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Derrama : ¿ A quién corresponde el pago?
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Derrama : ¿ a quién corresponde el pago?
Hola, compre un piso hace unas semanas y me dieron un certificado el día de la firma en el banco el cual el piso estaba libre de cargas y al día de la comunidad también, pues me han comunicado una derrama que se aprobó en abril y que tengo que pagarla en este mes, y mi pregunta es me corresponde a mi pagar esa derrama, si tengo un certificado acreditando que estaba sin deudas? el propietario me ha dicho que el no sabe nada y que me corresponde a mi que soy la nueva propietaria.
gracias
gracias
Si se aprobó la derrama en abril, le corresponde a el. Pero tendrá que reclamárselo judicialmente si no está por la labor.
Esto no quiere decir que no deba pagar dicha derrama, pues su vivienda responde por dicha derrama independientemente quien fuera el propietario.
Salvo mejor opinión fundada en derecho.
Un saludo.
Esto no quiere decir que no deba pagar dicha derrama, pues su vivienda responde por dicha derrama independientemente quien fuera el propietario.
Salvo mejor opinión fundada en derecho.
Un saludo.
El momento que se toma como referencia para determinar quien es en cada momento el responsable de la obligación, no es el de la toma de decisión, sino el de aquel momento en el que las cantidades son exigibles.
Así, el art.17.11 establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Así que si comienzan a pagarse ahora y es usted el propietario tiene la obligación de pagarlas.
Quien le ha vendido el piso debería haberle informado, no está obligado, pero por honestidad ...
Así, el art.17.11 establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Así que si comienzan a pagarse ahora y es usted el propietario tiene la obligación de pagarlas.
Quien le ha vendido el piso debería haberle informado, no está obligado, pero por honestidad ...
Coincido y a la vez discrepo. La solución no es tan categórica, depende del supuesto ante el que nos encontremos.
Va a tener que pagar la derrama? Sí.
Puede repercutir dicha derrama al vendedor? Depende. Si no es es una mejora podrá repercutirla, aunque depende de la cantidad igual ni le compensa.
DIck, has resuelto la pregunta que hacía María, pero creo que entre líneas se puede entender que se siente engañada y a la vez busca saber si existe alguna opción más allá de si debe o no pagar que es obvio.
Un saludo! :)
Va a tener que pagar la derrama? Sí.
Puede repercutir dicha derrama al vendedor? Depende. Si no es es una mejora podrá repercutirla, aunque depende de la cantidad igual ni le compensa.
DIck, has resuelto la pregunta que hacía María, pero creo que entre líneas se puede entender que se siente engañada y a la vez busca saber si existe alguna opción más allá de si debe o no pagar que es obvio.
Un saludo! :)
Muchas gracias a todos por vuestras respuestas, os agradezco por el rato de vuestro tiempo, la cosa es que claro que hay engaño con el certificado creía que estaba todo al día sin deudas, y sobre todo porque desde abril que se aprobó la derrama tenía el anterior propietario para pagar hasta el mediados de junio, que me enterado la fecha exacta, me lo comunican ahora y tarde, de ahí mi duda.
Conforme Lexnet.
Pregunta ¿Para qué se ha aprobado la derrama?
Imagino que para alguna instalación o alguna obra.
De ser así, la derrama debería ser pagada por quien sea el propietario en el momento de ejecutarse la instalación, obra (o lo que sea).
Se sienta engañada o no, la cuestión reside en si podría repetir contra el anterior propietario y en el supuesto que planteo, la respuesta sería negativa.
Si la consultante tiene que hacer alguna matización a su exposición, puede hacerlo, pero en mi anterior respuesta di por hecho (así me lo indica la experiencia) que la derrama se aprueba para ejecutar determinadas obras (del tipo que sea) y la consecuencia es la indicada. Debe pagar la consultante.
Saludos.
Pregunta ¿Para qué se ha aprobado la derrama?
Imagino que para alguna instalación o alguna obra.
De ser así, la derrama debería ser pagada por quien sea el propietario en el momento de ejecutarse la instalación, obra (o lo que sea).
Se sienta engañada o no, la cuestión reside en si podría repetir contra el anterior propietario y en el supuesto que planteo, la respuesta sería negativa.
Si la consultante tiene que hacer alguna matización a su exposición, puede hacerlo, pero en mi anterior respuesta di por hecho (así me lo indica la experiencia) que la derrama se aprueba para ejecutar determinadas obras (del tipo que sea) y la consecuencia es la indicada. Debe pagar la consultante.
