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Derecho de Vuelo
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Derecho de vuelo
En la escritura de constitución, la promotora pone las normas de la comunidad, y junto con éstas se reserva un derecho real de vuelo o sobreedificación consistente en construir más plantas, (si así lo permiten ordenanzas municipales). Mi pregunta es la siguiente: podría la Comunidad de Propietarios someter a modificación estas normas comunitarias y privarles de ese derecho de vuelo que a nuestro entender es una clausula abusiva ya que en nuestras escrituras no aparece esto expresamente sino que conocemos y aceptamos el contenido de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal y realmente la mayoría no supimos nada de esto hasta mucho después de la compra del piso.
Seria interesante acceder a la escritura de Division Horizontal y comprobar si el promotor le asigno un coeficiente a ese derecho de vuelo, con lo cual el resto actualmente no sumarian el 100%. Si el 100% lo tienen entre los propietarios actuales, el promotor podria tener problemas en el futuro para proceder a la edificacion. Tambien seria interesante consultar en el Ayuntamiento, la posibilidad real en la actualidad de edificar mas plantas en el edificio y en caso negativo estar atentos a cualquier modificacion de planeamiento que lo contemplara para oponerse en plazo. Si la normativa urbanistica no contempla la posibilidad de edificar, el problema no existe.
La respuesta de Lexis es erronea en su plantemiento primero.
El poseedor del derecho de vuelo no tiene que reservarse un coeficiente, dado que el coeficiente se asignará en todo caso cuando se haga la construcción y será en proporción a la construcción, con lo cual nada no tiene nada que ver el hecho de que no se haya reservado coeficiente.
Este derecho de vuelo que tiene el constructor, no se lo podéis negar si está correctamente inscrito en el registro, dado que como derecho real que es y que ha sido aceptado por vosotros, no se puede anular por la sola voluntad de una de las partes.
Otra cosa que podéis hacer, es comprar el derecho de vuelo, es bastante típico la compra de derechos reales (se da más en caso de servidumbres, pero también es posible en el derecho de vuelo).
El poseedor del derecho de vuelo no tiene que reservarse un coeficiente, dado que el coeficiente se asignará en todo caso cuando se haga la construcción y será en proporción a la construcción, con lo cual nada no tiene nada que ver el hecho de que no se haya reservado coeficiente.
Este derecho de vuelo que tiene el constructor, no se lo podéis negar si está correctamente inscrito en el registro, dado que como derecho real que es y que ha sido aceptado por vosotros, no se puede anular por la sola voluntad de una de las partes.
Otra cosa que podéis hacer, es comprar el derecho de vuelo, es bastante típico la compra de derechos reales (se da más en caso de servidumbres, pero también es posible en el derecho de vuelo).
Estoy con Joseu, el derecho de vuelo no puede ser derogado por la sola voluntad de una de las partes.
Por tanto, ya que aceptastéis al firmar vuestra vivienda dicha claúsula, no podéis ahora echaros atrás.
Vamos, que la decisión en todo caso es del constructor y que si el quiere, y siempre que las ordenanzas se lo permitan, y no hay pasado los 10 años, podrá construir.
Por tanto, ya que aceptastéis al firmar vuestra vivienda dicha claúsula, no podéis ahora echaros atrás.
Vamos, que la decisión en todo caso es del constructor y que si el quiere, y siempre que las ordenanzas se lo permitan, y no hay pasado los 10 años, podrá construir.
Si el 100% de las cuotas, esta repartido entre las viviendas y locales actuales, ¿que coeficiente se le asignara a las futuras viviendas?. Si para determinar dichos coeficientes, hay que modificar los coeficientes actuales, ¿no se necesita unanimidad para aprobar el nuevo reparto?. En este caso, si un solo propietario se opone, ¿como se resulve el problema?.
En efecto Lexis.
La resreva del derecho de vuelo en el título constitutivo sin hacer contraprestación alguna a los propietarios del edificio es problemática. Como quiera que la construcción de nuevas plantas trae como consecuencia necesaria la modificación de las cuotas de participación, de poco le servirá al promotor haberse reservado el derecho de vuelo si no obtiene la unanimidad para modificar los coeficientes. En este sentido la Sentencia de la A.P. Burgos de 13 de mayo de 1993 declara que salvo pacto en contrario, el derecho de vuelo corresponde a la unanimidad de los propietarios, necesitando para su alteración someterse al régimen de modificación del título constitutivo.
