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Derecho de vuelo
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Derecho de vuelo
Buenas tardes, somos una comunidad que escrituramos un edificio nuevo y el derecho a vuelo el promotor se lo vendió al dueño de los locales como deuda pendiente.
El derecho a vuelo tiene un plazo de 10 años a contar desde 2007.
En la escritura pone que en dicha terraza deberán ir los aparatos de aire acondicionado , y en otro apartado pone que en la terraza se podrá poner cualquier aparato mientras no repercuta en el derecho de vuelo.
Por lo tanto, los aparatos donde deben ir? Tenemos que pedirle al señor que tiene el derecho de vuelo permiso par poner los aparatos? Que derechos sobre esa terraza tiene la comunidad?
Gracias.
Un saludo
El derecho a vuelo tiene un plazo de 10 años a contar desde 2007.
En la escritura pone que en dicha terraza deberán ir los aparatos de aire acondicionado , y en otro apartado pone que en la terraza se podrá poner cualquier aparato mientras no repercuta en el derecho de vuelo.
Por lo tanto, los aparatos donde deben ir? Tenemos que pedirle al señor que tiene el derecho de vuelo permiso par poner los aparatos? Que derechos sobre esa terraza tiene la comunidad?
Gracias.
Un saludo
NO pueden elevar mas plantas ni edificar sobre cubierta sin el consentimiento unánime de la comunidad, tenga usted en cuenta que el levantar nuevas plantas, implicaría un cambio de cuotas y alteraría la estructura del edificio, para cualquiera de estos dos cambios sería imprescindible la unanimidad de la comunidad de vecinos.
“El derecho de elevación es una realidad en la vida jurídica española y está consagrado en el art. 16 del Reglamento Hipotecario; su establecimiento es correcto en algunos casos e incorrecto en los supuestos de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal.
Este derecho, tal como se programa en el art. 16 del reglamento Hipotecario, es incompatible con el Código Civil y con la Ley de Propiedad Horizontal, y por tanto, su regulación es inaplicable al caso por contrariar al principio de jerarquía normativa.
Este aserto es verdadero, como lo demuestra la simple lectura combinada del art. 396 del Código civil y del art. 16 del reglamento Hipotecario.”
Lean ustedes la sentencia que les indico al final del mensaje, lo explica claramente.
Suerte
Roj: STS 3148/1999
Id Cendoj: 28079110011999102178
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 2761/1994
Nº de Resolución: 408/1999
Procedimiento: Recurso de casación
Ponente: JOSE MENENDEZ HERNANDEZ
Tipo de Resolución: Sentencia
“El derecho de elevación es una realidad en la vida jurídica española y está consagrado en el art. 16 del Reglamento Hipotecario; su establecimiento es correcto en algunos casos e incorrecto en los supuestos de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal.
Este derecho, tal como se programa en el art. 16 del reglamento Hipotecario, es incompatible con el Código Civil y con la Ley de Propiedad Horizontal, y por tanto, su regulación es inaplicable al caso por contrariar al principio de jerarquía normativa.
Este aserto es verdadero, como lo demuestra la simple lectura combinada del art. 396 del Código civil y del art. 16 del reglamento Hipotecario.”
Lean ustedes la sentencia que les indico al final del mensaje, lo explica claramente.
Suerte
Roj: STS 3148/1999
Id Cendoj: 28079110011999102178
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 2761/1994
Nº de Resolución: 408/1999
Procedimiento: Recurso de casación
Ponente: JOSE MENENDEZ HERNANDEZ
Tipo de Resolución: Sentencia
Esta sentencia refuerza la anterior, declara nula la reserva de vuelo incluida en la división horizontal y obliga a su cancelación en las escrituras.