Saludos.
La derrama debe ser pagada a la comunidad por quien es el propietario en el momento en que la derrama es exigible. Para saber cuándo es exigible, hay que acudir al acta donde se acordó la derrama; en ella, lo normal, es que también se acordara la fecha de pago o el calendario correspondiente. Si en el acta no figura nada, se supone que era exigible al día siguiente y, por tanto, corresponde pagarla al anterior propietario.
La demora del administrador por exigir la derrama no puede ir en perjuicio de nuevo propietario. Siendo bienpensados habrá que decir que hay negligencia en el administrador, siendo malpensados no es necesario decirlo.
La demora del administrador por exigir la derrama no puede ir en perjuicio de nuevo propietario. Siendo bienpensados habrá que decir que hay negligencia en el administrador, siendo malpensados no es necesario decirlo.
y porqué hay que dar por sentado que si no se indica la fecha de cobro, la derrama se pasará al día siguiente? esa es una libre interpretación que usted hace,
si la junta se celebra hoy, y existen diez días para ser firmada y enviada el acta, dificilmente se puede emitir un recibo sin conocimiento de los propietarios que no acudieron a la junta.
si en junta no se acordó día para pasar la derrama, pues se aprobó sine die
si la junta se celebra hoy, y existen diez días para ser firmada y enviada el acta, dificilmente se puede emitir un recibo sin conocimiento de los propietarios que no acudieron a la junta.
si en junta no se acordó día para pasar la derrama, pues se aprobó sine die
si no se fija fecha, pues el administrador no es quien para pasarla cuando él lo desee.
vuelvo a repetirle que la derrama no se puede pasar al cobro sin el envío del acta
No es normal aprobar una derrama sin figar la fecha de cobro, pero en las comunidades puede pasar cualquier cosa
Exigibilidad es cuando se pase al cobro, otra cosa es que ese acuerdo es efectivo desde el momento de su aprobación.
vuelvo a repetirle que la derrama no se puede pasar al cobro sin el envío del acta
No es normal aprobar una derrama sin figar la fecha de cobro, pero en las comunidades puede pasar cualquier cosa
Exigibilidad es cuando se pase al cobro, otra cosa es que ese acuerdo es efectivo desde el momento de su aprobación.
Efectivamente el artículo 17.11 de la LPH dispone que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la EXIGIBILIDAD de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
En la práctica es perfectamente posible que el coste de ciertas derramas aprobadas con anterioridad a la venta no hayan sido giradas aún al vendedor y lleguen al comprador tras la firma.
POR DICHA RAZÓN, EL DEBATE SE CENTRA EN LA EXIGIBILIDAD.
El hecho determinante del nacimiento de la deuda no radica en la mera aprobación en la junta del plan de gasto general derivado de obras necesarias, SINO EN EL MOMENTO EN QUE ESE GASTO CONVIERTE EN EXIGIBLE LA DEUDA DERIVADA DE LA DERRAMA APROBADA, QUE ES PRECISAMENTE CUANDO SE EMITEN PARA SU COBRO LOS RESPECTIVOS RECIBOS, pues aquí la deuda, al no coincidir el momento de su aprobación en Junta con el efectivo devengo, no es exigible desde su aprobación sino desde un momento posterior, cual es el de la emisión del recibo.
Los supuestos que cabe mencionar por tanto, son los siguientes:
a.- Obligación de pago de derrama única.
El momento en que la norma centra los mecanismos para hacer efectiva esta obligación es el de la adquisición tal y como se deduce del párrafo último del art 9.e) LPH -EDL 1960/55- en que se hace referencia de que en el instrumento público de transmisión obre la necesaria información al comprador de las posibles deudas contraídas por el vendedor para con la comunidad en razón del piso transmitido. En su caso no hace referencia a la derrama probablemente porque no se han girado los recibos al cobro (en mi opinión, el certificado previsto en el art. 9.1 e) LPH no obliga a dar cuenta de que hay acuerdos de pago de cuotas ordinarias y extraordinarias futuras, aunque sea una cuestión interpretable).
b).- Caso de derramas fraccionadas, con periodos de pago previamente fijados por la Junta. (Los meses de febrero, junio y octubre por ejemplo).
Es deudor el adquirente que ya es titular dominical CUANDO SE OPERA EL VENCIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN, cuando dispone que "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras."
