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Derecho del seguro a entrar a reparar vivienda alquilada
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Derecho del seguro a entrar a reparar vivienda alquilada
El inquilino no puede hacer de su casa una fortaleza medieval y bloquear el acceso como si estuviera defendiendo el último bastión de la humanidad. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo deja clarito: el arrendador (el propietario, vaya) tiene la obligación de hacer las reparaciones necesarias para que la vivienda no acabe como un castillo en ruinas, y el inquilino está obligado a permitir esas obras, le guste o no, siempre que sean necesarias.
¿Dónde lo dice? Pues ahí va:
"El arrendatario deberá soportar la realización por el arrendador de las obras de conservación necesarias para mantener la vivienda en condiciones." Fin de la historia. Si no lo soporta, ya no es un inquilino, es un ocupante de trincheras.
Ahora bien, la comunidad no puede entrar a lo loco. Lo suyo es que reclame primero al propietario. Este es el que tiene que dar la cara y, si hace falta, sacar las llaves de su piso y explicarle al inquilino que en España las leyes están para cumplirse. Si el inquilino sigue en plan barricada, pues nada: a los tribunales.
En resumen: el propietario es el responsable, el inquilino no puede negarse, y la comunidad debería reclamar al dueño. Y, si todo falla, siempre queda la solución: pónganse serios, llévenlo al juzgado y que un juez le explique al inquilino que las goteras no esperan a nadie.
Artículo 21. Conservación de la vivienda.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro deba ser imputado al arrendatario conforme a lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad posible, la necesidad de las reparaciones mencionadas.
El arrendatario deberá soportar la realización por el arrendador de las obras de conservación necesarias para mantener la vivienda en las condiciones previstas en el apartado 1, salvo que estas puedan diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
¿Dónde lo dice? Pues ahí va:
"El arrendatario deberá soportar la realización por el arrendador de las obras de conservación necesarias para mantener la vivienda en condiciones." Fin de la historia. Si no lo soporta, ya no es un inquilino, es un ocupante de trincheras.
Ahora bien, la comunidad no puede entrar a lo loco. Lo suyo es que reclame primero al propietario. Este es el que tiene que dar la cara y, si hace falta, sacar las llaves de su piso y explicarle al inquilino que en España las leyes están para cumplirse. Si el inquilino sigue en plan barricada, pues nada: a los tribunales.
En resumen: el propietario es el responsable, el inquilino no puede negarse, y la comunidad debería reclamar al dueño. Y, si todo falla, siempre queda la solución: pónganse serios, llévenlo al juzgado y que un juez le explique al inquilino que las goteras no esperan a nadie.
Artículo 21. Conservación de la vivienda.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro deba ser imputado al arrendatario conforme a lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad posible, la necesidad de las reparaciones mencionadas.
El arrendatario deberá soportar la realización por el arrendador de las obras de conservación necesarias para mantener la vivienda en las condiciones previstas en el apartado 1, salvo que estas puedan diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
La respuesta de @terabel no es correcta porque la comunidad tiene legitimidad para demandar al inquilino, ya que al fin y al cabo quien está dando los problemas es el inquilino no el casero. En realidad no tiene por qué contactar con el casero salvo que después de entrar en el piso se compruebe que la obra corresponde al casero (lo cual no es seguro a primera vista).
Así se deduce de lo dispuesto en el art. 7.2 LPH a cuyo tenor:
"2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta EL PRESIDENTE, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, PODRÁ ENTABLAR CONTRA ÉL ACCIÓN DE CESACIÓN que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del JUICIO ORDINARIO."
Por tanto no es que lo diga yo, es que lo dice la Ley de Propiedad Horizontal, y creo que es mejor ir directamente contra el inquilino porque es más directo. Es ir contra la causa del problema.
Así se deduce de lo dispuesto en el art. 7.2 LPH a cuyo tenor:
"2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta EL PRESIDENTE, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, PODRÁ ENTABLAR CONTRA ÉL ACCIÓN DE CESACIÓN que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del JUICIO ORDINARIO."