Un saludo
Roj: STS 3564/2009
Id Cendoj: 28079110012009100411
Nº de Recurso: 1883/2004
Nº de Resolución: 389/2009
“FALLAMOS: Estimar el recurso interpuesto por… contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 34 de Madrid en procedimiento ordinario 214 del 2000, seguido contra Yurka S.L. revocando la misma, y en consecuencia estimar la demanda presentada por los hoy apelantes contra Yurka S.L, declarando nula y sin efecto la reserva de suelo y vuelo constituida por la demandada en la división horizontal otorgada ante el Notario de Madrid Don…”
Un saludo
Roj: STS 3564/2009
Id Cendoj: 28079110012009100411
Nº de Recurso: 1883/2004
Nº de Resolución: 389/2009
“FALLAMOS: Estimar el recurso interpuesto por… contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 34 de Madrid en procedimiento ordinario 214 del 2000, seguido contra Yurka S.L. revocando la misma, y en consecuencia estimar la demanda presentada por los hoy apelantes contra Yurka S.L, declarando nula y sin efecto la reserva de suelo y vuelo constituida por la demandada en la división horizontal otorgada ante el Notario de Madrid Don…”
Desde mi ignorancia Oliaigo, creo que es posible de hacer efectivo el derecho de vuelo en edificios en propiedad horizontal, dependerá si el promotor otorgante de título constitutivo de propiedad horizontal no comete errores al inscribirlo o pretende actuar irregularmente.
He leido las Sentencias que citas y creo que tanto la una como la otra avalan lo que digo, veamos.
La Sentencia 3148/1999, en su FUNDAMENTO PRIMERO rechaza la pretensión del recurrente por claro abuso de derecho :
" El único motivo de casación opone a la sentencia impugnada la infracción explícita el art. 396 del C.c y de los preceptos concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal.
En la constitución del derecho de vuelo ahora impugnado, el constructor del edificio ha mostrado una actitud exorbitante y claramente abusiva, como demuestra la cronología documental obrante en los autos:
En efecto, en el contrato privado de compraventa de 12 noviembre de 1985 el recurrente adquirió una de las viviendas, aduciéndose que lo hacía "con la parte proporcional de los elementos comunes". Y para desvanecer cualquier posible duda al respecto se subrayó que cuando estuviese concluido el edificio, éste se sujetaría a la normativa de la Ley de 21 de julio de 1960 (es decir al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal).
El 31 de julio de 1989 se otorga la escritura de declaración de obra nueva y constitución del edificio
bajo el régimen de la propiedad horizontal; sorprendentemente el 25 de abril de 1990, el vendedor otorga otro instrumento "aclaratorio" de dicha escritura, arguyendo que al otorgarse aquélla, por error, se había omitido consignar que se había reservado el derecho de vuelo sobre el edificio, restringiendo el uso de la azotea a
favor del propietario de la vivienda nº 6 y que, por ello, en este sentido se rectificaba aquella escritura "
Y así, en el párrafo del FUNDAMENTO SEGUNDO de la Sentencia 3564, desadmite la pretensión del recurrente por un error del promotor al no inscribir una CLÄUSULA SEPARADA Y ESPECIFICA de determinadas circunstancias, dice dicho párrafo :
" La posibilidad de que en el momento de la formación de la propiedad horizontal el
Promotor o el propietario inicial del edificio se reserven en el título constitutivo o en los Estatutos del mismo ciertos elementos en principio comunes de la finca para su construcción posterior, como es el suelo y el vuelo, es algo admitido en la doctrina y en la jurisprudencia, con alguna excepción, como la contenida en la sentencia de 10 de mayo de 1999 . Su regulación aparece en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario , única norma dedicada al derecho de sobreelevación (si bien tiene como finalidad la fijación de su contenido a efectos de su
publicidad en el Registro de la Propiedad), junto con la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales, cuyo artículo 553-13 reconoce la validez de la constitución o la reserva expresa del derecho a sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del edificio a favor de los promotores o de terceras personas siempre que se establezca en el título de constitución en cláusula separada y específica de acuerdo con el artículo 567.2 (número máximo de plantas; cuotas de participación; plazo para su ejercicio; precio o contraprestación, si procede...). Su inclusión en el título constitutivo o en los Estatutos hace innecesario adoptar acuerdo alguno de la Comunidad de Propietarios que facilite su ejercicio
posterior por parte del titular del derecho puesto que no se modifica el Título, desde el momento en que la facultad de llevarla a término -por sí solo- está claramente atribuida en el mismo "
De ese modo, si el promotor de la comunidad de Sylviapetrer no cometió los errores de los casos sentenciados, el derecho de vuelo podría tener visos de legalidad. Dicho lo cual, en mi opinión, ello no debería ser obstáculo para que instalaran los aparatos de aire acondicionado en la terraza sin necesidad de solicitar autorización a nadie, puesto que es una cláusula del título constitutivo de propiedad horizontal inscrito.