Sobre este particular la SAP de Madrid, Sección 25ª, de 4 de noviembre de 2013 -EDJ 2013/254561-, enuncia que "La Sala entiende que se trata del supuesto de aprobación de derramas aprobadas con anterioridad a la venta de un elemento privativo, pero en el que los recibos se van emitiendo con posterioridad a la venta, siendo el nuevo propietario el que viene obligado al pago de las derramas, conforme a lo establecido en el arts. 9.1 y 21.1 LPH -EDL 1960/55- pues EL PAGO DE LAS DERRAMAS PARA PAGO DE UNA OBRA CORRESPONDE AL PROPIETARIO QUE LO SEA EN EL MOMENTO EN QUE LA COMUNIDAD LAS EXIGE POR MEDIO DEL RECIBO EXPEDIDO AL EFECTO. Sin que sea necesario justificar la procedencia de las deudas cuando han sido aprobadas en la correspondiente Junta".
La deuda correspondía asumirla a quien fuera propietario de la vivienda o local al momento de resultar exigible la obligación (art.1125 CC -EDL 1889/1-), con independencia de que al tiempo de adoptarse el acuerdo del que dicha obligación nacía el propietario, y coadoptante del referido acuerdo, hubiera sido otro.
Si el propietario del piso o local lo vende antes de que se pongan al cobro los recibos para el pago de la derrama, el deudor será el adquirente, pero si en el momento de la venta ya se han girado todos o parte de los recibos, el deudor será el comprador que vende después, aunque la obra no se haya terminado e incluso si no ha comenzado.
La deuda no es exigible sino hasta que se giran los recibos correspondientes a la misma, no cuando se adopta el acuerdo.
En la práctica es perfectamente posible que el coste de ciertas derramas aprobadas con anterioridad a la venta no hayan sido giradas aún al vendedor y lleguen al comprador tras la firma.
POR DICHA RAZÓN, EL DEBATE SE CENTRA EN LA EXIGIBILIDAD.
El hecho determinante del nacimiento de la deuda no radica en la mera aprobación en la junta del plan de gasto general derivado de obras necesarias, SINO EN EL MOMENTO EN QUE ESE GASTO CONVIERTE EN EXIGIBLE LA DEUDA DERIVADA DE LA DERRAMA APROBADA, QUE ES PRECISAMENTE CUANDO SE EMITEN PARA SU COBRO LOS RESPECTIVOS RECIBOS, pues aquí la deuda, al no coincidir el momento de su aprobación en Junta con el efectivo devengo, no es exigible desde su aprobación sino desde un momento posterior, cual es el de la emisión del recibo.
Los supuestos que cabe mencionar por tanto, son los siguientes:
a.- Obligación de pago de derrama única.
El momento en que la norma centra los mecanismos para hacer efectiva esta obligación es el de la adquisición tal y como se deduce del párrafo último del art 9.e) LPH -EDL 1960/55- en que se hace referencia de que en el instrumento público de transmisión obre la necesaria información al comprador de las posibles deudas contraídas por el vendedor para con la comunidad en razón del piso transmitido. En su caso no hace referencia a la derrama probablemente porque no se han girado los recibos al cobro (en mi opinión, el certificado previsto en el art. 9.1 e) LPH no obliga a dar cuenta de que hay acuerdos de pago de cuotas ordinarias y extraordinarias futuras, aunque sea una cuestión interpretable).
b).- Caso de derramas fraccionadas, con periodos de pago previamente fijados por la Junta. (Los meses de febrero, junio y octubre por ejemplo).
Es deudor el adquirente que ya es titular dominical CUANDO SE OPERA EL VENCIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN, cuando dispone que "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras."
Sobre este particular la SAP de Madrid, Sección 25ª, de 4 de noviembre de 2013 -EDJ 2013/254561-, enuncia que "La Sala entiende que se trata del supuesto de aprobación de derramas aprobadas con anterioridad a la venta de un elemento privativo, pero en el que los recibos se van emitiendo con posterioridad a la venta, siendo el nuevo propietario el que viene obligado al pago de las derramas, conforme a lo establecido en el arts. 9.1 y 21.1 LPH -EDL 1960/55- pues EL PAGO DE LAS DERRAMAS PARA PAGO DE UNA OBRA CORRESPONDE AL PROPIETARIO QUE LO SEA EN EL MOMENTO EN QUE LA COMUNIDAD LAS EXIGE POR MEDIO DEL RECIBO EXPEDIDO AL EFECTO. Sin que sea necesario justificar la procedencia de las deudas cuando han sido aprobadas en la correspondiente Junta".