Por tanto no es que lo diga yo, es que lo dice la Ley de Propiedad Horizontal, y creo que es mejor ir directamente contra el inquilino porque es más directo. Es ir contra la causa del problema.
Las cosas claras y al grano: el propietario tiene la obligación de hacer cumplir el contrato al inquilino, no hay discusión posible. El contrato está para cumplirlo, y si el inquilino no permite las reparaciones necesarias, está faltando a su palabra y a sus responsabilidades. ¡Y ahí es donde entra el propietario!
No se puede quedar mirando como si no pasara nada. El propietario debe actuar, mandar un requerimiento formal y si el inquilino sigue en sus trece, el propietario tiene todo el derecho de resolver el contrato, como marca la ley. ¿Que las humedades afectan a la comunidad? Pues entonces la comunidad puede ir contra el propietario, porque al final es él quien tiene la responsabilidad de lo que pasa dentro de su casa.
No se puede quedar mirando como si no pasara nada. El propietario debe actuar, mandar un requerimiento formal y si el inquilino sigue en sus trece, el propietario tiene todo el derecho de resolver el contrato, como marca la ley. ¿Que las humedades afectan a la comunidad? Pues entonces la comunidad puede ir contra el propietario, porque al final es él quien tiene la responsabilidad de lo que pasa dentro de su casa.
¿Pero por parte de la comunidad no sería más rápido demandar al inquilino? Porque el propietario ya envió a los del seguro para ver cual es la causa de las goteras pero el inquilino no les dejó entrar en la vivienda. Si la comunidad demanda al propietario....para que este a su vez demande al inquilino esto puede demorarse mucho.
Hya que aclarar varias, cosas, una de ellas, y no la menos importnate, es si el propietario ha requerido fehacientemente al inquilino para que permita la entrada, diligencia mínima que cabe exigirle si dicho propietario espera poder salvar su responsabilidad.
De todos modos, cabe esperar que demanden a quien demanden el demandado va a oponer litisconsorcio pasivo necesario. Como la comunidad tiene forzosamente que demandar usando los servicios de un abogado, deberá ser dicho abogado quien decida si demanda a uno sólo o a los dos.
De todos modos, cabe esperar que demanden a quien demanden el demandado va a oponer litisconsorcio pasivo necesario. Como la comunidad tiene forzosamente que demandar usando los servicios de un abogado, deberá ser dicho abogado quien decida si demanda a uno sólo o a los dos.
Esto podría ser de utilidad al abogado de la comunidad, cuando lo contraten:
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), sentencia de 12.03.2014:
«Lo que se plantea y resuelve en este litigio es si la actora (Comunidad de propietarios) puede acometer las obras y si el demandado (arrendatario) está obligado a soportarlas, y en tal sentido y medida éste quedará obligado, como actual poseedor que es del local, (...)
Lo indicado a su vez lleva ano apreciar la falta de litisconsorcio pasivo,a la que también parece aludir el recurrente (arrendatario) al aludir a la necesidad de que sea el propietario quien consienta la servidumbre.
La falta de litisconsorcio pasivo tiene por objeto evitar que lo resuelto de forma definitiva en un litigio afecte a quien no sea parte en el mismo, por lo cual la primera premisa es constatar la falta de aquietamiento del eventual perjudicado a la pretensión de la actora.
No consta en este proceso la oposición de la propietaria a la realización de las obras de reparaciónde los saneamientos comunitarios y las consecuencias que ello conlleva en cuanto a dejar las arquetas practicables, lo cual correspondía acreditar a la demandada (arrendatario) al ser un hecho obstativo a la pretensión del actor ( art. 217.3 LEC).
En todo caso, para que opere tal falta de litisconsorcio es preciso que el efecto del litigio sea directo con respecto a quien no es parte del proceso, no bastando un mero efecto reflejo o interés en el resultado del litigio.»
En este caso, como puede verse, la comunidad demanda al arrendatario, y no se parecia que haya que demandar al arrendador.