Quizá esté equivocado, pero leyendo las Sentencias llego a esa conclusión, no se si equivocada.
Un saludo.
He leido las Sentencias que citas y creo que tanto la una como la otra avalan lo que digo, veamos.
La Sentencia 3148/1999, en su FUNDAMENTO PRIMERO rechaza la pretensión del recurrente por claro abuso de derecho :
" El único motivo de casación opone a la sentencia impugnada la infracción explícita el art. 396 del C.c y de los preceptos concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal.
En la constitución del derecho de vuelo ahora impugnado, el constructor del edificio ha mostrado una actitud exorbitante y claramente abusiva, como demuestra la cronología documental obrante en los autos:
En efecto, en el contrato privado de compraventa de 12 noviembre de 1985 el recurrente adquirió una de las viviendas, aduciéndose que lo hacía "con la parte proporcional de los elementos comunes". Y para desvanecer cualquier posible duda al respecto se subrayó que cuando estuviese concluido el edificio, éste se sujetaría a la normativa de la Ley de 21 de julio de 1960 (es decir al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal).
El 31 de julio de 1989 se otorga la escritura de declaración de obra nueva y constitución del edificio
bajo el régimen de la propiedad horizontal; sorprendentemente el 25 de abril de 1990, el vendedor otorga otro instrumento "aclaratorio" de dicha escritura, arguyendo que al otorgarse aquélla, por error, se había omitido consignar que se había reservado el derecho de vuelo sobre el edificio, restringiendo el uso de la azotea a
favor del propietario de la vivienda nº 6 y que, por ello, en este sentido se rectificaba aquella escritura "
Y así, en el párrafo del FUNDAMENTO SEGUNDO de la Sentencia 3564, desadmite la pretensión del recurrente por un error del promotor al no inscribir una CLÄUSULA SEPARADA Y ESPECIFICA de determinadas circunstancias, dice dicho párrafo :
" La posibilidad de que en el momento de la formación de la propiedad horizontal el
Promotor o el propietario inicial del edificio se reserven en el título constitutivo o en los Estatutos del mismo ciertos elementos en principio comunes de la finca para su construcción posterior, como es el suelo y el vuelo, es algo admitido en la doctrina y en la jurisprudencia, con alguna excepción, como la contenida en la sentencia de 10 de mayo de 1999 . Su regulación aparece en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario , única norma dedicada al derecho de sobreelevación (si bien tiene como finalidad la fijación de su contenido a efectos de su
publicidad en el Registro de la Propiedad), junto con la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales, cuyo artículo 553-13 reconoce la validez de la constitución o la reserva expresa del derecho a sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del edificio a favor de los promotores o de terceras personas siempre que se establezca en el título de constitución en cláusula separada y específica de acuerdo con el artículo 567.2 (número máximo de plantas; cuotas de participación; plazo para su ejercicio; precio o contraprestación, si procede...). Su inclusión en el título constitutivo o en los Estatutos hace innecesario adoptar acuerdo alguno de la Comunidad de Propietarios que facilite su ejercicio
posterior por parte del titular del derecho puesto que no se modifica el Título, desde el momento en que la facultad de llevarla a término -por sí solo- está claramente atribuida en el mismo "
De ese modo, si el promotor de la comunidad de Sylviapetrer no cometió los errores de los casos sentenciados, el derecho de vuelo podría tener visos de legalidad. Dicho lo cual, en mi opinión, ello no debería ser obstáculo para que instalaran los aparatos de aire acondicionado en la terraza sin necesidad de solicitar autorización a nadie, puesto que es una cláusula del título constitutivo de propiedad horizontal inscrito.