La deuda correspondía asumirla a quien fuera propietario de la vivienda o local al momento de resultar exigible la obligación (art.1125 CC -EDL 1889/1-), con independencia de que al tiempo de adoptarse el acuerdo del que dicha obligación nacía el propietario, y coadoptante del referido acuerdo, hubiera sido otro.
Si el propietario del piso o local lo vende antes de que se pongan al cobro los recibos para el pago de la derrama, el deudor será el adquirente, pero si en el momento de la venta ya se han girado todos o parte de los recibos, el deudor será el comprador que vende después, aunque la obra no se haya terminado e incluso si no ha comenzado.
La deuda no es exigible sino hasta que se giran los recibos correspondientes a la misma, no cuando se adopta el acuerdo.
Todo lo que dices está muy bien, pero hay que aplicarlo a este caso concreto. La derrama se aprueba en abril pero no se pasa al cobro hasta junio, ¿quién decide esa demora en el cargo? No vamos a decir que el cargo debe hacerse al día siguiente de la junta, lo normal es que se haga en un plazo razonable si no hay nada previsto en el acta. Un plazo razonable puede ser por ejemplo dos semanas. Pero, cómo justificar una demora de dos meses o más coincidiendo con una venta que probablemente ya estaba en marcha cuando se aprobó la derrama, ¿no es posible que el vendedor se pusiera de acuerdo con el administrador para retrasar el cargo?
Resumiendo, yo no pagaría la derrama y advertiría al administrador que, en caso de verme obligado, le demandaría por su responsabilidad al emitir el certificado.
Resumiendo, yo no pagaría la derrama y advertiría al administrador que, en caso de verme obligado, le demandaría por su responsabilidad al emitir el certificado.
Buenos días, me esta siendo de gran ayuda vuestras respuestas, la derrama se aprobó en abril, y apartir de ahí tenia el anterior propietario hasta junio para pagar la derrama. Yo entiendo que no debería pagarla aparte por el certificado que me dieron en su momento por el hecho de que no se me informo para nada de esa derrama y que yo hasta junio principios no tuve intenciones de comprar ese piso. Así que veo un poco de mala fe, por parte del vendedor y por supuesto del administrador en este caso es una empresa que se dedica a administrar comunidades. Muchas gracias a todos
Juan S.
Particularmente veo razonable la emisión de un recibo para atender el pago de una derrama a los dos meses de haberse aprobado la misma, porque hay que cerrar el acta, remitirlo a los propietarios, esperar respuestas en caso de que se trate de obras de mejora (30 días). Es decir. No me parece disparatada la emisión a los dos meses y ello sin perjuicio de que desconocemos las circunstancias del supuesto.
En cuanto al certificado, ya he comentado que no interpreto que el Administrador tenga obligación de incluir el importe de la derrama si al momento de la emisión del certificado no ha emitido el correspondiente recibo que constituye el devengo de la obligación de pago de la misma y consecuentemente no creo que prosperara una reclamación de dicha naturaleza.
Partiendo de la base de que la cuestión legal está clara, desde un punto de vista ético/moral, que al parecer es una cuestión que se está introduciendo en el debate, soy de la opinión de que el pago de la derrama debería ser asumido por quien efectivamente se va a beneficiar directamente de las resultas del mismo y en este caso es evidente que la beneficiaria va a ser MariaGuti.
Saludos.
Particularmente veo razonable la emisión de un recibo para atender el pago de una derrama a los dos meses de haberse aprobado la misma, porque hay que cerrar el acta, remitirlo a los propietarios, esperar respuestas en caso de que se trate de obras de mejora (30 días). Es decir. No me parece disparatada la emisión a los dos meses y ello sin perjuicio de que desconocemos las circunstancias del supuesto.
En cuanto al certificado, ya he comentado que no interpreto que el Administrador tenga obligación de incluir el importe de la derrama si al momento de la emisión del certificado no ha emitido el correspondiente recibo que constituye el devengo de la obligación de pago de la misma y consecuentemente no creo que prosperara una reclamación de dicha naturaleza.
Partiendo de la base de que la cuestión legal está clara, desde un punto de vista ético/moral, que al parecer es una cuestión que se está introduciendo en el debate, soy de la opinión de que el pago de la derrama debería ser asumido por quien efectivamente se va a beneficiar directamente de las resultas del mismo y en este caso es evidente que la beneficiaria va a ser MariaGuti.
Saludos.