Audiencia Provincial de la Rioja (sección 1ª), sentencia de 22.02.2019:
"«En estos escritoslaarrendatariadel local les prohibía entrar en el localpara iniciar las obras y no conforme con ello añadía que, aunque la propietaria les diese autorización, necesitarían también su consentimiento expreso para estas obras, y, una vez obtenido el mismo deberían realizarse cuando ocasionasen menos perjuicios al negocio.
A la vista de la voluntad obstativa adoptada por la arrendatariarespecto al cumplimiento de los acuerdos de la comunidad,la actuación procesal de laCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS, dirigiendo la demanda frente a la propietaria y frente a laarrendataria, está plenamente justificada.
En estas circunstancias de nada hubiera servido demandar sólo a la propiedad y obtener una eventual sentencia estimatoria de sus pretensionesporque llegado el momento de cumplimiento de la sentencia se hubiera encontrado con la oposición, ya anunciada, de laarrendatariadel local a permitir la entrada en el local...."
En etse caso se demanda a ambos.
Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1ª, Sentencia 216/2004 de 18 Oct. 2004, Rec. 247/2004:
«es obvio y se acepta el razonamiento del juzgador de instancia queno actuó eficazmente para eliminar las incidencias, pues al menos con independencia del éxito que pudiera tener al ser ejercitada ante los Tribunales tenía posibilidad de ejercitar la acción resolutoria del contrato arrendaticio, por lo que se estima adecuado entender encuadrable tal conducta omisiva colaboradora,en definitiva, a que persistieran determinados perjuicios al actor..."
En esta se demandó a ambos, pero nótese que el arrendador es condenado porque no hizo nada.
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), sentencia de 12.03.2014:
«Lo que se plantea y resuelve en este litigio es si la actora (Comunidad de propietarios) puede acometer las obras y si el demandado (arrendatario) está obligado a soportarlas, y en tal sentido y medida éste quedará obligado, como actual poseedor que es del local, (...)
Lo indicado a su vez lleva ano apreciar la falta de litisconsorcio pasivo,a la que también parece aludir el recurrente (arrendatario) al aludir a la necesidad de que sea el propietario quien consienta la servidumbre.
La falta de litisconsorcio pasivo tiene por objeto evitar que lo resuelto de forma definitiva en un litigio afecte a quien no sea parte en el mismo, por lo cual la primera premisa es constatar la falta de aquietamiento del eventual perjudicado a la pretensión de la actora.
No consta en este proceso la oposición de la propietaria a la realización de las obras de reparaciónde los saneamientos comunitarios y las consecuencias que ello conlleva en cuanto a dejar las arquetas practicables, lo cual correspondía acreditar a la demandada (arrendatario) al ser un hecho obstativo a la pretensión del actor ( art. 217.3 LEC).
En todo caso, para que opere tal falta de litisconsorcio es preciso que el efecto del litigio sea directo con respecto a quien no es parte del proceso, no bastando un mero efecto reflejo o interés en el resultado del litigio.»
En este caso, como puede verse, la comunidad demanda al arrendatario, y no se parecia que haya que demandar al arrendador.
Audiencia Provincial de la Rioja (sección 1ª), sentencia de 22.02.2019:
"«En estos escritoslaarrendatariadel local les prohibía entrar en el localpara iniciar las obras y no conforme con ello añadía que, aunque la propietaria les diese autorización, necesitarían también su consentimiento expreso para estas obras, y, una vez obtenido el mismo deberían realizarse cuando ocasionasen menos perjuicios al negocio.
A la vista de la voluntad obstativa adoptada por la arrendatariarespecto al cumplimiento de los acuerdos de la comunidad,la actuación procesal de laCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS, dirigiendo la demanda frente a la propietaria y frente a laarrendataria, está plenamente justificada.
En estas circunstancias de nada hubiera servido demandar sólo a la propiedad y obtener una eventual sentencia estimatoria de sus pretensionesporque llegado el momento de cumplimiento de la sentencia se hubiera encontrado con la oposición, ya anunciada, de laarrendatariadel local a permitir la entrada en el local...."