En el mismo sentido SSTS 18 octubre 1976 y de 19 febrero 1971.
La resreva del derecho de vuelo en el título constitutivo sin hacer contraprestación alguna a los propietarios del edificio es problemática. Como quiera que la construcción de nuevas plantas trae como consecuencia necesaria la modificación de las cuotas de participación, de poco le servirá al promotor haberse reservado el derecho de vuelo si no obtiene la unanimidad para modificar los coeficientes. En este sentido la Sentencia de la A.P. Burgos de 13 de mayo de 1993 declara que salvo pacto en contrario, el derecho de vuelo corresponde a la unanimidad de los propietarios, necesitando para su alteración someterse al régimen de modificación del título constitutivo.
En el mismo sentido SSTS 18 octubre 1976 y de 19 febrero 1971.
Una sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 10 de mayo de 1999 (Ponente: Menéndez Hernández), declara, con evidente exageración, la incompatibilidad de un derecho de vuelo titularidad ajena a la comunidad con la propiedad horizontal que diseña el artículo 396 del Código Civil.
El problema de la reserva de vuelo reside en su deficiente conformación material, instrumental y jurídica. Debe quedar claro que a mi juicio la reserva es posible.
En su aspecto material la elevación de plantas no puede construirse bajo la indeterminación de tener por objeto "aquellas que permitan las futuras ordenanzas".
La reserva debe estar proyectada arquitectónicamente en el momento de la constitución de la propiedad horizontal, con expresión del número de alturas que, como máximo, se pretende construir, con las estructuras de cimentación y elevación calculadas de antemano para tal evento, sin que se requiera modificación de las mismas, previsión de prolongación de escaleras, ascensores, trasteros, plazas de garaje, si lo hubiere, y cuantos elementos de infraestructura sean necesarios a tal fin.
Instrumentalmente debe configurarse un proyecto que contemple la potencial ampliación que deberá formar parte de la documentación y entenderse como una prehorizontalidad, ser de conocimiento de los adquirentes de pisos o locales en todos y cada uno de los detalles esenciales para su realización.
No puede servir una simple cláusula de estilo por la que, verificada la condición de la variación de la edificabilidad, reaperezca el propietario del solar o promotor del inmueble con ilimitadas facultades de adicción, prácticamente expropiatorias del derecho de vuelo. Así, el titular del derecho de vuelo debe estar en comunidad y consecuentemente contribuir con los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble con la cuota que se le asigne a dicho derecho.
Asimismo, jurídicamente, la materialización de dicho derecho de vuelo debería contemplarse en todas y cada una de las escrituras de venta de cada una de las unidades inmobiliarias que conforman el inmueble por tratarse de una limitación a un derecho actual (art. 12 LPH) de aparición futura o hipotética.
Tampoco puede tratarse de un derecho perpetuo de configuración jurídica de la realidad de inmueble, por lo que debería quedar limitado en el tiempo.
Para finalizar diré que el artículo 16 del Reglamento Hipotecario que regula el tema, es un verdadero parche indigerible, como lo han sido prácticamente todas las reformas de ese texto, si bien y a pesar de ello, cabe concluir que la empresa que realizó la reserva necesitará el acuerdo unánime de los demás propietarios del edificio para edificar más plantas si se ha limitado a reserñar una reserva de vuelo por si en el futuro las ordenanzas municipales lo permitieran.
Saludos
El problema de la reserva de vuelo reside en su deficiente conformación material, instrumental y jurídica. Debe quedar claro que a mi juicio la reserva es posible.
En su aspecto material la elevación de plantas no puede construirse bajo la indeterminación de tener por objeto "aquellas que permitan las futuras ordenanzas".
La reserva debe estar proyectada arquitectónicamente en el momento de la constitución de la propiedad horizontal, con expresión del número de alturas que, como máximo, se pretende construir, con las estructuras de cimentación y elevación calculadas de antemano para tal evento, sin que se requiera modificación de las mismas, previsión de prolongación de escaleras, ascensores, trasteros, plazas de garaje, si lo hubiere, y cuantos elementos de infraestructura sean necesarios a tal fin.