Sería razonable la emisión de los recibos a los dos meses si así se hubiera acordado en la junta. No constando el acuerdo sobre la exigibilidad, se puede suponer que se produce cuando los acuerdos son ejecutivos, o sea al cierre del acta que será como máximo en 10 días. El administrador no puede establecer la exigibilidad a su capricho dado que es competencia de la junta. Las sentencias que hacen coincidir la exigibilidad con la emisión de los recibos, citan acuerdos de la junta en ese sentido.
Por otro lado, la emisión del certificado sin mención del acuerdo sobre la derrama implica una responsabilidad de quien lo emitió. Actualmente esos certificados, además de referirse a que se está al día con la comunidad, suelen incluir un párrafo referente a que n hay gastos extraordinarios aprobados.
Dependiendo de la importancia de dicha derrama y su finalidad, puede haber responsabilidad por parte del vendedor al no hacerlo constar en la escritura de compra venta.
Por último, no estoy de acuerdo en que se vaya a beneficiar el comprador necesariamente, dado que puede haber un perjuicio previo por vicios ocultos.
Por otro lado, la emisión del certificado sin mención del acuerdo sobre la derrama implica una responsabilidad de quien lo emitió. Actualmente esos certificados, además de referirse a que se está al día con la comunidad, suelen incluir un párrafo referente a que n hay gastos extraordinarios aprobados.
Dependiendo de la importancia de dicha derrama y su finalidad, puede haber responsabilidad por parte del vendedor al no hacerlo constar en la escritura de compra venta.
Por último, no estoy de acuerdo en que se vaya a beneficiar el comprador necesariamente, dado que puede haber un perjuicio previo por vicios ocultos.
Discrepo de Juan S.
Cierto que el artículo 19.3 de la LPH, señala que los acuerdos son ejecutivos desde el cierre del acta, pero en la práctica nos podemos encontrar con una serie de problemas.
El acuerdo será válido y por lo tanto se podrá ejecutar desde que es adoptado, en concreto, y en términos generales desde el cierre del acta, sin que se pueda hacer depender su validez de la notificación de la misma, aunque como señala el art. 19, se deberá esperar un tiempo prudencial para el envío, teniendo en cuenta que el apartado 3 del citado artículo, señala que debe cerrarse en el plazo de diez días naturales desde la Junta, pero NO SEÑALA PLAZO DE REMISIÓN NI SANCIÓN ALGUNA POR NO CERRARSE EN ESTE PLAZO.
¿Quién será el encargado de materializar los acuerdos?
Al contrario de lo que Juan S postula, el encargado de materializar los acuerdos es EL PRESIDENTE, pues conforme el art. 20 d) de la Ley de Propiedad Horizontal, el Administrador sólo tiene facultad de ejecutar los acuerdos en materia de obras, el resto depende de la decisión del representante de la Comunidad. Por ello, habrá que comprobar en qué consisten las decisiones de la Junta de Propietarios y sobre eso ya he comentado que es importante valorar la naturaleza del objeto que fundamenta la aprobación de una derrama.
¿En qué plazo se debe llevar a cabo?
No es como máximo el de 10 días que cita Juan S. En realidad, NO HAY en la Ley de Propiedad Horizontal UN TIEMPO DETERMINADO para que se ejecuten.
Cuestión distinta es que la Comunidad pueda exigir responsabilidad si existe NEGLIGENCIA y esta supone daños y perjuicios complementarios a la COMUNIDAD, pero no es el caso que nos ocupa.
¿En los acuerdos de mayorías cualificadas o unanimidad, la ejecutividad lo será también desde el cierre del acta?
Sí, aunque estos acuerdos, han de notificarse a los propietarios ausentes, entendiéndose como voto positivo si no contestan en el plazo de 30 días, como señala el art. 17.8 de la LPH, de modo que no sabremos el resultado de la votación hasta transcurrido este plazo, momento en el que será ejecutivo o no, dependiendo del resultado final de la votación. De tal modo que se ratificará o dejará sin efecto lo adoptado en Junta, cuestión que no es baladí porque desvirtúa la categórica afirmación de Juan S.
Dicho lo anterior, paso a analizar el certificado.
Lo primero que hay que tener claro es que el certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
Lo segundo es que tras la ley 8/2013 el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores y lo digo porque en cualquier caso, la consultante respondería frente a la comunidad del pago de la derrama si el anterior propietario no la pagó.
Es muy habitual que en dicho certificado simplemente se especifique que el propietario está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, pero no diga nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles.