En etse caso se demanda a ambos.
Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1ª, Sentencia 216/2004 de 18 Oct. 2004, Rec. 247/2004:
«es obvio y se acepta el razonamiento del juzgador de instancia queno actuó eficazmente para eliminar las incidencias, pues al menos con independencia del éxito que pudiera tener al ser ejercitada ante los Tribunales tenía posibilidad de ejercitar la acción resolutoria del contrato arrendaticio, por lo que se estima adecuado entender encuadrable tal conducta omisiva colaboradora,en definitiva, a que persistieran determinados perjuicios al actor..."
En esta se demandó a ambos, pero nótese que el arrendador es condenado porque no hizo nada.
Efectivamente Hoplon, así es. Por eso es dado la respuesta que he dado y por eso he dicho e insisto que la respuesta de terabel está mal.
De la pregunta inicial se deduce que el casero no se opone, sino que quien plantea problemas es el inquilino. Entonces (esto que digo es para demostrar que la respuesta de terabel es errónea) ¿para qué vamos a demandar al casero? ¡¡Perderíamos y nos impondrían las costas porque el casero no se opone a nada!!
A quien tenemos que demandar es al inquilino que es quien plantea problemas. El casero no es la policía y no se le puede meter en todo lo que el inquilino haga mal, porque es muy posible que el casero no esté haciendo nada malo.
Yo, por ser totalmente exquisito, simplemente añadiría que la comunidad le diga al casero qie por favor mande burofax al inquilino para salvar su responsabilidad y que quede claro que no es culpa el casero y que por eso la comunidad no demanda al casero, sino solo al inquilino. Es mas: habrá que llamar al casero al procedimiento para que testifique en favor de la comunidad.
Ya está. Directo y claro. Lo demás son monsergas que solo llevan al error (y a las costas). Cuidado con los consejos de personas poco experimentadas.
De la pregunta inicial se deduce que el casero no se opone, sino que quien plantea problemas es el inquilino. Entonces (esto que digo es para demostrar que la respuesta de terabel es errónea) ¿para qué vamos a demandar al casero? ¡¡Perderíamos y nos impondrían las costas porque el casero no se opone a nada!!
A quien tenemos que demandar es al inquilino que es quien plantea problemas. El casero no es la policía y no se le puede meter en todo lo que el inquilino haga mal, porque es muy posible que el casero no esté haciendo nada malo.
Yo, por ser totalmente exquisito, simplemente añadiría que la comunidad le diga al casero qie por favor mande burofax al inquilino para salvar su responsabilidad y que quede claro que no es culpa el casero y que por eso la comunidad no demanda al casero, sino solo al inquilino. Es mas: habrá que llamar al casero al procedimiento para que testifique en favor de la comunidad.
Ya está. Directo y claro. Lo demás son monsergas que solo llevan al error (y a las costas). Cuidado con los consejos de personas poco experimentadas.
Pero ¿es necesario el burofax al inquilino? ¿No es lo bastante fehaciente el parte abierto por el seguro del arrendador? En el supuesto de haber juicio ¿qué interés iba a tener la compañía de seguros y sus técnicos en mentir diciendo que efectivamente el inquilino no les permitió acceder a examinar la zona de la que cae agua?
Lo primero que se puede hacer es ir al juez de guardia. Este tipo de juez se encarga de casos urgentes, como cuando alguien no deja entrar a la gente a su casa y eso está afectando a los vecinos. Si el juez lo autoriza, se puede entrar de inmediato para ver qué está pasando dentro de la casa y hacer lo que haga falta, como arreglar una fuga de agua que está afectando a toda la comunidad.
Si, por ejemplo, hay una fuga de agua que está mojando el edificio, lo más rápido es pedirle al juez que obligue al inquilino a dejar entrar. Así se puede ver qué está pasando y arreglar el problema. Hay situaciones que no pueden esperar, porque si no se hace nada, el daño se puede hacer aún mayor.