Quizá esté equivocado, pero leyendo las Sentencias llego a esa conclusión, no se si equivocada.
Un saludo.
Buenas tardes, vaya por delante que no soy experto en propiedad horizontal, solo soy un comunero que esta implicado judicialmente en un tema que abarca el “derecho a vuelo” otorgado a mi único vecino.
Es curioso que precisamente de dos STS que impiden ejercitar el derecho a vuelo, usted entienda que de la lectura de las citadas sentencias se desprende que el repetido derecho de vuelo puede hacerse efectivo “si el promotor otorgante de título constitutivo de propiedad horizontal no comete errores al inscribirlo o pretende actuar irregularmente”
La primera sentencia (STS 3148/1999) en su razonamiento jurídico dice textualmente:
“El derecho de elevación es una realidad en la vida jurídica española y está consagrado en el art. 16del Reglamento Hipotecario; su establecimiento es correcto en algunos casos e incorrecto en los supuestos de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal.”
“Este derecho, tal como se programa en el art. 16 del reglamento Hipotecario, es incompatible con el Código Civil y con la Ley de Propiedad Horizontal, y por tanto, su regulación es inaplicable al caso por contrariar al principio de jerarquía normativa.”
Para mi esta claro que el derecho a vuelo es “incorrecto en los supuestos de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal” “incompatible” e “inaplicable” por contrariar el principio de jerarquía jurídica, tal y como se lee en la sentencia.
La segunda sentencia, (STS 3564/2009) declara nula “nula y sin efecto la reserva de suelo y vuelo constituida por la demandada en la división horizontal otorgada ante el Notario de Madrid Don…” porque dicho derecho de vuelo contradice la LPH.
Agradezco y entiendo lo que usted expresa, no desde la ignorancia que usted humildemente se atribuye, sino desde la perspectiva de una persona que analiza las sentencias desde un punto de vista diferente ciertamente interesante.
Y un ultimo apunte, si para cambiar las cuotas de participación, y para modificar la estructura externa del edificio en régimen de propiedad horizontal, se necesita la consabida unanimidad como seria posible que alguien ejercitara el derecho a vuelo sin cumplir ambos requisitos exigibles en la LPH?
Y mas aun, en mi caso somos dos vecinos en edificio planta baja y piso primero, en edificio bajo régimen de la LPH, mi vecino propietario del piso primero, tiene adjudicado el derecho a vuelo por plazo de 50 años, estamos al 50 % de cuotas. Si este vecino pudiera ejecutar arbitrariamente el vuelo y construyera dos pisos mas, las cuotas deberían modificarse,25% para cada comunero, y si un mal rayo derrumbara el edificio, cada uno de los propietarios seriamos dueños del 25% del solar, cuando en la actualidad los dos comuneros somos dueños del 50%, con lo cual yo perdería la mitad de lo que actualmente dispongo, me entiende usted?
Agradezco su comentario.
Un saludo
Es curioso que precisamente de dos STS que impiden ejercitar el derecho a vuelo, usted entienda que de la lectura de las citadas sentencias se desprende que el repetido derecho de vuelo puede hacerse efectivo “si el promotor otorgante de título constitutivo de propiedad horizontal no comete errores al inscribirlo o pretende actuar irregularmente”
La primera sentencia (STS 3148/1999) en su razonamiento jurídico dice textualmente:
“El derecho de elevación es una realidad en la vida jurídica española y está consagrado en el art. 16del Reglamento Hipotecario; su establecimiento es correcto en algunos casos e incorrecto en los supuestos de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal.”
“Este derecho, tal como se programa en el art. 16 del reglamento Hipotecario, es incompatible con el Código Civil y con la Ley de Propiedad Horizontal, y por tanto, su regulación es inaplicable al caso por contrariar al principio de jerarquía normativa.”