Dispone el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
La discusión reside en si una obligación a plazo es exigible desde que se contrae por aplicación de los artículos 1113 y 1126 del Código Civil o desde que el plazo vence criterio que es el que sigue el legislador.
La regla que defiendo es consecuencia del carácter “ob rem” de la obligación y del principio de que el aprovechamiento por el adquirente será mayor a consecuencia de la mejora efectuada; sin perjuicio, claro está, de los efectos que el silencio u omisión de información por el transmitente sobre la existencia de derramas extraordinarias futuras a resultas de aquella, pueda producir en la relación interna generada entre vendedora y compradora por el negocio jurídico perfeccionado.
Para finalizar diré que el fundamento referido a la posible existencia de vicios ocultos, no es de aplicación porque el acuerdo no había sido ejecutado, no siendo de aplicación ante un posible incumplimiento contractual vendedor/comprador, que es otra cuestión.
Cierto que el artículo 19.3 de la LPH, señala que los acuerdos son ejecutivos desde el cierre del acta, pero en la práctica nos podemos encontrar con una serie de problemas.
El acuerdo será válido y por lo tanto se podrá ejecutar desde que es adoptado, en concreto, y en términos generales desde el cierre del acta, sin que se pueda hacer depender su validez de la notificación de la misma, aunque como señala el art. 19, se deberá esperar un tiempo prudencial para el envío, teniendo en cuenta que el apartado 3 del citado artículo, señala que debe cerrarse en el plazo de diez días naturales desde la Junta, pero NO SEÑALA PLAZO DE REMISIÓN NI SANCIÓN ALGUNA POR NO CERRARSE EN ESTE PLAZO.
¿Quién será el encargado de materializar los acuerdos?
Al contrario de lo que Juan S postula, el encargado de materializar los acuerdos es EL PRESIDENTE, pues conforme el art. 20 d) de la Ley de Propiedad Horizontal, el Administrador sólo tiene facultad de ejecutar los acuerdos en materia de obras, el resto depende de la decisión del representante de la Comunidad. Por ello, habrá que comprobar en qué consisten las decisiones de la Junta de Propietarios y sobre eso ya he comentado que es importante valorar la naturaleza del objeto que fundamenta la aprobación de una derrama.
¿En qué plazo se debe llevar a cabo?
No es como máximo el de 10 días que cita Juan S. En realidad, NO HAY en la Ley de Propiedad Horizontal UN TIEMPO DETERMINADO para que se ejecuten.
Cuestión distinta es que la Comunidad pueda exigir responsabilidad si existe NEGLIGENCIA y esta supone daños y perjuicios complementarios a la COMUNIDAD, pero no es el caso que nos ocupa.
¿En los acuerdos de mayorías cualificadas o unanimidad, la ejecutividad lo será también desde el cierre del acta?
Sí, aunque estos acuerdos, han de notificarse a los propietarios ausentes, entendiéndose como voto positivo si no contestan en el plazo de 30 días, como señala el art. 17.8 de la LPH, de modo que no sabremos el resultado de la votación hasta transcurrido este plazo, momento en el que será ejecutivo o no, dependiendo del resultado final de la votación. De tal modo que se ratificará o dejará sin efecto lo adoptado en Junta, cuestión que no es baladí porque desvirtúa la categórica afirmación de Juan S.
Dicho lo anterior, paso a analizar el certificado.
Lo primero que hay que tener claro es que el certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
Lo segundo es que tras la ley 8/2013 el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores y lo digo porque en cualquier caso, la consultante respondería frente a la comunidad del pago de la derrama si el anterior propietario no la pagó.
Es muy habitual que en dicho certificado simplemente se especifique que el propietario está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, pero no diga nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles.
Dispone el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
La discusión reside en si una obligación a plazo es exigible desde que se contrae por aplicación de los artículos 1113 y 1126 del Código Civil o desde que el plazo vence criterio que es el que sigue el legislador.
La regla que defiendo es consecuencia del carácter “ob rem” de la obligación y del principio de que el aprovechamiento por el adquirente será mayor a consecuencia de la mejora efectuada; sin perjuicio, claro está, de los efectos que el silencio u omisión de información por el transmitente sobre la existencia de derramas extraordinarias futuras a resultas de aquella, pueda producir en la relación interna generada entre vendedora y compradora por el negocio jurídico perfeccionado.
