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Derecho tanteo vivienda renta antigua
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Ya veo: para la Audiencia de Barcelona no es factible impugnar las ventas por precio mayor que la capitalización de la renta, porque esta Audiencia aplica el criterio de que las normas se han de aplicar de conformidad con la realidad social del tiempo en que se aplican, y consideran que la referencia a la capitalización de la renta tenía su lógica en los años sesenta y setenta, pero ahora no porque conduce a un resultado indeseable por desproporcionado.
Si paga treinta euros al mes son 360 € al año: si por "contribución" se refiere usted a la contribución urbana, la repercusión de ese impuesto yo al menos no lo considero renta.
Ahora veamos la fórmula de la capitalización de la renta según la LAU /64:
(Renta anual/tipo de interés de capitalización)x100= valor
O sea:
(360/4,5) x 100 = valor = 8.000 €
Como puede verse, el resultado roza lo absurdo, y eso no pude considerarse socialmente deseable, por mucho que para el inquilino sí sea ventajoso. No me extraña que la Audiencia de Barcelona no acoja las impugnaciones, y lo sorprendente es que otras sí lo hagan.
Mi consejo: si puede pagar los 45.000 € compre. Si no puede impugne la venta, pero es posible que no le den la razón. Posiblemente su madre pueda pedir un abogado de oficio para hacer la impugnación.
Si paga treinta euros al mes son 360 € al año: si por "contribución" se refiere usted a la contribución urbana, la repercusión de ese impuesto yo al menos no lo considero renta.
Ahora veamos la fórmula de la capitalización de la renta según la LAU /64:
(Renta anual/tipo de interés de capitalización)x100= valor
O sea:
(360/4,5) x 100 = valor = 8.000 €
Como puede verse, el resultado roza lo absurdo, y eso no pude considerarse socialmente deseable, por mucho que para el inquilino sí sea ventajoso. No me extraña que la Audiencia de Barcelona no acoja las impugnaciones, y lo sorprendente es que otras sí lo hagan.
Mi consejo: si puede pagar los 45.000 € compre. Si no puede impugne la venta, pero es posible que no le den la razón. Posiblemente su madre pueda pedir un abogado de oficio para hacer la impugnación.
Y un detalle:
Tenga en cuenta que al comunicar el ejercicio del tanteo nace el contrato de compraventa, se produce su perfección (art. 1262 CCiv), pero para su consumación se debe abonar el precio y resto de formalidades dentro del plazo de caducidad de 30 días naturales desde la notificación del casero.
Tenga en cuenta que al comunicar el ejercicio del tanteo nace el contrato de compraventa, se produce su perfección (art. 1262 CCiv), pero para su consumación se debe abonar el precio y resto de formalidades dentro del plazo de caducidad de 30 días naturales desde la notificación del casero.
Sobre la cesión del tanteo: yo no se lo recomiendo a no ser que asista usted acompañado por un abogado experto: hay que tener mucho cuidado con lo que se escribe en ese acto.
De momento que vaya su madre al Notario a manifestar que ejerce el tanteo, a ser posible asistida de abogado, y luego, más adelante, al formalizar la escritura, ya veremos si en ese mismo acto el vendedor acepta que se subroguen los hijos en la posición de la madre o no.
De momento que vaya su madre al Notario a manifestar que ejerce el tanteo, a ser posible asistida de abogado, y luego, más adelante, al formalizar la escritura, ya veremos si en ese mismo acto el vendedor acepta que se subroguen los hijos en la posición de la madre o no.
Lo que quiero decir es que la nueva normativa del impuesto establece la presunción de que el valor por el que se vende no es inferior al catastral. Pero, como todas las presunciones, se puede demostrar que eso no es lo correcto: en el caso de un inmueble de "renta antigua" los meros cálculos de capitalización de la renta nos arrojan un valor de transmisión que además está reflejado en una ley.
Mi consejo: liquide usted el impuesto por 45.000 € de base imponible, y espere a ver si le llega la liquidación complementaria de la administración, y cuándo le llegue recúrrala.
¿Cuál es la renta anual? ¿desde qué provincia consulta usted?
Mi consejo: liquide usted el impuesto por 45.000 € de base imponible, y espere a ver si le llega la liquidación complementaria de la administración, y cuándo le llegue recúrrala.