Para mi esta claro que el derecho a vuelo es “incorrecto en los supuestos de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal” “incompatible” e “inaplicable” por contrariar el principio de jerarquía jurídica, tal y como se lee en la sentencia.
La segunda sentencia, (STS 3564/2009) declara nula “nula y sin efecto la reserva de suelo y vuelo constituida por la demandada en la división horizontal otorgada ante el Notario de Madrid Don…” porque dicho derecho de vuelo contradice la LPH.
Agradezco y entiendo lo que usted expresa, no desde la ignorancia que usted humildemente se atribuye, sino desde la perspectiva de una persona que analiza las sentencias desde un punto de vista diferente ciertamente interesante.
Y un ultimo apunte, si para cambiar las cuotas de participación, y para modificar la estructura externa del edificio en régimen de propiedad horizontal, se necesita la consabida unanimidad como seria posible que alguien ejercitara el derecho a vuelo sin cumplir ambos requisitos exigibles en la LPH?
Y mas aun, en mi caso somos dos vecinos en edificio planta baja y piso primero, en edificio bajo régimen de la LPH, mi vecino propietario del piso primero, tiene adjudicado el derecho a vuelo por plazo de 50 años, estamos al 50 % de cuotas. Si este vecino pudiera ejecutar arbitrariamente el vuelo y construyera dos pisos mas, las cuotas deberían modificarse,25% para cada comunero, y si un mal rayo derrumbara el edificio, cada uno de los propietarios seriamos dueños del 25% del solar, cuando en la actualidad los dos comuneros somos dueños del 50%, con lo cual yo perdería la mitad de lo que actualmente dispongo, me entiende usted?
Agradezco su comentario.
Un saludo
Hola Oliaigo, muchas gracias.
Con respecto al apunte y desde mi particular y quizá equivocada interpretación de estas Sentencias, considero que si el título constitutivo incluye el derecho de vuelo en cláusula separada y específica, que sin necesidad de consentimiento del resto de los copropietarios el beneficiario puede levantar un determinado número de plantas sobre elementos comunes, con modificación de fachadas y cubierta, estableciendo sus cuotas de participación, plazos etc., todo ello con anterioridad a formalizar la venta de pisos o locales, el comprador no puede alegar abuso de derecho en tanto que era sabedor de las condiciones del título constitutivo de la propiedad horizontal. Todo lo contrario a lo sucedido en el caso de la primera Sentencia donde el promotor intentó cambiar unilateralmente, varios años mas tarde, las condiciones vigentes en el momento de la firma de la compraventa.
Llegado el momento de construir las plantas o viviendas hechas constar en el título constitutivo, repito, en mi opinión, al interesado le bastará comunicarlo a la comunidad sin necesidad de solicitar ninguna clase de consentimiento para ejercer su derecho al vuelo contemplado en el título constitutivo de propiedad horizontal y modificación de las fachadas del edificio con la sola limitación de la normativa urbanística municipal.
Como puede deducirse de todo lo anterior, en su caso, habría que verificar en el registro de la propiedad las condiciones estipuladas en el título constitutivo. No obstante, conforme al anterior razonamiento, si no existe una cláusula separada y específica que refleje todas las circunstancias del derecho de vuelo constituido.
No me atrevo a asegurar que su situación sea semejante a la del caso de la Sentencia 3564, pero lo parece.
Un saludo y suerte.
Con respecto al apunte y desde mi particular y quizá equivocada interpretación de estas Sentencias, considero que si el título constitutivo incluye el derecho de vuelo en cláusula separada y específica, que sin necesidad de consentimiento del resto de los copropietarios el beneficiario puede levantar un determinado número de plantas sobre elementos comunes, con modificación de fachadas y cubierta, estableciendo sus cuotas de participación, plazos etc., todo ello con anterioridad a formalizar la venta de pisos o locales, el comprador no puede alegar abuso de derecho en tanto que era sabedor de las condiciones del título constitutivo de la propiedad horizontal. Todo lo contrario a lo sucedido en el caso de la primera Sentencia donde el promotor intentó cambiar unilateralmente, varios años mas tarde, las condiciones vigentes en el momento de la firma de la compraventa.