Para finalizar diré que el fundamento referido a la posible existencia de vicios ocultos, no es de aplicación porque el acuerdo no había sido ejecutado, no siendo de aplicación ante un posible incumplimiento contractual vendedor/comprador, que es otra cuestión.
Lo rehago para que se entienda mejor la respuesta.
Discrepo de Juan S.
Cierto que el artículo 19.3 de la LPH, señala que los acuerdos son ejecutivos desde el cierre del acta, pero en la práctica nos podemos encontrar con una serie de problemas.
El acuerdo será válido y por lo tanto se podrá ejecutar desde que es adoptado, en concreto, y en términos generales desde el cierre del acta, sin que se pueda hacer depender su validez de la notificación de la misma, aunque como señala el art. 19, se deberá esperar un tiempo prudencial para el envío, teniendo en cuenta que el apartado 3 del citado artículo, señala que debe cerrarse en el plazo de diez días naturales desde la Junta, pero NO SEÑALA PLAZO DE REMISIÓN NI SANCIÓN ALGUNA POR NO CERRARSE EN ESTE PLAZO.
¿Quién será el encargado de materializar los acuerdos?
Al contrario de lo que Juan S postula, el encargado de materializar los acuerdos es EL PRESIDENTE, pues conforme el art. 20 d) de la Ley de Propiedad Horizontal, el Administrador sólo tiene facultad de ejecutar los acuerdos en materia de obras, el resto depende de la decisión del representante de la Comunidad. Por ello, habrá que comprobar en qué consisten las decisiones de la Junta de Propietarios y sobre eso ya he comentado que es importante valorar la naturaleza del objeto que fundamenta la aprobación de una derrama.
¿En qué plazo se debe llevar a cabo?
No es como máximo el de 10 días que cita Juan S. En realidad, NO HAY en la Ley de Propiedad Horizontal UN TIEMPO DETERMINADO para que se ejecuten.
Cuestión distinta es que la Comunidad pueda exigir responsabilidad si existe NEGLIGENCIA y esta supone daños y perjuicios complementarios a la COMUNIDAD, pero no es el caso que nos ocupa.
¿En los acuerdos de mayorías cualificadas o unanimidad, la ejecutividad lo será también desde el cierre del acta?
Sí, aunque estos acuerdos, han de notificarse a los propietarios ausentes, entendiéndose como voto positivo si no contestan en el plazo de 30 días, como señala el art. 17.8 de la LPH, de modo que no sabremos el resultado de la votación hasta transcurrido este plazo, momento en el que será ejecutivo o no, dependiendo del resultado final de la votación. De tal modo que se ratificará o dejará sin efecto lo adoptado en Junta, cuestión que no es baladí porque desvirtúa la categórica afirmación de Juan S.
Dicho lo anterior, paso a analizar el certificado.
Lo primero que hay que tener claro es que el certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
Lo segundo es que tras la ley 8/2013 el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores y lo digo porque en cualquier caso, la consultante respondería frente a la comunidad del pago de la derrama si el anterior propietario no la pagó.
Es muy habitual que en dicho certificado simplemente se especifique que el propietario está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, pero no diga nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles.
Dispone el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
La discusión reside en si una obligación a plazo es exigible desde que se contrae por aplicación de los artículos 1113 y 1126 del Código Civil o desde que el plazo vence criterio que es el que sigue el legislador.
El criterio del vencimiento y consecuente exigibilidad es consecuencia del carácter “ob rem” de la obligación y del principio de que el aprovechamiento por el adquirente será mayor a consecuencia de la mejora efectuada; sin perjuicio, claro está, de los efectos que el silencio u omisión de información por el transmitente sobre la existencia de derramas extraordinarias futuras a resultas de aquella, pueda producir en la relación interna generada entre vendedora y compradora por el negocio jurídico perfeccionado.
Para finalizar diré que el fundamento referido a la posible existencia de vicios ocultos, no es de aplicación porque el acuerdo no había sido ejecutado, no siendo de aplicación ante un posible incumplimiento contractual vendedor/comprador, que es otra cuestión.
Discrepo de Juan S.
Cierto que el artículo 19.3 de la LPH, señala que los acuerdos son ejecutivos desde el cierre del acta, pero en la práctica nos podemos encontrar con una serie de problemas.