¿Cuál es la renta anual? ¿desde qué provincia consulta usted?
Leonjbr, el texto legal es claro y contundente: hay posibilidad de tener que irse, como bien expones.
En este caso, aunque no sabemos la renta y no podemos calcular la capitalización, yo creo que convendría ejercer el tanteo, si se puede reunir el dinero.
Sobre el impuesto: la presunción legal del valor de transmisión admite prueba en contra, y este caso de renta antigua está bastante claro.
En este caso, aunque no sabemos la renta y no podemos calcular la capitalización, yo creo que convendría ejercer el tanteo, si se puede reunir el dinero.
Sobre el impuesto: la presunción legal del valor de transmisión admite prueba en contra, y este caso de renta antigua está bastante claro.
SAP Madrid 12-4-94:
La legitimación activa para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto arrendatario solo la ostentan los que, además de tener la condición formal de inquilino o arrendatario del piso o local de negocio respecto, del que ejercita el tanteo o el retracto. lo ocupen realmente, y ello porque, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, exige la doble condición de arrendatario y ocupante, exigencia lógica, ya que no debe concederse tal derecho a quien con su desocupación está demostrando que no necesita la vivienda o el local, y porque los postulados de la justicia social, en los que descansa el derecho de tanteo y de retracto arrendaticio, solo permiten el acceso a la propiedad a aquellos inquilinos que utilicen la vivienda arrendada de forma permanente y estable como su residencia habitual.
Fuente: Revista Sepin.
Imagino que podrían hacer uso del derecho los hijos si los vendedores aceptan, porque tal pacto no está vetado por la ley, pero habrá que vigilar bien cómo se materializa.
La legitimación activa para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto arrendatario solo la ostentan los que, además de tener la condición formal de inquilino o arrendatario del piso o local de negocio respecto, del que ejercita el tanteo o el retracto. lo ocupen realmente, y ello porque, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, exige la doble condición de arrendatario y ocupante, exigencia lógica, ya que no debe concederse tal derecho a quien con su desocupación está demostrando que no necesita la vivienda o el local, y porque los postulados de la justicia social, en los que descansa el derecho de tanteo y de retracto arrendaticio, solo permiten el acceso a la propiedad a aquellos inquilinos que utilicen la vivienda arrendada de forma permanente y estable como su residencia habitual.
Fuente: Revista Sepin.
Imagino que podrían hacer uso del derecho los hijos si los vendedores aceptan, porque tal pacto no está vetado por la ley, pero habrá que vigilar bien cómo se materializa.
Gracias. Según el vendedor que es abogado, dice que si se puede, que basta con que mi madre vaya al notario a dar respuesta al requerimiento que el propietario ha enviado, con el tema del tanteo, y que diga al notario que se acepta el derecho de tanteo, pero que ella lo cede a su hijo xxx , que será quién compre la vivienda. El martes irán al notario, a ver qué dice. Pero además, hemos recibido otra noticia, y es que parece ser que a partir del día 1 el valor de referencia para la liquidación del impuesto de transmisiones no será el valor del compra venta, si no que debe ser el valor catastral. Y eso es un mazazo, pues la compra será por 45.000 pero por lo visto el valor catastral es de 82.541 y encima se debe aplicar un coeficiente corrector del 1,5 que se ve que es el que se aplica en Viladecans. Por lo que el valor fiscal será de 157.655, y el 10% de eso, es un pastizal.. tendremos que ir a un abogado, que nos de luz dice el tema.
El contrato es de 1970 . El precio que venden es 45000 euros. Uno de los propietarios nos ha dicho está mañana, que no necesariamente debe comprar mi madre, si no que podemos ejercer el derecho de tanteo cualquiera de los hijos es decir que, aunque el contrato de arrendamiento este a nombre de mi madre, que podemos comprar la vivienda por ese precio ofrecido, cualquiera de los hijos. Esto es cierto?
Gracias
Gracias
Coincido con Leonjbr:
1- Con notificarle la existencia de una interesada en comprar ya le está notificando a la vez que planea vender.
2- Como las viviendas de "renta antigua" rinden muy poco, es normal que la compren sin verla, solamente como inversión y para eso con ver la finca desde fuera y tener un plano suele valer.