Instrumentalmente debe configurarse un proyecto que contemple la potencial ampliación que deberá formar parte de la documentación y entenderse como una prehorizontalidad, ser de conocimiento de los adquirentes de pisos o locales en todos y cada uno de los detalles esenciales para su realización.
No puede servir una simple cláusula de estilo por la que, verificada la condición de la variación de la edificabilidad, reaperezca el propietario del solar o promotor del inmueble con ilimitadas facultades de adicción, prácticamente expropiatorias del derecho de vuelo. Así, el titular del derecho de vuelo debe estar en comunidad y consecuentemente contribuir con los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble con la cuota que se le asigne a dicho derecho.
Asimismo, jurídicamente, la materialización de dicho derecho de vuelo debería contemplarse en todas y cada una de las escrituras de venta de cada una de las unidades inmobiliarias que conforman el inmueble por tratarse de una limitación a un derecho actual (art. 12 LPH) de aparición futura o hipotética.
Tampoco puede tratarse de un derecho perpetuo de configuración jurídica de la realidad de inmueble, por lo que debería quedar limitado en el tiempo.
Para finalizar diré que el artículo 16 del Reglamento Hipotecario que regula el tema, es un verdadero parche indigerible, como lo han sido prácticamente todas las reformas de ese texto, si bien y a pesar de ello, cabe concluir que la empresa que realizó la reserva necesitará el acuerdo unánime de los demás propietarios del edificio para edificar más plantas si se ha limitado a reserñar una reserva de vuelo por si en el futuro las ordenanzas municipales lo permitieran.
Saludos
Para Josue.
En mi opinión la respuesta de Lexis no es parcialmente errónea del modo que sugieres.
Particularmente mi criterio es más acorde a lo contestado por Lexis que a lo manifestado en tu contestación.
Y ello porque la posible adquisición del derecho de vuelo, en principio y si en el título constitutivo carece de cuota de participación, se trata de un derecho real que tiene el carácter de común y por ello convierte a todos los condueños del edificio en titulares del derecho de vuelo, debiendo participar con arreglo a sus cuotas de los beneficios que se deriven del añadido o nueva explotación.
A él hace referencia el artículo 16 del Reglamento Hipotecario y el artículo 8 de la Ley Hipotecaria lo recoge entre los inscribibles y como todo derecho patrimonial es susceptible de ser objeto del tráfico jurídico y económico, como bien dices, por lo que es posible la trasnmisión a un tercero del derecho o incluso al propietario de la última planta del edificio, que no por ello tendrá el derecho a elevar nuevos pisos, pero como apunta Lexis, si en el título no se ha fijado una cuota de participación sobre dicho derecho, la reserva del derecho de vuelo es anulable ya que dicho vuelo no ha sido desafectado como elemento común de acuerdo a su naturaleza en el título constitutivo.
Para otorgarle el carácter privativo que debe tener, el promotor debió asignarle una cuota de participación y otorgarle dicho carácter en la escritura pública de división horizontal y declaración de obra nueva porque en otro caso, para construir más plantas, necesitará desafectar dicho elemento de los comunes y alterar las cuotas de participación y para ello, a todas luces, necesitará unanimidad.
En mi opinión la respuesta de Lexis no es parcialmente errónea del modo que sugieres.
Particularmente mi criterio es más acorde a lo contestado por Lexis que a lo manifestado en tu contestación.
Y ello porque la posible adquisición del derecho de vuelo, en principio y si en el título constitutivo carece de cuota de participación, se trata de un derecho real que tiene el carácter de común y por ello convierte a todos los condueños del edificio en titulares del derecho de vuelo, debiendo participar con arreglo a sus cuotas de los beneficios que se deriven del añadido o nueva explotación.
A él hace referencia el artículo 16 del Reglamento Hipotecario y el artículo 8 de la Ley Hipotecaria lo recoge entre los inscribibles y como todo derecho patrimonial es susceptible de ser objeto del tráfico jurídico y económico, como bien dices, por lo que es posible la trasnmisión a un tercero del derecho o incluso al propietario de la última planta del edificio, que no por ello tendrá el derecho a elevar nuevos pisos, pero como apunta Lexis, si en el título no se ha fijado una cuota de participación sobre dicho derecho, la reserva del derecho de vuelo es anulable ya que dicho vuelo no ha sido desafectado como elemento común de acuerdo a su naturaleza en el título constitutivo.