El acuerdo será válido y por lo tanto se podrá ejecutar desde que es adoptado, en concreto, y en términos generales desde el cierre del acta, sin que se pueda hacer depender su validez de la notificación de la misma, aunque como señala el art. 19, se deberá esperar un tiempo prudencial para el envío, teniendo en cuenta que el apartado 3 del citado artículo, señala que debe cerrarse en el plazo de diez días naturales desde la Junta, pero NO SEÑALA PLAZO DE REMISIÓN NI SANCIÓN ALGUNA POR NO CERRARSE EN ESTE PLAZO.
¿Quién será el encargado de materializar los acuerdos?
Al contrario de lo que Juan S postula, el encargado de materializar los acuerdos es EL PRESIDENTE, pues conforme el art. 20 d) de la Ley de Propiedad Horizontal, el Administrador sólo tiene facultad de ejecutar los acuerdos en materia de obras, el resto depende de la decisión del representante de la Comunidad. Por ello, habrá que comprobar en qué consisten las decisiones de la Junta de Propietarios y sobre eso ya he comentado que es importante valorar la naturaleza del objeto que fundamenta la aprobación de una derrama.
¿En qué plazo se debe llevar a cabo?
No es como máximo el de 10 días que cita Juan S. En realidad, NO HAY en la Ley de Propiedad Horizontal UN TIEMPO DETERMINADO para que se ejecuten.
Cuestión distinta es que la Comunidad pueda exigir responsabilidad si existe NEGLIGENCIA y esta supone daños y perjuicios complementarios a la COMUNIDAD, pero no es el caso que nos ocupa.
¿En los acuerdos de mayorías cualificadas o unanimidad, la ejecutividad lo será también desde el cierre del acta?
Sí, aunque estos acuerdos, han de notificarse a los propietarios ausentes, entendiéndose como voto positivo si no contestan en el plazo de 30 días, como señala el art. 17.8 de la LPH, de modo que no sabremos el resultado de la votación hasta transcurrido este plazo, momento en el que será ejecutivo o no, dependiendo del resultado final de la votación. De tal modo que se ratificará o dejará sin efecto lo adoptado en Junta, cuestión que no es baladí porque desvirtúa la categórica afirmación de Juan S.
Dicho lo anterior, paso a analizar el certificado.
Lo primero que hay que tener claro es que el certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
Lo segundo es que tras la ley 8/2013 el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores y lo digo porque en cualquier caso, la consultante respondería frente a la comunidad del pago de la derrama si el anterior propietario no la pagó.
Es muy habitual que en dicho certificado simplemente se especifique que el propietario está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, pero no diga nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles.
Dispone el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
La discusión reside en si una obligación a plazo es exigible desde que se contrae por aplicación de los artículos 1113 y 1126 del Código Civil o desde que el plazo vence criterio que es el que sigue el legislador.
El criterio del vencimiento y consecuente exigibilidad es consecuencia del carácter “ob rem” de la obligación y del principio de que el aprovechamiento por el adquirente será mayor a consecuencia de la mejora efectuada; sin perjuicio, claro está, de los efectos que el silencio u omisión de información por el transmitente sobre la existencia de derramas extraordinarias futuras a resultas de aquella, pueda producir en la relación interna generada entre vendedora y compradora por el negocio jurídico perfeccionado.
Para finalizar diré que el fundamento referido a la posible existencia de vicios ocultos, no es de aplicación porque el acuerdo no había sido ejecutado, no siendo de aplicación ante un posible incumplimiento contractual vendedor/comprador, que es otra cuestión.
La deuda es exigible al propietario, como ya se ha explicado. Esto es lo único que interesa entre comunidad y propietario; otra cosa sería la posible reclamación entre comprador y vendedor, que sería algo completamente ajeno a la comunidad a la que ni le va ni le viene los asuntos privados entre estos. Aquí tampoco entiendo que deba pagar nada el vendedor, pues es cierto que en el momento señalado esa propiedad estaba libre de cargas y se compró a cuerpo cierto. La derrama será para arreglar o mejorar algo que el comprador ha adquirido en ese estado, de la cual se beneficiará, y no una deuda oculta del anterior propietario, y que de todas maneras podría haber solicitado el día siguiente a comprarlo que se volviera a votar el asunto si hubiera más disidentes. El vendedor entiendo que por deferencia debería decir al comprador que existe tal proyecto futuro en la comunidad que exigirá una derrama, para saber si le interesa o no (o lo puede consultar directamente el comprador), pero eso no es ninguna deuda con la comunidad, y es lo que ha comprado, en ese estado, y a cuerpo cierto. Cualquier mejora que se haga se hará ya sobre la propiedad del comprador tal y como la compró, y por tanto debe abonarla este.