3- Sobre si la pueden echar o no:
Me gustaría saber la fecha exacta de la firma del contrato de alquiler.
Voy a avanzar un poco sobre la hipótesis de que el contrato esté sujeto a la LAU/64 ¿no será tal vez a la LAU de 1956?
El tanteo se regula en los arts. 47 y ss.
Según el art. 53, 1, 2 podrá el inquilino impugnar la venta si la misma se realiza por precio superior a la capitalización de la renta: ello requiere unos cálculos, y sería necesario saber la fecha del contrato y la renta que se paga.
Si el inquilino no encuentra cauce para impugnar la venta, puede verse en la situación de tener que dejar el piso, si el arrendador invoca la causa de denegación de prórroga del art. 62 LAU/64: necesidad de vivir en la casa del nuevo adquirente.
Las indemnizaciones por desalojo, y los medios de oposición, son complicados y justificarían que acudiesen ustedes a un abogado experto que examine el caso: yo puedo intentar ayudarles desde aquí, pero desde luego el gasto de un abogado les compensaría.
En caso de denegación de la prórroga la única defensa sería oponer un fraude de ley o un abuso de derecho (ver SSTS de 1 de febrero de 1972 y 6 de abril de 1987).
Puede usted ver la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 15 enero 2009, recaída en el recurso de casación 1555/2002, y de la que fue ponente el Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela.
Establece que:
D. Félix impugna la transmisión (en plazo) efectuada el 9-4-99 realizada por Dª Esperanza a favor de Dª Ariadna, y posteriormente, y existiendo dicha impugnación, se opone a que le desalojen.
El TS le da la razón, pero esto significa, "a contrario sensu", que si no hubiera impugnado no le hubieran dado la razón.
Debe notarse que D, Félix perdió en primera y segunda instancia, lo cual nos demuestra la complejidad de estos casos. Hay gran disparidad de criterio entre la AP de Barcelona, por un lado, y las de Málaga, Madrid y Cádiz por otro, sobre la interpretación de las normas adecuada al tiempo en el que se aplican y la buena fe en el ejercicio de acciones.
Aclare, por favor:
Fecha del contrato.
Renta actual, incluyendo repercusiones de obras.
Precio comunicado.
Y tenga en cuenta que para mucha gente, comprar un piso de renta antigua es una forma más barata de acceder a una vivienda.
1- Con notificarle la existencia de una interesada en comprar ya le está notificando a la vez que planea vender.
2- Como las viviendas de "renta antigua" rinden muy poco, es normal que la compren sin verla, solamente como inversión y para eso con ver la finca desde fuera y tener un plano suele valer.
3- Sobre si la pueden echar o no:
Me gustaría saber la fecha exacta de la firma del contrato de alquiler.
Voy a avanzar un poco sobre la hipótesis de que el contrato esté sujeto a la LAU/64 ¿no será tal vez a la LAU de 1956?
El tanteo se regula en los arts. 47 y ss.
Según el art. 53, 1, 2 podrá el inquilino impugnar la venta si la misma se realiza por precio superior a la capitalización de la renta: ello requiere unos cálculos, y sería necesario saber la fecha del contrato y la renta que se paga.
Si el inquilino no encuentra cauce para impugnar la venta, puede verse en la situación de tener que dejar el piso, si el arrendador invoca la causa de denegación de prórroga del art. 62 LAU/64: necesidad de vivir en la casa del nuevo adquirente.
Las indemnizaciones por desalojo, y los medios de oposición, son complicados y justificarían que acudiesen ustedes a un abogado experto que examine el caso: yo puedo intentar ayudarles desde aquí, pero desde luego el gasto de un abogado les compensaría.
En caso de denegación de la prórroga la única defensa sería oponer un fraude de ley o un abuso de derecho (ver SSTS de 1 de febrero de 1972 y 6 de abril de 1987).
Puede usted ver la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 15 enero 2009, recaída en el recurso de casación 1555/2002, y de la que fue ponente el Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela.
Establece que:
D. Félix impugna la transmisión (en plazo) efectuada el 9-4-99 realizada por Dª Esperanza a favor de Dª Ariadna, y posteriormente, y existiendo dicha impugnación, se opone a que le desalojen.
