que si. Porque en realidad si hubiera estado tan mal el piso, habrían tomado rápido cartas en el asunto a recopilar pruebas y contactarnos de alguna forma. Pero nunca hicieron nada.
Un cordial saludo,
Gracias de nuevo a Hoplon y Leonjbr por sus respuestas.
Informar que hoy 31/03 llamé a la casera para preguntarle cuando me ingresaría la fianza y tras decirme que habíamos dejado mal el piso y que todavía no le han llegado las facturas de suministros correspondientes, me colgó el teléfono sin darme más información.
Doy por hecho que tendré problemas para recuperar la fianza que me corresponde, descontando los suministros obviamente, porque en mi opinión y la de mis compañeros, el piso estaba bien. Por lo tanto en cuanto se acabe la cuarentena y pueda salir a la calle quiero denunciar.
Preguntas:
1.¿Qué pasos he de seguir? De momento, he visto que lo más indicado es enviar un burofax estableciendo un plazo para la devolución (les daré unos 10 días) detallando entre otras cosas, el importe, que ya ha pasado el mes de retención al que tienen derecho y que si no lo hacen se tomarán acciones legales.
2.En el contrato de alquiler figuramos 3 personas, ¿ha de ser una denuncia conjunta?¿uno de nosotros puede hacerlo en nombre de los otros 3?. El problema es que uno de nosotros se ha mudado a otra ciudad.
3.En la página web del poder judicial he encontrado una guía sobre el Juicio verbal Modelo normalizado de demanda. ¿Son estos documentos oficiales?. O para asegurarme, ¿a qué institución debo acudir para pedir asesoramiento y formulario de demanda? El contrato en sí fue en la ciudad de Barcelona, por lo tanto la demanda sería en esta ciudad.
4.Teniendo en cuenta que en el contrato inicial no había fotos ni documentos periciales y que al acabar el contrato tampoco, debería tener bastantes probabilidades de recuperar el dinero, espero que si. Porque en realidad si hubiera estado tan mal el piso, habrían tomado rápido cartas en el asunto a recopilar pruebas y contactarnos de alguna forma. Pero nunca hicieron nada.
Un cordial saludo,
Yo veo su reclamación posible, entiendo que tiene visos de prosperar, incluso aunque solo sea parcialmente.
El burofax con un plazo para devolver la fianza es buena idea, y le recomiendo hacerlo.
Si, el formulario que ha visto usted es válido.
Si, cualquiera de los firmantes del contrato puede pedir la devolución, porque se considera que actúa en beneficio de todos ¡no se olviden luego de darle su parte al que se marchó!
Creo que la reclamación saldrá bien, un saludo.
El burofax con un plazo para devolver la fianza es buena idea, y le recomiendo hacerlo.
Si, el formulario que ha visto usted es válido.
Si, cualquiera de los firmantes del contrato puede pedir la devolución, porque se considera que actúa en beneficio de todos ¡no se olviden luego de darle su parte al que se marchó!
Creo que la reclamación saldrá bien, un saludo.