Si el inquilino se niega a dejar pasar a la gente, el juez puede pedir que intervenga la policía para asegurarse de que se permita el acceso. No se puede permitir que alguien haga lo que quiera cuando está poniendo en peligro a los demás, sobre todo si hay un problema que afecta a toda la comunidad.
Eso sí, todo este proceso cuesta dinero. Hacer que el juez intervenga no es gratis, y si hay que llamar a la policía también. Pero, a veces, es necesario para que el problema no se quede sin solución.
Aunque se consiga que entren a la casa y se arregle el tema de la fuga, eso no quiere decir que ya esté todo solucionado. El verdadero problema, que es quién tiene que pagar los daños, sigue pendiente. Para eso, puede que haya que ir a otro juicio o hacer otro trámite.
Si la fuga no es tan grave, y no hay peligro de que cause daños importantes, la comunidad puede decidir esperar y tratar de resolverlo de manera más tranquila. No siempre hace falta llevar las cosas a los tribunales si no hay urgencia.
En algunas zonas también hay servicios de mediación, que son como un tipo de acuerdo entre las partes sin necesidad de ir al juez. Si los vecinos están dispuestos, pueden tratar de solucionar el problema sin tener que gastar tanto dinero ni tiempo en juicios.
Al final, lo importante es que el problema se resuelva de la forma más rápida y justa posible, sin complicarlo demasiado.
Si, por ejemplo, hay una fuga de agua que está mojando el edificio, lo más rápido es pedirle al juez que obligue al inquilino a dejar entrar. Así se puede ver qué está pasando y arreglar el problema. Hay situaciones que no pueden esperar, porque si no se hace nada, el daño se puede hacer aún mayor.
Si el inquilino se niega a dejar pasar a la gente, el juez puede pedir que intervenga la policía para asegurarse de que se permita el acceso. No se puede permitir que alguien haga lo que quiera cuando está poniendo en peligro a los demás, sobre todo si hay un problema que afecta a toda la comunidad.
Eso sí, todo este proceso cuesta dinero. Hacer que el juez intervenga no es gratis, y si hay que llamar a la policía también. Pero, a veces, es necesario para que el problema no se quede sin solución.
Aunque se consiga que entren a la casa y se arregle el tema de la fuga, eso no quiere decir que ya esté todo solucionado. El verdadero problema, que es quién tiene que pagar los daños, sigue pendiente. Para eso, puede que haya que ir a otro juicio o hacer otro trámite.
Si la fuga no es tan grave, y no hay peligro de que cause daños importantes, la comunidad puede decidir esperar y tratar de resolverlo de manera más tranquila. No siempre hace falta llevar las cosas a los tribunales si no hay urgencia.
En algunas zonas también hay servicios de mediación, que son como un tipo de acuerdo entre las partes sin necesidad de ir al juez. Si los vecinos están dispuestos, pueden tratar de solucionar el problema sin tener que gastar tanto dinero ni tiempo en juicios.
Al final, lo importante es que el problema se resuelva de la forma más rápida y justa posible, sin complicarlo demasiado.
Solamente si hay tanta agua que exista riesgo para los bienes y las personas, caída de techos en la planta inferior, inundación... se puede llamar a la policía y a los bomberos.
La L.O 4/2015, ley de seguridad ciudadana, establece en su art. 15 que será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves a las personas y a las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad. Art. 15, 4: Cuando por las causas previstas en este artículo las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad entren en un domicilio particular, remitirán sin dilación el acta o atestado que instruyan a la autoridad judicial competente.
Pero no parece, por el relato del consultante, que sea el caso.
La L.O 4/2015, ley de seguridad ciudadana, establece en su art. 15 que será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves a las personas y a las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad. Art. 15, 4: Cuando por las causas previstas en este artículo las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad entren en un domicilio particular, remitirán sin dilación el acta o atestado que instruyan a la autoridad judicial competente.
Pero no parece, por el relato del consultante, que sea el caso.