Llegado el momento de construir las plantas o viviendas hechas constar en el título constitutivo, repito, en mi opinión, al interesado le bastará comunicarlo a la comunidad sin necesidad de solicitar ninguna clase de consentimiento para ejercer su derecho al vuelo contemplado en el título constitutivo de propiedad horizontal y modificación de las fachadas del edificio con la sola limitación de la normativa urbanística municipal.
Como puede deducirse de todo lo anterior, en su caso, habría que verificar en el registro de la propiedad las condiciones estipuladas en el título constitutivo. No obstante, conforme al anterior razonamiento, si no existe una cláusula separada y específica que refleje todas las circunstancias del derecho de vuelo constituido.
No me atrevo a asegurar que su situación sea semejante a la del caso de la Sentencia 3564, pero lo parece.
Un saludo y suerte.
Muchas gracias.
Tambien he leido en algunas sentencias que el derecho a vuelo significa "elevar la cubierta" una o varias plantas, o sea respetando la configuracion y el uso de la cubierta del edificio.
Y si, quiza sea posible si esta muy bien especificado en las escrituras ejercer el derecho a vuelo, aunque no creo que resulte nada facil.
Le reitero mi agradecimiento a sus comentarios.
Un saludo
Tambien he leido en algunas sentencias que el derecho a vuelo significa "elevar la cubierta" una o varias plantas, o sea respetando la configuracion y el uso de la cubierta del edificio.
Y si, quiza sea posible si esta muy bien especificado en las escrituras ejercer el derecho a vuelo, aunque no creo que resulte nada facil.
Le reitero mi agradecimiento a sus comentarios.
Un saludo
Una cosa es el derecho de vuelo, a efectos de levantar más plantas, cuestión por otra parte discutible para la jurisprudencia y mucho más si no se han previsto los límites y los nuevos coeficientes; y otra muy diferente es, que con base en este supuesto derecho, vender lo que se puede denominar un "derecho de vuelo" de la cubierta de los locales o del edificio (no especifica el consultante a qué elementos afecta dicho derecho de vuelo"), como propiedad individual, cuando ello no consta en el Título, ni tiene adjudicado coeficiente propio.
En definitiva, la venta en contrato privado, aunque se eleve a público, hecho por el promotor debe ser considerada por la Comunidad como nula y no reconocer ningún derecho al respecto, transmisión que por otra parte no debería tener acceso al Registro de la Propiedad, que obviamente, deberán consultar.
Por otra parte, la cubierta es un elemento común (art. 396 del Código Civil), por lo que, cuando menos hasta que se materialice el derecho de vuelo (caso de que realmente existiera lo cual es muy discutible), la Comunidad debe tener acceso a la misma, aunque eso no suponga que se pueda pisar o colgar ropa, pues ello depende de los materiales de construcción y no es normal que se puedan utilizar para esos destinos.
Dicho esto, reiterar que la Comunidad debe tener acceso a las cubiertas y si no os lo permiten, podéis hacer la oportuna reclamación judicial a los efectos oportunos.
Prosperará sin duda.
En definitiva, la venta en contrato privado, aunque se eleve a público, hecho por el promotor debe ser considerada por la Comunidad como nula y no reconocer ningún derecho al respecto, transmisión que por otra parte no debería tener acceso al Registro de la Propiedad, que obviamente, deberán consultar.
Por otra parte, la cubierta es un elemento común (art. 396 del Código Civil), por lo que, cuando menos hasta que se materialice el derecho de vuelo (caso de que realmente existiera lo cual es muy discutible), la Comunidad debe tener acceso a la misma, aunque eso no suponga que se pueda pisar o colgar ropa, pues ello depende de los materiales de construcción y no es normal que se puedan utilizar para esos destinos.
Dicho esto, reiterar que la Comunidad debe tener acceso a las cubiertas y si no os lo permiten, podéis hacer la oportuna reclamación judicial a los efectos oportunos.
Prosperará sin duda.