El TS le da la razón, pero esto significa, "a contrario sensu", que si no hubiera impugnado no le hubieran dado la razón.
Debe notarse que D, Félix perdió en primera y segunda instancia, lo cual nos demuestra la complejidad de estos casos. Hay gran disparidad de criterio entre la AP de Barcelona, por un lado, y las de Málaga, Madrid y Cádiz por otro, sobre la interpretación de las normas adecuada al tiempo en el que se aplican y la buena fe en el ejercicio de acciones.
Aclare, por favor:
Fecha del contrato.
Renta actual, incluyendo repercusiones de obras.
Precio comunicado.
Y tenga en cuenta que para mucha gente, comprar un piso de renta antigua es una forma más barata de acceder a una vivienda.
Ok gracias. Es que se me hace muy extraño que alguien vaya s comprar una vivienda para vivir en ella (que no sea como inversión) sin haber visto esa vivienda ni siquiera en fotos.
En la carta que nos han enviado consta nombre, DNI y dirección de la "compradora" pero no el teléfono, .. como puedo saber yo que realmente tengan una compradora y no sea un farol del propietario, para en cierta forma obligar a mí madre a comprar? No se, es todo muy raro.
En la carta que nos han enviado consta nombre, DNI y dirección de la "compradora" pero no el teléfono, .. como puedo saber yo que realmente tengan una compradora y no sea un farol del propietario, para en cierta forma obligar a mí madre a comprar? No se, es todo muy raro.
1.- No. En realidad es que la notificación del derecho de tanteo es en sí misma una forma de notificarle la venta. No hay nada raro en eso.
2.- Es raro que no haya visto antes la vivienda, pero no es imposible.
3.- En cuanto a que el comprador la eche de la vivienda, yo creo recordar que en principio no puede. No estoy seguro porque hace mucho tiempo que no me consultan esto y no recuerdo con precisión la respuesta, pero creo que en principio no pueden echarla, porque la compra de la vivienda no es por sí misma causa ni de denegación de la prórroga ni de la resolución del contrato. Lo que si que puede hacer el comprador una vez comprada la vivienda es comunicar a su madre que necesita la vivienda para vivir en ella y eso si que es causa de denegación de prórroga, y ahi si que podría echar a su madre, pero no por la compraventa por si sola. De todas formas vamos a ver si se pasa por aquí Hoplon y nos despeja esta duda.
2.- Es raro que no haya visto antes la vivienda, pero no es imposible.
3.- En cuanto a que el comprador la eche de la vivienda, yo creo recordar que en principio no puede. No estoy seguro porque hace mucho tiempo que no me consultan esto y no recuerdo con precisión la respuesta, pero creo que en principio no pueden echarla, porque la compra de la vivienda no es por sí misma causa ni de denegación de la prórroga ni de la resolución del contrato. Lo que si que puede hacer el comprador una vez comprada la vivienda es comunicar a su madre que necesita la vivienda para vivir en ella y eso si que es causa de denegación de prórroga, y ahi si que podría echar a su madre, pero no por la compraventa por si sola. De todas formas vamos a ver si se pasa por aquí Hoplon y nos despeja esta duda.
Derecho tanteo vivienda renta antigua
Hola, mi madre es inquilina de una vivienda de renta antigua. El propietario actual (que además es abogado..) le ha enviado un buró fax notificando que tiene una compradora para la vivienda, y que le notifica que puede ejercer el derecho de tanteo.
Tengo varias preguntas; tenía que haber notificado antes s mí madre que la vivienda estaba en venta? Como puede tener una compradora si está no ha visto la vivienda? En caso de que mi madre no acepte el tanteo, y la nueva propietaria quiera la vivienda para vivir ella, el proceso para echar a mí madre, sería largo?
Gracias por vuestra ayuda.
Tengo varias preguntas; tenía que haber notificado antes s mí madre que la vivienda estaba en venta? Como puede tener una compradora si está no ha visto la vivienda? En caso de que mi madre no acepte el tanteo, y la nueva propietaria quiera la vivienda para vivir ella, el proceso para echar a mí madre, sería largo?
Gracias por vuestra ayuda.