Para otorgarle el carácter privativo que debe tener, el promotor debió asignarle una cuota de participación y otorgarle dicho carácter en la escritura pública de división horizontal y declaración de obra nueva porque en otro caso, para construir más plantas, necesitará desafectar dicho elemento de los comunes y alterar las cuotas de participación y para ello, a todas luces, necesitará unanimidad.
Es mucho más sencillo que lo plantéais, tened en cuenta que ya ha sido aprobado por unanimidad el derecho de vuelo ya que éste ha sido aceptado por todos los propietarios a la hora de la compra de la casa y por tanto ahora no pueden incumplir un pacto que ha sido aceptado por todos ellos.
Para otogar el coeficiente se necesita una simple y sencilla regla de tres con arreglo a la construcción habida y la construcción futura, es muy sencillo, de hecho es lo normal en estos casos y nunca ha habido ningún problema en los temas que he llevado . Lo normal hubiera sido poder otorgar un coeficiente antes, pero es bastante habitual no asignar nada puesto que muchas veces el derecho de vuelo puede estar condicionado con las ordenanzas municipales del momento de la ejecución, que podrían ser diferentes de las ordenanzas del momento de las constitución del derecho de vuelo.
El tema del coeficiente no tiene nada que ver en este caso, como podréis comprobar, para que se pueda o no proceder a ejecutar el derecho de vuelo, este derecho de vuelo sólo podría ser limitado en este caso o bien por las ordenanzas o bien por el trancurso de los 10 años.
En este sentido Lexis sólo ha dado una opinión de alguien que no conoce los entresijos de un derecho real como es el de vuelo.
Lo dicho, marear el asunto con el tema del coeficiente, es discutir sobre algo que no se puede aplicar estrictamente aquí.
Para otogar el coeficiente se necesita una simple y sencilla regla de tres con arreglo a la construcción habida y la construcción futura, es muy sencillo, de hecho es lo normal en estos casos y nunca ha habido ningún problema en los temas que he llevado . Lo normal hubiera sido poder otorgar un coeficiente antes, pero es bastante habitual no asignar nada puesto que muchas veces el derecho de vuelo puede estar condicionado con las ordenanzas municipales del momento de la ejecución, que podrían ser diferentes de las ordenanzas del momento de las constitución del derecho de vuelo.
El tema del coeficiente no tiene nada que ver en este caso, como podréis comprobar, para que se pueda o no proceder a ejecutar el derecho de vuelo, este derecho de vuelo sólo podría ser limitado en este caso o bien por las ordenanzas o bien por el trancurso de los 10 años.
En este sentido Lexis sólo ha dado una opinión de alguien que no conoce los entresijos de un derecho real como es el de vuelo.
Lo dicho, marear el asunto con el tema del coeficiente, es discutir sobre algo que no se puede aplicar estrictamente aquí.
Gracias por las contestaciones. La verdad es que es muy molesto encontrarse con una claúsula de esta manera; y no tanto por el contenido de la misma sino por la forma que supongo legal de proceder pero injusta para unas personas que compramos un piso, que somos clientes y que como tales tendríamos que tener la mayor consideración por parte de las promotoras. En mi caso, si hubiera aparecido expresamente en la escritura, lo hubiera aceptado ya que una compra de un piso tiene un proceso largo y renunciar lo hubiera hecho por algo que hubiera considerado muy muy grave.
Espero que la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, sea una reforma "como manda la Ley" y nunca mejor dicho.
Un saludo
Espero que la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, sea una reforma "como manda la Ley" y nunca mejor dicho.
Un saludo
tengo un derecho de vuelo q me quieren comprar por 20.000 e ( el valor del vuelo es superior) mi pregunta es ¿puedo vender ese derecho de vuelo aunque el valor sea superior a 20.000e?? ¿ tengo q escriturarlo cuando lo venda por el mismo precio (20.000) ? .se q tengo q pagar el 21% a hacienda pero sobre los 20.000 nada mas ??
